Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
Распоряжение Правительства Нижегородской области от 25 января 2002 г. N 69-р "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования"
2. Создать рабочую группу по разработке программы ипотечного жилищного кредитования населения области и формированию законодательной и нормативной базы реализации данной программы в составе согласно приложению.
3. Рабочей группе (В.И. Лимаренко) в срок до 1 марта 2002 года разработать программу ипотечного жилищного кредитования населения, включая пилотные проекты по конкретным объектам в городах и районах области, и представить ее в Правительство Нижегородской области.
4. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области (В.И. Лимаренко) и министерству финансов Нижегородской области (В.В. Соболеву) предусмотреть в плане капитального строительства на 2002 год средства из бюджета развития области в размере 15 млн.рублей для реализации программы ипотечного жилищного кредитования.
5. Рекомендовать органам местного самоуправления принять участие в реализации "Концепции улучшения жилищных условий граждан с использованием социально-ориентированной системы ипотечного кредитования" и в срок до 1 февраля 2002 года внести в рабочую группу предложения по формированию пилотных проектов программы на 2002 год.
6. Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на руководителя аппарата Правительства - министра Правительства Нижегородской области Е.А. Калинского.
|
Губернатор области |
Г.М. Ходырев |
Концепция
улучшения жилищных условий граждан с использованием
социально-ориентированной системы ипотечного кредитования
(утв. распоряжением Правительства Нижегородской области
от 25 января 2002 г. N 69-р)
области в жилье
Нижегородской области
ипотечного кредитования
Введение
Настоящая Концепция улучшения жилищных условий населения Нижегородской области с использованием механизма ипотечного кредитования (далее Концепция) разработана специалистами департаментов строительства, архитектуры и градостроительства министерства строительства и ЖКХ Нижегородской области, Межрегиональной ипотечной компании, Научно-учебного центра СарФТИ.
Концепция учитывает имеющийся опыт развития ипотечного кредитования более чем в 20 регионах Российской Федерации, среди них Нижний Новгород (НИИС), г.Ханты-Мансийск, г.Вологда, г.Калининград, г.Новоуральск, г.Ангарск, г.Подольск, г.Урай, г.Заречный, г.Саров Нижегородской области и др. Настоящая Концепция опирается на задел в области развития ипотечного кредитования, созданный в ходе реализации федеральной целевой программы "Свой дом".
Учитывая состояние российской экономики, стратегия развития ипотечного кредитования в Нижегородской области должна ориентироваться на классическую ипотечную модель, принятую в государственной "Концепции развития системы жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации", предусматривая для населения с ограниченными доходами поэтапное приближение к такой модели по мере увеличения платежеспособного спроса населения и расширения финансовой базы ипотечного рынка в отрасли на базе переходных моделей.
Система ипотечного кредитования, рассматриваемая в рамках данной концепции, носит социально-ориентированный характер, т.е. разработана с учетом финансовых возможностей широких слоев населения со средним достатком.
Концепция рассчитана на достижение долгосрочных целей. Создание региональной системы ипотечного кредитования является непрерывным процессом и осуществляется в три этапа. Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап окончательно завершает процесс интеграции региональной системы в национальную систему ипотечного кредитования.
На начальном этапе развития ипотечного кредитования следует:
- ориентироваться, в первую очередь, на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
- использовать дифференцированный подход к созданию условий ипотечного кредитования для различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособного спроса. На начальном этапе они должны соответствовать уровню, принятому в федеральной программе "Свой дом". По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации постепенно приближаться к условиям, формирующимся на свободном финансовом рынке;
- применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в соответствии с действующим законодательством);
- обеспечивать участие областных и городских органов власти, используя профессиональные подходы к управлению жилищным строительством и ипотечным кредитованием.
Принимаемая к реализации программа должна быть обеспечена пакетом нормативно-правовых и распорядительных документов, должно быть организовано юридическое обеспечение планируемых к выполнению работ. Особое внимание должно быть уделено разработке организационного механизма, созданию исполнительных структур и процедур их работы, организации контроля и учета, отбору и обучению участников программы.
Заблаговременно должны быть подготовлены источники финансирования долгосрочных ссуд и определены условия их предоставления населению.
Для профессионального управления программой улучшения жилищных условий населения планируется использовать автоматизированную интегрированную систему управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования.
Стратегия развития системы ипотечного кредитования предусматривает создание региональных первичных рынков ипотечного кредитования с дальнейшим рефинансированием ипотечных кредитов. Это вызвано бюджетной основой рефинансирования системы и доминирующей ролью территориальных органов местного самоуправления в становлении системы ипотечного кредитования.
Предусматривается, что выполнение областной программы позволит создать необходимый импульс развитию национальной системы ипотечного кредитования и достичь перелома в решении этой важнейшей социально-экономической задачи государства.
1. Анализ исходного состояния
1.1. Анализ жилищной ситуации и потребностей населения области в жилье
В настоящее время население Нижегородской области составляет 3633 тыс. чел. Более 170 тысяч семей (около 442 тыс. человек) состоят в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. Механизмы предоставления жилья очередникам, применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2000 год очередникам было предоставлено всего 270 тыс. кв.м. жилья, что составляет около 5,4 тысяч квартир. Таким образом, лишь три процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшить свои жилищные условия.
По данным за 2000 год, среднедушевой денежный доход в месяц в два раза превышает величину прожиточного минимума (среднедушевой денежный доход в месяц - 1600 руб., величина прожиточного минимума в расчете на душу населения - 805 руб.). Распределение семей Нижегородской области по размеру среднедушевого денежного дохода за 2001 год представлено на рис. 1.1.
Рис.1.1. Распределение семей Нижегородской области по размеру среднедушевого денежного дохода за 2001 год.
