Приложение. Подпрограмма "Ипотечное кредитование в Самарской области"

Приложение
к Закону
Самарской области
"Об утверждении областной
целевой программы "Жилище"
на 2006-2010 годы"

Подпрограмма
"Ипотечное кредитование в Самарской области"
(далее - Подпрограмма)

С изменениями и дополнениями от:

11 декабря 2007 г.

Паспорт Подпрограммы

Наименование Подпрограммы      - подпрограмма  "Ипотечное  кредитование в

                                 Самарской области"

Дата принятия решения о        - постановление  Правительства   Самарской

разработке Подпрограммы          области от 02.05.2006 N 43

Государственный заказчик       - Правительство Самарской области

Подпрограммы

Головной исполнитель           - министерство   экономического  развития,

Подпрограммы                     инвестиций и торговли Самарской области

Основные разработчики          - министерство   экономического  развития,

Подпрограммы                     инвестиций и торговли Самарской области,

                                 Самарский   областной   Фонд   жилья   и

                                 ипотеки,   Самарский   областной    фонд

                                 поддержки   индивидуального    жилищного

                                 строительства на селе

Цель и задачи Подпрограммы     - цель Подпрограммы:

                                 увеличение    объема,    предоставляемых

                                 ипотечных  кредитов (займов), выдаваемых

                                 в Самарской области

                                 задачи Подпрограммы:

                                 повышение доступности ипотечных кредитов

                                 и увеличение объемов кредитования;

                                 создание полноценного  сбалансированного

                                 рынка  жилья как со стороны предложения,

                                 так и со стороны спроса;

                                 привлечение частных инвестиций в  жилищ-

                                 ное строительство    и    стимулирование

                                 развития строительства ипотечного жилья;

                                 снижение  финансовой нагрузки на заемщи-

                                 ков  при приобретении квартиры с исполь-

                                 зованием ипотечных кредитов (займов);

                                 обеспечение  возможности  предоставления

                                 социальных выплат в виде компенсаций  на

                                 оплату   первоначального   взноса    для

                                 отдельных категорий граждан по ипотечно-

                                 му жилищному кредиту (займу);

                                 обеспечение  государственной поддержки в

                                 форме   предоставления   государственных

                                 гарантий   под   привлечение   кредитных

                                 ресурсов    для   строительства   жилья,

                                 реализуемого   по   программе ипотечного

                                 кредитования

Сроки и этапы реализации       - 2006 - 2010 годы;

Подпрограммы                     I этап: 2006 - 2007 годы;

                                 II этап: 2008 - 2010 годы

Исполнители Подпрограммы       - Самарский областной Фонд жилья и ипотеки

                                 (по  согласованию),  Самарский областной

                                 фонд поддержки индивидуального жилищного

                                 строительства на селе (по согласованию),

                                 министерство  строительства жилищно-ком-

                                 мунального  хозяйства Самарской области,

                                 органы     местного   самоуправления (по

                                 согласованию),  кредитно-финансовые    и

                                 ссудо-накопительные  организации, строи-

                                 тельные организации (по согласованию)

Объемы и источники             - общий объем финансирования  Подпрограммы

финансирования                   в 2006 - 2010 годах составит:

Подпрограммы                     за счет всех источников финансирования -

                                 58 602,3 млн. рублей, в том числе:

                                 за счет  средств  областного  бюджета  -

                                 153,3  млн.  рублей,   из  них   текущие

                                 расходы - 153,3 млн. рублей;

                                 за   счет   привлеченных    внебюджетных

                                 средств - 40 783 млн. рублей;

                                 за счет собственных  средств  граждан  -

                                 17 666 млн. рублей.

                                 Мероприятия Подпрограммы, финансирование

                                 которых   предполагается    осуществлять

                                 за счет иных, помимо областного бюджета,

                                 источников,   не   являются   расходными

                                 обязательствами    Самарской    области.

                                 Указанные далее  в  Подпрограмме  объемы

                                 финансирования   отдельных   мероприятий

                                 Подпрограммы  за   счет   иных,   помимо

                                 областного бюджета, источников  являются

                                 предполагаемыми;

Ожидаемые конечные             - в результате реализации Подпрограммы:

результаты реализации            увеличится  объем   ипотечных   жилищных

Подпрограммы                     кредитов, выдаваемых гражданам, в 20 раз

                                 - с 1 000 млн. рублей  в  2005  году  до

                                 20 000 млн. рублей в 2010 году.

                                 Количество семей, решивших свой жилищный

                                 вопрос с использованием схемы ипотечного

                                 кредитования, соответственно возрастет в

                                 3,6 раза - с 4 тыс. семей в 2005 году до

                                 17,7 тыс. семей  в  2010 году;

                                 в  жилищную   сферу   будут   привлечены

                                 дополнительные    финансовые    средства

                                 банков     и     других     организаций,

                                 предоставляющих   ипотечные     жилищные

                                 кредиты и  займы,  а  также  собственные

                                 средства граждан в размере 58  449  млн.

