Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 августа 2006 г. N А31-4293/2005-15 Суд правомерно удовлетворил требования Департамента имущественных отношений областной администрации о расторжении с ответчиком охранно-арендного договора, об обязании его возвратить арендованные помещения, а также о взыскании с него неустойки, указав на несоблюдение Обществом условий договора о целевом использовании помещений и предварительном согласовании на проведение ремонтных работ

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 28 августа 2006 г. N А31-4293/2005-15

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Апряткиной Г.С., Князевой Г.А.

при участии представителей в судебных заседаниях от 21.08.2006 и 28.08.2006

от истца: Шевченко О.А. (доверенность от 09.08.2006 N 43/дов),

от ответчика: Виноградова В.Ю, (доверенность от 10.04.2006), Яковлевой Ф.М. (доверенность от 10.07.2005),

от третьих лиц: Белкиной О.С. (доверенность от 08.08.2006 N 1551)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Русская топливно-энергетическая компания", город Кострома, на решение от 06.02.2006 и дополнительное решение от 28.02.2006 Арбитражного суда Костромской области и постановление от 26.05.2006 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А31-4293/2005-15, принятые судьями Зиновьевым А.В., Гуреевой О.А., Тетерваком А.В., Кобелевой О.П., по иску Департамента имущественных отношений администрации Костромской области к обществу с ограниченной ответственностью "Русская топливно-энергетическая компания", город Кострома, о расторжении охранно-арендного договора, возврате арендованного имущества и взыскании неустойки, третье лицо - Комитет по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области, и установил:

Департамент имущественных отношений администрации Костромской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русская топливно-энергетическая компания" (далее - Общество) о расторжении охранно-арендного договора N 488 от 08.08.2003, обязании ответчика возвратить арендованные помещения N 211а, 211 - 215, 235 (N 1, 2) в здании-памятнике "Масляные ряды", расположенном по адресу: город Кострома, улица Советская, дом 4, а также о взыскании неустойки в размере 26 000 рублей.

Основанием для предъявления иска послужило несоблюдение арендатором условий договора по целевому использованию помещений, предварительному согласованию на проведение ремонтных работ, в связи с чем арендодатель требует досрочного расторжения договора в судебном порядке в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и уплаты неустойки, предусмотренной пунктом 4.2 договора.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране и использованию историко-культурного наследия администрации Костромской области (ныне - Департамент культурного наследия, культуры и туризма Костромской области).

Решением от 06.02.2006 Арбитражного суда Костромской области (с учетом дополнительного решения от 28.02.2006), оставленными без изменения постановлением от 26.05.2006 Второго арбитражного апелляционного суда, исковые требования признаны обоснованными, однако в отношении взыскания договорной неустойки в сумме 5 000 рублей отказано. Принимая акты, суды руководствовались статьями 309, 452 (пунктом 2), и 619 (пунктами 1, 3) Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их в связи с нарушением норм материального права.

По мнению заявителя, суд недостаточно исследовал вопрос, касающийся оснований для взыскания неустойки. Отсутствует фактор существенности допущенных арендатором нарушений условий договора, торговая точка размещена на свободных зонах от площадей, на которых по условиям договора организован киноцентр. Суд не учел разъяснения, изложенные в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, потому неправильно применена статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзывах на кассационную жалобу оппоненты Общества против удовлетворения жалобы возражали и просили оставить оспариваемые судебные акты в силе.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 00 минут 28.08.2006.

Законность решений Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав полномочных представителей сторон, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены состоявшихся судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судом, по итогам конкурса Департамент (арендодатель) и Общество (арендатором) заключили охранно-арендный договор от 08.08.2003 N 448 на пользование недвижимым имуществом, являющимся памятником истории и культуры, под условием организации культурно-досугового центра (кинотеатра).

Согласно разделу 2 достигнутого сторонами соглашения в обязанности арендодателя включены: исключительное использование объекта по целевому назначению; осуществление комплекса ремонтных работ по переустройству, реставрации помещений в установленные арендодателем сроки лишь с предварительного согласия руководителя Департамента, по утвержденной проектно-сметной документации и под его надзором.

По результатам проверок использования помещений представителями истца установлено, что на предоставленных в аренду площадях открыт магазин "Обувной центр", ремонтно-реставрационные работы производились без утверждения проектно-сметной документации (акты от 31.03.2005, 12.05.2005, 19.07.2005,), арендатор не выполнил предписания Комитета по охране и использованию историко-культурного наследия о приостановлении работ до согласования проекта строительных работ (от 02.12.2003, 28.01.2004, 10.11.2004, 31.03.2005).

Из протокола N 59 от 18.04.2005 заседания комиссии по использованию исторических памятников следует, что арендатору указано на устранение систематического нарушения договорной дисциплины, в противном случае арендатор оставил за собой право одностороннего расторжения сделки.

В связи с невыполнением условий договора претензией от 13.05.2005 N 1481 Департамент известил арендодателя о досрочном расторжении охранно-арендного соглашения и в срок до 16.06.2005 обязал освободить занимаемые помещения, что оставлено Обществом без внимания.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) действующим законодательством не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Нормы пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора ввиду использования нанимателем имущества с существенными нарушениями условий договора или не по назначению. Такое право арендодателя может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Прекращение договорных отношений по инициативе арендодателя в случае нарушения обязательств со стороны арендатора, в частности нецелевого использования недвижимости, сторонами предусмотрено в пункте 6.2 договора.

Установив подобные нарушения и принимая во внимание соблюдение истцом досудебной процедуры, предшествующей обращению в суд за расторжением договора, что подтверждается документально, суд правомерно расторг договор от 08.08.2003 N 448.

При прекращении арендных отношений имущество подлежит возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, выселение ответчика из спорного помещения произведено законно.

Наложение имущественной ответственности в виде взыскания неустойки основано на пункте 4.2 и соответствует правилам статьи 330 названного Кодекса.

Приведенные в кассационной жалобе доводы проверены окружным судом в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Неправомерные действия арендатора подпадают под признаки существенного нарушения условий договора, которые влекут неблагоприятные последствия, значительно отражающиеся на интересах арендодателя.

Ссылка на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали размеры подлежащей взысканию с арендатора неустойки при нарушении условий договора. Арбитражный суд определил размер подлежащей взысканию неустойки, переоценивать этот факт суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе.

При таких обстоятельствах оспариваемые судебные акты являются законными и обоснованными, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы не имеется. Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

В связи с окончанием производства в кассационной инстанции следует считать утратившим силу определение Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.07.2006 о приостановлении исполнения решения от 06.02.2006, дополнительного решения от 28.02.2006 Арбитражного суда Костромской области и постановления от 26.05.2006 Второго арбитражного апелляционного суда.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в кассационной инстанции, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 06.02.2006 и дополнительное решение от 28.02.2006 Арбитражного суда Костромской области, постановление от 26.05.2006 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А31-4293/2005-15 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Русская топливно-энергетическая компания", город Кострома, - без удовлетворения.

Возобновить исполнение решения, дополнительного решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А31-4293/2005-15, приостановленное определением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.07.2006.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

С.В. Бабаев Г.С. Апряткина

Г.А. Князева