ГАРАНТ:
(в базе не приводится)
По данным Нижегородского областного комитета государственной статистики о структуре баланса денежных доходов и расходов населения Нижегородской области за 2000 год, более 13% денежных доходов населения используется на покупку валюты и накопление сбережений во вкладах и ценных бумагах.
В Нижегородской области приватизировано 397 тысяч квартир, стоимость которых оценивается в 100 млрд. руб. (более 3.3 млрд. долл.). Ежегодно в Нижегородской области приватизируется порядка 23 тысяч квартир.
Общая площадь незавершенного строительства по Нижегородской области составляет 1204.5 тыс. кв. м при средней готовности - 28.5%. Ориентировочная стоимость незавершенного строительства оценивается в 2 млрд. руб. Более трети объектов - это муниципальная или федеральная собственность.
Объемы ввода нового жилья в 2000 г. составили 577 тыс. кв.м. Для сравнения, в 1990 году в Нижегородской области было введено 1239 тыс. кв. м нового жилья.
Объемы инвестиций, вкладываемых в жилищное строительство крупными и средними предприятиями и организациями, составляют 1200 млн. руб. (10% от общего объема капвложений). В индивидуальное жилищное строительство в 2000 году было вложено 330 млн. руб.
Таким образом, в настоящее время в Нижегородской области есть предпосылки для развития социально-ориентированной системы ипотечного кредитования:
- наличие необходимого "стартового капитала" в виде объектов незавершенного строительства;
- достаточный уровень развития инвестиционной деятельности предприятий и организаций;
- высокая потребность населения в новом жилье;
- уровень свободных средств населения и уровень доходов, позволяющих оплачивать кредит;
- наличие достаточных строительных мощностей.
При решении жилищной проблемы "шаг за шагом" средняя семья улучшает свои жилищные условия на 10 - 15 кв.м. Учитывая, что рыночная стоимость одного кв. м общей площади квартир типовой планировки на вторичном рынке - 6291 руб., то семье для приобретения нового жилья потребуется около 90 тыс. руб. Если из этой суммы вычесть первоначальный взнос 50 тыс. руб. (10% от стоимости приобретаемого жилья), то размер необходимого кредита составит порядка 40 тыс. руб. Для получения кредита в 40 тыс. руб. под 7% годовых на срок 7 лет совокупный ежемесячный семейный доход должен быть не менее трех тысяч рублей (размер ежемесячных выплат по кредиту составит 600 рублей).
По данным статистики, в Нижегородской области среднедушевой ежемесячный денежный доход за 2000 год составил 1524,5 руб. Общая численность населения Нижегородской области составляет 3,6 млн. чел. на 1.4 млн. семей, т.е. средний состав семьи по Нижегородской области - 2,6 чел. Из чего следует, что средний совокупный ежемесячный семейный доход по Нижегородской области составляет четыре тысячи рублей. Исходя из структуры баланса доходов и расходов населения области, следует, что большинство семей являются потенциальными участниками социально-ориентированной системы ипотечного кредитования.
1.2. Анализ существующей законодательной базы по жилью
Жилищное законодательство Нижегородской области разработано в соответствии с законодательством Российской Федерации и направлено на реализацию жилищных программ в области. Помимо этого, как субъект РФ, Нижегородская область осуществляет собственное правовое регулирование по управлению жилищным фондом.
На основе Указов Президента Российской Федерации от 10.06.94 N 1180 "О жилищных кредитах" и от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" и в целях улучшения жилищных условий граждан, состоящих на учете на получение жилья в органах местного самоуправления, было разработано "Положение о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки", утвержденное постановлением администрации области от 27.02.98 N 47.
Положение определяет порядок и условия предоставления льготного целевого кредита на строительство или приобретение жилья гражданам за счет средств уполномоченных администрацией области банков. Процентная ставка за пользование кредитом устанавливается в размере восьми процентов и остается неизменной в течение всего периода погашения кредита. Срок погашения кредитов, выдаваемых с участием бюджетных средств, устанавливается не более десяти лет. Компенсация на разницу в процентных ставках до уровня, установленного уполномоченными банками, осуществляется за счет средств областного бюджета и бюджетов органов местного самоуправления в следующих долях: 40 процентов - областной бюджет, 60 процентов - бюджет органа местного самоуправления.
Объем льготного жилищного кредита устанавливается по наименьшей из сумм, определенных в размере, не превосходящем 70 процентов стоимости приобретаемого жилья или не выше 70 процентов стоимости общей площади жилья из расчета 18 квадратных метров на одного члена семьи заемщика с учетом средней стоимости строительства 1 кв. м жилья, сложившейся в области на момент заключения договора.
В соответствии с основными принципами Закона Российской Федерации от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Закона Нижегородской области от 15.11.99 N 73-З "Об областном бюджете развития Нижегородской области" и в целях активизации жилищного строительства в области было разработано "Положение об организации целевого льготного кредитования инвесторов и застройщиков жилищного строительства", утвержденное постановлением администрации области от 02.08.2000 N 191.
ГАРАНТ:
Постановление администрации Нижегородской области от 2 августа 2000 г. N 191 утратило силу
Целью Положения является создание условий для расширения использования банковских финансовых ресурсов в сфере жилищного строительства и вовлечения в оборот средств, замороженных в незавершенном строительстве, через механизм льготного целевого кредитования организаций - юридических лиц.
Средства областного бюджета в льготном кредитовании выделяются в пределах сумм, определенных областным бюджетом на соответствующий год, и в форме компенсации части процентной ставки, действующей в кредитующем банке, организациям, ведущим жилищное строительство. Предоставление средств осуществляется на возвратной основе путем передачи администрации области части недвижимого имущества застройщиков на сумму используемой компенсации. Срок погашения целевых кредитов устанавливается до одного года. Пролонгация кредитных договоров производится в исключительных случаях, на срок не более трех месяцев.
В программу льготного целевого кредитования жилищного строительства включаются не завершенные строительством жилые дома высокой степени готовности, срок достройки которых не превышает шести месяцев.
