Раздел 6. Механизм реализации Программы

Раздел 6. Механизм реализации Программы

6.1. План жилищного строительства по Программе

План жилищного строительства разрабатывается департаментом по строительству, архитектуре и землепользованию мэрии г. Тольятти и согласовывается с управляющими Компаниями.

Земельные участки, указанные в Плане жилищного строительства, распределяются между управляющими Компаниями по принципу равномерности, т.е. суммарная градостроительная ценность участков, предоставленных управляющей Компанией, не может быть меньше аналогичной ценности участков, полученных другими управляющими Компаниями.

6.2. Функции и полномочия юридических лиц - Участников Программы

В реализации Программы, помимо органов местного самоуправления г. Тольятти, участвуют следующие организации: управляющие Компании, риэлтерские Компании, Банки-агенты, страховые Компании, профессиональные оценщики.

Отбор организаций - Участников реализации Программы производится мэрией города на конкурсной основе. В целях обеспечения Участникам права выбора, возможно привлечение к участию в Программе нескольких управляющих Компаний, Банков-агентов, страховых и риэлтерских Компаний, оценщиков.

Кредитные ресурсы местного бюджета распределяются между Банками-агентами пропорционально количеству открытых ими целевых накопительных вкладов, с учетом сроков накопления по вкладам.

Основные задачи, функции и полномочия юридических лиц - Участников Программы:

Тольяттинская городская Дума - представительный, выборный орган местного самоуправления г. Тольятти в рамках Программы выполняет функции:

- утверждает настоящую Программу;

- утверждает сумму бюджетных ассигнований на реализацию Программы при утверждении городского бюджета на очередной финансовый год;

- контролирует целевое расходование утвержденных бюджетных ассигнований;

- принимает решения о выделении целевых адресных субсидий гражданам;

- принимает решения о предоставлении налоговых льгот Участникам Программы.

Мэрия г. Тольятти через свои уполномоченные органы выполняет в рамках Программы следующие функции:

- организует и координирует реализацию Программы, осуществляет информационное обеспечение реализации Программы;

- осуществляет, на конкурсной основе, выбор претендентов для участия в Программе: управляющих Компаний, Банков-агентов, страховых и риэлтерских Компаний, оценщиков;

- выделяет на возвратной, возмездной основе бюджетные средства для кредитования Банка-агента в соответствии со статьей 76. Бюджетного кодекса;

- контролирует целевое использование бюджетных средств;

- разрабатывает исполнительно-распорядительные документы по реализации Программы;

- производит отвод земельных участков под строительство жилья по Программе;

- ежегодно представляет в Тольяттинскую городскую Думу отчет выполнении Программы.

Управляющие Компании выполняют следующие функции:

- консультируют Участников по условиям приобретения жилья;

- разрабатывают, за счет собственных средств, проектно-сметную документацию на строительство жилья по Программе, согласовывают и утверждают ее в установленном порядке;

- определяют стоимость квартир различного типа, согласовывают ее с мэрией города;

- принимают от Участников анкеты-заявки на квартиры;

- заключают договора с Участниками на приобретение (строительство) жилья;

- обеспечивают строительство жилых домов в согласованные сроки;

- по окончании строительства передают жилье по акту Участнику.

Банки-агенты выполняют следующие функции:

- консультируют Участников по вопросам финансового и банковского обслуживания приобретения жилья в рамках Программы;

- принимают денежные средства Участников в целевые накопительные вклады на приобретение жилья, разрабатывают индивидуальные финансовые графики накопительного этапа и погашения в зависимости от уровня платежеспособности Участника;

- выдают и обслуживают кредиты на приобретение жилья;

- дополнительно к выделенным бюджетным средствам привлекают для реализации Программы собственные денежные средства в объеме не менее 1/2 предоставленного бюджетного кредита;

- совместно с управляющими Компаниями решают вопросы обеспечения непрерывного финансирования строительства жилого дома;

- отчитываются в согласованном с мэрией города порядке об использовании предоставленного мэрией города кредита и о выполнении своих обязательств перед Участниками;

- информируют мэрию города о выполнении Участниками обязательств перед Банком.

Страховые Компании выполняют следующие функции:

- страховую защиту имущественных интересов физических лиц - Участников Программы, а именно:

- обязательное страхование недвижимого имущества (квартиры), являющегося предметом залога по ипотечному кредиту;

- страхование жизни заемщика кредитов;

- страхование от несчастных случаев;

- страхование имущественных прав (титула собственности) на приобретаемую квартиру;

- страховую защиту имущественных интересов юридических лиц - Участников Программы, а именно

- страхование риска неисполнения договорных обязательств;

- страхование строительных рисков;

- страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при проведении строительно-монтажных работ;

- страхование ответственности риэлтеров;

- страхование ответственности оценщиков.

