Приложение 1. Временная Методика оценки стоимости права аренды земельных участков

Приложение 1
к "Временному Положению об оценке
стоимости права аренды земельных
участков, выделяемых целевым
назначением, а также при конкурсах
и аукционах"

Информация об изменениях:

Постановлением администрации города Нижнего Новгорода от 6 сентября 1999 г. N 99 внесены изменения в настоящую Методику

См. текст Временной Методики в предыдущей редакции

Временная Методика
оценки стоимости права аренды земельных участков

I. Процесс оценки величины платежей

Процесс оценки величины стоимости права аренды земельного участка состоит из следующих этапов.

1. Осмотр объекта, определение особенностей его местоположения, состояния, правовой характеристики - на основании интервью, визуального анализа и работы с документами.

2. Анализ вариантов использования объекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Наиболее эффективный вариант использования рассматривается как с точки зрения условно свободного участка, так и с учетом уже существующих объектов.

3. Исследование рынка продаж, строительства и аренды аналогичных объектов (включая уровень расходов по содержанию), емкости этого рынка в данном и соседних районах.

4. Использование принятых методов оценки.

5. Сравнение оценок, полученных с использованием различных методов, сведение полученных оценок к единой на основе критического осмысления результатов и возможности применения методов.

6. Выпуск заключения по оценке стоимости права аренды земельного участка.

II. Методы оценки стоимости права аренды
земельных участков

2.1. Метод определения остаточной стоимости земли с помощью дисконтированных финансовых потоков .

Финансовый баланс проекта: ДОХОДЫ - РАСХОДЫ = ПРИБЫЛЬ, или (ДОХОДЫ ОТ ПРОЕКТА) - (ПЛАТЕЖИ ЗА ЗЕМЛЮ + РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО) = ПРИБЫЛЬ, или (ПЛАТЕЖИ ЗА ЗЕМЛЮ) = (ДОХОДЫ ОТ ПРОЕКТА) - (РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО) - ПРИБЫЛЬ, что означает (ПЛАТЕЖИ ЗА ЗЕМЛЮ) = NPV(доходов) - NPV(расходов) - ПРИБЫЛЬ.

Метод учитывает протяженность реализации инвестиционного проекта во времени путем расчета "чистой приведенной стоимости" (NPV) как характеристики прибыльности инвестиционного проекта, при различных вариантах приведенных стоимостей доходов и расходов. Варианты расчетов выбираются исходя из требований самоокупаемости и достаточной для инвесторов доходности проекта.

Для расчетов используется программно-математическая модель расчета NPV. Вводимые данные:

- расходы на инфраструктуру;

- расходы на освобождение земельного участка;

- расходы на проектирование и строительство;

- прочие расходы (маркетинг, страховка, обслуживание кредита);

- доходы от реализации проекта;

- темп дисконтирования;

- планируемая прибыль застройщика.

В качестве источника информации для получения исходных данных используются:

- сведения о ценах продажи жилья и коммерческих объектов, публикуемые в периодической печати агентствами по недвижимости, риэлтерскими фирмами;

- данные о стоимости строительства объектов недвижимости, предоставляемые МП "УКС Нижний Новгород", независимыми подрядчиками и застройщиками, а также полученные расчетным путем с применением официально утверждаемых правительством коэффициентов пересчета;

- сведения о процентной ставке Центрального Банка, публикуемые в периодической печати;

- смета расходов застройщика на освобождение площадки и строительство внешней инфраструктуры.

Метод используется для расчета стоимости права аренды земли, предназначенной под застройку жилыми домами или коммерческими объектами с целью извлечения дохода путем продажи, сдачи в аренду строения или отдельных его частей.

2.2. Метод сравнения продаж

Метод основан на допущении о том, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Данный подход предполагает, что информированный покупатель заплатит за выставленные на продажу права на объект недвижимости сумму, не превышающую той, за которую можно приобрести права аренды сходного по качеству и пригодности к использованию объекта.

Метод предполагает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым, с последующей коррекцией на разницу в качестве, размерах, времени и условиях продажи.

Метод используется при существовании реального рынка продаж и предложений на аналогичные объекты, а также наличии достоверной информации о заключенных сделках. Экстраполяция к местным условиям данных по другим регионам неприемлема.

2.3. Метод проектирования денежных потоков

Для оценки стоимости права аренды земельного участка используется программно-математическая модель подготовки проектов развития городских территорий (модель Берто).

Вводимые данные:

2.3.1. Рыночная стоимость 1 кв.м жилья, либо торговых, офисных помещений, предполагаемых к строительству на земельном участке.

Стоимость единицы площади по месторасположению и видам ее использования определяется по данным независимых источников, специализирующихся на исследовании рынков недвижимости.

2.3.2. Себестоимость строительства.

Данные о себестоимости строительства определяются на основе расчетов регионального центра по ценообразованию в строительстве или официальных расчетов застройщика.

2.3.3. Соотношение цены территории и цены жилья, торговых и офисных помещений.

Администрацией г. Н.Новгорода утверждены интегральные рентные коэффициенты для 112 зон города, характеризующие градостроительную привлекательность территорий.