На основе Указа Президента Российской Федерации от 10.06.94 N 1180 "О жилищных кредитах" в целях реализации программы газификации Нижегородской области и улучшения условий проживания граждан было разработано "Положение о льготном кредитовании граждан на газификацию жилья", утвержденное постановлением Губернатора области от 17.04.01 N 86.
Положение определяет порядок и условия предоставления льготного целевого кредита на проектирование, приобретение, монтаж и подключение газового оборудования, оплату строительных работ, связанных с подведением газопровода, за счет средств уполномоченного администрацией области банка.
Льготный целевой кредит предоставляется гражданам в возрасте от 18 до 70 лет. Процентная ставка за пользование льготным кредитом устанавливается в зависимости от среднедушевого дохода семьи заемщика в размере от 8 до 14%. Оставшаяся часть процентной ставки, действующей в уполномоченном банке, оплачивается в течение всего кредитного периода из средств областного бюджета и бюджета органа местного самоуправления в следующих долях: 40% - областной бюджет; 60% - бюджет органа местного самоуправления. Гражданам-заемщикам со среднедушевым доходом в семье в месяц более 175% размера бюджета прожиточного минимума кредиты выдаются на общих условиях кредитования физических лиц.
1.3. Анализ финансирования жилищного строительства в Нижегородской области.
Жилищное строительство финансируется из следующих источников:
- бюджетное финансирование;
- инвестиции крупных и средних организаций;
- средства частных застройщиков.
Федеральный бюджет осуществляет финансирование жилищного строительства посредством выделения адресных субсидий населению. На средства, выделенные по федеральным программам "Государственные жилищные сертификаты военнослужащим", "Жилье - ликвидаторам" в 2000 году было приобретено около 700 квартир.
Областной и местные бюджеты проводят льготное кредитование населения, предоставляя ипотечные кредиты на приобретения жилья, а также кредиты на газификацию жилья.
Динамика предоставленных кредитов в соответствии с "Положением о порядке и условиях предоставления льготного целевого кредита гражданам на строительство или приобретение жилья на основе ипотеки" отражена в табл.1.1.
Таблица 1.1
/--------------------------------------------------------------\
| Наименование |1999 г.|2000 г.| Всего |
|--------------------------------------+-------+-------+-------|
| Количество кредитов, ед. |1015 |1503 |2518 |
| Общая сумма кредитов, млн. руб. | 27.2 | 43 | 70.2 |
| Среднее значение кредита, тыс. руб. | 26.8 | 28.6 | 35.9 |
\--------------------------------------------------------------/
На финансирование программы льготного кредитования граждан на газификацию жилья в 2000 году было выделено средств на сумму 21 млн. руб. Выдано 2627 кредитов (средний размер кредита составил 8 тыс. руб.). В 2001 году планируется выдать 8500 кредитов на общую сумму 70 млн. руб.
Динамика вложений в капитальное строительство представлена на рис.1.2.
Рис.1.2. Динамика объемов вложений в капитальное строительство по Нижегородской области
ГАРАНТ:
(в базе не приводится)
Объемы ввода жилья на территории Нижегородской области представлены на рис. 1.3.
Рис.1.3. Динамика общего объема ввода жилья
ГАРАНТ:
(в базе не приводится)
Стоимость одного квадратного метра жилья в среднем по Нижегородской области за 2000 год составила 4469 руб. Доля затрат на строительство нового жилья в 2000 г. составила 17% от общего объема капитальных вложений.
2. Механизмы реализации системы ипотечного кредитования
2.1. Организационно-правовой механизм
Механизм реализации системы ипотечного кредитования предполагает поэтапное развитие организационно-правовой схемы взаимодействия субъектов. В процессе реализации этапов осуществляется постепенный переход от стартовой модели переходного периода к классической модели ипотечного кредитования.
Принципиальная схема стартовой модели системы ипотечного кредитования, представлена на рис. 2.1. Она отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и, следовательно, отсутствием механизма рефинансирования.
Рис. 2.1
/--------\
| Бюджет |
\--------/
деньги | | облигации
/-------------------\
| Эмитент облигаций |
\-------------------/
деньги | | Пул закладных
/-------------------------------------\
| Фонд ипотечного кредитования или |
| иная специализированная организация |
\-------------------------------------/
деньги | | закладные
/----------------\
/--------------\ жилье | Агентство |
| |--------->| жилищных |
| Генподрядчик |<---------| услуг |
\--------------/ деньги \----------------/
| |
жилье | | деньги,
| | закладные
/------------\
| Покупатели |--\
\------------/ |--\
\-------------/ |
\--------------/
Основным механизмом предоставления ипотечного кредита является продажа заемщику жилья в собственность с рассрочкой части платежа. По сравнению с классической, банковской моделью она позволяет снизить стоимость обслуживания ипотечных ссуд для заемщика.
Схема имеет три уровня взаимодействия:
Первый уровень - разработка и утверждение основополагающих нормативных документов программы ипотечного кредитования:
- Концепция улучшения жилищных условий граждан с применением механизмов ипотечного кредитования. Концепция определяет основные принципы, механизмы и источники финансирования ипотечного кредитования;
- Положение об ипотечном кредитовании граждан при строительстве и приобретению жилья. Положение определяет порядок взаимоотношений между участниками Программы;
- Программа жилищного строительства. Программа определяет объемы жилищного строительства на 3-5 лет;
- Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа. Правила определяют категории граждан, имеющих право участвовать в программе, условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.
Второй уровень - учреждение и наполнение Фонда ипотечного кредитования.
Учреждение Фонда ипотечного кредитования осуществляется муниципальными органами власти, Законодательным Собранием области или предприятиями области.
Фонд ипотечного кредитования - некоммерческая организация, основной целью которой является финансирование строительства жилья с последующей продажей с рассрочкой платежей.
