Приложение 1. Концепция Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода

Информация об изменениях:

Распоряжением главы администрации города Нижнего Новгорода от 6 октября 1999 г. N 1725-р в настоящее Приложение внесены изменения

См. текст Приложения в предыдущей редакции

Приложение 1

к распоряжению главы администрации города

от 25 августа 1999 г. N 1386-р

"Жилье Шаг за Шагом"
Концепция Пилотного проекта улучшения жилищных условий
жителей города Нижнего Новгорода

С изменениями и дополнениями от:

25 августа 1999 г.

г.Нижний Новгород

1999 год

2. Пилотный проект улучшения жилищных условий жителей
города Нижнего Новгорода

2.1. Задачи Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей
города Нижнего Новгорода

1. Создание нормативно-правовой и методическо-документационной базы процессов продажи и приобретения жилья в городе.

2. Создание инфраструктуры муниципального управления процессами улучшения жилищных условий.

3. Отработка на практике механизмов реализации процессов продажи и приобретения жилья в городе Нижнем Новгороде.

4. Целенаправленное развитие инфраструктуры рынка недвижимости.

2.2. Правовое обеспечение Пилотного проекта

Федеральный закон от 16.07.98 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

Федеральный закон от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

распоряжение главы администрации г. Нижнего Новгорода "О принятии в муниципальную собственность квартир" от 30.12.98 N 4308-р.

2.3. Фининсово-экономическое обеспечение Пилотного проекта внедрения
муниципальной жилищной политики, направленной на улучшение
жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода

2.3.1. Стартовое финансирование

В декабре 1998 года для использования в Пилотном проекте был создан резерв жилья в количестве 9 трехкомнатных квартир на улице Донского. Данный резерв должен быть использован как стартовая площадь для улучшения жилищных условий Участников программы.

Указанные 9 квартир, а также жилье, проданное Участниками Пилотного проекта администрации города в счет оплаты новой квартиры, будут использованы для поэтапного запуска и отработки Пилотного проекта, как стартовая площадь для улучшения жилищных условий Участников проекта "Жилье Шаг за Шагом".

2.3.2. Возможные источники финансирования Пилотного проекта:

федеральные и региональные безвозмездные субсидии, выделяемые гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, из соответствующих бюджетов;

средства федерального бюджета для реализации федеральной целевой программы "Свой дом";

бюджетные средства на строительство домов различных категорий комфортности (дешевое, улучшенное, другое жилье);

средства, полученные от продажи построенного по городскому заказу жилья повышенной комфортности в престижных районах города;

взносы предприятий и организаций, желающих построить квартиры для своих сотрудников;

взносы граждан, желающих улучшить свои жилищные условия;

средства от инвестиционных вкладов за предоставление права аренды земельных участков, освобожденных от ветхого фонда в результате деятельности Проекта;

банковские целевые кредиты (например кредитная линия Всемирного Банка или Еврооблигации).

2.3.3. Финансовое обеспечение внедрения муниципальной жилищной
политики после завершения реализации Пилотного проекта

С целью финансового и материального обеспечения внедрения муниципальной жилищной политики все финансовые и материальные ресурсы, полученные в результате реализации Пилотного проекта, направляются целевым назначением на финансирование нового жилищного строительства с последующим распределением жилья по схеме "Жилье Шаг за Шагом".

2.4. Этапы реализации Пилотного проекта

2.4.1. Администрация города Нижнего Новгорода

Утверждается уполномоченное структурное подразделение администрации города, в обязанности которого войдет общее руководство и контроль за реализацией Пилотного проекта.

Ведется разработка нормативной, методической и документационной баз внедрения Пилотного проекта.

2.4.2. МУП "Агентство по приватизации жилья"

Заключается агентский договор с МУП "Агентство по приватизации жилья", после заключения и на основании которого МУП "Агентство по приватизации жилья" представляет органы местного самоуправления и (или) действует от своего имени и по их поручению.

Оплата услуг МУП "Агентство по приватизации жилья" осуществляется Участниками проекта по фиксированным ставкам за осуществление полной сделки.

2.4.3. Страховая компания

Объявляется конкурс по выбору Страховой компании, наиболее отвечающей функциональным задачам Пилотного проекта по критерию наивысшей надежности и наименьшего страхового взноса Участников проекта.

2.4.4. Администрация города Нижнего Новгорода

Организуется рекламно-образовательная кампания о целях и задачах муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом".