                                 рублей, в том числе:

                                 в 2006 году - 4 367 млн. рублей;

                                 в 2007 году - 9 434 млн. рублей;

                                 в 2008 году - 12 242 млн. рублей;

                                 в 2009 году - 14 139 млн. рублей;

                                 в 2010 году - 18 705 млн. рублей.

Система организации            - контроль  за   реализацией   мероприятий

контроля за исполнением          Подпрограммы              осуществляется

Подпрограммы                     министерством  экономического  развития,

                                 инвестиций и торговли Самарской области,

                                 контроль   за   целевым   использованием

                                 средств        областного        бюджета

                                 осуществляется в  установленном  порядке

                                 головным  исполнителем  и  исполнителями

                                 Подпрограммы -  главными распорядителями

                                 (распорядителями)   средств   областного

                                 бюджета.

Содержание проблемы и обоснование
необходимости ее решения программными методами

Подъем экономики Самарской области, а также стремление большей части населения к улучшению своих жилищных условий обусловили актуальность развития ипотечного жилищного кредитования. При этом основными направлениями, обеспечивающими его развитие, являются: обеспечение устойчивого темпа роста строительства жилья, доступного для широких слоев населения, путем снижения его стоимости, первоначального взноса и ставки кредитования. Помимо строительства жилья требуются новые подходы и к его эксплуатации.

Подпрограмма направлена на решение первоочередных задач приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", а также социально-экономического развития Самарской области посредством реализации направлений по формированию рынка доступного жилья, увеличению платежеспособного спроса населения на жилье, увеличения объемов жилищного строительства.

Подпрограмма будет способствовать дальнейшей реализации положений Закона Самарской области "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области", внедрению и развитию новых схем и форм в реализации жилищной политики Самарской области.

До сих пор жилищная проблема стоит перед 572 тыс. семей в Самарской области, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. Общая потребность населения области в жилье составляет 34,32 млн. кв. метров. Чтобы удовлетворить эту потребность необходимо увеличить имеющейся жилищный фонд в Самарской области более чем на 50%. Однако большинство жителей лишено возможности на улучшение жилищных условий путем его единовременной покупки. Основными причинами являются:

недостаточные денежные доходы среднестатистических семей для приобретения жилья со стопроцентной его оплатой за счет собственных средств;

объемы жилищного строительства не удовлетворяют потребности населения и, как следствие, несоизмеримо высокая стоимость жилья, предлагаемого на рынке недвижимости;

низкое качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и высокий уровень износа коммунальной структуры;

высокий уровень инфляции.

Для обеспечения спроса на ипотечное жилищное кредитование в Самарской области созданы основные условия. Для реализации ипотечной программы органами государственной власти Самарской области учреждены Самарский областной Фонд жилья и ипотеки и Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (далее также - фонды). Разработаны и приняты стандарты ипотечного жилищного кредитования, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов через механизм рефинансирования на вторичном рынке ипотечных кредитов, отработан механизм предоставления государственных гарантий Самарской области, обеспечивающих привлечение инвестиций в систему ипотечного кредитования.

Так, на примере данных, полученных в результате исследования, проведенного Самарским областным Фондом жилья и ипотеки, установлено, что 93% граждан, обратившихся с начала реализации ипотечной программы и прошедших тест-анкетирование, исходя из своей платежеспособности имеют возможность решить свой жилищный вопрос с использованием ипотечного кредита (займа).

В период времени с 2000-2005 годы была разработана и принята необходимая нормативная правовая база, направленная на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительства ипотечного жилья. Отработана и получила свое развитие система решения жилищных проблем граждан с использованием ипотечных жилищных кредитов.

В системе ипотечного кредитования наряду с фондами работает больше количество банков, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных кредитов.

Немаловажную роль в развитии системы ипотечного кредитования играет система гарантирования (страхования) ипотечных кредитов. Система страхования ипотечных кредитов направлена на создание благоприятных условий для повышения доступности ипотечных кредитов путем разделения кредитных рисков по кредиту.

Кроме того, в этот период осуществляется инвестирование строительства ипотечного жилья.

За период с 2000 по 2005 год за счет всех источников финансирования решили свой жилищный вопрос с использованием ипотечных жилищных кредитов (займов) 10 808 семей, проживающих в Самарской области. В том числе за счет средств областного бюджета - 4836 семей, за счет внебюджетных источников финансирования - 5 972 семьи.

Самарским областным Фондом жилья и ипотеки, являющимся региональным оператором ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - ОАО "АИЖК"), за счет привлеченных средств был решен жилищный вопрос более двух тысяч семей посредством предоставления ипотечных кредитов. Фонд осуществляет привлечение внебюджетных средств не только от ОАО "АИЖК", на долю которого приходится более 50%, но и от других инвесторов.