Источником финансовых ресурсов Фонда могут быть целевые бюджетные средства, выделяемые в виде субвенций по программам Правительства области, незавершенное строительство и прочие внебюджетные ресурсы. Ресурсы Фонда имеют две составляющие - это оборотные ресурсы для строительства и кредитные ресурсы - средства, предоставляемые в рассрочку.
Третий уровень - реализация программы. Учреждение Фондом управляющей компании - оператора по реализации программы. Управляющая компания - коммерческая организация, основным видом деятельности которой является оказание агентских услуг по реализации программы. Управляющая компания (Агентство жилищных услуг) от имени Фонда осуществляет функции заказчика при строительстве жилья и риэлтерские функции при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей.
Управляющая компания ежегодно проводит формирование списков участников программы. Формирование списков участников программы происходит на конкурентной основе. Критериями формирования списков являются: экономический (сумма запрашиваемого кредита), жилищный (наличие сдаваемого в счет оплаты старого жилья), социальный (дата постановки в очередь на улучшение жилищных условий или размер общей площади на одного участника). Критерии могут различаться в зависимости от категорий граждан, на которые рассчитана программа. Списки участников утверждаются Фондом.
Жилье передается в собственность покупателю на основании договора о долевом участии в строительстве (для нового строительства) или договора купли-продажи (для вторичного рынка жилья).
Обязательным условием передачи жилья при условии продажи в рассрочку заемщику является государственная регистрация договора ипотеки и выпуск закладной, страхование, заключение договоров поручительства.
Управляющая компания передает Фонду закладную на жилое помещение, оставляя за собой обязательство обслуживания выданной рассрочки, т.е. отслеживать сроки оплаты покупателем денежных обязательств.
2.2. Возможные источники финансирования
Одним из основных источников реализации системы ипотечного кредитования в Нижегородской области с целью улучшения жилищных условий населения является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования.
Данные меры позволят привлечь в жилищное строительство примерно в 4-8 раз больше внебюджетных средств: собственных средств граждан, средств предприятий, кредитных ресурсов банков.
Источниками рефинансирования системы ипотечного кредитования должны стать дополнительные доходы муниципальных и областного бюджетов от активизации жилищного строительства, средства, омертвленные в незавершенном строительстве, дебиторская задолженность предприятий и организаций промышленно-строительного комплекса, а также целевые сборы и поступления. Источником пополнения средств Фондов являются также средства, образуемые самой ипотечной системой, а также часть страховых премий страховых компаний, прибыли застройщиков, направляемых в Фонды на финансирование ипотеки.
Мероприятия по внедрению системы ипотечного кредитования должны быть увязаны с местными бюджетами, другими региональными программами в области жилищного строительства с целью оптимизации расходов по решению жилищных проблем.
Средства из источников федерального и областного уровня по установленной процедуре могут использоваться Фондами ипотечного кредитования для финансирования системы на начальном этапе, а также покупки ипотечных кредитов коммерческих банков, выдаваемых по стандартизированной процедуре, что позволит расширить масштабы первичного рынка.
Успех внедрения системы ипотечного кредитования будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит минимизировать риски и обеспечить гарантии инвестиций.
2.3. Этапы реализации региональной программы ипотечного кредитования
На первом этапе будет организована подготовительная работа, разработаны региональная и муниципальные программы развития ипотечного кредитования, определены муниципальные образования для проведения пилотных проектов, подготовлены источники финансирования ипотечного кредитования.
На первом этапе за основу принимается "Стартовая модель". Ее характерной особенностью является отсутствие механизма рефинансирования. Основным источником финансирования являются средства граждан и их ликвидная недвижимость. Финансирование производится через специально созданные фонды ипотечного кредитования. Координацией действий покупателей, подрядчиков и других участников программы занимается управляющая компания. По мере формирования дольщиков по строящимся квартирам отдельно взятого дома или близко расположенных домов организуются товарищества собственников жилья (ТСЖ). В дальнейшем, после сдачи жилья, ТСЖ заключает договоры на эксплуатацию недвижимости либо с уже существующими муниципальными эксплуатационными организациями (ДЭЗ, ЖЭК, и т.п.), либо с вновь создаваемыми коммерческими управляющими компаниями по эксплуатации недвижимости.
Использованные бюджетные средства компенсируются дополнительными налогами, поступающими в бюджет в результате эффекта мультипликации налогов от промышленно-строительного комплекса, деятельность которого активизируется в связи с дополнительными инвестициями.
На первом этапе происходит дальнейшее развитие инфраструктуры рынка жилья и строительно-промышленного комплекса, ориентированных на частного покупателя, отработка механизмов ипотечного кредитования, совершенствование местной нормативной базы, направленной на эффективную работу системы и стимулирование ее участников.
Стартовая модель носит локальный характер и способна работать в отдельных городах и на отдельных предприятиях. Недостатком такой модели является отсутствие механизма возмещения ресурсов, предоставленных в рассрочку. Развиваясь на основе пилотных проектов, она, однако, может иметь индивидуальные особенности. Вместе с тем, опираясь на единые стандарты и имея одну экономическую природу источников финансирования, локальные модели легко интегрируются в региональную систему.
Уровень развития модели определяется уровнями бюджетов, участвующих в финансировании ипотечных кредитов. Если уровень системы муниципальный, то финансирование происходит из муниципального бюджета, однако эффект мультипликации налогов распространяется на все уровни бюджетов. Поэтому система будет работать более эффективно, если территориальные фонды ипотечного кредитования будут рефинансироваться из всех бюджетов. Это может произойти на последующих стадиях развития.
На втором этапе будут созданы системы ипотечного кредитования в ряде городов, где будут последовательно расширяться масштабы ипотечного кредитования, возрастать значение вторичного рынка ипотечных кредитов и происходить постепенная трансформация промежуточных форм ипотечного кредитования в классическую форму. На этом этапе за основу принимается "Промежуточная модель" ипотечного кредитования.
