1. Общая часть

1. Общая часть

1.1. Введение

Кризис жилищного строительства связан со структурной перестройкой источников финансирования, относящихся к этому сектору экономики. За сравнительно короткий срок произошло резкое уменьшение так называемого бюджетного финансирования строительства жилья, а строительство жилья на личные средства граждан, в силу кризисных условий в экономике страны, не набрало должных темпов. На этом фоне, наряду с кризисом в сфере строительства, возник социальный кризис. Время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий превысило двадцать лет.

По оценкам специалистов, в России только 5-6% населения способны осуществлять строительство или покупку жилья на собственные средства. Подавляющее большинство семей этого себе позволить не могут.

Однако стартовые возможности есть практически у каждой семьи - это рыночная стоимость квартиры или дома, в котором они проживают в настоящее время, при условии, что она приватизирована, а так же личные сбережения, которые не доверяют банкам и финансовым компаниям.

Вложение этих средств в собственное жилье не только необходимо, но и выгодно. Жилье является не только средством удовлетворения потребностей, но и единственным, из доступных, средством накопления, которое практически не подвержено инфляции.

Кроме того, известно, что жилищное строительство решает не только социальную задачу - обеспечение населения жильем, но и в целом экономически развивает территорию. Этот эффект достигается в связи с оживлением реального сектора экономики и увеличением налогооблагаемой базы за счет роста объемов производства всех предприятий, которые прямо или косвенно участвуют в строительстве жилья.

Данная концепция Пилотного проекта улучшения жилищных условий жителей города Нижнего Новгорода (далее по тексту - Пилотный проект) разработана в целях отработки нормативной, методической и документационной базы порядка предоставления жилья.

1.2. Основные принципы муниципальной жилищной политики

Решение жилищной проблемы в рамках системного подхода требует установления жестких принципов функционирования всех звеньев системы, направленной на реализацию муниципальной жилищной политики.

1.2.1. Личный финансовый вклад Участника Пилотного проекта

В условиях рыночной экономики жилье не должно выдаваться бесплатно трудоспособным членам общества, а, как любой товар, оно должно продаваться на свободном рынке.

Финансовый вклад Участника Пилотного проекта должен состоять из:

- денежного участия, которое должно быть не менее 15% от стоимости нового жилья (что продемонстрирует серьезность намерений и фактическую платежеспособность Участника);

- начального капитала в виде приватизированного жилья Участника (что продемонстрирует фактическую возможность участия в Пилотном проекте).

1.2.2. Поступательный характер улучшения жилищных условий
Участников Пилотного проекта

Механизм действия принципа "Шаг за Шагом" таков: минимизируя свои единовременные затраты на улучшение жилищных условий, семья переезжает из однокомнатной квартиры - в двухкомнатную, из двухкомнатной - в трехкомнатную, из трехкомнатной - в четырехкомнатную. Таким логичным и экономичным способом каждая семья по мере ее роста и улучшения материального благосостояния может решать свою жилищную проблему "Шаг за Шагом".

При этом решение проблем социально незащищенных слоев населения будет осуществляться по аналогичному принципу, но с выделением бюджетных субсидий для приобретения жилья.

Таким образом максимальная сумма рассрочки оплаты новой квартиры для Участника Пилотного Проекта должна быть не более стоимости одной комнаты в новой квартире.

1.2.3. Финансовая надежность Участников Пилотного проекта

Заемщик должен иметь постоянный источник дохода. Величина рассрочки по оплате нового жилья должна соответствовать доходам Участника. Сумма ежемесячной выплаты за пользование рассрочкой не должна превышать 20% от величины среднемесячного дохода семьи (20% - это максимальный размер принудительного удержания в соответствии со ст.383 ГПК).

1.2.4. Доступность пользования рассрочкой для Участников
Пилотного проекта

Ставка процента за пользование рассрочкой при покупке нового жилья не должна превышать 10%. Срок, на который предоставляется рассрочка, в зависимости от суммы должен устанавливаться в пределах 5 - 15 лет.

1.2.5. Конкурсный подход при предоставлении Участникам Пилотного
проекта рассрочки по оплате нового жилья

Очередность предоставления рассрочки по оплате вновь приобретаемого жилья формируется в приоритетном порядке. Уровень приоритета тем выше, чем меньше величина запрашиваемой Участником Пилотного проекта рассрочки и больше вложение его личных средств.

Таким образом, каждый Участник Пилотного проекта для улучшения своих жилищных условий вынужден максимально использовать собственные силы и ресурсы.

1.3. Цели муниципальной жилищной политики в городе Нижнем Новгороде

1. Преодоление социального кризиса в сфере обеспечения населения территории жильем.

2. Преодоление кризиса в сфере жилищного строительства.

3. Экономическое развитие территории за счет оживления реального сектора экономики, связанного со строительством жилья.

