Приложение 1. Временное положение об организации управления многоквартирными домами

Приложение 1
к приказу министерства
жилищно-коммунального хозяйства
Нижегородской области
от 30 июня 2006 г. N 16

Временное положение
об организации управления многоквартирными домами

Целью настоящего Временного положения является обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами.

1. Общие положения

1.1. Объектом управления является находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме (нескольких многоквартирных домах), входящее в состав комплекса недвижимого имущества, включающего многоквартирный дом (несколько многоквартирных домов), земельный участок, на котором расположен данный дом (дома), с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества.

Органы местного самоуправления осуществляют информационную поддержку, содействуют развитию самоуправления в жилищной сфере.

1.2. Органы местного самоуправления могут выступать инициаторами собраний по выбору способа управления многоквартирными домами, в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности. В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

1.3. С 1 января 2007 года органы местного самоуправления проводят открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных ЖК РФ.

1.4. Подготовка и проведение конкурсного отбора управляющей организации осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом".

1.5. При подготовке и проведении конкурсов, оформлении, заключении и изменении договоров управления многоквартирным домом в обязательном порядке учитывается информация из соответствующих информационных ресурсов муниципального образования о наличии (отсутствии) в многоквартирном доме муниципальной собственности, ее составе, изменении, обременениях, соотношении долей муниципальной собственности и собственности иных лиц.

1.6. Заключаемые уполномоченными органами местного самоуправления договоры управления многоквартирными домами (далее - договоры управления), в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности, подлежат обязательному учету в соответствующих информационных ресурсах (далее - реестрах) муниципального образования, учитывающих объекты жилищного и нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью.

1.7. В составе конкурсных комиссий по отбору управляющих организаций участвуют представители исполнительных органов муниципального образования, осуществляющих функции собственника муниципального имущества при наличии в доме соответственно жилых и нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

1.8. Исполнительный орган местного самоуправления муниципального образования, уполномоченный осуществлять взаимодействие с населением по вопросам управления многоквартирными домами (далее - уполномоченный орган), обеспечивает организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний, специалисты уполномоченного органа принимают участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений.

1.9. Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, если иное не установлено договором управления. В случае если управляющая организация была определена по результатам открытого конкурса или в многоквартирном доме имеются помещения, являющиеся муниципальной собственностью, управляющая организация представляет отчет о реализации договора уполномоченному органу о выполнении условий открытого конкурса и договора управления по установленным формам аналитической отчетности в порядке, установленном условиями открытого конкурса. На основании полученной информации уполномоченный орган осуществляет анализ и мониторинг деятельности управляющих организаций.

1.10. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, до момента реализации собственниками права выбора способа управления многоквартирными домами в порядке, определенном ЖК РФ, должны передать техническую и иную документацию на многоквартирный дом уполномоченному органу.

1.11. Уполномоченный орган (или уполномоченная организация) должны организовать сбор и хранение полученной документации.

1.12. В целях сохранности документации в случаях, если исполнение функций управления многоквартирным домом возможно при отсутствии подлинников документов, обеспечить выдачу управляющим организациям заверенных копий необходимой технической и прочей документации на многоквартирный дом.

1.13. Организация, осуществляющая фактическое управление многоквартирным домом, обязана в течение 30 дней с момента получения уведомления о выборе и реализации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, передать техническую, бухгалтерскую и иную документацию на многоквартирный дом, а также финансовые средства, за исключением сумм, необходимых ей для управления таким домом до прекращения фактического управления, вновь выбранной управляющей организации, созданному ТСЖ, ЖК, ЖСК в установленном порядке. Уполномоченный орган обеспечивает передачу данной документации и финансовых средств.

1.14. Управляющая организация осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации, договорами управления многоквартирным домом и иными договорами, заключенными в соответствии с законодательством.

2. Организация управления многоквартирными домами
при различных способах управления

2.1. Управление многоквартирным домом управляющей организацией

2.1.1. Организация управления многоквартирным домом, в котором проведено общее собрание собственников помещений и для управления многоквартирным домом выбрана управляющая организация.

2.1.1.1. В случае если реализация собственниками помещений права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, осуществляется впервые, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет в орган местного самоуправления уведомление с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о выборе управляющей организации, листа регистрации собственников помещений или решений собственников, оформленных в письменной форме, в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений. При соответствии решения общего собрания нормам ЖК РФ уполномоченный орган в течение 30 дней с даты получения уведомления обеспечивает реализацию решения общего собрания собственников помещений о передаче многоквартирного дома (технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств) в управление.

2.1.1.2. Договоры управления с организацией, осуществлявшей управление многоквартирным домом до реализации собственниками права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, расторгаются в порядке, установленном гражданским и жилищным законодательством, если иное не определено в договоре управления.

2.1.1.3. Собственники помещений заключают договоры управления многоквартирным домом с выбранной на общем собрании собственников помещений управляющей организацией. Выбранная форма управления многоквартирным домом может считаться реализованной после заключения договоров на управление с собственниками помещений, обладающими более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

2.1.1.4. Ранее действовавшая управляющая (обслуживающая) организация передает техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы уполномоченному органу, а финансовые средства - вновь выбранной управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.5. Уполномоченный орган обеспечивает передачу подлинников или копий технической документации и иных связанных с управлением многоквартирным домом документов, а также финансовых средств от ранее действовавшей управляющей организации в установленном порядке.

2.1.1.6. Если до принятия решения собственниками помещений о смене управляющей организации управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, собственники помещений расторгают с ранее действовавшей управляющей организацией заключенные договоры управления в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.1.1.7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление многоквартирным домом по ценам, установленным органом местного самоуправления, она вправе отказаться от управления указанным домом.

