Постановление КМ РТ от 16 марта 2002 г. N 126 "Об утверждении Концепции создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан"

Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан
от 16 марта 2002 г. N 126
"Об утверждении Концепции создания системы управления
недвижимостью Республики Татарстан"

ГАРАНТ:

См. также Программу по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга, утвержденную постановлением КМ РТ от 10 апреля 2002 г. N 194

В целях проведения на территории Республики Татарстан единой государственной политики в области государственного учета и управления недвижимостью, активного вовлечения в хозяйственный оборот республики недвижимого имущества всех форм собственности, установления реальных и стабильных поступлений платежей от использования недвижимости в бюджеты всех уровней, повышения инвестиционной привлекательности республики Кабинет Министров Республики Татарстан постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан (далее - Концепция).

2. Возложить функции координации деятельности органов государственного управления при создании системы управления недвижимостью Республики Татарстан на Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан.

3. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:

совместно с Министерством экономики и промышленности Республики Татарстан, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан с участием глав администраций городов и районов республики в двухмесячный срок со дня выхода настоящего постановления разработать и представить на утверждение в Кабинет Министров Республики Татарстан план мероприятий по реализации Концепции;

в месячный срок разработать и представить на утверждение в Кабинет Министров Республики Татарстан положение о межведомственном координационном совете по управлению недвижимостью в Республике Татарстан.

4. Контроль за исполнением постановления возложить на министра земельных и имущественных отношений Республики Татарстан В.П.Васильева.

Премьер-министр

Республики Татарстан

Р.Н.Минниханов

Руководитель Аппарата Кабинета

Министров Республики Татарстан

И.Б.Фаттахов

Концепция
создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан
(утв. постановлением КМ РТ от 16 марта 2002 г. N 126)

Введение

Недвижимость составляет основу национального богатства республики и является важным источником пополнения государственного бюджета Республики Татарстан.

Основные принципы и задачи управления государственным недвижимым имуществом закреплены в Концепции управления государственным имуществом Республики Татарстан, утвержденной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 04.04.2000 г. N 232.

С начала 90-х годов в Республике Татарстан в результате приватизации государственного имущества, в том числе государственного жилищного фонда, идет активный процесс становления и развития рынка частной недвижимости, сопровождаемый формированием института новых собственников, созданием профессиональных участников рынка недвижимости: риэлтерских, оценочных фирм, банков, осуществляющих ипотечное кредитование, инвестиционно-строительных и сервейинговых компаний.

В результате оформления гражданами прав собственности на земельные участки, предоставленные им для ведения личного подсобного хозяйства и садоводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, а также земельные доли при преобразовании колхозов и совхозов происходит вовлечение земли в имущественный оборот.

Все более очевидной становится необходимость государственного регулирования и поддержки развития всего рынка недвижимости. Задача данной Концепции - определить приоритеты государственной политики в области регулирования имущественных отношений в сфере недвижимости, новые подходы к управлению государственным имуществом.

При подготовке Концепции был использован опыт г.Санкт-Петербурга, где доходы от использования государственной недвижимости составляют значительную часть доходов городского бюджета.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективной стратегии управления недвижимостью является актуальной задачей для Республики Татарстан, формирующей условия для устойчивого социально-экономического развития.

1. Основные цели и задачи создания системы управления недвижимостью
Республики Татарстан

1.1. Цели создания системы управления недвижимостью

Целью создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан (далее - Система) является переход к эффективному рынку недвижимости, что означает:

активное вовлечение в хозяйственный оборот республики недвижимого имущества всех форм собственности;

защита прав и интересов участников рынка недвижимости путем проведения единой государственной политики в области формирования объектов недвижимости, их учета, оценки и регистрации прав, а также контроля за деятельностью структур, профессионально работающих на рынке недвижимости;

обеспечение реальных и стабильных поступлений платежей от недвижимости в соответствующие бюджеты (налоговых и неналоговых доходов);

повышение инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, земельных участков, имущественных комплексов.

1.2. Роль и место государства в процессе управления недвижимостью

Управление недвижимостью - это сложная система, включающая в себя управление объектами недвижимости и землей на первичном рынке, регулирование отношений в части операций с ними на вторичном рынке.

Таким образом, на современном этапе развития рынка недвижимости государство играет две основные роли:

роль участника рынка - крупнейшего собственника и продавца недвижимости. В задачи собственника входит передача земельных участков и недвижимости в аренду и доверительное управление, приватизация государственных унитарных предприятий (далее - ГУП) и реализация государственных объектов недвижимости и земли, управление недвижимостью, находящейся на вещных правах у ГУП и учреждений;

роль регулятора рынка, отвечающего за создание справедливых правил для всех участников рынка и обеспечивающего их соблюдение, включает в себя:

создание нормативной правовой базы в области недвижимости, регламентирующей конкретные механизмы работы;

развитие системы учета недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для использования всеми участниками рынка;

регулирование деятельности профессиональных участников рынка недвижимости: оценочных, риэлтерских и сервейинговых структур, ипотечных и земельных банков, товариществ собственников жилья и т.д.

