Распоряжение Министерства земельных и имущественных отношений РТ от 20 января 2004 г. N 36-р "О повышении качества оценочной деятельности"

Распоряжение Министерства земельных и имущественных
отношений Республики Татарстан
от 20 января 2004 г. N 36-р
"О повышении качества оценочной деятельности"

Обобщение и анализ отчетов по оценке государственного имущества, выполненных оценочными организациями в 2003 году выявил ряд существенных недостатков и отклонений от действующих стандартов и требований, предъявляемых к этим документам.

В целях повышения качества оценочных работ и усиления контроля за уровнем цен при отчуждении государственного имущества Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан решило:

1. Оценочным организациям, привлекаемым к оценке государственного имущества, руководствоваться требованиями к содержанию и порядку оформления отчетов об оценке согласно приложению.

2. Установить, что отчет об оценке должен быть составлен в срок не ранее, чем за один месяц до подачи заявки на отчуждение государственного имущества.

3. Территориальным подразделениям Минземимущества РТ с 1 января 2004 года привлекать к оценке государственного имущества оценочные организации, занимающие первые десять мест в рейтинге оценочных организаций, утвержденных распоряжением Минземимущества РТ от 16 октября 2003 г. N 1928-р.

4. Отделу оценки Минземимущества РТ с 1 января 2004 года:

- не принимать к рассмотрению отчеты об оценке государственного имущества, выполненные с нарушениями требований к содержанию и порядку оформления отчетов об оценке;

- осуществлять экспертизу отчетов по всем сделкам, связанным с отчуждением земельных участков, находящихся в государственной собственности;

- ежеквартально составлять мониторинг цен по объектам недвижимости (зданиям и земельным участкам), в разрезе районов и городов Республики Татарстан.

5. Считать утратившими силу:

- пункт 3 распоряжения Минземимущества РТ от 16 октября 2003 г. N 1928-р "Об утверждении рейтинга оценочных организаций".

- постановление ГКИ РТ от 19 марта 1997 г. N 67 "Об утверждении положения о котировочной комиссии при Государственном комитете Республики Татарстан по управлению государственным имуществом".

6. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя министра Т.С.Юшканцеву.

Министр

В.П.Васильев

Требования
к содержанию и порядку оформления отчетов об оценке
объектов недвижимости
(утв. распоряжением Минземимущества РТ от 20 января 2004 г. N 36-р)