Финансирование ипотечных кредитов производится из средств уполномоченных банков, которые выдают кредиты и оформляют закладные по установленной форме. У этой модели появляется структура вторичного рынка. Эту роль выполняет областной фонд ипотечного кредитования. Он выкупает пулы стандартных закладных у банков, осуществляя при этом рефинансирование. Фонд осуществляет эмиссию облигаций, обеспеченных закладными, для продажи финансовым инвесторам. Стандарты ипотечных кредитов и государственные гарантии обеспечивают их надежность, однако условие доступности кредитов для широких слоев населения делает их низкодоходными и, следовательно, низколиквидными. Поэтому на втором этапе развития системы в качестве финансовых инвесторов будут выступать бюджеты всех уровней, а также организации, инвестиционную активность которых государство будет стимулировать налоговыми льготами. На этом этапе происходит окончательная интеграция муниципальных систем в областную.
Территориальные фонды превращаются в филиалы областного фонда. Промежуточная модель обеспечивает развитие и окончательное становление первичного рынка ипотеки, а также закладывает основу вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Основной задачей второго этапа является полный перевод системы в классическую форму ипотечного кредитования. В ходе второго этапа происходит процесс стабилизации кредитно-финансовой системы, вторичного рынка ценных бумаг. Система ипотечного кредитования на втором этапе своего развития существенно активизирует реальный сектор экономики, что является главным базисом всей экономической системы. Эти процессы направлены на активизацию инвесторов на финансовом рынке.
Третий этап развития предполагает переход на классическую двухуровневую модель ипотечного кредитования. Заемщик в рамках этой модели обращается в ипотечный банк. В случае положительного решения Банк заключает с Заемщиком кредитный договор, а Заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.
Банк выплачивает полную стоимость квартиры Продавцу по договору купли-продажи, который регистрируется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Заемщик регистрирует ипотеку (залог) жилой площади и выпускает закладную.
В случае, если кредит был выдан с соблюдением всех необходимых стандартов, установленных областным Фондом ипотечного кредитования, то Фонд выкупает закладную. Кредитор получает назад выплаченную им Заемщику сумму плюс согласованную маржу. Возвращенные средства Кредитор использует на выдачу ипотечного кредита следующему Заемщику и т.д. Кредитор, продавший Фонду ипотечного кредитования закладную, продолжает ее обслуживание, т.е. в установленные соответствующим кредитным договором сроки взимает с Заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему. Кредитор может не продавать закладную Фонду и продолжать ее обслуживание, получая ежемесячные платежи от Заемщика.
Фонд (или по договору уполномоченная эмиссионная компания) выпускает облигации, которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. Вырученные от продажи ценных бумаг средства он направляет на рефинансирование первичных кредиторов.
На данном этапе социально-ориентированная система ипотечного кредитования должна занять ведущее место на финансовом рынке, стать доступным и наиболее привлекательным для широких слоев населения способом финансирования покупки жилья. Система ипотечного кредитования окончательно примет классические формы. Областная система ипотечного кредитования интегрируется в национальную и международную сеть.
Таким образом, областная стратегия развития системы ипотечного кредитования должна ориентироваться на классические модели ипотечного кредитования, учитывая существующий комплекс внешних условий, присущий особенностям переходной экономики России.
Переход к классической модели ипотечного кредитования будет осуществляться в три этапа (см. рис. 2.2.). Каждый из этапов формирует основополагающие элементы классической системы. Первый этап формирует рыночную инфраструктуру системы, второй обеспечивает стандартизацию первичной ипотеки и создание основ рефинансирования, а третий этап окончательно завершает процесс интеграции муниципальных структур в областную систему ипотечного кредитования.
Стратегия развития предусматривает создание системы не сверху вниз, а снизу вверх. Это вызвано бюджетной основой рефинансирования и доминирующей ролью областных и территориальных органов местного самоуправления в становлении системы ипотечного кредитования на первом этапе.
По мере интеграции системы от муниципального уровня до областного, а затем и национального происходят стабилизационные экономические процессы, вызванные функционированием самой системы ипотечного кредитования. Каждый очередной этап не только участвует в формировании элементов системы, но и совершенствует ее внешнюю среду.
Главная цель - создать работающую социально-ориентированную систему обеспечения доступным по стоимости жильем групп населения со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ключевую роль в системе управления на всех этапах становления и развития ипотечного кредитования выполняют органы государственной власти, областного управления и местного самоуправления.
В качестве одного из основных требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить по преимуществу рыночный, а не дотационный характер.
Создаваемая областная система ипотечного кредитования должна строиться с возможностью дальнейшего развития, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, бюджетов разных уровней. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных городах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства города для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
3. Мероприятия предоставления ипотечных ссуд
3.1. Схемы продажи жилья по стартовой модели
На основе организационно-правового механизма, описанного в п. 2.1, реализуются следующие схемы:
Территориальная схема;
Корпоративная схема;
Схема для целевых социальных программ;
Схема для государственных унитарных предприятий.
3.1.1. Территориальная схема
Основными субъектами рынка жилья при данной схеме взаимодействия являются (рис. 3.1):
Погашение процента по
льготному кредиту /-------------\
/---------------------------------| Организатор |
| \-------------/
| деньги | | облигации
/------\ /----------------------\
| Банк | | Эмиссионная компания |
\------/ \----------------------/
| | деньги | | пул закладных
| | /------\
| | | Фонд |
Льготный | | Погашение \------/
кредит | | кредита деньги | | закладные
| | | |
/-----------\ НЖ, закладные /-----------\
| |<-----------------------------| Агентство |
| Девелопер |----------------------------->| |
| |-\ деньги \-----------/
\-----------/ |-\ НЖ, СЖ | ||| деньги,
\-----------/ | | ||| закладные,
\-----------/ | ||| СЖ
/------------\
| Покупатели |-\
\------------/ |-\
\------------/ |
\------------/
Рис. 3.1. Территориальная схема
"Организатор" - организатор территориальной программы, финансовый инвестор на данном этапе.
