Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 июня 2004 г. N А55-16267/03-30 Кассационная жалоба и исковые требования по делу о признании незаконным отказа в государственной регистрации снятия обременения (ограничения) на нежилое помещения удовлетворены, поскольку при расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации и снятие обременения прав арендодателя недвижимого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 8 июня 2004 г. N А55-16267/03-30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Автовокзалы и автостанции Самарской области", г.Самара,

на решение от 14.02.2004 года и постановление апелляционной инстанции от 07.04.2004 года арбитражного суда Самарской области по делу N А55-16267/03-30,

по заявлению открытого акционерного общества "Автовокзалы и автостанции Самарской области", г.Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации снятия обременения (ограничения) на нежилое помещение,

установил:

Требование заявлено в соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивировано тем, что регистрирующим органом в нарушение пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано в регистрации расторжения договора от 21.05.1999 года N 111 аренды нежилого помещения по ул.Вилоновская, 123 г.Самары, поскольку пункт 10.1 договора предусматривает возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО "Транзит-21".

Решением от 14.02.2004 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2004 года, арбитражный суд Самарской области в удовлетворении заявления отказал, посчитав невозможным расторжение договора аренды от 21.05.1999 года во внесудебном порядке.

В кассационной жалобе ОАО "Автовокзалы и автостанции Самарской области" просит судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель жалобы указывает на неправомерное неприменение судом правил пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Транзит-21" просит судебные акты оставить без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность оспариваемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя заинтересованной стороны, считает судебные акты подлежащими отмене, заявление - удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Согласно статьям 2, 12 указанного закона регистрация обременении (ограничений) вещных прав осуществляется путем внесения записей в соответствующий раздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пунктов 3, 1 статьи 26 названного закона договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

С заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание изложенное необходимо сделать вывод о том, что при расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации и снятие обременения прав арендодателя недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что договор от 28.05.1999 года N 111 аренды нежилых помещений общей площадью 1565,9 кв.м по ул.Вилоновская, 123 г.Самары, заключенный между сторонами спора, зарегистрирован 11.06.1999 года в учреждении юстиции "Самарская областная регистрационная палата".

Пунктом 10.1 договора предусмотрено право сторон договора на односторонний отказ от исполнения договора в случае, если одна из сторон систематически нарушает условия договора и свои обязательства, известив об этом другую сторону за 30 дней, в том числе, если арендатор более двух раз подряд в сроки, установленные договором, не вносит арендную плату и иные платежи, предусмотренные пунктом 5.1 договора; допускает нецелевое использование арендуемой территории; нарушает пункты 7.1.4, 7.1.9 договора.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, односторонний отказ от исполнения производится без обращения в суд и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым.

Письмом от 26.08.2003 года арендодатель известил арендатора об отказе от исполнения договора и освобождении арендуемых помещений (лист дела 27).

Факты нарушений, с которыми спорный договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, подтверждается материалами дела.

Поэтому по истечении 30-дневного срока с момента извещения арендатора спорный договор считается расторгнутым.

Указанные документы были представлены регистратору.

Следовательно, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации снятия обременения прав арендодателя нежилых помещений в связи с тем, что договором аренды от 28.05.1999 года N 111 не предусмотрена возможность расторжения договора по требованию одной из сторон во внесудебном порядке (п.10.1 договора), не соответствует закону.

Поскольку судом при рассмотрении заявления неправильно применены нормы права, подлежащие применению, судебные акты подлежат отмене, а заявление - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции постановил:

Решение от 14.02.2004 года и постановление апелляционной инстанции от 07.04.2004 года отменить.

Заявление удовлетворить.

Признать отказ учреждения юстиции "Самарская областная регистрационная палата" в государственной регистрации снятия обременения на объект недвижимого имущества, нежилого помещения, расположенного по ул.Вилоновская, 123 г.Самары, незаконным.

Обязать учреждение юстиции "Самарская областная регистрационная палата", г.Самара, внести в Единый государственный реестр прав запись о снятии обременения прав ОАО "Автовокзалы и автостанции Самарской области" на нежилые помещения расположенные по адресу: г.Самара, ул.Вилоновская, 123.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.