Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 августа 2001 г. N А79-194/01-СК2-235 В связи с отсутствием у арендодателя (ответчика) зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, сделка по аренде этих помещений между ним и арендатором (заявителем) признана ничтожной

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 2 августа 2001 г. N А79-194/01-СК2-235

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Лазаревой А.В.,

судей: Кабанова В.П., Князевой Г.А.

при участии представителей

истца - Ваньева И.И., доверенность N 89 от 27.11.00

ответчика - Смирновой С.Д., доверенность N 155/01 от 04.06.01,

рассмотрев в заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бартерный центр" на решение от 20.03.01 и постановление апелляционной инстанции от 15.05.01 по делу N А79-194/01-СК2-235 Арбитражного суда Чувашской Республики судьи: Иванова Л.М., Романов В.Г., Ерукова Г.М., Авдонина О.Г., установил:

общество с ограниченной ответственностью "Бартерный центр" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Волготрансгаз" в лице филиала - Чебоксарского линейного производственного управления магистральных газопроводов и третьему лицу - Регистрационной палате Чувашской Республики об обязании зарегистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный с ответчиком 28 мая 1998 года N Д-98-135. Определениями суда к участию в деле привлечены ООО "Выбор" и предприниматель Шмаков В.А.

Заявленные требования мотивированы тем, что 06.12.2000 ООО "Бартерный центр", представив в Регистрационную палату необходимые документы для госрегистрации вышеназванной сделки, получило отказ в проведении таковой в связи с уклонением ООО "Волготрансгаз" от государственной регистрации договора.

Решением от 20.03.01 в удовлетворении иска отказано со ссылкой на статьи 609, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, продав объект аренды третьим лицам (ООО "Выбор" и предпринимателю Шмакову В.А.), выбыл из арендных правоотношений и не вправе производить какие-либо действия с нежилыми помещениями. Вопросы госрегистрации спорного договора аренды, по мнению суда, должны решаться с новыми собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: город Чебоксары, улица Энгельса, дом 3, корпус 1.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.05.01 решение оставлено без изменения, жалоба ООО "Бартерный центр" - без удовлетворения в силу нижеследующего.

Согласно статьям 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента такой регистрации. На момент предъявления иска собственниками спорного здания являлись ООО "Выбор" и предприниматель Шмаков В.А. по договорам купли-продажи от 15.11.2000, зарегистрированных в установленном законом порядке. Названные же хозяйствующие субъекты ни в каких гражданско-правовых сделках с истцом не состояли по поводу вышеуказанного объекта недвижимости.

Обжалуя решение и постановление в кассационную инстанцию, ООО "Бартерный центр" настаивает на удовлетворении заявленного иска.

Кассатор считает, что при разрешении спора неправильно применена статья 617 Кодекса, ибо в соответствии с названной нормой права переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения, расторжения договора аренды и не влияет на права арендатора.

По мнению истца, изложенная точка зрения, подтверждается пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59.

В судебном заседании представитель ООО "Бартерный центр" подтвердил доводы жалобы, с которыми не согласился представитель ответчика.

Правильность применения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Чувашской Республики при рассмотрении дела N А79-194/01-СК2-235 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 171-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии законных оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из имеющихся документов, 18 ноября 1997 года предприятием "Волготрансгаз" (арендодатель) и ООО "Бартерный центр" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений за N 11-97-48.

В соответствии с вышеназванным договором аренды предприятие "Волготрансгаз" передало в аренду ООО "Бартерный центр" нежилое помещение по адресу: город Чебоксары, ул. Энгельса, дом 3, корпус 1, общей площадью 2 223,1 кв. метров, сроком аренды с 17 ноября 1997 года по 17 ноября 2002 года.

28 мая 1998 года вышеназванный договор аренды был перезаключен на срок до 31 декабря 2002 года, в соответствии с договором аренды нежилых помещений за N Д-98-135.

03 февраля 1999 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды за N Д-98-135, в соответствии с которым были внесены изменения и дополнения в вышеназванный договор аренды.

06 декабря 2000 года ООО "Бартерный центр" предоставило в Регистрационную палату Чувашской Республики документы, связанные с государственной регистрацией договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: город Чебоксары, ул. Энгельса, дом 3, корп.1.

22 декабря 2000 года Регистрационная палата Чувашской Республики своим письмом за N 11-1008/1885 отказало в государственной регистрации вышеупомянутого договора аренды.

Названное письмо содержит 10 оснований к отказу в госрегистрации названной сделки, в том числе: отсутствие государственной регистрации права собственности за арендодателем на объект недвижимости, неполнота сведений о последнем, заключение сделок купли-продажи спорных помещений на момент подачи заявления истцом о госрегистрации договора с ООО "Выбор" и предпринимателем Шмаковым В.А.

При таких обстоятельствах по делу признается правомерным вывод суда об отклонении заявленных истцом требований.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действовавшими на момент его заключения.

При подписании спорного договора аренды стороны должны были учесть требование пункта 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому необходима государственная регистрация права собственности на объект сделки. Доказательств соблюдения данного порядка заключения договора, предусмотренного действующим законодательством, в деле не имеется.

Следовательно, спорный договор аренды и дополнение к нему являются ничтожными сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому не порождают юридических последствий, в частности, в виде обязательности государственной регистрации по вышеупомянутому закону (статья 167 Кодекса).

Изложенное не позволяет считать доводы кассатора состоятельными. Вывод суда об отказе в удовлетворении иска не может быть пересмотрен.

Расходы по госпошлине подлежат отнесению на заявителя жалобы в силу статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 174, 175 (пункт 1), 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 20.03.01 и постановление апелляционной инстанции от 15.05.01 по делу N А79-194/01-СК2-235 Арбитражного суда Чувашской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бартерный центр" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

Председательствующий Судьи

А.В. Лазарева В.П. Кабанов

Г.А. Князева