"Фонд" - Фонд ипотечного кредитования, некоммерческая организация, созданная с целью аккумулирования денежных средств и выкупа закладных на первичном рынке ипотечных ценных бумаг.
"Агентство" - Агентство жилищных услуг, действует от имени и по поручению Фонда на основании договора агентирования.
"Девелопер" - уполномоченная строительная организация, осуществляющая строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов.
"Покупатель" - главный субъект программы (заемщик), получатель рассрочки, создающий первичный рынок ипотечных ценных бумаг.
"Банк" - кредитная организация, уполномоченная бюджетом, осуществляющая льготное кредитование Девелопера.
"Эмиссионная компания" - организация, осуществляющая эмиссию облигаций, обеспеченных пулом закладных.
В данной схеме Организатор программы разрабатывает и утверждает "Положение об ипотечном кредитовании граждан", "Правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа". Бюджетные средства поступают в программу по двум направлениям:
1) на выкуп облигаций;
2) льготное кредитование Девелопера (см. п. 1.2).
По первому направлению Организатор выкупает облигации Эмиссионной компании, формируя предпосылки к созданию вторичного рынка ценных бумаг. Эмиссионная компания, в свою очередь, направляет эти средства на выкуп пула закладных, пополняя кредитные ресурсы Фонда. Эмиссионная компания обеспечивает сопровождение эмиссий облигаций, обеспеченных закладными.
Фонд выполняет функции аккумулирования финансовых ресурсов, инвестируемых бюджетами города и области. Фонд, получив первоначально бюджетную субвенцию, осуществляет выкуп закладных у участников программы при продаже жилья с рассрочкой платежей.
Агентство выполняет задачу оператора программы ипотечного кредитования. Агентство является носителем стандартов программы. Оно интегрирует всю деятельность по обслуживанию Покупателя и всех субъектов, участвующих в программе. По агентским договорам с Фондом и Девелоперами Агентство производит сделки на первичном и вторичном рынке жилья. В случае недостаточности собственных оборотных ресурсов у Девелопера Агентство принимает средства от Фонда и направляет их по договорам долевого участия в строительстве. Выбор Девелопера производится по правилам, определенным организатором программы. Кроме того, Фонд осуществляет выкуп закладных у Девелопера только при условии оформления всего пакета документов по сделке с покупателями в Агентстве. В ходе строительства Девелопер может воспользоваться льготным кредитом в уполномоченном Банке. Кредитная линия используется для финансирования завершения строительства. В качестве залога под кредитную линию Девелопер предоставляет Банку собственное имущество и имущество, приобретенное на заемные средства.
Финансирование строительства жилья программы ипотечного кредитования формируется из нескольких источников: оборотных средств застройщика (Фонда или Девелопера) или краткосрочных кредитов банков, средств покупателей, состоящих из денежных средств и стоимости жилья, сдаваемого в качестве оплаты, кредитных средств Фонда.
Агентство от имени продавца (Фонда или Девелопера) в соответствии с правилами реализует новое жилье Покупателям. Покупатель в качестве оплаты за новое жилье вносит первоначальный взнос, старое жилье и закладную на сумму предоставленной рассрочки. Агентство формирует полный пакет документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретаемое жилье, оформляет договор поручительства с физическими лицами. После регистрации права собственности заключается и регистрируется договор ипотеки и оформляется закладная на приобретенное жилье.
Полученный продавцами (Фондом или Девелопером) в счет оплаты вторичный рынок жилья Агентство в свою очередь реализует в рассрочку Покупателю по той же схеме.
Банк выполняет функции по обслуживанию участников системы и промежуточного кредитования на время строительства.
3.1.2. Корпоративная схема
Корпоративная схема представлена на рис. 3.2. Основным отличием данной схемы является то, что ипотечная программа реализуется для сотрудников предприятия. В этом случае организатором программы является администрация предприятия. Предприятие же осуществляет рефинансирование программы.
/-------------\
| Предприятие |
\-------------/
деньги | | облигации
| |
| |
/------------------------------\ облигации /-------------\
| Фонд ипотечного кредитования |---------------| Эмиссионная |
| сотрудников предприятия |---------------| компания |
\------------------------------/ пул закладных \-------------/
деньги | | закладные
| |
/-----------\
/-----------\ НЖ | |
| |----------| Агентство |
| Девелопер |----------| |
\-----------/ деньги \-----------/
| |
НЖ, СЖ | | деньги,
| | закладные,
/-------------\ СЖ
| Сотрудники |
| предприятия |
\-------------/
Рис. 3.2. Корпоративная схема
Предприятие учреждает Фонд ипотечного кредитования сотрудников предприятия и наполняет его средствами для финансирования строительства жилья на начальном этапе и кредитования сотрудников. Наполнение средствами Фонда может быть в виде предоставления долгосрочных займов, пожертвований или с использованием накопительно-страховой схемы передачи средств. Данная схема позволяет избежать дополнительного налогообложения заемщика и предприятия по сравнению с традиционной выдачей ссуд работникам.
3.1.3. Схема ипотечного кредитования целевых социальных программ
Схема ипотечного кредитования для целевых социальных программ (на примере военнослужащих) представлена на рис. 3.3. Главным отличием настоящей схемы является отсутствие заинтересованного покупателя облигаций. В данной схеме Фонд является организатором программы. "Агентство" - Агентство жилищных услуг, как и в предыдущих схемах, является оператором программы, носителем единого стандарта программы. От имени Фонда Агентство заключает договор купли-продажи с рассрочкой платежей. В соответствии со стандартом программы в фонде аккумулируются закладные на сумму предоставленной рассрочки. Уполномоченная эмиссионная компания под предоставленные закладные открывает эмиссию облигаций. В дальнейшем Фонд может получать пожертвования или реализовать выкупленные облигации.