2.1.2. Организация управления многоквартирным домом, в котором не проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления многоквартирным домом, не принято решение о выборе способа управления или ранее принятое решение не реализовано в установленный срок.

2.1.2.1. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.2.2. Орган местного самоуправления проводит в многоквартирном доме информационно-разъяснительную работу о правах и обязанностях собственников помещений, о необходимости заключения договора управления.

2.1.2.3. Собственники помещений, в том числе и уполномоченные органы, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности (при ее наличии), как одна сторона договора заключают с управляющей организацией договор управления.

2.1.2.4. Уполномоченный орган не позднее чем через один год после заключения договора управления обязан созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления этим домом.

2.1.3. Организация управления многоквартирным домом, в котором все помещения находятся в муниципальной собственности.

2.1.3.1. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в установленном порядке.

2.1.3.2. Уполномоченный орган местного самоуправления заключает с управляющей организацией договор управления.

2.1.3.3. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.

2.2. Управление многоквартирным домом товариществом
собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом,
а также иным специализированным потребительским кооперативом

2.2.1. Созданное в многоквартирном доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иное объединение собственников помещений направляет управляющей организации, осуществляющей функции по управлению этим домом, уведомление о принятом общим собранием собственников помещений решении о создании данного объединения и принятом на общем собрании собственников помещений решении о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом, а также о необходимости передачи ему технической, бухгалтерской, иной документации на многоквартирный дом и финансовых средств.

2.2.2. Если управляющая организация осуществляла функции по управлению многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в соответствии с распоряжением органа местного самоуправления (до введения в действие ЖК РФ), то созданные в этом доме ТСЖ, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив направляют также в уполномоченный орган уведомление о передаче в установленном порядке многоквартирного дома в управление ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным потребительским кооперативом.

2.2.3. Уполномоченный орган в установленном порядке рассматривает уведомление и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ обеспечивает передачу объединению собственников помещений технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств.

2.2.4. Договоры управления с ранее выбранной управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не установлено в договорах управления.

2.3. Непосредственное управление многоквартирным домом
собственниками помещений

2.3.1. В случае если реализация собственниками помещений права выбора способа управления в порядке, определенном ЖК РФ, осуществляется впервые, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.1.1. Уполномоченный общим собранием собственник помещения в многоквартирном доме направляет в уполномоченный орган уведомление о принятии многоквартирного дома в непосредственное управление собственниками помещений с приложением протокола общего собрания собственников помещений, на котором было принято решение о непосредственном управлении многоквартирным домом, с приложением листа регистрации собственников помещений или решений собственников в случае проведения собрания в форме заочного голосования и схемы распределения долей собственников помещений.

2.3.1.2. Уполномоченный орган в установленном порядке рассматривает уведомление и при соответствии решения общего собрания собственников помещений требованиям ЖК РФ обеспечивает передачу технической, бухгалтерской и иной документации на многоквартирный дом, а также финансовых средств.

2.3.1.3. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.2. В случае если до принятия решения собственниками помещений о непосредственном управлении многоквартирным домом управление многоквартирным домом осуществляла управляющая организация, выбранная на общем собрании собственников помещений, то передача многоквартирного дома в непосредственное управление собственникам помещений осуществляется в следующем порядке:

2.3.2.1. Собственники помещений, заключившие договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией, направляют ей уведомления о расторжении указанных договоров не позднее чем за два месяца до расторжения договора, если иное не указано в договоре.

2.3.2.2. Договоры управления с ранее действовавшей управляющей организацией расторгаются в порядке, установленном гражданским законодательством, если иное не определено в договорах управления.

2.3.3. Собственники помещений или уполномоченное ими на общем собрании лицо, в том числе и уполномоченные органы местного самоуправления, осуществляющие правомочия собственника в отношении муниципальной собственности, заключают с определенными на общем собрании организациями договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также на предоставление коммунальных услуг.

2.3.4. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется решением общего собрания собственников помещений.

Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения не принято, то размер данной платы определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления. В случае несогласия управляющей организации осуществлять управление многоквартирным домом по ценам, установленным органом местного самоуправления, она вправе отказаться от управления таким домом.

2.3.5. При наличии в многоквартирном доме, управляемом непосредственно собственниками помещений, помещений, являющихся муниципальной собственностью, уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие правомочия собственника, обеспечивают контроль за соблюдением норм и правил содержания и ремонта многоквартирных домов, предоставлением коммунальных услуг в рамках заключенных договоров.

3. Заключение договоров управления многоквартирными домами,
в которых имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности

3.1. Если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной собственности, то уполномоченный орган наряду с другими собственниками помещений заключают с выбранной в установленном порядке управляющей организацией договор управления многоквартирным домом.

3.2. Орган местного самоуправления должен определить уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и в отношении объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности.

3.3. Уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений и объектов нежилого фонда, представляют интересы муниципального образования соответственно по жилым помещениям и объектам нежилого фонда на общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе в ТСЖ, ЖК, ЖСК, где имеется муниципальная собственность, и подписывают договор управления в части жилых помещений и объектов нежилого фонда.

Мониторинг и анализ оформления договоров управления осуществляет уполномоченный орган.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений со стороны собственника - муниципального образования договоры с организациями на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг подписывают уполномоченные исполнительные органы местного самоуправления, осуществляющие функции собственника в отношении жилых помещений и объектов нежилого фонда, и/или орган местного самоуправления как распорядитель бюджетных средств.

3.4. Уполномоченный орган обеспечивает учет подписанных договоров управления многоквартирными домами в течение 14 календарных дней с даты их подписания сторонами в реестре объектов муниципальной собственности в жилищной сфере в порядке, определенном органом местного самоуправления.