Приложение N 2. Договор управления многоквартирным домом с собственником помещения

Приложение N 2
к постановлению Руководителя
Исполнительного комитета г. Казани
от 3 апреля 2008 г. N 1308

(форма)

Договор N ___
управления многоквартирным домом с собственником помещения

г. Казань

"___"_________ 200__ г.

Собственник помещения (жилого, нежилого) ________________________, расположенного в многоквартирном доме по адресу: _______________________ (далее - многоквартирный дом), именуемый далее "Собственник", действующий на основании ______________________________, с одной стороны, и ___________________, именуемая далее "Управляющая организация", в лице директора _______________________, действующего на основании Устава (Положения), с другой стороны, далее вместе именуемые "Стороны", руководствуясь решением Единой конкурсной комиссии (протокол открытого конкурса от "___"____________ N _________, лот(ы) N _______), заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Общие положения

1.1. Настоящий договор заключен в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, сохранности, управления, надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечения собственника жилищными и коммунальными услугами.

1.2. Настоящий договор заключен на основании решения Единой конкурсной комиссии (протокол открытого конкурса от "___"______________ N ___, лот(ы) N ___).

1.3. Собственник - лицо, владеющее на праве собственности помещением, находящимся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

1.4. Управляющая организация - организация, выигравшая открытый конкурс на право управления многоквартирным домом и на предоставление коммунальных услуг.

1.5. Исполнители - организации различных форм собственности, на которые Управляющей организацией на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по капитальному ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электро-, газоснабжению.

В отношениях с исполнителями Управляющая организация действует от своего имени и за счет Собственника.

1.6. Общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

1.7. Условия настоящего договора являются одинаковыми для всех собственников помещений.

1.8. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является высшим органом управления данного многоквартирного дома. Между общими собраниями собственников помещений управление многоквартирным домом осуществляет Управляющая организация в порядке и на условиях, установленных общим собранием.

1.9. При выполнении настоящего договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Конституцией Республики Татарстан, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307, постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Республики Татарстан, регулирующими жилищные отношения.

1.10. Состав и техническое состояние общего имущества многоквартирного дома, перечень инженерного оборудования и данные о площадях на момент заключения настоящего договора отражены в акте технического состояния многоквартирного дома.

Акт технического состояния жилого дома составляется при передаче дома в управление Управляющей организации, а также при расторжении настоящего договора по соответствующим основаниям.

2. Предмет договора

2.1. Собственник поручает, а Управляющая организация принимает на себя обязательства совершать от имени и за счет Собственника все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, по санитарному содержанию придомовой территории, по предоставлению коммунальных услуг Собственнику (лицу, пользующемуся помещением на основании соглашения (договора) с Собственником данного помещения), на оказание услуг по содержанию принадлежащего Собственнику помещения, расположенного по адресу: г. Казань, ул. ________________, д. _________, кв. (ком.) _____, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

2.2. Но настоящему договору Управляющая организация при наличии технических и иных необходимых условий совершает от имени и за счет Собственника определенные юридические действия по заключению договоров на теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение и водоотведение, договоров взаимодействия с Исполнительным комитетом г. Казани (уполномоченным органом), а также осуществляет контроль за надлежащим исполнением обязательств со стороны исполнителей указанных услуг.

2.3. Права и обязанности по сделкам, совершенным Управляющей организацией в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 настоящего договора, возникают непосредственно у Собственника.

2.4. Собственник выплачивает Управляющей организации вознаграждение в соответствии с условиями настоящего договора.

2.5. Перечень и качество коммунальных услуг, предоставляемых Собственнику, приведены в приложении N 1 к Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

2.6. Перечень обязательных (дополнительных) работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляемых Собственнику, приведены в приложениях N 2, 3 к Правилам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Перечень услуг и работ по настоящему договору может быть изменен в соответствии с изменением законодательства путем заключения дополнительного соглашения к настоящему договору, составленного в 2-х экземплярах и подписанного Сторонами.

3. Обязанности Сторон

3.1. Обязанности Сторон:

3.1.1. Содержать общее имущество в многоквартирном доме в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, а также санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности.

3.1.2. Создавать и обеспечивать благоприятные и безопасные условия для проживания граждан, деятельности организаций, находящихся в нежилых помещениях многоквартирного дома.

3.2. Обязанности Собственника:

3.2.1. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории в соответствии с их назначением.

3.2.2. Оплачивать услуги (работы) по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, квартир и придомовой территории соразмерно (пропорционально) своей доле в праве общей собственности на это имущество.