/---------------\
| Пожертвования |
\---------------/
деньги |
|
/------------------------------\ облигации /-------------\
| Фонд ипотечного кредитования |---------------| Эмиссионная |
| военнослужащих |---------------| компания |
\------------------------------/ пул закладных \-------------/
деньги | | закладные
| |
/-----------\
/-----------\ НЖ | |
| |----------| Агентство |
| Девелопер |----------| |
\-----------/ деньги \-----------/
| |
НЖ, СЖ | | деньги, СЖ
| | закладные
/-----------------\
| Военнослужащие |
\-----------------/
Рис. 3.3. Схема ипотечного кредитования военнослужащих
3.1.4. Схема для государственных унитарных предприятий
Основное отличие данной схемы состоит в том, что для финансирования ипотечного кредитования используются активы федеральной собственности, находящиеся в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий в виде объектов незавершенного жилищного строительства. С целью вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства они передаются с разрешения министерства имущественных отношений в качества вклада в уставной капитал в открытое акционерное общество. После завершения строительства жилье реализуется с рассрочкой работникам предприятия. Схема для государственных унитарных предприятий представлена на рис. 3.4.
/-----------------\
/---------------------------| Государственное |
|Объекты незавершенного | предприятие |
| строительства \-----------------/
| деньги | | облигации
| деньги /----------------------\
| /---------------------| |
| | /------------------| Эмиссионная компания |
| | | пул закладных \----------------------/
| | |
| | |
/-------------\ НЖ /-----------\
| Акционерное |----------------------| Агентство |
| общество |----------------------| жилищных |
| |----------------------| услуг |
\-------------/ деньги, закладные \-----------/
| | | | | | |
Объекты незавершенного| | | НЖ НЖ,СЖ | | | | деньги
строительства, деньги | | | | | | | закладные,
| | | | | | | СЖ
/--------------\ /------------\
| Генподрядчик | | Покупатели |-\
\--------------/ \------------/ |-\
\------------/ |
\------------/
Рис. 3.4. Схема для государственных предприятий
3.1.5. Интегратор программы ипотечного кредитования
Как видно из представленных выше схем, независимо от вида собственности и особенностей соблюдается единый стандарт - реализация жилья в рассрочку. Рассрочка предоставляется на конкурентной основе, определенным категориям населения. На сумму предоставленной рассрочки оформляется закладная, закладные формируются в пулы, под которые эмитируются облигации. Для соблюдения единого стандарта необходимо интегрировать все Агентства жилищных услуг в единую сеть с центральным офисом и единой информационной системой, единой технологией работы с покупателями, единым стандартом пакета юридических документов для оформления договора ипотеки и закладной.
3.2. Условия предоставления ипотечного кредита
Независимо от выбранной схемы ипотечного кредитования для дальнейшей интеграции в единую систему необходимо придерживаться унификации и стандартизации условий и правил предоставления ипотечных кредитов. Главными условиями являются:
- Реализация жилья в кредит с рассрочкой платежа. В условиях льготного кредитования данная схема позволяет снизить стоимость обслуживания кредита для покупателя;
- Конкурентная основа предоставления кредита. Данное условие позволяет максимально привлечь средства населения при финансировании строительства;
- Выдача и погашение кредита производится в рублях. Льготный процент (рассчитанный исходя из доходов категории покупателей) и длительный срок возврата кредита. Предельный размер ежемесячного платежа при возврате кредита не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателя. Эти условия определяют доступность кредита средним слоям населения, а, следовательно, расширяют спектр платежеспособного населения, готового участвовать в программе;
- Договор ипотеки, закладная, договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, договор поручительства физических лиц. Данные документы, оформленные по единому стандарту, обеспечивают надежность исполнения обязательств покупателями.
Соблюдение вышеперечисленных условий при подготовке "Правил продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа" для разных категорий населения обеспечит в дальнейшем интеграцию пилотных проектов в единую систему ипотечного кредитования.
3.3. Обеспечение обязательств
Одной из основных особенностей ипотечного жилищного кредитования должна быть высокая надежность по возврату вложенных инвестиций. Она обеспечивается условиями предоставления кредита, проведения андеррайтинга покупателя, страхованием, поручительством.
3.3.1. Залог недвижимости
В обеспечение исполнения договора о долевом участии в строительстве (купли - продаже) с рассрочкой платежей. Покупатель передает, а Кредитор принимает в качестве обеспечения залог на приобретаемую квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Данное обязательство оформляется через договор ипотеки и выпуск закладной.
3.3.2. Льготная процентная ставка
В случае невнесения Покупателем ежемесячных платежей в счет оплаты по договору Кредитор вправе требовать уплаты неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент взыскания неустойки, от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа. Данное условие при существенной разнице процентов по льготному кредиту и ставки рефинансирования ЦБ РФ стимулирует Покупателя к добросовестному исполнению обязательств.
3.3.3. Предельный размер ежемесячного платежа
Предельный размер предоставляемого кредита определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода Покупателей за прошедший год. Исходя из срока предоставляемого кредита и процентной ставки, ежемесячный взнос в счет оплаты тела кредита и процентов не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателей по основному месту работы.
3.3.4. Андеррайтинг
Андеррайтинг - это оценка Кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов покупателя и оценки предмета ипотеки. Андеррайтинг предусматривает анализ платежеспособности на основании проверки имеющихся собственных средств потенциального покупателя, оценки стоимости и состояния имеющегося в собственности его имущества, оценка его будущих доходов и расходов.
3.3.5. Страхование
При ипотечном кредитовании предполагается использовать следующие виды страхования:
а) Личное страхование.
Должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования:
- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;
- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.