Необходимо отметить, что в последние годы по мере приватизации все большего количества объектов недвижимости (в первую очередь, предприятий как имущественных комплексов) и развития рынка недвижимости в республике повышается роль государства как регулятора рынка недвижимости.

2. Учет как основа системы управления недвижимостью
Республики Татарстан

2.1. Анализ ситуации в области учета отдельных категорий
недвижимости в Республике Татарстан

В настоящее время в республике учет недвижимости осуществляют ряд министерств и ведомств, а также специализированные государственные организации согласно правилам и стандартам. Федеральная служба земельного кадастра имеет значительный объем информации о земельных участках и их характеристиках в базах данных Государственного земельного кадастра, органы технической инвентаризации - информацию о технических и стоимостных характеристиках зданий и сооружений, преимущественно жилого фонда, Государственная регистрационная палата - сведения о правах на недвижимость и сделках с ней в Едином государственном реестре прав, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан - сведения о государственной недвижимости и ее балансодержателях в базе данных Реестра государственной собственности Республики Татарстан и т.д.

Однако при принятии решений по управлению недвижимостью государству в роли собственника и регулятора рынка необходим единый систематизированный набор сведений (физических, технических, правовых и т.д.) по конкретным объектам недвижимости (земельный участок совместно со зданием или сооружением). Эффективная реализация управленческих решений в области недвижимости невозможна без налаживания четкого информационного взаимодействия между министерствами и ведомствами, работающими в этой сфере.

2.2. Создание информационной системы по недвижимому имуществу
Республики Татарстан на основе баз данных министерств
и ведомств республики

Для решения задач полноценного учета недвижимости, разграничения государственной собственности на землю и создания автоматизированных систем управления недвижимостью необходимо создать единую государственную информационную систему по недвижимому имуществу в Республике Татарстан (далее - ИС "Недвижимость"), построенную на общих методологических и программно-технических принципах.

Целью данной информационной системы является интеграция основных показателей из автоматизированных систем участников ИС "Недвижимость", необходимых для осуществления эффективной государственной политики в сфере недвижимости.

Основными функциями ИС "Недвижимость" являются:

взаимодействие с информационными базами данных федеральных и республиканских министерств и ведомств, иных участников системы;

ведение базы данных по объектам недвижимости и земельным участкам юридических лиц Республики Татарстан (в т.ч. сведений о незадействованных площадях);

детальный и сводный анализ структуры и состава объектов недвижимости Республики Татарстан, включая земельные участки, прогнозирование динамики изменения ключевых параметров объектов недвижимости;

обеспечение доступа по Web-интерфейсу к открытым данным ИС "Недвижимость";

обеспечение безопасности Системы и данных;

интеграция с прикладными системами узкого функционального назначения (по расчету отдельных показателей объектов недвижимости).

Для создания, внедрения и функционирования ИС "Недвижимость" необходимо:

определить объем требований к информации, необходимой для принятия эффективных управленческих решений;

обследовать состояние интегрируемых ресурсов участников ИС "Недвижимость";

урегулировать в договорном порядке основы взаимодействия федеральных и республиканских ведомств, обладающих базами данных в сфере недвижимости;

принять нормативные документы, определяющие ответственных, порядок взаимодействия, обмена сведениями и их состав;

сформировать единую систему классификаторов республиканских объектов недвижимости, включая земельные участки;

оснастить ИС "Недвижимость" техническими средствами хранения и передачи информации, создать специализированное программное обеспечение;

ввести в эксплуатацию ИС "Недвижимость" и обеспечить ее сопровождение.

Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу Республики Татарстан с отлаженным механизмом формирования данных, учитывающим республиканскую специфику, позволит свободно включить республиканскую базу данных по недвижимости в федеральную автоматизированную учетную систему, создание которой предусмотрено Федеральной целевой программой "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)" и ее подпрограммой "Информационное обеспечение управления недвижимостью, реформирования и регулирования земельных и имущественных отношений".

2.3. Механизмы инвентаризации и массовой оценки недвижимости

Важнейшим условием эффективного функционирования информационных систем является наличие в них необходимого набора достоверных сведений, их постоянное обновление и гарантированное поступление для ввода в базы данных. Неотъемлемыми звеньями государственного учета недвижимости является массовая техническая инвентаризация объектов (зданий, помещений, сооружений) и массовая оценка недвижимости.