Достигнуто увеличение доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков посредством доведения срока кредита с 25 до 30 лет и снижения первоначального взноса с 30 до 10 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Появилась институциональная база жилищного рынка: 69% жилья, находящего в частной собственности, 90% строительных организаций являются частными. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Региональная нормативная правовая база, регулирующая взаимоотношения в жилищной сфере, послужила основой развития ипотечного жилищного кредитования в Самарской области.

Однако практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового регулирования отношений, складывающихся в сфере жилищной ипотеки, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья.

В Самарской области жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования.

Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Радикальные изменения произошли в системе финансирования жилищного строительства, основную роль стали играть частные застройщики.

Сложившееся в настоящее время в жилищной сфере несоответствие спроса и предложения на рынке жилья, когда привлечение средств в ипотечное жилищное кредитование значительно превышает объемы предлагаемого на жилищном рынке жилья, требует серьезного урегулирования, так как это может повлечь лишь увеличение стоимости жилья, тем самым, снижение его доступности для значительного количества граждан.

Указанные проблемы и факторы, сдерживающие развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Самарской области, на текущем этапе требуют программного - целевого метода решения, предопределяют цели и задачи настоящей Подпрограммы, а также систему программных мероприятий.

Основные цели и задачи Подпрограммы

Ипотечное кредитование - один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков и фондов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в необходимой загрузке производства и органов государственной власти Самарской области, заинтересованных в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Основной целью Подпрограммы является увеличение объемов, предоставляемых ипотечных кредитов (займов), выдаваемых в Самарской области.

Для достижения поставленных целей планируется решить следующие основные задачи:

создание полноценного сбалансированного рынка жилья как со стороны предложения, так и со стороны спроса;

привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование развития строительства ипотечного жилья;

повышение доступности ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений для широких слоев населения;

снижение финансовой нагрузки на заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечных кредитов (займов);

обеспечение возможности предоставления социальных выплат в виде компенсаций на оплату первоначального взноса для отдельных категорий граждан по ипотечному жилищному кредиту (займу);

внедрение системы льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан, определенных действующим региональным законодательством Самарской области;

обеспечение государственной поддержки в форме предоставления государственных гарантий под привлечение кредитных ресурсов для строительства жилья, реализуемого по программе ипотечного кредитования;

использование иных форм накопления средств гражданами, желающими улучшить свои жилищные условия за счет средств ипотечных кредитов (займов) или участия в иных схемах, позволяющих решить жилищный вопрос (долевое участие в строительстве жилья, жилищные кооперативы, ссудо-сберегательные и жилищно-строительные кассы и т.д.);

создание в рамках действующего жилищного законодательства маневренного жилого фонда, обеспечивающего возможность кредиторов использовать его в случае обращения взыскания на заложенные жилые помещения;

обеспечение выполнения макроэкономических прогнозов органов государственной власти Самарской области по снижению инфляции и росту реальных доходов населения;

создание условий для формирования эффективного рынка строительных материалов и строительной индустрии.

Выполнение Подпрограммы будет идти параллельно с мерами, принимаемыми в целях снижения стоимости жилья, исключения создания преждевременного повышенного платежеспособного спроса, а также ценового и временного дисбаланса на рынке жилья.

При этом основными направлениями в решении поставленных задач, направленных на развитие системы ипотечного кредитования, будут являться:

привлечение инвестиций в жилищное строительство и ипотечное кредитование;

реализация мер по повышению уровня обеспечения возврата заемных средств через предоставление государственных гарантий кредиторам.

Сроки и этапы реализации Подпрограммы

Реализация мероприятий, предусмотренных Подпрограммой, будет осуществлена в два этапа:

1 этап - 2006 - 2007 годы;

2 этап - 2008 - 2010 годы.

На первом этапе необходимо продолжить работу по доработке законодательной базы, привлечению внебюджетных источников финансирования в сферу ипотечного жилищного кредитования и жилищного строительства посредством внедрения, наряду с существующими, новых форм и схем их привлечения. Также предусматривается увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования и объемов жилищного строительства. Необходимо обеспечить государственную поддержку фондов, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования.

Для реализации данного этапа предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развития инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем предоставляемых гражданам ипотечных кредитов на приобретение жилья и снизить процентную ставку.

Второй этап предполагает развитие системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной в значительной степени на рыночные механизмы. Значительная доля средств, задействованных в ипотеке, будет состоять из привлеченных внебюджетных источников финансирования. Бюджетное участие в основном будет основываться на поддержке отдельных категорий граждан, решающих жилищные вопросы с использованием механизма ипотечного кредитования, посредством предоставления государственных гарантий под привлечение более дешевых внебюджетных средств. В данный период за счет средств бюджетов всех уровней предусматривается сформировать маневренный жилищный фонд, предназначенный для отселения граждан, не исполняющих свои обязательства по ипотечным кредитам.