Проводится сбор заявлений от Участников Пилотного проекта.

Формируются и утверждаются приоритетные списки Участников Пилотного проекта.

2.4.5. МУП "Агентство по приватизации жилья"

Агентство по приватизации жилья в соответствии с утвержденными администрацией города приоритетными списками Участников Пилотного проекта и методиками реализации проекта проводит работу по улучшению жилищных условий Участников Пилотного проекта.

2.4.6. Администрация города Нижнего Новгорода

По результатам реализации Пилотного проекта администрация города готовит соответствующие нормативные и распорядительные документы о дальнейшей реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом" и внедрении "Схемы комплексного решения жилищных и градостроительных задач администрации города Нижнего Новгорода" (схема 3).

3. Управление процедурой реализации Пилотного проекта
(МУП "Агентство по приватизации жилья")

Весь процесс реализации Пилотного проекта замыкается на основной исполнительный орган инфраструктуры управления процессами муниципальной жилищной политики - МУП "Агентство по приватизации жилья" (далее по тексту - Агентство).

При осуществлении процедуры Агентство решает несколько взаимоувязанных задач.

Основные задачи, которые решает Агентство:

- пополнение жилищного фонда Пилотного проекта за счет финансирования вновь возводимого жилья и приобретения на вторичном рынке и регистрация права собственности на него;

- предоставление Участникам проекта возможности выбора варианта жилья в соответствии с их положением в приоритетом списке;

- подготовка пакета документов с оформлением рассрочки платежей для государственной регистрации права собственности Участников проекта на приобретаемую недвижимость;

- ведение учета поступлений денежных средств и обеспечение возврата заемных средств администрации города.

Основные функции, которые выполняет Агентство в рамках решения этих задач:

- приобретение жилья на вторичном рынке;

- регистрация права муниципальной собственности на приобретенное или построенное жилье;

- вызов Участников Пилотного проекта для осмотра предлагаемой к продаже недвижимости в соответствии с их очередностью в приоритетном списке и ведение регистрационного журнала;

- оценка стоимости имеющегося у Участников Пилотного проекта жилья (старое жилье);

- проведение сделки по базе данных с формированием основных параметров Участников Пилотного проекта:

- технические характеристики приобретаемой и продаваемой недвижимости;

- паспортные данные Участников Пилотного проекта и поручителей;

- сроки и условия составления договоров;

- консультирование Участников Пилотного проекта по всем вопросам, связанным с порядком проведения сделки и подготовкой пакета документов;

- прием или передача недвижимости между администрацией города Нижнего Новгорода и Участниками Пилотного проекта;

- посредническая деятельность на вторичном рынке недвижимости;

- реализация элементов системы защиты администрации города от недобросовестных Участников проекта;

- выполнение функций по защите денежной части жилого фонда от инфляционных процессов.

Методическое и программное обеспечение процесса организации сделок купли - продажи жилья является основным инструментарием главного исполнительного органа программы - Агентства по приватизации жилья.

3.1. Предоставление и возврат рассрочки оплаты нового жилья

К функциям Агентства при решении этой задачи относятся:

- расчет суммы сделки с использованием рассрочки оплаты стоимости нового жилья;

- проверка данных Участников Пилотного проекта на соответствие поданных ими заявлений (по справкам о доходах, с места жительства и ОРиТИ);

- расчет первоначального взноса, суммы и срока рассрочки, сумм ежемесячных платежей Участников Пилотного проекта, цены нового и старого жилья (недвижимости);

- составление договоров о намерениях, купли-продажи с рассрочкой платежа, поручительства, актов приема-передачи, формирование пакета документов для органов опеки;

- отслеживание оплаты первоначального взноса и поступления ежемесячных платежей;

- составление соглашения об изменении цены при досрочной оплате рассрочки Участниками Пилотного проекта.

Выполнение этих функций производит отдел управляющей компании - Агентства после поступления от Уполномоченного подразделения администрации города заявок и утвержденных приоритетных списков Участников Пилотного проекта.

Для эффективного выполнения большого объема работы при минимальном количестве сотрудников отдела должна быть разработана информационная система.

3.2. Взаимодействие Агентства с Участниками Пилотного проекта
(клиентами)

Предлагается следующая методика взаимодействия Агентства с Участниками Пилотного проекта (клиентами).

1) Предложение вариантов

При подходе очередности клиента Агентство предлагает ему все имеющиеся в наличие объекты недвижимости как первичного, так и вторичного рынка.