N п/п	Наименование раздела	Содержание	Кол-во стр.
1.	Краткое из- ложение фак- тов и выво- дов	Наименование заказчика оценки. Наименование и реквизиты оценочной организации. Название и адрес объекта оценки. Сведения о вещных правах на объект оценки (пра- во собственности, хозяйственного ведения, опе- ративного управления, доверительного управле- ния, аренда). Сведения о балансодержателе (адрес, ИНН). Основание для проведения оценки (договор, сог- лашение и т.п.). Цель проведения оценки. Вид определяемой стоимости (в соответствии со Стандартами оценки, утвержденными постановлени- ем Правительства РФ от 06.07.01 г. N 519). Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки. Результаты расчетов по каждому из примененных методов и итоговая стоимость объекта. Справочные сведения: - стоимость 1 м2 площади и 1 м3 строительного объема помещения, здания; стоимость 1 п.м или другой показатель - для сооружений; - год постройки; - группа капитальности и износ по данным оценки и по данным техпаспорта; - площадь земельного участка; - ставка земельного налога; - остаточная стоимость по данным техпаспорта и бухгалтерского учета; - дата проведения последнего капитального ре- монта объекта оценки	1-2 стр.
2.	Общие сведе- ния об объ- екте	Местонахождение объекта и описание его окруже- ния. Для здания (помещения): - функциональное назначение; - год постройки; - краткая техническая характеристика основных конструктивных элементов; - площадь по внутреннему обмеру и строительный объем оцениваемых помещений с разбивкой по эта- жам (в т.ч. подвальные помещения); Для объектов незавершенных строительством - год начала строительства, сведения о степени готов- ности по каждому конструктивному элементу либо сведения об освоении капвложений с покварталь- ной разбивкой. Для сооружений, передаточных устройств - крат- кая техническая характеристика; Для земельного участка - площадь, кадастровый номер, целевое и разрешенное использование, ставка земельного налога	1-2 стр.
3.	Процедура оценки	Краткое описание процедуры оценки и примененных подходов оценки. Обоснование выбора определяе- мого вида стоимости. Обоснование отказа от ка- кого-либо подхода в оценке	не более 3 стр.
4.	Обзор рынка недвижимости	Характеристики и анализ рынка недвижимости в районе месторасположения объекта оценки с при- ведением примеров конкретных продаж, ставок арендной платы, предполагаемых изменениях во внешнем окружении	не более 2 стр.
5.	Анализ наи- лучшего и наиболее эф- фективного использо- вания	Рассмотрение физической и юридической возмож- ности, финансовой целесообразности и максималь- ного получения чистого дохода. Определение варианта наилучшего и наиболее эф- фективного использования объекта оценки	не ре- гла- менти- руется
6.	Расчет стои- мости зат- ратным мето- дом	Вывод о необходимости расчета стоимости восста- новления либо стоимости замещения и определение этой стоимости. Расчет износа: физического, функционального внешнего (при аргументированном доказательстве в необходимости последнего). Определение стоимости земельного участка (права собственности, права аренды или другого права), в случае, если это предусмотрено заданием на оценку. Вывод о стоимости объекта по затратному методу	не ре- гла- менти- руется
7.	Расчет стои- мости по ме- тоду сопос- тавимых про- даж	Сведения об объектах избранных для сопоставле- ния, обоснование их выбора, расчет стоимости на основе прямого внесения поправок в цены сопос- тавимых объектов либо на основе матричного ме- тода (с обязательным обоснованием в этом случае шкал оценок для матриц индексов важности)	не ре- гла- менти- руется
8.	Расчет стои- мости по до- ходному ме- тоду	Вывод о необходимости расчета на основе анализа дисконтированных денежных потоков либо на осно- ве прямой капитализации доходов. Определение (расчет) величины чистого дохода (на основе рыночных значений арендной платы, ставки дисконта, коэффициента капитализации, установление продолжительности прогнозного пе- риода и уровня инфляции). Расчет и вывод о стоимости по доходному подходу	не ре- гла- менти- руется
9.	Итоговая стоимость объекта	Обоснование значения рейтинга по каждому методу оценки и установление итоговой стоимости	1 стр.
Определение рыночной стоимости земельных участков производится в соот- ветствии с "Методическими рекомендациями по определению рыночной стои- мости земельных участков", (утв. распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р).
Определение рыночной стоимости права аренды земельных участков произво- дится в соответствии с "Методическими рекомендациями по определению ры- ночной стоимости права аренды земельных участков", (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 г. N 1102-р).
10.	Допущения и ограничения	Общие условия о применении результатов оценки, достоверности сведений, использованных для рас- четов, положения об ответственности за резуль- таты оценки и принятые в отчете об оценке огра- ничения	1 стр.
11.	Приложения	1. Фотографии объекта оценки. 2. Расположение объекта на местности. 3. Сведения из госреестра (кадастровый план). 4. Копия технического паспорта. 5. Список использованных методических и литера- турных источников. 6. Копия лицензии

В отчете должны быть указаны все источники информации по объекту оценки и всем данным, используемым при расчетах. Оценка объектов недвижимости после капитального ремонта и реконструкции должна проводиться исходя из фактического состояния объекта на дату оценки.

Отчет представляется в переплетенном виде, отпечатанном на формате 11 (А-4) через полтора интервала, подписывается руководителем организации и выполнившим отчет специалистом-оценщиком. Подписи заверяются печатью организации. Отчет должен быть пронумерован, прошит, скреплен печатью.

Начальник отдела оценки

Л.И.Найденов