3.2.3. Возмещать Управляющей организации расходы, связанные с исполнением настоящего договора.

3.2.4. Обеспечивать доступ в принадлежащее(ие) на праве собственности помещение(я) для своевременного осмотра, обслуживания и ремонта внутридомовых систем инженерного оборудования, конструктивных элементов дома, приборов учета, устранения аварий и контроля имеющими соответствующие полномочия работниками Управляющей организации и должностных лиц контролирующих организаций.

3.2.5. Незамедлительно сообщать в Управляющую организацию об обнаружении неисправности сетей, оборудования, приборов учета, о снижении параметров качества коммунальных услуг, ведущих к нарушению комфортности проживания, создающих угрозу жизни и здоровью, безопасности граждан.

3.2.6. За свой счет (своими силами или силами третьих лиц и за свой счет) производить текущий ремонт занимаемого помещения, а также ремонт общего имущества в случае его повреждения по своей вине. Собственник вправе поручить проведение текущего ремонта Управляющей организации по отдельному договору.

3.2.7. Своевременно самостоятельно осуществлять снятие показаний квартирных (индивидуальных) приборов учета и представлять Управляющей организации в установленные сроки или в заранее согласованное с Управляющей организацией время, обеспечить допуск представителей Управляющей организации для снятия показаний.

3.2.8. Не осуществлять переоборудование внутренних инженерных сетей, не нарушать имеющиеся схемы учета услуг, в том числе не совершать действий, связанных с нарушением пломбировки счетчиков, изменением их местоположения в составе инженерных сетей и демонтажем, без согласования с Управляющей организацией.

3.2.9. Не производить, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам, без согласования с Управляющей организацией.

3.2.10. Не заключать аналогичные договоры с другими лицами, а также воздерживаться от осуществления самостоятельной деятельности, аналогичной той, которая составляет предмет настоящего договора, при условии добросовестного выполнения Управляющей организацией своих обязательств.

3.2.11. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями настоящего договора.

Члены семьи Собственника, проживающие совместно с ним, пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из настоящего договора, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи.

Иное лицо (Наниматель), пользующееся помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, несет обязанности и ответственность, имеет права в соответствии с условиями такого соглашения и настоящего Договора.

3.2.12. Ежемесячно оплачивать услуги (работы), оказанные Управляющей организацией, и коммунальные услуги не позднее 30 числа месяца, следующего за истекшим.

3.2.13. Обеспечивать Управляющую организацию проектной и технической документацией, необходимой для оказания услуг (работ) по договору.

3.2.14. Нести иные обязанности в соответствии с действующим законодательством.

3.3. Обязанности Управляющей организации:

3.3.1. Приступить к выполнению возникших по результатам конкурса обязательств не позднее 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных Управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом.

3.3.2. Управлять многоквартирным домом в соответствии с условиями настоящего договора и законодательством.

3.3.3. Организовывать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307:

а) заключать от имени Собственника договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг;

б) контролировать и требовать исполнения подрядчиками договорных обязательств;

в) устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов.

3.3.4. Организовывать выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491:

а) проводить выбор исполнителей (подрядных, в т.ч. специализированных организаций) для выполнения работ и оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества и заключать с ними от имени и за счет Собственника договоры либо обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества самостоятельно;

б) контролировать и требовать исполнения подрядчиками договорных обязательств;

в) принимать работы и услуги, выполненные и оказанные по заключенным с подрядчиками договорам;

г) устанавливать и фиксировать факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком договорных обязательств, участвовать в составлении соответствующих актов;

д) подготавливать и представлять Собственнику предложения: о проведении капитального ремонта многоквартирного дома, по перечню и срокам проведения работ по капитальному ремонту и смете на их проведение, по размеру платежа за капитальный ремонт для каждого собственника помещения, по переселению собственников и нанимателей из подлежащего капитальному ремонту помещения в помещения маневренного фонда на время капитального ремонта, если работы по ремонту не могут быть проведены без выселения, а также предложения по предоставлению гражданам другого помещения, если жилое помещение, занимаемое ими в подлежащем капитальному ремонту доме, не может быть сохранено в результате такого ремонта;

е) осуществлять подготовку многоквартирного дома к сезонной эксплуатации;

ж) обеспечивать аварийно-диспетчерское (аварийное) обслуживание многоквартирного дома;

з) принимать меры по обязательному предварительному письменному уведомлению граждан о проведении технических осмотров состояния внутридомового оборудования или несущих конструкций дома, расположенных внутри помещений, их ремонта или замены, согласовывать сроки проведения указанных работ;

и) проводить в установленные сроки технические осмотры многоквартирного дома и корректировать данные, отражающие состояние дома в соответствии с результатами осмотра.