Риэлтерские Компании выполняют следующие функции:

- консультируют Участников об условиях и порядке приобретения жилья;

- подбирают варианты купли-продажи жилья;

- оказывают юридическую помощь в заключении сделок по купле-продаже жилья;

- организуют куплю-продажу жилья, в том числе:

- жилья, средства от продажи которого поступают в зачет приобретения нового жилья;

- жилья для Участников, выселяемых из квартир, приобретенных за счет средств ипотечного кредита, в случае невыполнения кредитных обязательств.

- принимают участие в организации торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

6.3. Формирование списков Участников

Формирование списков Участников на жилые дома, предусмотренные Планом жилищного строительства, осуществляется отделом сопровождения ипотечной Программы департамента по строительству архитектуре и землепользованию мэрии города на основании данных, предоставленных жилищными отделами районных администраций.

При формировании списков определение преимущественного права на улучшение жилищных условий по Программе осуществляется по следующим критериям:

1. Экономический критерий. При равных условиях по жилищному критерию преимуществом пользуется Участник, которому требуется меньшая сумма кредита

Размер суммы кредита (Р) определяется по формуле

,

где:

- стоимость приобретаемого жилья;

- стоимость имеющегося жилья, в тех случаях, когда оно будет передано в счет оплаты приобретаемого жилья по цене, установленной в договоре между Участником и управляющей Компанией;

- сумма денежных средств, которые Участник планирует накопить во вкладе в Банке-агенте.

2. Жилищный критерий. При прочих равных условиях преимуществом пользуется Участник, сдающий собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья.

3. Социальный критерий. При равных условиях по жилищному критерию преимуществом пользуется Участник, имеющий более раннюю дату постановки на учет по улучшению жилищных условий. Если Участник не состоит в таких списках, приоритет отдается Участнику, имеющему меньший размер общей площади на одного члена семьи.

6.4. Правовые отношения Участников Программы

Взаимоотношения между Участниками Программы регулируются действующим законодательством РФ, законодательством Самарской области, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления г. Тольятти, а также следующими договорами:

- Генеральные соглашения (договора о сотрудничестве) между мэрией города и организациями - Участниками реализации Программы.

- Договор между мэрией города и Банком-агентом о предоставлении и возврате средств из местного бюджета.

- Анкета-заявка, оформленная Участником с управляющей (риэлтерской) Компанией.

- Договор между Участником и управляющей Компанией на строительство/покупку жилья.

- Договора между Участником и Банком-агентом:

- банковского целевого накопительного вклада на строительство/покупку жилья;

- на получение целевого кредита;

- залога (имущественных прав);

- ипотеки (залога недвижимости);

- Иные договора.

Типовые формы указанных договоров организаций - Участников Программы с физическими лицами - Участниками Программы в установленном порядке согласовываются с мэрией города. Изменение утвержденных типовых форм договоров возможно только по согласованию с мэрией города и при условии, что этим не ухудшается положение Участников.

6.5. Схема участия граждан в Программе

Общие положения

1. Объявление о начале реализации Программы и другие объявления по поводу Программы публикуются на титульной странице газеты "Городские ведомости" и других печатных средств массовой информации.

2. Граждане, желающие участвовать в Программе, обращаются в консультационные пункты управляющих и риэлтерских Компаний (далее - Компании).

3. В консультационных пунктах Участникам даются консультации об условиях и порядке участия в Программе. При принятии решения участвовать в Программе, Участник подает в Компанию анкету-заявку на выбранную квартиру.

4. Заполненная анкета-заявка отправляется Компанией в отдел жилья, где Участник стоит в очереди на улучшение жилищных условий. Отдел жилья проверяет анкету- заявку на предмет достоверности указанных в ней сведений об очередности (нуждаемости) Участника.

Примечание. Если Участник не стоит в очереди на улучшение жилищных условий, но имеет обеспеченность жильем менее 18 кв. м, общей площади на члена семьи, то он в течение 14 дней с момента оформления анкеты-заявки должен представить в отдел жилья по месту жительства:

- справку с места работы;

- справку из ЖЭКа о составе семьи и занимаемой площади;

- справку из МУП "Инвентаризатор" и справку Регистрационной палаты г. Тольятти о наличии/отсутствии в его собственности жилых помещений.

5. Через 15 дней (для тех, кто не состоял на учете в отделе жилья - через 21 день) после оформления анкеты-заявки Участник получает в Компании свой экземпляр анкеты-заявки с отметкой отдела жилья о праве участвовать в Программе.

