Постановление Правительства Нижегородской области от 18 июля 2008 г. N 289 "Об утверждении Методических рекомендаций по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области"

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в целях оптимизации процесса проведения мероприятий и совершенствования условий для формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области Правительство Нижегородской области постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Методические рекомендации по формированию земельных участков под многоквартирными домами на территории Нижегородской области.

2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Губернатор

В.П. Шанцев

Методические рекомендации
по формированию земельных участков под многоквартирными домами
на территории Нижегородской области
(утв. постановлением Правительства Нижегородской области
от 18 июля 2008 г. N 289)

1. Введение

1.1. Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений федерального законодательства, для оказания практической помощи органам местного самоуправления по формированию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами в целях реализации прав собственников.

1.2. Методические рекомендации предусматривают в соответствии с градостроительным, земельным, жилищным законодательством и до утверждения в установленном порядке технических регламентов по организации территорий порядок и правила подготовки, согласования и утверждения документации по планировке застроенных территорий в целях формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества, в случае, если до 1 марта 2005 года такие земельные участки не сформированы и не проведен их государственный кадастровый учет.

2. Общие положения

2.1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, в случае, если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет.

2.2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в порядке и на условиях, которые установлены гражданским и жилищным законодательством. Для передачи такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме не требуется издание специального распорядительного акта органов местного самоуправления или органов государственной власти.

2.3. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть после 1 марта 2005 года), принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

2.4. Состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, определяется в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

2.5. Границы земельного участка, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

2.6. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.

2.7. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.

2.8. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимого имущества, предназначенные для электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей).

2.9. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Не предоставляются в частную собственность земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд.

2.10. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, а также доступ к этим объектам. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

2.11. Расчет нормативных размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется по местным нормативам градостроительного проектирования, действовавшим в период застройки (при их отсутствии - в соответствии с приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года N 59 "Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах").

2.12. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам.

2.13. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

2.14. Разделение земельного участка, предоставленного в пользование нескольким многоквартирным домам, на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков осуществляется при совместном обращении в орган местного самоуправления уполномоченных представителей собственников помещений данных домов, при этом подготовка документации по планировке территории не требуется. Размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку. Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

3. Порядок формирования земельного участка

3.1. Проведение работ по формированию земельного участка включает в себя подготовку проекта межевания территории, градостроительного плана.

Если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний.

3.2. Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку проекта межевания территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки.

3.3. Выделение земельных участков на застроенных и не разделенных на земельные участки территориях для формирования земельных участков многоквартирных домов осуществляется по решению органа местного самоуправления поселения (городского округа) по инициативе:

3.3.1. Собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на соответствующей территории, заинтересованных в реализации принадлежащего им права выделить и приобрести в общую долевую собственность земельные участки для использования расположенных на них зданий.

3.3.2. Уполномоченных органов местного самоуправления в случае подготовки проектов межевания подлежащих застройке территорий в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.

3.3.3. Физических и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка с целью строительства на застроенной территории.

3.4. Проект градостроительного плана земельного участка выполняется в составе проекта межевания в соответствии с формой градостроительного плана земельного участка, установленной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2005 года N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".

3.5. При подготовке и согласовании проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка в составе проекта межевания должны учитываться требования градостроительного законодательства:

3.5.1. Характер фактически сложившегося землепользования на не разделенной на земельные участки застроенной территории.

3.5.2. Минимальные и максимальные размеры земельных участков, определяемые в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки территории.

3.5.3. Обеспечение проезда, прохода к каждому земельному участку.

3.5.4. Границы территорий объектов культурного наследия, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы зон действия публичных сервитутов.

3.6. В проектах межевания территории помимо определения границ земельных участков существующих зданий, строений, сооружений фиксируются границы свободных от застройки земельных участков, свободных от прав третьих лиц, собственность на которые не разграничена, которые могут быть предложены для предоставления физическим, юридическим лицам в целях строительства.

3.7. Проекты межевания территории и градостроительные планы земельных участков в составе проектов межевания территории подлежат согласованию с:

3.7.1. Органом государственной власти Нижегородской области по управлению и распоряжению земельными ресурсами (для территории города Нижнего Новгорода).

3.7.2. Уполномоченным органом местного самоуправления по вопросам градостроительной деятельности в части соответствия: а) техническим регламентам (строительным нормам и правилам - на период до утверждения в установленном порядке технических регламентов); б) градостроительным регламентам, включая размеры и конфигурацию выявленных свободных земельных участков, предлагаемых для строительства в пределах застроенной территории, предельные параметры строительства; в) минимальным и максимальным размерам земельных участков многоквартирных домов, определенных градостроительными нормативами, действовавшими в период застройки территории; г) требованиям обеспечения прохода, проезда на территории квартала, микрорайона, выполняемым путем установления границ зон действия публичных сервитутов, и иным особым условиям использования территории; д) требованиям о соблюдении прав третьих лиц, в том числе путем признания соответствующих кварталов, микрорайонов, их частей неделимыми - в соответствующих случаях.

3.8. Проект межевания подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, проводимых в установленном законом порядке комиссией по землепользованию и застройке, созданной в соответствии с градостроительным законодательством, с участием граждан, проживающих на территории, применительно к которой осуществляется подготовка проекта ее межевания, правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на указанной территории, лиц, законные интересы которых могут быть нарушены в связи с утверждением проекта межевания.

3.9. Предметом публичных слушаний является соблюдение прав граждан, проживающих в существующей жилой застройке, правообладателей иных объектов недвижимости путем определения в проекте межевания территории: а) границ земельных участков, б) при необходимости - границ зон действия публичных сервитутов.

3.10. Проекты межевания территории, а также документы проведенных согласований направляются главе местной администрации, который принимает одно из двух решений:

а) об утверждении документации;

б) об отклонении такой документации и направлении ее на доработку.

3.11. Утвержденный проект межевания территории является основанием для проведения в соответствии с законодательством:

3.11.1. Государственного кадастрового учета земельного участка.

3.11.2. Государственной регистрации прав на земельный участок.

3.12. В целях повышения эффективности предлагаемых мероприятий, параллельно с формированием границ участков, подготовкой проектов межевания территории, градостроительных планов органам местного самоуправления рекомендуется инициировать своевременную (до 1 января 2010 года) подготовку документов территориального планирования муниципальных образований области (проекты схем территориального планирования муниципальных районов, генпланов городских округов, поселений), правил землепользования и застройки.