Массовая техническая инвентаризация объектов может проводиться в двух формах:

полная инвентаризация объектов с изготовлением технических паспортов в соответствии с утвержденными стандартами, необходимых для индивидуальной оценки объектов, представления при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

упрощенная инвентаризация недвижимого имущества, включающая в себя присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости и определение минимального набора технических характеристик. Это необходимо для создания системы массовой оценки, основными задачами которой являются:

создание базы для определения размера платежей за землю и объекты недвижимости (налоги, арендная плата, платежи при продаже) на основе мониторинга их рыночной стоимости с целью недопущения занижения подлежащих взиманию платежей (фискальная);

обеспечение обоснованности управленческих решений, в том числе путем перехода к взиманию арендной платы на основании ее рыночной величины, а также определения адекватной стоимости государственных объектов недвижимости в целях купли-продажи (экономическая).

2.4 Аналитическая поддержка управления недвижимостью
в Республике Татарстан

Принятие адекватных управленческих решений в области недвижимости может базироваться не только на учетной информации об объектах недвижимости. Для этого также необходима маркетинговая информация о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости республики (динамика изменений цен, параметры спроса и предложения на отдельные виды недвижимости, спрос на услуги рынка недвижимости, количество заключенных сделок, характеристика предлагаемых к продаже (аренде) свободных помещений, ставки арендной платы, показатели доходности объектов и т.д.)

Поэтому дополнительно к ИС "Недвижимость" необходимо предусмотреть создание системы сбора и мониторинга аналитических данных по рынку недвижимости, для чего требуется:

установить набор необходимых информационных и аналитических показателей, перечень и структуру соответствующих баз данных;

определить полномочные структуры (в том числе, негосударственные), ответственные за создание и актуализацию информационно-аналитических баз данных;

разработать механизмы непрерывной актуализации включенной в них информации.

3. Управление недвижимостью: государство
как собственник недвижимости

3.1. Управление недвижимостью, находящейся на вещных правах
у ГУП и учреждений, в собственности хозяйственных обществ
с преобладающей госдолей

Недвижимое имущество, переданное в хозяйственное ведение и оперативное управление

Основные задачи управления государственной недвижимостью определены Концепцией управления государственным имуществом Республики Татарстан. В частности, основной целью управления госимуществом, переданным в хозяйственное ведение ГУП, является обеспечение его максимальной доходности в рамках уставных задач, сохранности и капитализации.

Для реализации этой цели необходимо:

обеспечение жесткой контрактной политики в отношении руководителей предприятий, предусматривающей ответственность руководителей за доходность и капитализацию имущества;

разработка и внедрение методики анализа эффективности использования государственного имущества, а также порядка проведения мероприятий по контролю за использованием государственного имущества;

заключение договоров хозяйственного ведения, предусматривающих наделение предприятий имуществом по потребностям бизнеса;

перераспределение невостребованных и неиспользуемых объектов недвижимости для их последующей реализации предпринимателям, другим собственникам, передачи в доверительное управление либо сдачи в аренду.

При этом принятие управленческих решений по вопросам использования государственного имущества должно согласовываться с отраслевыми министерствами в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2000 г. N 198 "О мерах по усилению взаимодействия министерств в сфере государственного управления отраслями экономики Республики Татарстан" (в редакции постановлений Кабинета Министров Республики Татарстан от 25.09.2001 г. N 686 и 04.10.2001 г. N 726), предусматривающем ответственность отраслевых министерств за эффективность использования имущества поведомственных предприятий.

Вместе с тем необходима разработка и закрепление на нормативном и правовом уровне механизмов:

безусловного изъятия с последующей приватизацией неэффективно используемых производственных мощностей и площадей, переданных в хозяйственное ведение предприятиям, либо их передачи в управление профессиональным управляющим компаниям;

передачи вновь создаваемым государственным унитарным предприятиям недвижимого имущества на правах аренды вместо закрепления его на праве хозяйственного ведения, как это делается в настоящее время.

Объем имущества, переданного в оперативное управление, должен быть ограничен путем введения нормативов, регламентирующих состав и площадь объектов недвижимости, используемых учреждениями для выполнения своих функций.

Недвижимое имущество, находящееся в собственности хозяйственных обществ с преобладающей госдолей

Недвижимость хозяйственных обществ с преобладающей госдолей составляет существенную часть их имущества, что определяет ее значительное влияние на стоимость госпакета акций и его доходность. Поэтому одной из важнейших задач является формирование системы контроля за ее эффективным использованием через институт госпредставителей.

Не завершенные строительством объекты

В целях возмещения значительных капиталовложений государства, замороженных в не завершенных строительством объектах, вовлечения их в хозяйственный оборот при отсутствии у государства средств на их завершение (реконструкцию) необходимо организовать либо реализацию таких объектов на аукционе, либо передачу инвестиционно-строительным компаниям с условием завершения строительства с дальнейшим выделением в объекте после завершения его строительства доли государства.

Имущество казны

Необходимо разработать нормативную правовую базу, регулирующую правоотношения по вопросам государственной казны Республики Татарстан. Казну необходимо сформировать из государственного имущества Республики Татарстан, переданного в безвозмездное пользование федеральным государственным организациям, акционерным обществам (государственного имущества затратного характера, не подлежащего приватизации), переданного в долгосрочную аренду или доверительное управление коммерческим организациям, а также выявленного неиспользуемого имущества, не закрепленного за кем-либо и не находящегося у кого-либо на балансе.