Привлечение средств на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и строительство ипотечного жилья отражено в приложении 1.

Система программных мероприятий

В современных экономических условиях при государственной поддержке органов государственной власти Самарской области в рамках действующего законодательства можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для жителей области, в том числе со средними и низкими доходами.

Первое направление - привлечение внебюджетных источников в систему ипотечного кредитования посредством рефинансирования выданных кредитов за счет купли-продажи закладных, выпуска и размещения ценных бумаг на рыночных условиях, привлечения иных внебюджетных средств. Привлечение заемных средств и их инвестирование для строительства и развития инфраструктуры жилья, предназначенного для реализации гражданам с использованием механизма ипотечного кредитования.

Второе направление - решение проблемы накопления собственных средств заемщиков на внесение первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) путем участия в жилищных и кредитных кооперативах, ссудо-сберегательных кассах. Создание и использование ипотечными структурами фонда коммерческого жилья, предоставляемого гражданам на условиях договоров коммерческого найма на время накопления ими первоначального взноса по ипотечному кредиту (займу) с правом последующего выкупа в собственность на условиях ипотечного кредитования.

Третье направление - оказание государственной поддержки за счет средств федерального, областного и местных бюджетов отдельным категориям граждан в решении жилищного вопроса с использованием механизма льготного ипотечного жилищного кредитования, позволяющего привлекать кредит (заем) под пониженную процентную ставку.

Четвертое направление - стандартизация и автоматизация всех процессов, связанных с предоставлением и дальнейшим обслуживанием ипотечных кредитов и займов, создание единой информационной системы, позволяющей существенно сократить организационные, финансовые и временные издержки при реализации Подпрограммы, обеспечить эффективное управление и контроль за ее реализацией.

Пятое направление - государственная поддержка специализированных ипотечных структур, учрежденных при участии органов государственной власти Самарской области, в форме прямого бюджетного финансирования развития ипотечного жилищного кредитования. Создание условий для стимулирования строительства жилья для среднего класса. Предоставление государственных гарантий под привлечение областными фондами внебюджетных финансовых ресурсов на цели строительства ипотечного жилья, необходимого для обеспечения стабильного роста объемов рефинансирования.

Шестое направление - создание маневренного жилищного фонда. Предоставление заемщикам жилых помещений из данного фонда при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора. Это позволит упростить и ускорить операторам рынка жилья процедуру обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед кредиторами, предусмотренных кредитным договором, создаст предпосылки для снижения рисков.

Седьмое направление - поддержка инвесторов и застройщиков, осуществляющих инвестирование строительства доступного жилья, посредством предоставления налоговых льгот, а также нормативного снижения и урегулирования затрат, налагаемых на застройщиков, в форме участия в развитии городских энергоисточников, развитии и обустройстве магистральных и внутриквартальных инженерных сетей и иных объектов инженерной инфраструктуры, возложив их на органы местного самоуправления.

Восьмое направление - создание конкурентной среды в строительстве жилья посредством обеспечения предоставления (продажи) земельных участков, находящихся в государственной собственности, под строительство на аукционной основе. При этом определенная часть земельных участков должна выставляться на аукцион с особым условием: строительство на таких участках доступного ипотечного жилья.

Девятое направление - дальнейшее развитие промышленности строительной индустрии и строительных материалов в Самарской области посредством внедрения производства эффективных, экологически чистых строительных материалов и новых технологий, расширение применения автономных систем отопления, соответствующих экологическим требованиям, приборов автоматического регулирования и учета, новых видов материалов для трубопроводов, позволяющих снизить потери теплоносителя при транспортировке, а также увеличить срок эксплуатации.

Развитие данных направлений позволит не только повысить привлекательность ипотечного жилищного кредитования, но и обеспечит формирование ресурсного капитала посредством привлечения внебюджетных средств для строительства доступного жилья, реализуемого через механизм ипотечного кредитования, недостаточность которого наблюдается на сегодняшний день.

Развитие системы ипотечного кредитования может быть достигнуто при обеспечении условий адекватного развития предложений на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающемуся платежеспособному спросу населения на жилье при выполнении следующих мероприятий:

расширение перечня кредитных продуктов, позволяющих снижать ипотечные риски кредитования и повышать доступность кредитования для различных категорий граждан с учетом их возраста, уровня доходов, наличия объектов недвижимости в собственности и других показателей;

разработка процедуры упрощения оформления ипотечных кредитов и займов;

обеспечение предоставления средств федерального бюджета на условиях софинансирования с областным и местными бюджетами и частными инвесторами для инженерной подготовки площадок под строительство ипотечного жилья;

внедрение механизма перекредитования ранее выданных кредитов при сн