Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 октября 2000 г. N 4990/2000-4 Кассационная жалоба по делу о расторжении договора и выселении удовлетворена, ответчик выселен из занимаемого помещения, в части расторжения договора производство по делу прекращено, поскольку договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон в любое время, и при его расторжении арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 12 октября 2000 г. N 4990/2000-4
(извлечение)

Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа по рассмотрению споров, вытекающих из гражданских и иных правоотношений,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г.Саратова,

на решение суда первой инстанции Арбитражного суда Саратовской области от "27" июля 2000 года,

по иску Комитета по управлению имуществом г.Саратова к Открытому акционерному обществу "Луч-93", г.Саратов, о расторжении договора и выселении из занимаемого помещения,

установила:

Комитет по управлению имуществом г.Саратова, - истец по делу, обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к Открытому акционерному обществу "Луч-93", г.Саратов, - ответчик по делу, о расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения.

Решением от 27 июля 2000 г. в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не пересматривалось.

Принимая решение суд исходил из того, что истец, в обоснование своих доводов, о необходимости расторжения договора аренды нежилого помещения от 07.12.95 г. N 51/л2 и освобождении нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Студеная, 6, не представил никаких доказательств: нарушения ответчиком договорных обязательств (раздел 1-5 договора), использования помещения Администрацией г.Саратова или ее структурными подразделениями (нужды муниципалитета), то есть в дальнейшем данное помещение не будет сдаваться в аренду, сноса здания, его гибели, освобождения земельного участка под новое строительство и т.д.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Условия расторжения договора аренды нежилого помещения от 7 декабря 1995 г. N 51/л2 стороны согласовали в разделе 7 названного договора.

Поскольку истец предполагает и далее сдавать нежилое помещение в аренду, то у ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, тем более, что в судебном заседании ответчик подтвердил свое желание на пролонгацию договора аренды или заключения договора аренды на новых условиях.

Не допускается злоупотребление правом.

Обстоятельства нарушения ответчиком условий договора аренды нежилого помещения от 07.12.1995 г. N 51/л2 были предметом судебного разбирательства, о чем имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда от 31.01.2000 г. по делу N 6890/99-5. По этим основаниям истцу было отказано в расторжении договора и выселении.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Не согласившись с решением от 27 июля 2000 г., истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанное решение и просит исковые требования удовлетворить.

По мнению заявителя, им было подано исковое заявление в соответствии со ст.610 Гражданского кодекса РФ. Данная статья не предусматривает каких-либо особых условий, при которых сторона вправе отказаться от договора.

Истец направил ответчику уведомление об освобождении занимаемого помещения.

Суд не применил норму подлежащую применению. Суд был обязан руководствоваться п.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (ст.610 Гражданского кодекса РФ), договор считается расторгнутым. У истца существуют законные основания отказаться от договора, и он вправе заявить требование о выселении ответчика из занимаемого помещения. Основанием для предъявления иска послужило также недобросовестное исполнение ответчиком обязательств по договору, в части оплаты за арендуемое помещение. Факт задолженности перед истцом в сумме 9968 руб. подтвержден вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 31.01.2000 г. по делу N 6890/99-5.

Вывод суда о том, что у ответчика возникает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, является выходом суда за пределы основания искового заявления.

Проверив законность принятого судебного акта, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене решение от 27 июля 2000 г. в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N 51/л2 от 7 декабря 1995 г. (л.д.4-8).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, срок действия договора устанавливался по 31 декабря 1996 года.

Поскольку в материалах дела не имеется дополнительных соглашений о продлении договора на иной срок, а стороны не отрицали фактическое использование арендованного по вышеназванному договору имущества, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что договор аренды N 51/л2 от 07.12.1995 г. считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом суд неправильно указал в мотивировочной части решения пункт 1 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В данном случае суду следовало указать пункт 2 той же статьи.

Согласно пункту 2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Истец направил ответчику уведомление о досрочном расторжении договора от 14 февраля 2000 г. (л.д.16-17).

Согласно п.1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

Поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено расторжение договора без согласования сторон (ст.610 Гражданского кодекса РФ), то в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 51/л2 от 7 декабря 1995 г. считается расторгнутым с момента истечения трех месяцев с даты уведомления ответчика в силу Закона.

При таких обстоятельствах дела, дело в части расторжения договора подлежало прекращению.

Исследовав обстоятельства дела и доказательства, представленные сторонами, суд неправильно применил нормы материального права.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по инициативе каждой из сторон в любое время, и при его расторжении арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора. Такое преимущественное право арендатора закрепляет статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и оно применимо только к тем договорам аренды, которые заключены на определенный срок.

Поскольку спорный договор был заключен на неопределенный срок, то у суда не было оснований отказывать в удовлетворении иска о выселении ответчика из занимаемого помещения.

При принятии решения суд неправильно применил статью 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец использует свое право на расторжение договора, установленное Законом, то есть ст.610 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.85, ст.95, ст.175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановила:

Решение от 27 июля 2000 г. Арбитражного суда Саратовской области по делу N 4990/2000-4 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.

Выселить Открытое акционерное общество "Луч-93" г.Саратов, из занимаемого помещения по адресу: г.Саратов, ул. Студеная, 6, занимаемого согласно договору аренды N 51/л2 от 7 декабря 1995 года.

В части расторжения договора аренды N 51/л2 от 07.12.95 г. дело производством прекратить.

Взыскать с Открытого акционерного общества "Луч-93" г.Саратов в пользу федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 834 рубля 90 копеек.

Исполнительные листы выдать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.