2) Заключение предварительного договора

В случае согласия клиента с одним из вариантов Агентство формирует электронное досье клиента, проверяет данные, указанные клиентом в заявлении на кредитование, и заключает с клиентом договор о готовности к заключению сделки.

В договоре оговариваются следующие моменты:

- характеристики и стоимость приобретаемой клиентом недвижимости;

- характеристики и стоимость сдаваемой клиентом недвижимости в зачет стоимости приобретаемой недвижимости;

- сумма первоначального взноса, а также размер и сроки предоставляемой рассрочки;

- формирование необходимого пакета документов.

После заключения договора о готовности к заключению сделки клиент оплачивает первоначальный взнос и предоставляет Агентству документы, необходимые для заключения договоров купли-продажи.

3) Заключение договоров купли-продажи

На основании собранных документов Агентство подготавливает и заключает договор купли-продажи приобретаемой квартиры в рассрочку и договор купли-продажи сдаваемой клиентом в зачет квартиры.

4) Ведение кредитного дела

На основании электронной версии договора купли-продажи Агентство заводит кредитную историю клиента, ведет контроль и учет поступающих от клиента денежных средств.

Разработанная методика должна отвечать двум основным требованиям; с одной стороны, законности и, с другой стороны, обеспечения возвратности рассрочки по оплате нового жилья, что предусматривает достаточно сложную систему механизмов обеспечения исполнения обязательств Участников Пилотного проекта, снижения рисков и защиты кредитора - администрации города от недобросовестного должника.

3.3. Основные элементы системы защиты кредитора - администрации
города Нижнего Новгорода

Во-первых, подтверждение платежеспособности Участника Пилотного проекта:

- обязательный начальный взнос в размере не менее 15% от стоимости жилья. Существенный размер первоначального взноса должен подтвердить платежеспособность и серьезность намерений покупателя;

- преимущественное право на покупку жилья для граждан, получающих меньшую сумму кредита. Преимущество имеют те, кто готов оплатить большую часть стоимости покупки сразу. Это стимулирует мобилизацию финансовых ресурсов покупателя и позволяет кредитору работать с наиболее надежной частью Участников Пилотного проекта;

- ограничение суммы кредита, с тем чтобы сумма месячного платежа не превышала 20% месячного дохода Участника проекта. 20% - это максимальный размер удержания в соответствии со ст.383 ГПК. Если сумма месячного платежа по договору не превышает 20%, то она может быть удержана по исполнительному листу в случае отказа должника уплачивать ее в добровольном порядке.

Во-вторых, распределение ответственности:

- взаимное поручительство граждан, участвующих в покупке квартиры. Взаимное поручительство всех членов семьи позволяет перераспределить ответственность в случае снижения платежеспособности одного из них;

- поручительство родственников, других заинтересованных лиц (с учетом 20%). Поручительство друзей и родственников позволяет расширить число лиц, отвечающих по долгам заемщика;

- поручительство предприятия - работодателя. Поручительство работодателя, кроме расширения числа лиц, отвечающих по обязательствам Участников Пилотного проекта, имеет целью снижение рисков, связанных с невыплатой заработной платы и другими нарушениями трудового законодательства работодателем.

В-третьих, страхование рисков:

- страхование жизни и здоровья Участников Пилотного проекта из групп повышенного риска. Для лиц пожилого возраста, а также имеющих опасную профессию или серьезные заболевания, страхование потери платежеспособности обязательно;

- страхование ответственности Участников Пилотного проекта, имеющих детей. В случае потери кормильца или утраты им трудоспособности или работы страховая компания будет обязана внести оставшуюся сумму рассрочки по оплате квартиры.

В-четвертых, залог имущества и сопутствующие ему меры:

- залог приобретаемого жилья. Пока Участник Пилотного проекта не оплатил полностью стоимость приобретенного жилья, оно находится под залогом. Залог не позволяет собственнику жилья отчуждать его без согласия кредитора. Даже если должник исчез, и местонахождение его неизвестно, кредитор может получить возмещение за счет продажи заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество - крайняя мера в борьбе с недобросовестным должником;

- льготный процент по рассрочке. Должник вложил в покупку по крайней мере 15% собственных средств, которые при определенных условиях он может и потерять. Несмотря на то, что процент по предоставленной рассрочке оплаты нового жилья льготный, в случае неисполнения своих обязательств по закону должник будет обязан уплачивать на сумму просроченного платежа проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ;

- возможность замены на меньшую квартиру. Кредитор постоянно совершает сделки с жильем. В случае если должник не может или не хочет исполнить свои обязательства, кредитор может без особого труда предоставить ему жилье меньшей стоимости и выселить его из неоплаченной квартиры в судебном порядке.