6. С утвержденной анкетой-заявкой Участник обращается в Банк-агент (далее - Банк), где заключает договор целевого накопительного вклада (данный этап обязателен при условии, что анкета-заявка подана на долевое участие в строительстве квартиры).

7. Участник ежемесячно пополняет свой вклад денежными средствами до накопления на нем суммы, необходимой для начала строительства и получения ипотечного кредита.

Примечание: Соотношение средств, имеющихся у Участника и вкладываемых в строительство (покупку) жилья, и средств, получаемых в кредит, устанавливается следующим образом: не менее 30% стоимости строительства жилья - собственные средства Участника и не более 70% стоимости строительства жилья - средства, получаемые в кредит.

8. После получения сведений от Компаний о квартирах, полученных Участниками в собственность, отдел сопровождения ипотечной Программы направляет списки таких Участников в отделы жилья. По получении данных списков отделы жилья исключают указанных в них Участников из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий.

9. В случае невозможности своевременного погашения ипотечного кредита и процентов по нему, Банк-агент вправе обратить взыскание на жилое помещение, приобретенное за счет средств ипотечного кредита. На денежные средства, оставшиеся после погашения ипотечного кредита и процентов по нему, Банк-агент может, по соглашению с Участником, профинансировать приобретение для данного Участника другого жилья через риэлтерскую Компанию, либо эти денежные средства передаются непосредственно Участнику.

10. Если обращение взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет средств ипотечного кредита, явилось следствием неплатежеспособности заемщика, в составе семьи которого есть несовершеннолетние дети, то Банк, на основании договора о сотрудничестве и договора об ипотеке с Участником, обязуется на денежные средства, оставшиеся после погашения кредита и процентов, приобрести через риэлтерскую Компанию жилье для семьи заемщика с размером жилой площади, который обеспечит несовершеннолетним долю в жилом помещении, равную имевшейся у них до переезда в жилое помещение, приобретенное за счет средств кредита.

Долевое участие в строительстве жилья

1. После накопления во вкладе суммы, необходимой для начала строительства и получения приглашения от управляющей Компании, Участник заключает с управляющей Компанией договор долевого участия в строительстве жилья.

Примечание: Если во вкладе Участника, на момент получения от управляющей Компании приглашения заключить договор долевого участия в строительстве жилья, не накоплено достаточных средств для начала строительства квартиры, на которую оформлена анкета-заявка, Участник вправе:

1. Переоформить в управляющей Компании анкету-заявку на другой дом (с более поздним сроком строительства) и продлить срок накопления в Банке.

2. Переоформить анкету-заявку на другую квартиру меньшей стоимости.

3. Продолжить накопление до появления приемлемого варианта строительства жилья.

4. Отказаться от участия в Программе.

2. После заключения договора долевого участия в строительстве жилья Участник дает Банку поручение на перечисление средств со счета по вкладу на счет управляющей Компании.

3. На основании поручения Участника и представленного им договора с графиком платежей Банк начинает финансирование строительства путем перечисления средств со счета по вкладу на счет управляющей Компании.

4. После оплаты строительства квартиры на сумму, достаточную для выдачи ипотечного кредита, Участник подает Банку заявление о выдаче кредита. При этом Участник, желающий получить краткосрочный кредит под поручительство организации - работодателя, указывает это в своем заявлении.

5. При принятии Банком положительного решения о выдаче кредита, Участник заключает с Банком кредитный договор, договор залога имущественных прав на строящееся жилье, а также (со страховой Компанией) договор страхования жизни заемщика кредита.

6. Средства кредита безналичным путем перечисляются управляющей Компании по поручению Участника. Окончание строительства после получения кредита осуществляется за счет кредитных средств.

7. После сдачи дома в эксплуатацию Участник:

- выдает управляющей Компании доверенность на регистрацию права собственности на квартиру в Регистрационной палате г. Тольятти;

- по акту получает свою квартиру от управляющей Компании;

- заключает с Банком договор залога (ипотеки) построенной квартиры;

- после государственной регистрации договора ипотеки получает от представителя Банка-агента свое свидетельство о праве собственности на квартиру;

- страхует квартиру, как предмет залога, в страховой Компании.

8. Участник ежемесячно производит выплаты на погашение кредита и процентов по нему согласно графику, установленному кредитным договором.

9. После погашения кредита и уплаты процентов за кредит Участник и Банк оформляют прекращение обязательств по ипотеке, и квартира переходит в полное распоряжение Участника.

