Приложение N 6. Основные требования к индивидуальным жилым домам и хозяйственным постройкам

Приложение N 6
к положению
"О порядке строительства
(реконструкции) индивидуальных жилых
домов и хозяйственных построек
гражданами на принадлежащих им на
правах собственности или пользования
земельных участках"

Основные требования
к индивидуальным жилым домам и хозяйственным постройкам

1. Оформление, разработка и согласование
документации для индивидуального строительства

Согласно законодательству Российской Федерации (ст. 6 Закона "Об общих принципах организации самоуправления в РФ"; ст. 13 Закона "Об основах градостроительства в РФ"; "Градостроительный кодекс РФ") строительство индивидуальных домов на территории поселений ведется на основании решений органов местного самоуправления по проектам, согласованным органами архитектуры и градостроительства.

Право на застройку земельных участков, предоставленных или приобретенных для жилищного строительства, а также реконструкцию существующего жилья возникает при наличии разрешительной документации, выдаваемой органами местного самоуправления.

Работы по строительству, реконструкции отдельных жилых зданий, их частей и комплексов осуществляются в рамках разрешения на строительство в соответствии с утвержденной документацией.

Разрешение на строительство и проект застройки участка в обязательном порядке входят в состав разрешительной документации.

Проектная документация разрабатывается на основании договора между заказчиком и проектировщиком, имеющим соответствующую лицензию, согласовывается с контролирующими органами и подлежит рассмотрению органами государственной вневедомственной экспертизы в части требований по надежности, устойчивости и эксплуатационной безопасности.

Застройка земельных участков, предоставленных или приобретенных для жилищного строительства, подлежит контролю в соответствии с "Положением о государственном архитектурно-строительном надзоре в Российской Федерации", утвержденным Минстроем России от 17 декабря 1991 г.

2. Планировка и благоустройство
территории индивидуального строительства

Градостроительные документы определяют место расположения дома, его размещение по линии застройки или с отступом от нее, а также подъезд к усадьбе, дому, наличие хозяйственного проезда и зоны хозяйственных построек.Состав и размеры хозяйственных и бытовых построек и сооружений на приусадебном участке определяются с учетом особенностей конкретного участка, с соблюдением архитектурностроительных и противопожарных требований (СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания").

Расстояние от одно-, двухквартирных жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани) на участке до жилых домов и построек на соседних земельных участках принимаются по Таблица 1 (СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений").

Расстояние между жилыми зданиями, а также жилыми зданиями и хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями ) не нормируется при суммарной площади застройки, включая незастроенную площадь между ними.Расстояние между хозяйственными постройками (сараями, гаражами, банями), расположенными вне территории усадебных участков, не нормируется при условии, если площадь застройки сблокированных хозяйственных построек не превышает 800 кв. м.

Расстояние между группами сблокированных хозяйственных построек принимается согласно Табица 1 СНиПа 2.07.01.-89*

Жилые дома располагаются на земельных участках с отступом от красной линии: магистральных улиц - не менее 5 метров, жилых - не менее 3 метров. Хозяйственные постройки следует располагать в глубине участка, без выноса на красную линию застройки. Допускается блокировка хозяйственно-бытовых помещений между собой или жилым домом.

Хозяйственные помещения, кроме помещений для содержания скота, дворовой уборной и мусоросборника, допускается размещать в цокольных и подвальных этажах жилого дома. Допускается устройство погреба под отдельными хозяйственными помещениями. Чердаки над хозяйственными отдельно стоящими постройками рекомендуется проектировать эксплуатируемыми.Посадки на приусадебных участках рекомендуется располагать от зданий и сооружений в соответствии с требованиями Таблица 3 СНиПа 2.07.01.-89*.

3. Объемно-планировочное решение зданий и сооружений

Для индивидуального строительства применяются проекты, согласованные в установленном порядке. При определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки на расстоянии не менее чем 2 м.

Размещать жилые комнаты в цокольных и подвальных этажах не разрешается. Этажи следует считать:

надземными - при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли;

мансардными - этажи в чердачном пространстве, фасады которых полностью или частично образованы поверхностью ( поверхностями ) наклонной или ломанной крышей, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа;

цокольными - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений;

подвальными - при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту более половины высоты помещений.

Высота жилых этажей принимается от пола до потолка не менее 2,5 м, высота хозяйственных построек, а также хозяйственных помещений не менее 2,0 м, высоту мансардного этажа допускается уменьшить до 2,3 м.

Общую площадь квартиры следует подсчитывать как сумму площадей жилых и подсобных помещений дома (квартиры, веранд, встроенных шкафов, лоджий, балконов, террас со следующими понижающими коэффициентами:

для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3.

Жилая площадь квартир подсчитывается как сумма площадей всех жилых комнат (спален, гостиной, детской и т.д.).