3.2. Повышение эффективности управления неэффективно
используемыми объектами недвижимости

Основными формами коммерческого использования временно неиспользуемой государственными организациями недвижимости являются: сдача ее в аренду, организация технопарков, передача в управление сервейинговым и лизинговым компаниям, передача на концессионных началах.

Аренда

Для обеспечения основных целей управления государственной недвижимостью в ходе ее аренды необходимо осуществить оптимизацию механизма определения арендной платы в соответствии со следующими принципами:

арендная плата за государственное имущество должна быть максимально приближенной к рыночной без учета вида деятельности арендатора;

арендная плата должна оперативно и гибко реагировать на изменение ситуации на рынке аренды;

должно соблюдаться равенство всех арендаторов, отказ от предоставления льгот.

При этом должна обеспечиваться открытость информации о предлагаемых в аренду объектах государственной недвижимости.

Организация технопарков, передача объектов недвижимости в управление сервейинговым и лизинговым компаниям

Функции управления рядом неэффективно используемых объектов государственного недвижимого имущества (в первую очередь, испытывающих потребность в капитальных вложениях для доведения до нормальных потребительских качеств) должны быть переданы негосударственным организациям для последующей сдачи ими этого имущества в аренду и создания технопарков. Создание технопарков позволяет решать одну из приоритетных социально-экономических программ республики - поддержать предпринимательство, обеспечивая его необходимыми помещениями, не требующими капиталовложений, и соответствующими услугами.

Для управления объектами недвижимости государство может привлекать профессиональных управляющих, в качестве которых могут выступать как специализированные структурные подразделения в хозяйствующих субъектах, так и независимые сервейинговые компании. Реализация этого механизма должна осуществляться на основе разработки и внедрения в практику различных форм передачи объектов в управление (доверительное управление, возложение на агента прав собственника управлять и распоряжаться объектом по договору агентирования и т.д.)

При распоряжении неэффективно используемыми производственными мощностями и площадями целесообразно в качестве профессиональных управляющих привлекать лизинговые компании, обладающие такими преимуществами, как ускоренная амортизация лизингового имущества и повышенная инвестиционная привлекательность лизинговых операций (объект лизинга может одновременно являться залоговым обеспечением).

Перспективной формой управления государственным недвижимым имуществом, в том числе не подлежащим приватизации, может стать концессия - договор государства и частного инвестора по управлению государственной собственностью.

Необходимо разработать нормативную правовую базу, а также конкретные механизмы и технологии участия на концессионных началах частных лиц в хозяйственной эксплуатации государственной недвижимости, в первую очередь, объектов экономической и социальной инфраструктуры, сферы обслуживания, коммунального хозяйства, здравоохранения, культуры.

Гарантии квалифицированного подхода привлекаемых компаний к управлению государственной недвижимостью должны обеспечиваться на основе:

осуществления передачи объектов государственной недвижимости в управление исключительно на тендерной основе;

разработки критериев и требований к профессиональным управляющим;

внедрения системы аккредитации и аттестации специалистов доверительных управляющих недвижимым имуществом, сервейинговых и лизинговых компаний.

3.3. Приватизация ГУП и продажа государственных
объектов недвижимости

Количество государственных предприятий в республике остается значительным, поэтому проблема оптимизации их количества путем приватизации по-прежнему актуальна. Приватизация ГУП и продажа государственных объектов недвижимости осуществляются с целью получения доходов в бюджет, передачи объектов более эффективному собственнику и привлечения инвестиций. Ее правовая основа определена Федеральным законом от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", который включает в себя новые подходы к приватизационной политике. С вступлением его в силу (с 26.04.2002 г.) приватизация государственного имущества в Республике Татарстан должна производиться исключительно определенными данным законом способами.

На соответствующий период будет утверждаться прогнозный план (программа) приватизации государственного имущества, включающий в себя перечень приватизируемых республиканских предприятий. Первоочередная задача - завершение "малой" приватизации предприятий розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания с передачей в частную собственность занимаемых ими помещений.

4. Управление недвижимостью: государство как регулятор
рынка недвижимости

4.1. Поэтапный переход к единому налогу на недвижимость
в Республике Татарстан

Развитие системы управления недвижимостью требует разработки новых подходов к вопросам налогообложения физических и юридических лиц в области недвижимости. Необходимо установить зависимость налогов, уплачиваемых ими, от местоположения и типов использования объектов недвижимости. Достижение этих целей возможно на основе проведения территориально-экономического зонирования республики и введения в Республике Татарстан регионального налога на недвижимость с одновременным упразднением налога на имущество организаций, налога на имущество физических лиц и земельного налога в соответствии со статьей 14 Налогового кодекса Российской Федерации. Введение единого налога на недвижимость в Республике Татарстан может быть осуществлено после дополнения Раздела IX "Региональные налоги и сборы" Налогового кодекса Российской Федерации главой "Налог на недвижимость" (с учетом опыта введения налога на недвижимость в гг.Новгороде и Твери).