3.3.5. Представлять интересы Собственника, связанные с управлением многоквартирным домом, в государственных органах и других организациях.

3.3.6. Обеспечивать сохранность и надлежащее использование объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, его инженерных сетей и всего имущества, переданного Управляющей организации для обслуживания и в пользование, на уровне не ниже зафиксированного на момент передачи.

3.3.7. По требованию Собственника знакомить его с условиями совершенных Управляющей организацией действий, сделок в целях исполнения настоящего договора.

3.3.8. Обеспечивать Собственника информацией об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества; об организациях - поставщиках коммунальных и иных услуг.

3.3.9. Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением договора.

3.3.10. Производить начисление, сбор, перерасчет платежей за жилищные, коммунальные и иные услуги в порядке и сроки, установленные законодательством, представляя к оплате Собственнику счет в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным, самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц и контролировать исполнение ими договорных обязательств. Для выполнения вышеуказанных функций Управляющая организация вправе заключить договор со специализированной организацией.

3.3.11. Перечислять организациям в порядке и сроки, установленные заключенными договорами, принятые у Собственника денежные средства в уплату платежей за предоставленные ими услуги.

3.3.12. Информировать Собственника в письменной форме об изменении размеров установленных платежей, стоимости предоставляемых коммунальных услуг не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых платежи будут вноситься в ином размере.

3.3.13. Ежегодно знакомить со сметой доходов и расходов уполномоченного представителя Собственника в течение 10 рабочих дней после установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества.

3.3.14. Рассматривать обращения Собственника и иных Нанимателей и принимать соответствующие меры в установленные сроки.

3.3.15. Принимать участие в работе по выявлению причин аварийных ситуаций.

3.3.16. Соблюдать нормативные сроки устранения аварий и их последствий на инженерных сетях.

3.3.17. Информировать Собственника об аварийных ситуациях, нарушениях правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, представлять по запросам Собственника требуемую информацию, непосредственно связанную с вопросами эксплуатации жилищного фонда.

3.3.18. Своевременно (за 2 календарных дня) информировать население, проживающее в обслуживаемом жилищном фонде, о сроках предстоящего планового отключения инженерных сетей (водоснабжения, отопления), а также в течение 12 часов - об авариях на инженерных сетях и сроках ликвидации их последствий.

3.3.19. Использовать денежные средства, полученные от оказания услуг (работ), в соответствии с их целевым назначением.

3.3.20. По запросу Собственника выделять своих представителей для оперативного решения вопросов, возникающих при оказании услуг (работ) в рамках настоящего договора, для разбора жалоб и заявлений, поступающих от населения, внеплановых проверок и контроля работ, принимать меры по устранению выявленных нарушений.

3.3.21. В течение 5 (пяти) дней с момента вступления в действие настоящего договора довести до сведения населения, проживающего в обслуживаемом жилищном фонде, что данный жилищный фонд и прилегающие территории обслуживаются Управляющей организацией с указанием часов приема, адресов и телефонов руководителей, диспетчерских и дежурных служб.

3.3.22. В течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме представлять отчет Собственнику о выполнении условий настоящего договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной Управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме) одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой Собственник не указан, любому Собственнику помещения в указанном доме.

3.3.23. Выполнять предусмотренные настоящим договором обязанности надлежащим образом и своевременно, руководствуясь указаниями Собственника. Указания Собственника должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

3.3.24. Выполнять иные обязанности, предусмотренные законодательством.

4. Права Сторон

4.1. Собственник имеет право:

4.1.1. Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме, своевременно получать качественные жилищные и коммунальные услуги в соответствии с установленными стандартами и нормами, в том числе на незамедлительное устранение аварий и неисправностей.

4.1.2. Требовать в установленном порядке от Управляющей организации перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги в связи с некачественным или несвоевременным предоставлением таких услуг и оплачивать фактически выполненные работы и оказанные услуги в порядке, установленном законодательством.

4.1.3. В установленном порядке требовать возмещения убытков, понесенных по вине Управляющей организации.

4.1.4. Получать информацию об организациях (название, контактные телефоны, телефоны аварийных служб), осуществляющих обслуживание и ремонт помещения, а также общего имущества; об организациях - поставщиках коммунальных и иных услуг.