В зависимости от зоны расположения земельного участка, а значит и величины связанного с нею интегрального рентного коэффициента, устанавливается доля стоимости объекта, привнесенная его местоположением (приложение 1).

При введении указанных данных программа позволяет рассчитать величину стоимости права аренды земельного участка с готовой инженерной инфраструктурой.

В случае отсутствия инфраструктуры дополнительно вносятся планируемые затраты на ее строительство. Стоимость строительства определяется по данным регионального центра по ценообразованию в строительстве. Результатом расчета является стоимость права аренды неподготовленной земли.

Метод используется для определения стоимости права аренды земельного участка, предназначенного под конкретный проект строительства либо застройки при известном соотношении жилых единиц, коммерческих сооружений и установленной планировке территории.

2.4. Метод замещения при наиболее эффективном использовании

Метод основан на допустимости альтернативного использования земельного участка.

Подход предполагает гипотетическое строительство объекта, удовлетворяющего следующим критериям:

- возведение сооружения физически возможно;

- предлагаемое использование допустимо с точки зрения законодательства, градостроительных норм и правил;

- объект обеспечивает максимализацию дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Процедура принятия решения по данному методу состоит из следующих этапов:

а) анализ генплана, градостроительных норм и правил с целью установления допустимых вариантов использования территории;

б) анализ и выбор альтернативного варианта использования территории, исходя из критерия максимальной продуктивности и допустимых границ использования;

в) сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам - аналогам альтернативного варианта с последующим (при необходимости) их приведением по качеству, срокам и условиям продаж к рассматриваемому варианту;

г) определение на основе ряда итераций максимальной величины платежей за право аренды инженерно подготовленной или необустроенной территории с использованием модели подготовки проектов развития городских территорий (модель Берто).

Метод используется для оценки земельных участков в основном в районе исторической части города.

2.5. Метод дифференциации нормативной цены

Величина стоимости права аренды земли по указанному методу рассчитывается исходя из ее нормативной цены, устанавливаемой правительством Российской Федерации и местной администрацией, дифференцированной в зависимости от места расположения и целевого использования.

Дифференциация стоимости права аренды в зависимости от территориального расположения участка обеспечивается путем использования расчетной ставки земельного налога, отражающей комплексную экономическую оценку земель по различным оценочным зонам (устанавливается распоряжением главы администрации).

Целевое назначение участка учитывается применением интегрального коэффициента функциональной деятельности (устанавливается распоряжением главы администрации):

Р(з) = З(рз) х К(ц) х К(ф) х S(у) , где:

Р(з) - величина стоимости права аренды земельного участка;

З(рб) - расчетная ставка земельного налога;

К(ц) - ценовой коэффициент, устанавливается правительством Российской Федерации;

К(ф) - интегральный коэффициент функциональной деятельности, устанавливается администрацией г. Н.Новгорода;

S(у) - площадь участка (м.кв.).

Метод используется для оценки участков, расположенных в промзонах города, а также в других зонах для участков, отводимых под строительство нежилых некоммерческих объектов.

2.6. Экстраполяционный метод

Определение величины стоимости права аренды производится методом экстраполяции экспертной оценки на основании использования принципа территориально-экономического зонирования (интегральные рентные коэффициенты по видам деятельности по территориально-экономическим зонам города утверждены распоряжением главы администрации г. Н.Новгорода от 31.03.1995 г. N 709-р "О ставках земельного налога и арендной платы на территории г. Н.Новгорода").

Усредненная величина стоимости права аренды земельных участков, предоставляемых под объекты различного функционального назначения, определяется из стоимости права аренды земельных участков, предоставляемых для жилищной многоэтажной застройки, для рассматриваемой территориально-экономической зоны на основании банка данных проведенных оценок и соотношения величин интегральных рентных коэффициентов для рассматриваемого вида функциональной деятельности и для жилищного многоэтажного строительства:

                     C = C (жил.) * К (деят.) / К (жил.),

где: С (жил.) - стоимость права аренды 1 кв.м земли под жилищное строительство для оцениваемой территориально-экономической зоны;

К (деят.) - величина интегрального рентного коэффициента для рассматриваемого вида функциональной деятельности;

К (жил.) - величина интегрального рентного коэффициента для жилищного строительства.

Полученная средняя величина стоимости права аренды по рассматриваемой территориально-экономической зоне корректируется путем экспертной оценки, учитывающей специфические рыночные особенности размещаемого объекта, его социальную значимость в удовлетворении потребностей населения и месторасположение в территориально-экономической зоне:

                           С (расч) = С * К (особ),

где: К (особ) - коэффициент, учитывающий специфические особенности размещаемого объекта и его месторасположение в рассматриваемой территориально-экономической зоне.

Величина стоимости права краткосрочной аренды земельного участка определяется исходя из скорректированной величины стоимости права аренды, величины предоставляемого в аренду земельного участка и срока краткосрочной аренды:

                       С (плат) = С (расч) * S * Т/49,

где: S - площадь земельного участка в кв.м;

Т - срок краткосрочной аренды в годах.