4.2. Регулирование деятельности профессиональных участников
рынка недвижимости в Республике Татарстан

Оценочная деятельность

Становление вторичного рынка недвижимости, введение в хозяйственный оборот земельных участков, развитие системы ипотечного кредитования предъявляют жесткие требования к оценке недвижимого имущества. Сегодня необходимо учитывать не только восстановительную, ликвидационную или остаточную стоимость, но и рыночную стоимость, базирующуюся преимущественно на методах доходности и сопоставимых продаж.

Основными направлениями деятельности по развитию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:

развитие механизмов государственного регулирования оценочной деятельности (лицензирования оценочных фирм на основе делегирования соответствующих полномочий Министерством имущественных отношений Российской Федерации, аккредитации оценочных организаций на право оценки государственных объектов недвижимости и т.д.);

развитие системы профессиональной подготовки и переподготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений.

Риэлтерская деятельность

Риэлтерские структуры составляют один из наиболее значимых сегментов инфраструктуры рынка недвижимости, поскольку большая часть их деятельности в настоящее время связана с квартирными сделками и непосредственно соприкасается с имущественными интересами значительного контингента населения республики.

В связи с отменой лицензий на риэлтерскую деятельность необходимо разработать новые подходы к проблеме регулирования риэлтерской деятельности с целью снижения риска посреднических сделок с недвижимостью, обеспечения гарантий правообладателям недвижимости при их сотрудничестве с риэлтерскими структурами.

Сервейинговая деятельность

Сложность и многогранность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов ее использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая охватывала бы все этапы жизненного цикла, обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами пользования недвижимого имущества.

Концепция профессионального подхода к технологии системного управления недвижимостью (сервейинга) получила широкое распространение в мировой практике. В перспективе сервейеры должны выполнять функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, принимать участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.

На современном этапе развития экономики республики образование сервейинговых компаний возможно на основе:

крупных собственников недвижимости, организующих у себя структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами, которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании;

компаний-застройщиков, принимающих после завершения строительства функции эксплуатирующей компании и перерастающих в сервейинговые компании;

риэлтерских фирм, оказывающих услуги крупным собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений путем стягивания на себя функций по управлению объектами недвижимости.

Дальнейшее развитие сервейингового бизнеса требует создания соответствующей нормативной базы. Кроме того, необходимо разработать единые стандарты и критерии оценки деятельности сервейинговых компаний.

Развитие системы консалтинговых услуг по управлению недвижимостью

Услуги профессиональных консультантов могут потребоваться в целях повышения обоснованности управленческих решений для осуществления ряда функций, связанных с анализом рынка недвижимости, мониторингом качества управления объектами недвижимости, разработкой программ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Расширение функций саморегулируемых организаций

Проблемы обеспечения защиты интересов всех участников рынка недвижимости должны решаться, помимо лицензирования оценочной деятельности, путем расширения функций соморегулируемых организаций профессиональных объединений участников рынка недвижимости (Ассоциации риэлтеров Республики Татарстан, Гильдии сервейеров, Общества оценщиков Татарстана и т.д.), включения в сферу их полномочий вопросов создания механизмов гарантий соблюдения прав третьих лиц (путем введения субсидиарной ответственности членов ассоциации или создания специальных страховых фондов), контроля за соблюдением членами ассоциации установленных стандартов и т.д.

Повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью

Развитие рынка недвижимости требует создания системы подготовки и переподготовки специалистов по управлению недвижимостью, включающей как краткосрочные, так и долгосрочные формы обучения руководящего состава, сотрудников органов государственного управления недвижимостью, руководителей и сотрудников частных фирм и компаний.

4.3. Особенности управления государственным и приватизированным
жилым фондом в Республике Татарстан

По уровню приватизации жилья республика занимает одно из первых мест в Российской Федерации (более 67%).

Основными задачами государства в сфере управления жилым фондом являются:

завершение процесса приватизации жилья;

создание благоприятных условий для притока инвестиций в жилищную сферу;

создание системы управления недвижимостью жилищного фонда.

Реализация этих целей предполагает осуществление следующих мер:

развитие инвестиционной политики с привлечением внебюджетных источников финансирования строительства и содержания жилья, одним из важных механизмов которого является развитие системы ипотечного кредитования. Источниками кредитных ресурсов выступают бюджетные средства, средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан. Необходимым условием развития ипотеки является формирование и развитие основных элементов ее инфраструктуры - Республиканского ипотечного агентства, основного оператора вторичного ипотечного рынка, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм.