Схема 1

Организационная схема
реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом"

Целевое бюджетное финансирование

Стартовый капитал Пилотного проекта - 9 квартир

Финансирование

операций с

                     /-----------------------------------\ муниципальными

/- - - - - - - - -\  | Администрация г.Нижнего Новгорода | квартирами

 Инфраструктура      \-----------------------------------/

|     рынка       |  /--------------------------------------\   /------\

  недвижимости       |Инфраструктура управления процессами  |   |Оплата|

|                 |  |  муниципальной жилищной политики     |   |стои- |

  /------------\     |                |                     |   |мости |

| |Страховщики |\ |  |  Администрация Пилотного проекта     |   |"НЖ"  |

  \------------/|    |                                     |   \------/

|               | |  |  /-----------------------------\     |     |

  /------------\|    |  | Уполномоченное подразделение†<‡‡‡‡€‡‡‡‡‡€‡‡‡‚

| |Поручители  |†‚|  |  | администрации г.Н.Новгорода |<----+-----| /-€-\

  \------------/|Ђ   |  \-----------------------------/     |     | |   |

|               |Ђ|  |                                     |     \-| Ђ |

  /------------\|Ђ   |/------------------------------------\|       |   |

| |Работодатели|/Ђ|  ||Агентство недвижимости (МУП"Агентст-||       | У |

  \------------/ Ђ   ||    во по приватизации жилья")      ||       | Ч |

|                Ђ|  |\------------------------------------/|       | А |

  /------------\ Ђ   |           |                /------\ |       | С |

| |Вторичный   | Ђ|  |         /----------------\  |Новое | |       | Т |

  |рынок жилья | Ђ   |         | Жилищный фонд  |--|жилье |-+----->-| Н |

| \------------/ Ђ|  |         \----------------/  |"НЖ"  | |       | И |

\-- - - | -  - -€/  |           |            |    \------/ |       | К |

        |   |    Ђ   \-----------+------------+-------------/       | И |

        |   |    Ђ   /-----------+--------\   |                     |   |

        |   \----€---| - - - - - /        |   |                     | Ђ |

        |        Ђ   | Покупка и продажа  |   |                     |   |

        |        Ђ   | старого жилья "СЖ" |   |                     | Ђ |

        \--------€---| - - - - - - - - - -+---/                     |   |

                 Ђ   \--------------------/                         | Ђ |

                 Ђ   /---------------------------\                  |   |

                 ѓ‡‡‡|‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡ ‡€‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡>‡€‡Љ |

