Приложение N 6. Инструкция "О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества"

Приложение N 6

Инструкция
"О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества"
(утв. постановлением ГКИ РТ от 13 августа 1998 г. N 193)

Настоящая Инструкция разработана на основании ст.ст.334-356 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона Российской Федерации "О залоге", Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Положением о кадастровом учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на объекты недвижимости нежилого фонда и сделок с ними, утвержденного постановлением Государственного комитета Республики Татарстан по управлению госимуществом от 8 июня 1998 года N 138, и устанавливает:

1) перечень документов, представляемых для государственной регистрации договора о залоге недвижимого имущества;

2) требования к форме и содержанию договора о залоге;

3) особенности регистрации договоров о залоге недвижимого имущества и прекращении права залога;

4) перечень документов, представляемых для регистрации прекращения права залога;

5) порядок регистрационных действий.

1. Общие положения

1.1. Договор о залоге не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательств по основному, например, кредитному договору.

1.2. Неисполнение залогодателем обязательства по основному кредитному договору не является основанием для перехода права собственности на заложенное имущество залогодержателю.

1.3. Обращение взыскания на предмет залога осуществляется по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон.

1.4. Взыскание осуществляется только путем продажи объекта с публичных торгов. Залогодержатель вправе заключить договор купли-продажи с залогодателем при условии признания таких торгов несостоявшимися. Регистрация перехода права собственности в таком случае осуществляется в соответствии с Инструкцией по регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на недвижимое имущество.

1.5. Департамент по управлению недвижимостью осуществляет регистрацию залога недвижимого имущества внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое удостоверяется простановкой штампа о государственной регистрации на договоре о залоге.

ГАРАНТ:

См. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

1.6. Регистрация залога осуществляется только после регистрации вещных прав залогодателя (собственности, хозяйственного ведения) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и получения свидетельства.

1.7. Государственные, коммунальные и иные учреждения, обладающие правом оперативного управления, не могут передавать закрепленное за ним имущество в залог. Право распоряжения указанным имуществом имеет только собственник.

1.8. Для регистрации договора заявление подается залогодателем.

1.9. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора как залогодателя, так и залогодержателя.

1.10. Залогодатель и залогодержатель представляют свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

2. Перечень документов, представляемых для государственной
регистрации договора о залоге

2.1. Заявление о регистрации договора от имени залогодателя.

2.2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию сделки (представляется перед завершением регистрационных действий).

2.3. Доверенность представителя юридического лица на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Все документы, указанные в п.п.2.5.-2.11., 2.13.-2.20., представляются в подлиннике с приложением копий:

Документы залогодателя
(лица или организации, передающего/ей имущество в залог)

2.4. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

2.5. В случае подписания договора представителем залогодателя - физического лица требуется нотариально удостоверенная доверенность на заключение сделки.

2.6. Подлинник документа, подтверждающий права продавца на передаваемый в залог объект недвижимого имущества.

2.7. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).

2.8. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

2.9. Для государственных и коммунальных предприятий, владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения, обязательно письменное согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.

2.10. Для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и коммунальных предприятий, требуется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства. Если более 25% акций находится в государственной собственности, обязательно согласие соответствующего держателя государственного пакета (комитета по управлению имуществом).

2.11. Если залогодатель является арендатором земельного участка, на котором расположен передаваемый в залог объект недвижимого имущества, требуется согласие арендодателя земельного участка на залог права аренды земельного участка или его части, необходимой для функционирования объекта.

Документы залогодержателя
(лица или организации, принимающего/ей имущество в залог)

2.12. Для физического лица - документ, удостоверяющий личность.

2.13. В случае подписания договора представителем залогодателя - физического лица требуется нотариально удостоверенная доверенность на заключение сделки.

2.14. Для юридического лица: свидетельство о регистрации, учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями.

2.15. Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

2.16. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).

2.17. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

В деле правоустанавливающих документов на объект, являющийся предметом сделки, после регистрации вещного права залогодателя (собственности, хозяйственного ведения) должны находиться следующие документы, описывающие объект сделки:

2.18. Технический паспорт на нежилое здание, сооружение, или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией на часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.

Примечание. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами.

В случае отдельно стоящего объекта или объектов, отчуждаемых вместе с земельным участком, - правоустанавливающие документы продавца на земельный участок.

2.19. Один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком:

- свидетельство на право собственности на земельный участок;

- государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей;

- договор долгосрочной (не менее 25 лет) аренды с планом земельного участка.

2.20. Кадастровый план земельного участка или план-схема расположения объектов недвижимости на земельном участке.