дальнейшее развитие системы жилищных субсидий на содержание жилого фонда, строительство и приобретение жилья;

стимулирование создания товариществ собственников жилья, создание доходных домов;

внедрение механизма обязательного страхования жилья;

совершенствование системы государственного учета жилищного фонда.

Механизмы, технологии и конкретные предложения по внедрению перечисленных мер в практику должны найти отражение в республиканской целевой программе "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Республики Татарстан на 2002-2007 годы", разрабатываемой во исполнение Федеральной целевой программы "Жилище" и подпрограммы "Реформирование жилищно-коммунального хозяйства".

5. Управление земельными ресурсами

5.1. Разграничение государственной собственности на землю

Важной частью учета, эффективного управления и распоряжения земельными ресурсами и иной недвижимостью является проведение разграничения государственной собственности на землю.

Процесс разграничения государственной собственности на землю включает в себя:

проведение определенного комплекса землеустроительных работ;

подготовку и согласование органами государственной власти Республики Татарстан перечней земельных участков, на которые у Республики Татарстан и муниципальных образований возникает право собственности;

последующее утверждение указанных перечней Правительством Российской Федерации;

государственную регистрацию земель Республики Татарстан и земель муниципальных образований.

Принципы разграничения государственной собственности на землю:

собственность Республики Татарстан возникает на земельные участки, находящиеся под государственными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, иными некоммерческими организациями, созданными органами государственной власти Республики Татарстан, приватизированным имуществом, которое до его приватизации находилось в собственности Республики Татарстан, иными объектами недвижимости, находящимися в собственности Республики Татарстан, а также на земельные участки, предоставленные республиканским органам государственной власти;

муниципальная собственность на земельные участки возникает после создания в Республике Татарстан муниципальных образований, передачи государственного имущества в муниципальную собственность и формирования муниципальной собственности. К муниципальной собственности могут быть отнесены земельные участки, на которых находятся следующие объекты недвижимости: жилой фонд, инженерная инфраструктура городов и районов, объекты муниципального народного образования, муниципального здравоохранения, культуры и спорта, объекты, в которых размещены органы местного самоуправления и иные объекты, переданные в муниципальную собственность.

Проведение работ по разграничению земель послужит основой для рационального управления земельными ресурсами, реализации экономических интересов Республики Татарстан, активизации рынка земли и иной недвижимости.

5.2. Формирование первичного рынка земли и совершенствование
существующего порядка предоставления земель

Формирование первичного рынка земли осуществляется путем приватизации земельных участков под приватизированными предприятиями, а также путем продажи (в том числе права аренды) свободных (незастроенных) земельных участков гражданам, предприятиям и организациям.

Основными задачами, связанными с вовлечением земли в хозяйственный оборот, являются:

законодательное закрепление на республиканском уровне положений, регламентирующих земельные отношения в Республике Татарстан;

развитие инфраструктуры рынка земли;

сокращение сроков подготовки документов и количества согласующих инстанций при предоставлении земельных участков в собственность, аренду и на иных правах;

переход на аукционный (конкурсный) принцип предоставления свободных (незастроенных) земельных участков;

установление в республике дифференцированных выкупных цен на земельные участки, подлежащие приватизации в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с учетом повышающей шкалы коэффициентов);

разработка и внедрение нового механизма определения арендной платы за землю исходя из рыночной стоимости земель без учета вида деятельности арендатора;

создание в государственном земельном кадастре отдельных геоинформационных слоев, содержащих сведения об оборотоспособности земельных участков.

Решение поставленных задач должно производиться на основе разработки и внедрения механизмов:

создания нормативной базы, закрепляющей эффективные экономические рычаги регулирования земельных отношений и позволяющей оптимально реализовывать полномочия по управлению земельными ресурсами;

создания Республиканского банка данных о свободных земельных участках;

внедрения процедуры предоставления земельных участков по принципу "одного окна";

внедрения практики проведения земельных торгов при продаже земельных участков в собственность или права их аренды;

организации работ по приватизации земельных участков путем их прямой продажи собственникам объектов недвижимости;

создания специализированных организаций по проведению земельных торгов и подготовке пакетов документов по приватизации и предоставлению земель;

определения и утверждения перечней земельных участков, изъятых и ограниченных в обороте.

5.3. Развитие вторичного рынка земельных ресурсов,
в том числе механизмов управления земельными долями

Развитие вторичного рынка земли связано с управлением земельными участками, находящимися в собственности граждан, предприятий и организаций.

Первый этап рыночных преобразований для земель сельскохозяйственного назначения республики завершился массовой бесплатной передачей сотням тысяч сельчан миллионов гектар продуктивных земель. Однако правовое ограничение в обороте, недостаток трудовых и материальных ресурсов, слабое инженерное и социальное обустройство сельских территорий, отсутствие кооперации производства и переработки, неразвитость специализированных финансовых институтов, формализм при выдаче документов на земельную долю и организацию коллективных предприятий привели к тому, что главная цель земельной реформы - создание реального рачительного хозяина земли - до конца не достигнута:

собственники земельных долей не реализуют в полной мере права по их распоряжению;

переход к созданию более эффективных хозяйствующих субъектов осуществляется медленно;

продуктивность сельскохозяйственных угодий остается низкой;

реальные доходы населения от обладания земельными долями низки или полностью отсутствуют.