б) Имущественное страхование.
Объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения предоставленной рассрочки. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.
Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.
Кредитор должен осуществлять контроль над исполнением покупателем обязательств по выплате страховых премий по договорам страхования.
3.3.6. Поручительство
При оформлении рассрочки Заемщик обязан предоставить Поручителей (физических лиц). Платежеспособность Поручителей проверяется по тем же критериям, что и у Покупателя. Для обеспечения возврата средств договор поручительства заключается на следующих условиях:
а) В случае невнесения Покупателем в установленные сроки обязательного месячного платежа Кредитор вправе требовать от Поручителя уплаты денежных средств в размере суммы неоплаченного платежа по Договору в течение десяти дней.
б) Поручитель обязан возместить Кредитору в полном объеме убытки, возникшие в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по настоящему договору и (или) Покупателем по Договору.
в) При исполнении Поручителем обязательств Покупателя по Договору в полном объеме он имеет право обратного требования к Покупателю.
4. Контроль за реализацией программы ипотечного кредитования
Исходя из бюджетной основы средств, представленных в системе ипотечного кредитования, необходимо разработать многоступенчатую систему контроля, включающую управленческий, финансовый и технологический уровень.
Технологический уровень контроля основан на применении автоматизированной интегрированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования, позволяющей обеспечить единый утвержденный стандарт проведения сделок и формирование требуемой отчетности.
Финансовый уровень контроля обеспечен построенными взаимоотношениями между экономически самостоятельными субъектами системы на основе исполнения и оплаты работ, в соответствии с заключенными договорами.
Управленческий уровень контроля заложен на основе организационно-правовых отношений между субъектами системы. Нижестоящий исполнитель в линейно-функциональной иерархической структуре системы управления является, как правило, дочерним звеном.
В соответствии с этим структура системы управления представляет собой следующую иерархию:
- Правительство Нижегородской области;
- Попечительский совет областного Фонда ипотечного кредитования;
- Органы управление Фонда и его Филиалов;
- Управляющая компания - Агентство жилищных услуг.
Непосредственный исполнитель - Управляющая компания - работает под управлением директора, назначаемого членами Совета директоров, в состав которого входят представители Фонда. Управляющая компания ежемесячно отчитывается перед Советом директоров с одной стороны, и перед Правлением Фонда ипотечного кредитования с другой.
Дирекция Фонда анализирует представленную информацию, разрабатывает планы перспективного развития. Дирекция ежеквартально представляет отчет Попечительскому Совету Фонда. По окончании финансового года после аудиторской проверки Фонд выпускает отчет и представляет его в Правительство Нижегородской области.
5. Оценка эффективности системы ипотечного кредитования
5.1. Бюджетная эффективность
Активизация потребительского спроса в системе ипотечного кредитования формирует дополнительный инвестиционный поток в промышленно-строительный сектор экономики, который за счет эффекта мультипликатора увеличивает доходы производителей товаров и услуг. Часть дополнительных налогов от этих доходов можно использовать на финансирование программ ипотечного кредитования.
Если величина дополнительных налогов, порождаемых системой ипотечного кредитования, больше суммы ипотечных кредитов, то такой режим финансирования будет самодостаточным.
Регулировка финансового режима в системе ипотечного кредитования связана с многими факторами. Главным из них является соотношение заемных и собственных средств граждан в цене приобретаемого жилья. Очевидна закономерность: чем больше в цене товара собственных средств, тем больше дополнительных инвестиций будет направлено в производство, тем больше налогов поступит в бюджет. Однако, кроме общих тенденций, необходимо знать, когда наступит эффект самодостаточности.
Предельное значение доли ипотечного кредита в стоимости нового жилья для консолидированного бюджета составляет 50,9% (при значении мультипликатора k = 5). При этом муниципальный бюджет может направлять на ипотечное кредитование жилищного строительства до 18,4% от стоимости нового жилья, областной - до 13,4%, федеральный - до 19,1%. Из этих значений очевидна целесообразность проведения программ ипотечного кредитования на федеральном или региональном уровне.
Для регионального консолидированного бюджета размер предельного значения доли ипотечного кредита не должен превышать 31,8% от стоимости нового жилья.
Система ипотечного кредитования способна работать как в виде национальной системы, так и локальной системы на уровне отдельных муниципалитетов или субъектов Федерации. Степень эффекта стабилизирующего воздействия на экономическую среду зависит от степени интеграции системы. Максимального эффекта система достигает при внедрении ее в национальном масштабе.
5.2. Социально-экономический эффект реализации системы ипотечного кредитования
Реализация намеченных программой задач будет способствовать обеспечению социальной защиты населения области, созданию механизмов закрепления квалифицированных кадров на предприятиях Нижегородской области.
Эффектом от реализации программы необходимо считать и создание новой системы ипотечного кредитования, при которой решаются проблемы финансирования жилищного строительства.
Данная система ипотечного кредитования позволяет увеличить объемы жилищного строительства, привлечение внебюджетных источников финансирования. Соответственно создаются новые рабочие места в строительных организациях и организациях, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилья.
Программой предусмотрено строительство комфортного жилья, отвечающего современным представлениям о качественном жилье. Покупатели квартир получают возможность улучшить свои жилищные условия, не прибегая к длительным накоплениям денежных средств и банковским кредитам под большие проценты.
Часть стоимости новой квартиры в денежной форме вносится на финансирование строительства. Оставшаяся часть стоимости погашается единовременно за счет продажи старого жилья и в рассрочку на 10-15 лет. Рассрочка оформляется на фиксированную сумму в рублях и не подлежит индексации. Данная рассрочка является выгодной, учитывая процентные ставки по кредитам коммерческих банков и условиям, на которых они выдаются.
Все вышесказанное указывает на высокую социальную значимость региональной ипотечной программы и данного проекта в целом, имеющей положительные последствия на многие годы вперед.
Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.