1.4. Задачи муниципальной жилищной политики в городе Нижнем Новгороде

1. Повысить платежеспособный спрос на жилье со стороны значительной части населения, прежде всего со средними и даже скромными доходами, за счет организации рассрочки оплаты нового жилья в сочетании с различными формами государственной поддержки.

2. Расширить объемы жилищного строительства, обеспечив повышение качества и доступности жилья за счет модернизации строительной индустрии и совершенствования технологии строительства.

3. Увеличить объемы строительного и сопряженного с ним промышленного производства и на этой основе обеспечить повышение занятости населения, рост доходов бюджетов всех уровней.

4. Укрепить банковскую систему в регионах, обеспечить ее ориентацию на реальный сектор экономики и увеличить приток капитала, в том числе за счет средств населения.

5. Создать современную инфраструктуру рынка жилья в регионах, активизировать функционирование рынка жилья и связанного с ним рынка инвестиционного капитала.

6. Повысить стабильность жизни и благосостояние горожан путем создания широкого слоя собственников недвижимости.

1.5. Основы муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом"

Анализ мирового опыта предоставления жилья и сопоставление различных финансовых схем, действующих в России, показывает, что наиболее экономически эффективной с точки зрения максимального привлечения внешних финансовых ресурсов и наименее затратной для Участника проекта является схема продажи жилья с оплатой его в рассрочку.

В этой модели финансирование Участника Пилотного проекта осуществляется в форме квартиры, не полностью им оплаченной. Участник выбирает новую квартиру, сдает свою старую квартиру, оплачивает первоначальный взнос и получает в собственность новую квартиру, а оставшуюся сумму выплачивает в рассрочку.

В этой модели первоначально строится жилье и Участник ограничен в выборе жилья перечнем квартир, которые ему предлагаются.

Особенностью данной схемы является то, что первоначальный взнос и стоимость старой квартиры участника в сумме составляют не менее 80% стоимости новой квартиры, которая, для минимизации рисков, до полного погашения суммы рассрочки находится в залоге у администрации города.

1.6. Организационная схема реализации муниципальной жилищной
политики "Жилье Шаг за Шагом"

Организационная схема реализации муниципальной жилищной политики "Жилье Шаг за Шагом" изображена на схеме 1.

На схеме 1 обозначены все основные субъекты рынка жилья и определены формы их взаимодействия как участников единого процесса.

Субъектами этой системы взаимоотношений являются:

"Администрация города Нижнего Новгорода" - подразделение или группа подразделений, которые уполномочены органами местного самоуправления для реализации муниципальной жилищной политики, нацеленной на решение социальной задач города. В этой системе администрация города или уполномоченное ею Агентство выполняет функции:

- организации Участников Пилотного проекта;

- создания приоритетных (конкурсных) списков Участников;

- аккумулирования региональных финансовых ресурсов и дальнейшего их направления на финансирование Пилотного проекта (роль источника "дешевых и длинных денег");

- продажи Участникам Пилотного проекта жилья, купленного и построенного на средства администрации города, по спискам, согласованным с органами местного самоуправления.

Каждый Покупатель рассчитывается с администрацией города или уполномоченным ею Агентством по договору купли-продажи за приобретенное жилье денежными средствами (в зачет может быть принята недвижимость - старое жилье Покупателя). Кроме того, администрация города или уполномоченное ею Агентство оформляет с Покупателем договор займа на сумму рассрочки оплаты нового жилья и закладную на новое жилье.

"Агентство недвижимости" (далее по тексту - Агентство) - управляющая компания, созданная под руководством специалистов администрации города, которая представляет органы местного самоуправления и действует от своего имени и по поручению Администрации города на основании агентского договора.

На этапе Пилотного проекта роль Агентства недвижимости по договору с администрацией исполняет МУП "Агентство по приватизации жилья".

Агентство играет роль главного исполнителя и организатора всего Пилотного проекта.

В реальной жизни оно должно выполнять всю работу по обслуживанию Участников Пилотного проекта, производить сделки на вторичном рынке жилья и осуществлять общую координацию действий всех субъектов, участвующих в программе.

Агентство принимает средства от администрации города и направляет их на строительство жилья, а также по договорам купли-продажи на приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости. Агентство от своего имени и по поручению администрации города Нижнего Новгорода оформляет документы с Участниками проекта.

Агентство недвижимости представляет интересы администрации города Нижнего Новгорода во всех аспектах Пилотного проекта, кроме того, оно является активным участником вторичного рынка жилья. Оно покупает и продает недвижимость, устраивает обмены, проводит аукционы. Все это делается открыто и гласно и направлено на выведение рынка жилья из сферы теневого бизнеса, на оптимизацию перераспределения жилья и снижение цен.