Основными направлениями государственной земельной политики в части регулирования отношений, связанных с правом собственности на земельные доли, должны стать:

разработка и утверждение единой формы учредительных документов сельскохозяйственных предприятий;

создание механизмов, позволяющих конвертировать свидетельство о праве на земельную долю в оборотоспособный инструмент - ценную бумагу;

внедрение методов корпоративного управления (при сохранении социальных гарантий) в сельском хозяйстве;

проведение процедур банкротства убыточных сельскохозяйственных предприятий.

Развитие вторичного рынка земли предполагает прежде всего разработку различного рода механизмов вовлечения земель в хозяйственный оборот, а также создание соответствующей инфраструктуры.

Одним из таких механизмов является использование инструментов фондового рынка для вовлечения в оборот земельных ресурсов. Необходимо разработать концепцию внедрения ценных бумаг на земельные участки, определить конструкцию этих ценных бумаг, принять соответствующие нормативные правовые акты. Внедрение данного механизма в республике ускорит переход земли в частную собственность, увеличит число сделок с землей, установит механизмы рыночного ценообразования, повысит инвестиционную привлекательность рынка земли, увеличит приток кредитов в реальный сектор экономики, обеспечит рост налоговых поступлений в бюджет и повышение доходности земель.

6. Основные участники системы управления недвижимостью
и схема их взаимодействия

Реализация Концепции возможна только на основе комплексного подхода к решению поставленных в ней задач с участием всех заинтересованных министерств и ведомств республики.

При этом организационное обеспечение Системы должно строиться на четкой координации действий органов, осуществляющих инвентаризацию, учет, регистрацию прав на объекты имущественно-земельного комплекса, управление государственной недвижимостью и землей, регулирование различных сегментов рынка недвижимости Республики Татарстан.

При распределении полномочий структур, управляющих недвижимостью в Республике Татарстан, необходимо обеспечивать рациональное распределение функций между органами управления рынком недвижимости с максимально возможным сохранением за существующими структурами их функций и устранением их дублирования. Оно должно соответствовать распределению полномочий между министерствами Республики Татарстан по вопросам управления подведомственными предприятиями, организациями и учреждениями в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2000 г. N 198 и не приводить к увеличению общей численности служащих в сфере управления рынком недвижимости за счет возложения новых обязанностей на существующие структуры, должна обеспечивать четкую регламентацию объема, содержания и периодичности обмена информацией между участниками системы, а также достоверность и защиту информации о недвижимости и ее правообладателях.

Общая схема взаимодействия государственных структур в рамках Системы приведена на рис.1.

"Схема взаимодействия участников Системы управления недвижимостью в Республике Татарстан"

В целях обеспечения координации и повышения эффективности взаимодействия государственных структур Республики Татарстан в вопросах управления недвижимостью необходимо создать на базе Правительственной комиссии Республики Татарстан по контролю за эффективностью управления государственным имуществом, образованной постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.12.2001 г. N 866, межведомственный координационный совет по управлению недвижимостью в Республике Татарстан, в состав которого будут входить руководители министерств и ведомств, отвечающих за учет, государственную регистрацию, оценку и налогообложение недвижимости.

Конкретный порядок взаимодействия министерств, ведомств и других участников Системы, в том числе субъектов управления, должен закрепляться нормативными правовыми актами Республики Татарстан и специализированными соглашениями между участниками системы.

7. Нормативное правовое обеспечение создания системы управления
недвижимостью Республики Татарстан

Нормативное правовое обеспечение Системы базируется на определяющей роли федерального законодательства, регламентирующего фундаментальные основы управления и распоряжения недвижимостью, создания системы учета и государственной регистрации прав на недвижимость, принципы взаимодействия государственных органов в данной сфере.

Эти основы установлены Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "О разграничении государственной собственности на землю", "О государственном земельном кадастре", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О приватизации государственного и муниципального имущества в Российской Федерации", "О товариществах собственников жилья", "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и др.

Конституцией Российской Федерации, федеральными законами "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" определено, что порядок управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, на сегодняшний день в Республике Татарстан приоритетной задачей является закрепление на законодательном уровне порядка управления системой недвижимости посредством внесения соответствующих положений в Земельный кодекс Республики Татарстан и республиканские законы, регулирующие правоотношения на рынке недвижимости.

Перечень основных нормативных правовых актов Республики Татарстан, необходимых для реализации Концепции, приведен в приложении 1.

Реализация Концепции предполагает также разработку и реализацию локальных целевых программ, разрабатываемых и внедряемых во всех государственных структурах, функционирующих на рынке недвижимости.