                     | Создание системы взаимных |                  \---/

                     | гарантий оплаты рассрочки |

                     \---------------------------/

Схема 2

Схема этапов реализации Пилотного проекта

  /--------------------\  /--------------------\  /--------------------\

  |Администрация города|  |Администрация города|  |Администрация города|

  |--------------------|  |--------------------|  |--------------------|

  |Утверждение  уполно-|  |Разработка норматив-|  |- заключение догово-|

  |моченного  структур-|  |ной, методической и |  |ра с МУП "Агентство |

  |ного  подразделения,|  |документационной ба-|  |по приватизации жи- |

  |которое будет осуще-|->|зы реализации Пилот-|->|лья";               |\

  |ствлять  руководство|  |                    |  |- выбор по конкурсу ||

  |и контроль за реали-|  |                    |  |Страховой компании и||

  |зацией   Пилотного  |  |                    |  |заключение с ней со-||

  |проекта             |  |                    |  |ответствующего  та- ||

  |                    |  |                    |  |рифного соглашения  ||

  \--------------------/  \--------------------/  \--------------------/|

                                                                        |

/-----------------------<-------------------------------<---------------/

|

| /--------------------\  /--------------------\  /--------------------\

| |Администрация города|  |МУП  "Агентство по  |  |Администрация города|

| |--------------------|  |приватизации жилья" |  |--------------------|

| |- организация рекла-|  |--------------------|  |Принятие организаци-|

| |мно-образовательной |  |Работа с Участниками|  |онно-управленческих |

| |кампании в средствах|  |Проекта, включенными|  |решений по итогам   |

| |массовой информации;|  |в приоритетный спи- |  |реализации Пилотного|

\>|- сбор заявок Участ-|->|сок:                |->|- выбор по конкурсу |

  |ников  Проекта,  их |  |- оценка платежоспо-|  |проекта муниципаль- |

  |ранжирование, созда-|  |собности Участников;|  |ной жилищной полити-|

  |ние  и  утверждение |  |- оценка СЖ;        |  |ки "Жилье Шаг за Ша-|

  |приоритетных списков|  |- заключение догово-|  |гом, направленных на|

  |участников проекта  |  |ров купли-продажи СЖ|  |внедрение "Схемы ко-|

  \--------------------/  |и НЖ; контроль пос- |  |мплексного  решения |

                          |туплений платежей от|  |жилищных  и градост-|

                          |Участников Проекта и|  |роительных задач ад-|

                          |т.п.                |  |министрации города  |

                          \--------------------/  |Нижнего Новгорода   |

                                                  \--------------------/

Схема 3

Схема
комплексного решения жилищных и градостроительных задач
администрации

                                       ‰‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‚

                                                                       Ђ

                            /----------„---------\                      Ђ

/------------------------\  |    Администрация   |   /-----------------\Ђ

|Источники финансирования|  | г.Нижнего Новгорода†‡‡‚|    Механизм     |Ђ

|/----------------------\|  \--------------------/  Ђ|    подготовки   |Ђ

|| Федеральный бюджет   || /----------------------\Ђ|целевых программ |Ђ

||Пр."Свой  дом"        || | /-------------------\ |Ђ|/---------------\|Ђ

||Пр."Жилья для военных"†€‚| |  Уполномоченное   | |Ђ||Научно-исследо-||Ђ

||Пр."Жилье для северян"||Ђ| |  подразделение.   | |ѓ>Ѓвательские уч- †€Љ

||Пр."Ипотека"          ||Ђ| |     Дирекция      | | ||реждения       ||

|\----------------------/|Ђ| \-------------------/ | |\---------------/|

|/----------------------\|Ђ| /-------------------\ | |               |

|| Муниципальный бюджет ||Ђ| |       Фонд        | | |/---------------\|

||Пр."Свой дом"         †€€€>Ѓ жилищной политики †<€‚||Комплексы инди-||

||Пр."Ветхий фонд"      ||Ђ| \-------------------/ |Ђ||каторов оценки ||

||Пр."Социальное жилье" ||Ђ\----------+-----------/Ђ||состояния и ра-||

||Пр."Жилье Шаг за Шагом||Ђ/---------/             Ђ||Pвития города и||

|\----------------------/|Ђ|/--------------------\  Ђ||методики их ра-||

|/----------------------\|Ђ|| Агентство освоения |  Ђ||cчета          ||

||Внебюджетные источники||Ђ||городских территорий|  Ђ|\---------------/|

||- целевые инвестиции; ||Ђ||(или районная сеть  |-\Ђ|               |

||- инвестиц.пожертвова-†€Љ||Агентств недвижим.) | |Ђ|/---------------\|

||ния (за земельные уча-|| |\--------------------/ |Ђ||Целевые Програ-||

||стки)                 ||                      |Ђ||ммы:улучшен.жи-||

|\----------------------/| |/--------------------\ |Ђ||лищных условий;||

\------------------------/ ||Маркет.и социологич.| |Ђ||подготовки му- ||

                           ||исследования; мони- | |Ђ||ниц.территорий ||

    /----------------------/|торинг и расчет ин- | |Ђ||Оптимизация го-||

    |                       |дикаторов           | |Ђ||родской среды  ||

    |                       \--------------------/ |Ђ||(выравнивание  ||

    |                                            |Ђ||плотности насе-||

    |                       /--------------------\ |Ђ||ления, вытесне-||

                           |      Система       | |Ђ||ние пром.пред- ||

    |                       |конкурсных заказов  |</Ђ||приятий и т.п. ||

    |                       \--------------------/  Ђ|\---------------/|

    |               /----------------------\        Ђ\-----------------/

    |                                             ѓ‡<‡‚

 /-----\  /------------------\ /-------------------\  /-„---------------\

 |Жилье|  |Подрядчики по ст- | |Подрядчики по стро-|  | Подготовленные  |

 \-----/  |роительству жилья | |ительству инфраст- |->| муниципальные   |

      \-<-|                  | |руктуры            |  |    участки      |

          \------------------/ \-------------------/  \-----------------/