"Участник Пилотного проекта" - главный субъект Пилотного проекта. Вся программа рассчитана на него как на потребителя товара на рынке жилья. Он является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм жилищной политики в движение. В обязательном порядке, Участник при покупке нового жилья использует, наряду с заемными средствами (рассрочка), собственные средства. Расчет по рассрочке Участник производит из средств текущего заработка в течение 5-15 лет.

"Поручитель" - юридическое или физическое лицо, поручившееся за покупателя, несущее имущественную ответственность по обязательствам Покупателя. Поручитель заключает договор поручительства с Агентством недвижимости. Участие Поручителя в проекте повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает, тем самым, устойчивость и непрерывность процесса реализации муниципальной жилищной политики.

"Страховщик" - страховая компания (или компании), обслуживающая по генеральному соглашению с администрацией города Пилотный проект. Она страхует жизнь и здоровье Участников.

"Работодатель" - работодатель Участника, который вместе с Поручителями и Страховщиками формирует систему гарантий оплаты рассрочки Участником проекта.

Основным в этой схеме является механизм продажи жилья в рассрочку. Администрация города направляет средства на строительство жилья или на покупку жилья на вторичном рынке. Построенное и закупленное жилье продается в рассрочку Участникам Пилотного проекта - гражданам города, участвующим в реализации муниципальной жилищной политики.

1.7. Источники финансирования строительства и приобретения жилья

Подробно рассмотрим все источники финансирования, участвующие в строительстве и приобретении жилья.

Во-первых, это приватизированное жилье.

Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья. Степень готовности территории к восприятию и внедрению системы жилищной политики определяется по величине доли личной собственности в жилом фонде.

Во-вторых, это денежные средства граждан.

Несмотря на то, что в России в период гиперинфляции были потеряны многолетние сбережения граждан, денежная масса, находящаяся на руках, все еще остается значительной.

Первые два источника составляют сумму, которую мы будем называть "средства граждан".

Третий источник- это сумма рассрочки платежа.

Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершить покупку нового жилья.

Формула имеет следующий вид:

НЖ = СЖ + Д + (Р), где:

НЖ - стоимость "нового" жилья, которое строится или приобретается;

СЖ - стоимость "старого" жилья, которое передается в счет оплаты за "новое" жилье;

Д - денежный взнос граждан;

(Р) - величина суммы рассрочки.

Рассрочка должна быть "дешевой" (не дороже 5-10% годовых) и "длинной" (не менее чем на 5-7 лет). По природе происхождения источники рассрочки можно условно разбить на два вида: бюджетные, внебюджетные.

Бюджетные - денежные средства, предусмотренные специальной статьей бюджета, которые через уполномоченные структуры направляются на реализацию жилищной политики администрации города. Использование такого источника, вероятнее всего, может иметь место в случае бездотационного бюджета.

Внебюджетные - денежные средства специализированного территориального фонда, который формируется за счет инвестиционных вкладов или займов налогоплательщиков. Как правило, основным побуждающим фактором в этом случае являются налоговые льготы.

Бюджетные и внебюджетные источники имеют одну природу - налоговые отчисления (в первом случае - уплаченные, во втором случае - неуплаченные).

1.8. Главные принципы финансовой политики Пилотного проекта

Учитывая все вышесказанное, мы можем сформулировать и формализовать главные принципы финансовой политики Пилотного проекта, которыми мы будем пользоваться в дальнейшем:

1. Денежное участие Участника проекта должно быть не менее 15% от стоимости нового жилья. Это демонстрация серьезных намерений заемщика и его возможности рассчитываться за рассрочку по оплате нового жилья	Д мин. > 15%
2. Участник Пилотного проекта программы должен иметь начальный капитал в виде приватизированного жилья	СЖ > 0
3. Улучшение жилищных условий Участников проекта должно происходить поступательно, "шаг за шагом", оптимальный размер каждого последующего шага - одна комната. Это позволит расширить круг Участников проекта, а, значит, получить максимальный эффект	Н = СЖ + 1 ком.
4. Участник проекта должен иметь постоянный источник дохода. Величина рассрочки должна соответствовать доходам заемщика. Сумма ежемесячной выплаты за пользование рассрочкой не должна превышать 20% от величины среднемесячного дохода семьи (20% - это максимальный размер принудительного удержания в соответствии со ст. 383 ГПК)	0,2Д х п = Р + %
5. Ставка процента по рассрочке не должна превышать 10%. Срок, на который предоставляется Участнику проекта рассрочка, в зависимости от суммы должен устанавливаться в пределах 5 - 15 лет.	Ставка < 10% Срок 5 - 15 лет
6. Очередность предоставления рассрочки по оплате вновь приобретаемого жилья формируется в приоритетном (конкурсном) порядке (П). Минимальная величина рассрочки при максимальном вложении личных средств является рыночной основой муниципальной жилищной политики	П = f (l/Р)