Кроме того, существует необходимость урегулирования в договорном порядке механизма взаимодействия федеральных и республиканских государственных органов, владеющих информацией в области недвижимости и регулирующих ее различные категории.

Заключение
Ожидаемые результаты создания системы управления
недвижимостью Республики Татарстан

Совокупный социально-экономический эффект от реализации Концепции достигается за счет проведения структурных изменений в экономике, позволяющих обеспечить эффективное использование недвижимости как важнейшей составляющей национального богатства Республики Татарстан.

Прямой экономический эффект от реализации программных мероприятий достигается при возрастании доходов бюджетов всех уровней за счет:

увеличения поступления земельных платежей (земельного налога и арендной платы за землю) в результате проведения разграничения государственной собственности на землю и перехода к установлению налогооблагаемой базы на основе кадастровой оценки земель;

увеличения поступления платы за аренду недвижимости за счет установления экономически обоснованных ставок арендной платы, увеличения числа учтенных объектов;

включения в налогооблагаемую базу выявленных неучтенных объектов, объектов незавершенного строительства, изменения системы оценки в целях налогообложения;

установления оптимальной цены приватизируемого государственного имущества на основе независимой оценки недвижимости и установления обоснованных пороговых цен;

более интенсивного вовлечения государственного имущества в хозяйственный оборот.

Введение Системы в Республике Татарстан также позволит:

повысить инвестиционную привлекательность Республики Татарстан за счет активизации рынка недвижимости, вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых площадей, обеспечения достоверности и доступности данных государственного учета недвижимости, возможности сокращения процедур оформления сделок с недвижимостью, в том числе путем использования принципа "одного окна";

оптимизировать расположение объектов недвижимости различного назначения (промышленности, соцкультбыта и других) и способы их использования путем установления налоговых ставок на недвижимость в соответствии с результатами территориально-экономического зонирования и расчета кадастровой стоимости земельных участков и связанных с ними строений;

четко планировать размеры налоговых и иных поступлений от недвижимого имущества в бюджеты всех уровней на базе анализа динамики платежей за недвижимость и тенденций развития рынка недвижимости.

Приложение 1
к Концепции создания системы управления
недвижимостью Республики Татарстан

Перечень
основных нормативных правовых актов, необходимых
для реализации Концепции

N п/п	Наименование нормативного правового акта	Срок подготовки
	1	2
Законы Республики Татарстан
1.	О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Татарстан	2 квартал 2002 года
2.	Об управлении и распоряжении государственным имущест- вом Республики Татарстан	2 квартал 2002 года
3.	О приватизации государственного имущества в Республи- ке Татарстан	3 квартал 2002 года
4.	О внесении изменений и дополнений в Закон Республики Татарстан "О местном самоуправлении"	3 квартал 2002 года
5.	О передаче объектов государственной собственности Республики Татарстан в муниципальную собственность	3 квартал 2002 года
Постановления Государственного Совета Республики Татарстан
6.	Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственнос- ти, собственникам зданий, строений, сооружений	2 квартал 2002 года
Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан
7.	Об утверждении государственной программы приватизации государственного имущества в Республике Татарстан	2 квартал 2002 года
8.	Об утверждении программы реализации в Республике Та- тарстан федеральной целевой программы "Создание авто- матизированной системы ведения государственного зе- мельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости" и подпрограммы "Разграничение государс- твенной собственности на землю и информационное обес- печение управления недвижимостью в Республике Татарс- тан"	2 квартал 2002 года
9.	Об утверждении Регламента процедуры оформления пред- варительного согласования места размещения объекта, изъятия и предоставления земель, находящихся в госу- дарственной собственности, по принципу "одного окна"	2 квартал 2002 года
10.	О создании республиканского банка данных о свободных земельных участках	2 квартал 2002 года
11.	О порядке передачи в аренду земельных участков, нахо- дящихся в собственности Республики Татарстан	4 квартал 2002 года
12.	О порядке переоформления прав юридических и физичес- ких лиц на земельные участки	2 квартал 2002 года
13.	О мерах по созданию рынка ценных бумаг на землю	4 квартал 2002 года
14.	О реестре государственной собственности Республики Татарстан	3 квартал 2002 года
15.	О мерах по развитию ипотечного кредитования в Респуб- лике Татарстан	2002-2004 гг.
16.	О порядке и условиях передачи недвижимости, находя- щейся в государственной собственности, профессиональ- ным управляющим компаниям	2002-2004 гг.
17.	Об утверждении республиканской целевой программы "Ре- формирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Республики Татарстан на 2002-2007 годы"	2002-2003 гг.
18.	Об утверждении Порядка и методики анализа эффектив- ности использования государственного имущества	2002-2003 гг.
19.	Об утверждении Программы по вовлечению в хозяйствен- ный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Та- тарстан на основе внедрения в практику делового обо- рота принципа сервейинга	1 квартал 2002 года