4. Конструктивные решения зданий и сооружений

Выбор конструкций дома обусловлен рядом факторов: наличие местных строительных материалов, традициями строительства в данной местности или населенном пункте, квалификацией строителей, финансовыми возможностями застройщика.

Фундаменты зданий проектируются в соответствии со СНиП 2.02.01-83. Для зданий без подвалов, расположенных на участках с однородными по составу грунтами, рекомендуется применять незаглубленные или мелко заглубленные фундаменты.

Фундаменты предназначены для передачи нагрузки от дома на грунт основания.

От правильного устройства фундамента зависят надежность и долговечность здания.

Фундаменты должны распределять нагрузку от дома таким образом, чтобы не было превышено передаваемое давление на грунт сверх допустимого и чтобы разность осадок частей здания и осадка дома в целом не достигли опасных размеров.

Необходимо обеспечить устойчивость фундамента на воздействия неблагоприятных природных факторов морозного пучения грунта, просадки грунтов основания, воздействие грунтовых вод. Для этого необходимо правильно сконструировать и устроить фундамент, т.е. учесть свойства грунтов, на которых закладывают фундаменты, использовать строительные материалы, обладающие требуемой прочностью и устойчивостью к внешним воздействиям.

Для устройства фундаментов используют дерево, природный камень, бутобетон, кирпич, железобетон. Для того, чтобы принять правильное решение о том, как выполнить фундаменты, необходимо знать, какими грунтами образовано основание. Сведения о грунтовых условиях площадки строительства приводятся в материалах инженерных изысканий.

В конструкции усадебного дома определяющим является материал и конструкции стен. При выборе материала стен помимо перечисленных выше факторов следует также учитывать его долговечность, санитарно-гигиенические и теплотехнические качества.

Стены - основной элемент дома, определяющий их качество. Они должны обладать необходимой прочностью, долговечностью, звукоизоляцией, обеспечивать архитектурную выразительность. По расположению в доме стены разделяют на наружные и внутренние. Толщина наружных стен зависит от климатических условий и используемых для устройства стен материалов, а внутренних - определяется требованиями прочности и звукоизоляции.

Индивидуальные жилые дома возводятся из конструкционных материалов: бревен и бруса, штучных каменных материалов (кирпича, камня, керамических блоков, легкобетонных и ячеистобетонных), камней и др. К числу важнейших требований, предъявляемых к проектированию жилья, относится необходимость увеличения теплозащиты зданий, которая регламентируется новыми нормами проектирования "Строительная теплотехника".

Применение внутренней теплоизоляции также снижает теплопотери здания при меньших единовременных затратах, однако устройство внутреннего теплоизоляционного слоя требует определенных условий. Оконные блоки должны приниматься с тройным остеклением. В качестве утеплителя стен, чердачного и цокольного перекрытий могут использоваться пенополистирол, штапельное стекловолокно (стекловата) и другие материалы.

Для внутренней отделки рекомендуется применение гипсокартонных листов, что исключает выполнение "мокрых" процессов в строительстве.

5. Инженерное оборудование

Жилые и хозяйственные постройки для индивидуального строительства проектируются с инженерным благоустройством с учетом сложившейся застройки. Подключение постройки к инженерным коммуникациям должно осуществляться при согласовании с соответствующими органами государственного надзора с соблюдением техусловий эксплуатационных организаций. Снабжение питьевой водой может производиться как от централизованной системы водоснабжения, так и автономно от подземных водозаборов типа шахтных, мелкотрубчатых колодцев. Для полива следует использовать открытые водоемы, грунтовые воды. Места для устройства водозаборов следует выбирать при участии органов санитарного надзора. Территории индивидуальной застройки как правило должны быть обеспечены противопожарным водоснабжением от наружных водопроводных сетей. При их отсутствии используются естественные водоисточники или устраиваются противопожарные водоемы.

Устройство внутреннего водопровода в индивидуальных жилых домах допускается, как правило, при наличии местных канализационных очистных сооружений или при подключении к централизованной системе канализации.

Размещение местных очистных сооружений должно согласовываться с органами санитарного надзора. Отопление и горячее водоснабжение предусматривается, как правило, от поквартирных теплогенераторов. Проектирование автономных систем отопления следует производить в соответствии со СНиП 2.04.05-97 Газоснабжение может производиться природным газом от поселковых газовых сетей или резервуарных установок со сжиженным газом, а также от газобаллонных установок сжиженного газа в соответствии с нормативными требованиями и последующим согласованием с районными газовыми службами.

Перечисленные в разделах требования к размещению объектов на участке, объемно-планировочному и конструктивному решению, а также оборудованию и благоустройству объектов учитываются проектировщиком в процессе разработки проектной документации в каждом конкретном случае и составляют наряду с архитектурным решением объектов основную суть проекта.