Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 мая 1999 г. N А55-233/98-27 Дело о расторжении договора купли-продажи направлено на новое рассмотрение, поскольку суд должен прежде всего дать оценку заключенному договору купли-продажи, а также проверить соответствие действующему законодательству заключенного договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 21 мая 1999 г. N А55-233/98-27
(извлечение)

Судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа по рассмотрению споров, вытекающих из административных/гражданских и иных правоотношений,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества с ограниченной ответственностью "Торгплодоовощ", г.Самара,

на решение суда первой инстанции арбитражного суда Самарской области от 28 января 1999 г., на постановление апелляционной инстанции того же суда от 24 марта 1999 г.,

по иску Товарищества с ограниченной ответственностью "Торгплодоовощ", г.Самара, к Обществу с ограниченной ответственностью "Витязь ЛТД", г.Самара, о расторжении договора купли-продажи,

установила:

Постановлением от 24 марта 1999 г. апелляционная инстанция оставила без изменения решение от 28 января 1999 г. арбитражного суда Самарской области, которым были оставлены без удовлетворения исковые требования ТОО "Торгплодоовощ" о расторжении договора от 8 апреля 1997 г. за N 1 купли-продажи нежилого помещения площадью 49,3 кв.м, заключенного с ООО "Витязь ЛТД" со ссылкой на то, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ТОО "Торгплодоовощ" обратилось с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просит отменить состоявшиеся судебные акты как несоответствующие нормам материального права.

Свои доводы заявитель жалобы мотивирует тем, что покупатель нарушил существенные условия договора, поэтому договор должен быть расторгнут.

В соответствии со ст.117 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 21 мая 1999 г.

Проверив законность и обоснованность вынесенных судебных актов, изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, заслушав мнение представителей сторон, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа находит основания для отмены состоявшихся судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, 8 апреля 1997 г. ТОО "Торгплодоовощ" (продавец) заключило с ООО "Витязь ЛТД" (покупатель) договор N 1 купли-продажи нежилого помещения площадью 49,3 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, ул.Г.Димитрова, 99.

Пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели, что расчеты по договору производятся путем предоставления части этого помещения площадью 12,1 кв.м в аренду в течение трех лет с момента подписания договора.

Передача помещения площадью 49,3 кв.м от продавца к покупателю была произведена по акту приема-передачи.

По заключенному договору аренды от 8 апреля 1997 г. арендодатель ООО "Витязь ЛТД" взял обязательство предоставить ТОО "Торгплодоовощ" помещение в этом же магазине площадью 12,1 кв.м, сроком на три года.

Суд первой инстанции в своем решении констатирует, что договор купли-продажи, подписанный между сторонами, является смешанным договором.

Однако, данные выводы противоречат статье 431 Гражданского кодекса РФ, в пункте 2.3 договора четко определено, что оплата за полученное помещение полной площади магазина осуществляется путем предоставления аренды. Другие пункты договора купли-продажи об аренде не свидетельствуют.

Вследствие этого между сторонами был заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Из представленных материалов дела не видно, был ли в установленном порядке зарегистрирован спорный договор купли-продажи помещения магазина и в какое время.

Поскольку право собственности у ООО "Витязь ЛТД" до момента регистрации не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу, в том числе и ответчику.

Следовательно, договор аренды был заключен с нарушением требований статей 223 и 551 Гражданского кодекса РФ, так как был заключен в один день с договором купли-продажи. При таких обстоятельствах нельзя говорить, что покупателем был исполнен договор купли-продажи надлежащим образом.

В этом случае, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ продавец вправе требовать расторжения договора.

Судом, как первой, так и апелляционной инстанции, полностью не исследован договор купли-продажи.

При новом рассмотрении дела суд должен прежде всего дать оценку заключенному договору купли-продажи. Проверить соответствие действующему законодательству заключенного договора аренды, а также была ли осуществлена прием-передача 12,1 кв.м в аренду, так как первоначально продавец все помещение по акту сдал покупателю.

На основании изложенного, руководствуясь п.3 ст.175, ст.177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия постановила:

Решение от 28 января 1999 г. и постановление от 24 марта 1999 г. арбитражного суда Самарской области по делу N А55-233/98-27 отменить, кассационную жалобу удовлетворить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.