Приобретение готового жилья и жилья на вторичном рынке

1. На основании утвержденной анкеты-заявки Банк проводит собеседование с Участником и проверяет его возможность быть заемщиком ипотечного кредита. В случае положительного результата проверки, согласие Банка на выдачу Участнику кредита оформляется гарантийным письмом.

2. С Участником, представившим гарантийное письмо, Компания заключает договор поручения на подбор для него необходимого ему жилья на вторичном рынке. Если Участник намерен получить часть средств на покупку новой квартиры за счет продажи имеющегося жилья, заключается также договор на оказание услуг по продаже старого жилья Участника.

3. Компания, при появлении варианта жилья, необходимого Участнику, приглашает Участника для осмотра квартиры. Если предложенный вариант устраивает, Участник обращается в Банк для заключения кредитного договора и сопутствующих договоров страхования.

4. После заключения договора купли-продажи квартиры за счет кредита Банка согласно ст. 77. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Банк, в соответствии с условиями договора, перечисляет средства кредита продавцу жилья. После получения продавцом квартиры ее полной стоимости (собственных средств Участника и средств кредита) квартира переходит в собственность Участника.

5. При оплате части стоимости покупки жилья за счет продажи старой квартиры, договор купли-продажи старого жилья содержит условие о его освобождении семьей Участника по истечении срока, необходимого для регистрации новой квартиры в собственность Участника.

6.6. Условия и порядок предоставления ипотечных кредитов

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются Участникам с соблюдением требований нормативных правовых актов РФ и в соответствии с основными принципами кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением ипотечного жилищного кредита является залог жилья, построенного или приобретенного за счет ипотечного жилищного кредита. Если обеспечением кредита является залог жилого помещения, в котором будут проживать несовершеннолетние дети Участника, то Участник, в соответствии с п. 4 ст. 292 ГК, на заключение договора залога (ипотеки) должен получить согласие районной администрации по месту жительства.

Плата за нотариальное удостоверение договора об ипотеке и за государственную регистрацию ипотеки жилого помещения, приобретенного (построенного) за счет ипотечного жилищного кредита, за выдачу залоговых документов, осуществляется залогодателем (покупателем передаваемого в залог жилого помещения), если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Ипотечные жилищные кредиты предоставляются Банком за счет целевых средств, полученных из городского бюджета в виде бюджетного кредита, средств Банка и других источников.

Кредит предоставляется для приобретения и строительства жилья. При строительстве жилья степень готовности дома на момент выдачи кредита должна быть равна процентному отношению суммы уплаченных Участником взносов к полной стоимости строительства (кроме случаев оплаты строительства зачетом имеющегося жилья).

При покупке жилья сумма собственных средств Участника (включая подтвержденную риэлтерской Компанией стоимость жилья, сдаваемого в зачет) на момент выдачи кредита должна составлять положительную разницу между полной стоимостью приобретаемого жилья и запрашиваемой Участником суммой кредита.

Процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту определяется в рамках Программы в размере 2/5 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России. Изменение ставки кредитования возможно только по согласованию с мэрией г. Тольятти.

Ипотечный жилищный кредит выдается на срок до 10 лет. По соглашению между Участником и Банком-агентом вместо ипотечного кредита может быть выдан краткосрочный кредит (на срок, соответствующий сроку строительства жилого дома) под поручительство организации - работодателя Участника. Для выдачи краткосрочного кредита необходимо выполнение Участником следующих условий:

1. Наличие жилья, которое будет реализовано после вселения в новую квартиру.

2. Оплата разницы между полной стоимостью строительства и размером запрашиваемого кредита.

3. Наличие дохода, позволяющего погашать проценты по кредиту.

4. Получение поручительства от организации-работодателя.

Сумма краткосрочного кредита может составлять до 80% от стоимости строительства квартиры.

Максимально допустимые сумма и срок ипотечного жилищного кредита, выдаваемая отдельному Участнику, определяется исходя из размера свободных денежных средств Участника и членов его семьи, подтвержденных документально.

Участник обязан после заключения кредитного договора и до получения кредита заключить договор личного страхования своей жизни и трудоспособности. Если обеспечением кредита является залог приобретенного (построенного) за счет ипотечного жилищного кредита жилья, Участник обязан заключить договор страхования недвижимого имущества (квартиры), являющегося предметом залога.

Если Участник приобретает жилое помещение на вторичном рынке, он обязан также застраховать титул собственности на данное жилье.

* Примерные графики накопления гражданами - Участниками Программы денежных средств в целевом накопительном вкладе в Банке и возврата ипотечного кредита (Приложение N 1).