Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 февраля 2004 г. N А06-1457у-4\03 Кассационная жалоба по делу о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки оставлена без удовлетворения, поскольку в регистрирующий орган не предоставлен акт нормативной цены земельного участка и не указана нормативная цена земельного участка, а также не предоставлено согласие собственника на передачу в залог права аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 3 февраля 2004 г. N А06-1457у-4\03
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Астраханского ОСБ N 8625 Сбербанка России,

на решение от 29 августа 2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 22 октября 2003 г. Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1457у-4\03,

по заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка (ОАО) в лице Астраханского ОСБ N 8625 Сбербанка России, предпринимателя Дымченко В.А. к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области о признании недействительным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки и признании незаконными действий по истребованию дополнительных документов,

установил:

Акционерный коммерческий Сбербанк РФ (ОАО) в лице Астраханского ОСБ N 8625 Сбербанка России и предприниматель Дымченко В.А. обратились в арбитражный суд с иском к ГУЮ по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области о признании недействительным решения N 26\2003\0691 от 10.06.03 г. о приостановлении государственной регистрации ипотеки от 14.05.03 г., признании незаконными действий по истребованию дополнительных документов (акта нормативной цены земельного участка, согласия собственника земельного участка на передачу в залог права аренды земельного участка) и необходимости указания нормативной цены земельного участка в договоре ипотеки.

Решением от 29.08.03 г. Арбитражного суда Астраханской области, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.10.03 г., в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец просит решение и постановление апелляционной инстанции суда отменить, как незаконные, заявленные требования удовлетворить.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.

По мнению заявителя судом не учтены при вынесении обжалуемых судебных актов требования п.9 ст.22 Земельного кодекса РФ, согласно которого в данном случае не требуется согласие собственника на передачу в залог права аренды земельного участка.

Заявитель также считает, что ст.67 Закона РФ "Об ипотеке" (залоге недвижимости), обязывающие стороны договора оценивать земельный участок не ниже его нормативной цены, не применяется при передаче в залог права аренды земельного участка исходя из существа арендных отношений.

Проверив в соответствии со ст.286 Арбитражного процессуального кодекса РФ законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует, что 14.05.03 г. между Банком (залогодержатель) и Дымченко В.А., Турченковым А.В. (залогодатель) был заключен договор залога права аренды земельного участка (ипотеки), расположенного по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, ул.Пушкина, д.46"А".

Регистрирующий орган в связи с возникшими сомнениями регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации ипотеки права аренды приостановил на срок до 14.06.03 г. государственную регистрацию, сославшись при этом на необходимость представления акта нормативной цены земельного участка и указания в договоре ипотеки нормативной цены земельного участка, а также - на необходимость представить согласие собственника на передачу в залог права аренды земельного участка.

Судебная коллегия считает правомерным и обоснованным вывод судебных инстанций о законности решения учреждения юстиции о приостановлении регистрации и истребовании дополнительных документов.

В силу п.4 ст.6 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если законом или договором аренды не предусмотрено иное. В данном пункте конкретизируются положения п.5 ст.5 Закона; при этом воспроизводится норма п.2 ст.615 Гражданского кодекса РФ.

Аналогично урегулирован данный вопрос в п.п.5, 9 ст.22 Земельного кодекса РФ. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

В п.3.1 договора N 1112 от 17.09.02 г. на аренду земельного участка, заключенного между Администрацией г.Астрахани и предпринимателем Дымченко В.А. предусмотрено условие о том, что залог права аренды осуществляется по письменному согласию арендодателя.

В соответствии с п.5 ст.5 Закона "Об ипотеке" к залогу прав арендатора по договору аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества, поскольку иное не установлено Федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Как следует из п.п.1, 2 ст.9 данного Закона, если предметом ипотеки является право аренды, имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки. При этом оценка предмета ипотеки должна быть указана в договоре.

При определении оценки необходимо соблюдать требование ст.67 Федерального закона, следовательно, выводы апелляционной инстанции суда о том, что оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены, являются правомерными.

Решение суда вынесено на основании ст.ст.200, 201 АПК РФ, то есть по правилам главы 24 АПК РФ, а не в порядке искового производства, как указано в кассационной жалобе.

При принятии решения судом также было учтено то обстоятельство, что государственная регистрация прав приостановлена до 11.09.03 г. на основании заявления Дымченко В.А. от 11.06.03 г. (письмо N 26\2003-0691 от 16.06.03 г.), следовательно, правообладатель выразил свою волю на приостановление государственной регистрации прав.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты приняты на основе надлежащего исследования доказательств и с правильным применением норм права.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 29 августа 2003 г. и постановление апелляционной инстанции от 22 октября 2003 г. Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1457у-4\03 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.