4.1.5. Знакомиться с договорами, заключенными в целях реализации настоящего договора Управляющей организацией.

4.1.6. Получать ежегодный отчет о выполнении условий настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4.1.7. Сообщать Управляющей организации об имеющихся возражениях по представленному отчету в течение 10 дней после его представления. В случае если в указанный срок возражения не будут представлены, отчет считается принятым Собственником.

4.1.8. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного оборудования в установленном законом порядке.

4.1.9. В случае необходимости обращаться к Управляющей организации с заявлением о временной приостановке подачи в многоквартирный дом воды, электроэнергии, отопления на условиях, согласованных с Управляющей организацией.

4.1.10. Обращаться с жалобами на действия (бездействие) Управляющей организации в государственные органы, осуществляющие контроль за сохранностью жилищного фонда, или иные органы, а также в суд за защитой своих прав и интересов.

4.1.11. Контролировать работу и исполнение обязательств Управляющей организацией по настоящему договору в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Требовать от Управляющей организации в десятидневный срок представлять письменные ответы, связанные с исполнением настоящего договора.

4.1.12. Вносить предложения о рассмотрении вопросов об изменении настоящего договора или его расторжении на общем собрании собственников в порядке, установленном законодательством.

4.1.13. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещение в многоквартирном доме, предусмотренные законодательством.

4.2. Управляющая организация имеет право:

4.2.1. Самостоятельно определять способ выполнения оказываемых услуг (работ) и количество необходимого для этого персонала.

4.2.2. Заключать договоры взаимодействия с Исполнительным комитетом г. Казани (уполномоченным органом), договоры с третьими лицами на выполнение работ, оказание услуг в целях исполнения обязанностей, предусмотренных настоящим договором.

4.2.3. В установленном законодательством порядке требовать возмещения убытков, понесенных ею в результате нарушения Собственником обязательств по настоящему договору.

4.2.4. Требовать от Собственника возмещения затрат на ремонт поврежденного по его вине общего имущества в многоквартирном доме.

4.2.5. На основании решения собственников многоквартирного дома осуществлять добровольное страхование жилых и нежилых помещений по договору со страховой компанией, обеспечивая сбор страховых платежей, составление актов и смет на возмещение расходов по страховым случаям, выплату страхового возмещения после поступления денежных средств от страховой компании.

4.2.6. Безвозмездно пользоваться на время действия настоящего договора служебными, складскими и прочими производственными помещениями. Коммунальные услуги оплачиваются Управляющей организацией на общих основаниях, текущий и капитальный ремонт производится за счет средств Управляющей организации.

4.2.7. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме сдавать в аренду жилые, подвальные, чердачные помещения, мансарды.

Направлять доходы от сдачи в аренду указанных помещений на ремонт и обслуживание многоквартирного дома, развитие хозяйства, связанного с содержанием многоквартирного дома.

4.2.8. Вносить предложения общему собранию собственников помещений о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме.

4.2.9. Требовать от Собственника своевременного внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги в порядке, предусмотренном условиями конкурса и настоящим договором, с даты начала выполнения обязательств, возникших по результатам конкурса.

4.2.10. Принимать меры по взысканию задолженности по платежам за жилищно-коммунальные услуги.

4.2.11. Осуществлять целевые сборы по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

4.2.12. В случае непредставления Собственником (Нанимателем) до конца текущего месяца данных о показаниях приборов учета в помещениях, принадлежащих Собственнику (Нанимателю), производить расчет размера оплаты услуг с использованием утвержденных нормативов с последующим перерасчетом стоимости услуг после представления Собственником сведений о показаниях приборов учета.

4.2.13. Организовывать проверку правильности учета потребления ресурсов согласно показаниям приборов учета. В случае несоответствия данных, представленных Собственником (Нанимателем), проводить перерасчет размера оплаты предоставленных услуг на основании фактических показаний приборов учета.

4.2.14. Проводить проверку работы установленных приборов учета и сохранности пломб.

4.2.15. Осуществлять контроль деятельности подрядных организаций, осуществляющих выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, коммунальных услуг и их соответствия условиям договоров.

4.2.16. Иные права, предусмотренные законодательством, отнесенные к полномочиям Управляющей организации.

5. Ответственность Сторон

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность, установленную законодательством и настоящим договором.

5.2. Собственник несет ответственность:

5.2.1. За ущерб, причиненный Управляющей организации в результате противоправных действий