Договор

2.21. Наличие кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается залогом.

2.22. Подлежащие государственной регистрации экземпляры договора о залоге, сброшюрованные и подписанные сторонами со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, и нотариально засвидетельствованная копии.

3. Требования к форме и содержанию договора о залоге

Все договоры о залоге недвижимого имущества, независимо от предмета залога, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В договоре о залоге должны быть указаны:

3.1. Стороны договора: залогодержатель и залогодатель (возможна передача объекта в залог третьим лицом, не являющимся должником по основному кредитному договору, но имеющим право собственности или хозяйственного ведения на объект).

3.2. Предмет залога: передаваемый в залог объект недвижимого имущества, его адрес, местоположение, назначение, характеристики.

3.3. Право, в силу которого объект принадлежит залогодателю, и данные о регистрации этого права.

3.4. Оценка объекта.

3.5. Сущность и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

3.6. Стоимость обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости.

3.7. Порядок обращения взыскания на предмет залога (по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению сторон).

Условия договора о передаче имущества в собственность залогодержателю при неисполнении или просрочке обязательств по кредитному договору являются юридически ничтожными.

3.8. В договоре о залоге отдельно стоящего здания, сооружения должно быть указано право залогодателя на занимаемый объектом земельный участок.

3.9. Если залогодатель является собственником или арендатором земельного участка, то в договоре должно быть положение о залоге земельного участка или его части, необходимой для функционирования объекта, либо права аренды участка или его части.

При несоответствии договора требованиям данного раздела договор регистрации не подлежит!

Если в договоре не установлено иное, залогодатель вправе распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать и передавать в последующий залог, только с согласия залогодержателя.

4. Погашение регистрационной записи о залоге недвижимого имущества

4.1. Залог прекращается в следующих случаях:

- прекращение обеспеченного залогом основного обязательства (уплатой долга, соглашением об отступном, зачетом встречного требования, новацией и др.);

- гибель заложенного имущества;

- прекращение права собственности или хозяйственного ведения залогодателя на объект по установленным законом основаниям;

- продажа объекта с публичных торгов;

- продажа объекта залогодержателю при объявлении торгов несостоявшимися;

- иные случаи, предусмотренные законодательством.

При прекращении залога производится погашение регистрационной записи о залоге в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.2. Перечень документов, представляемых для прекращения залога:

4.2.1. Заявление о прекращении залога от имени залогодержателя.

4.2.2. Заявление о прекращении залога от имени залогодателя и выдаче выписки из Реестра о прекращении залога и связанных с ним ограничений (обременении).

4.2.3. Подлинный платежный документ о внесении платы за выдачу выписки.

4.2.4. Документ-основание прекращения залога.

4.2.5. Подлинные экземпляры договора о залоге залогодателя и залогодержателя.

4.2.6. Подлинное свидетельство о регистрации права залога залогодержателя.

5. Порядок регистрационных действий

5.1. Регистрация договоров о залоге и ограничений права

5.1.1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы "Книги учета документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

5.1.2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства и настоящей Инструкции.

5.1.3. Проверка наличия объекта в Реестре, проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.

5.1.4. Принятие решения о регистрации договора о залоге или отказе в регистрации.

5.1.5. Регистрация договора залога: заполнение подраздела III соответствующего раздела Реестра, присвоение номера регистрации договора.

5.1.6. Простановка штампа "Произведена государственная регистрация сделки" на экземплярах договора, предъявленных для регистрации с указанием регистрационного номера сделки, скрепление подписью специалиста и гербовой печатью.

5.1.7. Подготовка свидетельства о регистрации права залога залогодержателя.

5.1.8. Заполнение соответствующих граф "Книги учета документов", выдача зарегистрированных экземпляров договора или отказа в регистрации залогодателю и залогодержателю или их представителям под расписку, выдача свидетельства залогодержателю.

5.2. Регистрация прекращения залога

5.2.1. Прием документов, необходимых для прекращения залога.

5.2.2. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства и настоящей Инструкции.

5.2.3. Принятие решения о регистрации прекращения залога или отказе.

Погашение регистрационной записи о залоге: отметка "Прекращен" с указанием даты и основания в подразделе III соответствующего раздела.

5.2.4. Подготовка выписки из реестра о регистрации прекращения залога.

5.2.5. Отметка на подлинных экземплярах договора "Прекращен", подпись должностного лица, скрепленная гербовой печатью.

5.2.6. Изъятие свидетельства залогодержателя.

5.2.7. Заполнение соответствующих граф в "Книге учета документов", выдача выписки из реестра и экземпляров договора под расписку.

5.2.8. Сдача дела в архив.