Приложение 1. Методические рекомендации по выполнению работ по оценке государственной собственности

Приложение 1

к "Положению..."

Методические рекомендации по выполнению работ
по оценке государственной собственности

1. Рыночная стоимость объектов оценки

1.1. Определение рыночной стоимости производится по результатам сопоставления расчетных величин стоимости, для получения которых применяются три стандартных метода:

- затратный метод;

- метод сравнения продаж;

- доходный метод.

При наличии достаточного количества информации необходимо применять все три метода. Ограничение применения любого из методов или полная невозможность его использования должны быть обоснованны.

1.2. Рыночная стоимость объектов оценки применима:

- при продаже или передаче государственного имущества, либо при переуступке долговых обязательств Нижегородской области;

- при реализации инвестиционных проектов с привлечением средств бюджета Нижегородской области, либо средств под гарантии Нижегородской области, при оценке технических заданий и условий на разработку таких проектов;

- при коммерческом использовании средств бюджета Нижегородской области;

- при использовании государственного или муниципального имущества в качестве залога.

1.3. Затратный метод определения рыночной стоимости объекта.

Затратный метод наиболее целесообразен:

- при оценке новых или с небольшим сроком эксплуатации объектов;

- при оценке общественно-государственных и специальных объектов;

- при оценке объектов на малоактивном рынке;

- при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения.

1.3.1. Рыночная стоимость по затратному методу (Сзатр) определяется как сумма стоимости участка земли (Сзу) и стоимости нового строительства сооружения (Снс) с учетом накопленного износа (Инакопл) по формуле:

Сзатр = Сзу + Снс - Инакопл

1.3.2. При расчете стоимости земельного участка участок рассматривается как свободный в предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования.

1.3.3. Расчет стоимости нового строительства производится на базе восстановительной или замещающей стоимости. Выбор принятого вида стоимости должен быть обоснован в отчете.

Стоимость нового строительства (Снс) вычисляется как сумма прямых издержек (Спр), косвенных издержек (Скосв) и прибыли предпринимателя (П) по формуле:

Снс = Спр + Скосв + П

Прямые издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве как стоимость строительно-монтажных работ.

Косвенные издержки определяются на основе нормативных актов по ценообразованию в строительстве и с учетом сложившихся на рынке тарифов на работы и услуги.

Прибыль определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Величина накопленного износа объекта определяется как потеря восстановительной или замещающей стоимости в результате физического, функционального и внешнего (экономического) износа.

1.4. Определение рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж.

1.4.1. Последовательность определения стоимости:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;

- определение подходящих единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

1.4.2. В качестве элементов сравнения, подлежащих обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования.

Первоочередно производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки.

1.4.3. Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

1.5. Определение рыночной стоимости объекта доходным методом.

1.5.1. При определении рыночной стоимости объекта доходным методом соблюдается следующая последовательность:

- прогнозирование будущих доходов, соответствующих наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта;

- конвертация будущих доходов в настоящую стоимость с помощью методов капитализации.

1.5.2. Прогнозирование будущих доходов для целей оценки выполняется в виде составления прогнозируемого отчета о доходах. Оценка стоимости может производиться на основе различных потоков дохода - потенциального или действительного валового дохода, чистого операционного дохода, денежного потока до уплаты налогов.

1.5.3. Для пересчета будущих доходов применяют два метода капитализации:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи.

1.5.4. Стоимость объекта методом прямой капитализации (V) определяется по формуле:

V = I : R

где I - годовой доход, R - общий коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации рассчитывается с помощью анализа сравнительных продаж; анализа коэффициента покрытия долга; техники инвестиционной группы.

1.5.5. Метод капитализации по норме отдачи пересчитывает будущие доходы в настоящую стоимость при рыночном значении нормы прибыли, соответствующей риску инвестиций в недвижимость, и реализуется в виде анализа дисконтированных денежных потоков и в виде капитализации с рассчитываемым общим коэффициентом капитализации.

1.5.6. Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей объекта и состояния рынка.

1.6. Из полученных разными методами значений рыночной стоимости необходимо определить значимость каждого результата и в соответствии с этим принять окончательное расчетное значение рыночной стоимости.

1.7. Оценку недвижимости, приносящей доход, необходимо проводить исключительно рыночными методами.

2. Полная восстановительная стоимость объекта оценки

2.1. При обязательной оценке (переоценке) недвижимого имущества она осуществляется, как правило, на основе прямого пересчета стоимости отдельных объектов основных фондов по документально подтвержденным рыночным ценам на них. При этом рассчитывается полная восстановительная стоимость объектов на основе затратного метода, например путем расчета современной рыночной стоимости аналогичных новых объектов.

2.2. Расчет полной восстановительной стоимости целесообразен:

- при изменении права владения объектом оценки, в том числе находящимся в доверительном управлении;

- при передаче имущества области в качестве вклада в уставные капиталы (фонды) юридических лиц;

- для определения стоимости объектов незавершенного строительства при передаче их в хозяйственное ведение государственных или муниципальных унитарных предприятий;

- при переоценке основных фондов предприятий и организаций всех форм собственности, проводимых по постановлению Правительства РФ.

2.3. При определении полной восстановительной стоимости объектов недвижимости с целью определения налогооблагаемой базы следует использовать удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1991 года, рассчитанные на основе цен 1969 и 1984 г.г. на единицу объема, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на дату оценки.

Спв = Сед * Vc * И ,

где Спв - полная восстановительная стоимость; Сед - стоимость строительства на единицу объема в ценах 1991 года; Vс - строительный объем в кубических метрах; И - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1991 года в цены по состоянию на дату оценки.

2.4. При массовом определении полной восстановительной стоимости зданий используются данные из инвентарных карточек учета основных фондов, данные бухгалтерской отчетности, индексы цен конечной строительной продукции, рассчитываемые Региональным центром по ценообразованию в строительстве Комитета архитектуры и градостроительства администрации Нижегородской области, либо средние групповые коэффициенты пересчета, разработанные Госкомстатом РФ.

При определении полной восстановительной стоимости жилищного фонда следует руководствоваться действующим законодательством и нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы переоценки жилищного фонда для целей налогообложения, принятыми на областном уровне.

3. Остаточная восстановительная стоимость имущества определяется:

- при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже и сдаче в аренду государственного имущества;

- при передаче государственного имущества в доверительное управление;

- при оценке государственного имущества в целях разрешения имущественных споров;

- при определении активов ликвидируемых предприятий;

- в целях контроля за правильностью уплаты налогов, сборов, пошлин.

4. Действительная стоимость объектов недвижимости подлежит определению:

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случае возникновения спора о стоимости предмета ипотеки;

- при выкупе имущества у собственника для государственных или областных нужд;

- при определении ущерба, причиненного государственному имуществу в результате наступления страхового случая.