Решение Арбитражного суда Самарской области от 12 апреля 2010 г. N А55-16292/2009 Суд решил в исковом требовании отказать, поскольку существенное условия договора - предмет является не согласованным сторонами, договор купли-продажи считается не заключенным, такой договор не влечет юридических последствий для сторон, и не является основанием для перехода права собственности на спорный объект (извлечение)

Решение Арбитражного суда Самарской области
от 12 апреля 2010 г. N А55-16292/2009

Общество с ограниченной ответственностью "Б" обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - здание склада семенного, площадью 1579,60 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2 в пользу истца - одной стороны по договору купли-продажи от 21.11.2008 г.

Ответчик - Администрация Ставропольского района Самарской области, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, представил отзыв, в соответствии с которым против удовлетворения заявленных требований не возражал.

Третье лицо - ФГУП "Ростехинвентаризация" - в судебное заседание не явилось. Учитывая, что третье лицо надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, суд считает возможным рассмотреть настоящее дело без его участия.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2009 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика по настоящему делу - Администрации Ставропольского района Самарской области надлежащим ответчиком - Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, а также заявил о том, что является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу.

До вынесения судебного акта истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части уточнения технических характеристик спорного объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым просил суд вынести решение о регистрации перехода права собственности от ООО "Агрофирма "Р" к ООО "Агрофирма "Б" на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 N 2 на объект недвижимости - здание склада семенного, площадью 1574,5 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2.

Данное ходатайство судом удовлетворено в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзывах на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, 21 ноября 2008 по договору купли-продажи ООО "Агрофирма "Р" продало, а ООО "Агрофирма "Б" приобрело, в т. ч. спорный объект недвижимого имущества.

Как указал истец, право собственности продавца ООО "Агрофирма "Р" на данный объект недвижимости подтверждается договором купли-продажи от 21 ноября 2008 и решением арбитражного суда Самарской области от 11.04.2002 по делу N А55-2685/02-9.

В связи с ликвидацией продавца спорного объекта, истец обратился в суд с настоящим иском в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи, в связи с чем истец полагает, что в этом случае подлежит применению аналогия закона.

Истец также указал, что статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, в связи с чем государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

В обоснование правомерности своей позиции истец ссылается на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N1069/03. Кроме того, истец полагает, что правомерность его позиции подтверждается обширной судебной практикой.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, при этом исходит из следующего.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица.

В связи с тем, что порядок государственной регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны в случае ликвидации второй стороны до подачи заявления о государственной регистрации указанным законом не предусмотрен, в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению по аналогии закона п. 3 ст. 551 названного Кодекса (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.08.2008 по делу N А65-9090/07).

В силу названной нормы в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, приобретатель, получивший недвижимое имущество по договору, в случае ликвидации другой стороны сделки до подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности вправе обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации права собственности.

При этом из смысла ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что заявитель должен доказать не только существование права продавца до его ликвидации, но и обосновать, в силу чего это право перешло к покупателю.

Истец указывает, что спорные объекты недвижимого имущества принадлежали ООО "Агрофирма "Р" на основании договора купли-продажи N3 от 15.10.2003, заключенного с колхозом "Рассвет" и решений Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2005 по делу NА55-11934/2009-15 и от 25.11.2002 по делу NА55-10265/02-15.

Право продавца на объект недвижимости - здание склада семенного, площадью 1579,60 кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная, 2 зарегистрировано за ООО "Агрофирма "Р" 05.11.04, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.03.09.

Между ООО "Агрофирма "Р" и истцом подписан договор купли-продажи 21.11.2008, в т. ч. спорного объекта недвижимого имущества с ООО "Агрофирма "Р".

Однако суд не принимает названный договор в качестве надлежащего доказательства перехода права собственности на спорный объект к ООО "Агрофирма "Б".

В договоре купли-продажи спорного имущества от 21.11.208 не указан ни адрес объектов недвижимого имущества, которые подлежат передаче по договору купли-продажи недвижимого имущества, ни данные, определяющие расположение спорного имущества на соответствующем земельном участке.

Как следует из представленной копии регистрационного дела, адрес здания склада семенного при государственной регистрации права собственности за ООО "Агрофирма Р" был внесен в ЕГРП на основании распоряжения "О присвоении почтовых адресов" N 11 от 01.03.2004г. и справка ЦТИ N2923 от 19.08.2004 г., т. е. до заключения договора купли-продажи N 2.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 554, ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и о цене.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Таким образом, поскольку существенное условия договора - предмет считается не согласованным сторонами, договор купли-продажи от 21.11.2008 является не заключенным.

Незаключенный договор не влечет юридических последствий для сторон, и, следовательно, в рассматриваемом случае не является основанием для перехода права собственности на спорный объект от ООО "Агрофирма "Р" к ООО "Агрофирма "Б". Таким образом, на основании ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств наличия правовых оснований для перехода к нему права на спорный объект.

На основании изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем в иске следует отказать.

Суд не принимает позицию ответчика о том, что он является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку исходя из сложившейся в настоящее время судебной практики ответчиком по требованиям о вынесении решения о государственной регистрации права в порядке ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ликвидации продавца должен выступать регистрирующий орган, поскольку действия по регистрации права и перехода права возложены на указанный орган (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09 по делу N А07-4014/2008-А-РСА).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины согласно ч. 1 статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, и оплачены при подаче иска.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.