Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2006 г. N А82-15403/2005-35 Суд при рассмотрении дела исходил из правомерности заключенного договора купли-продажи недвижимости без проверки его на соответствие законодательству, выводы о законности сделки и выполнении сторонами своих обязательств не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому судебные акты об удовлетворении иска о понуждении к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 14 августа 2006 г. N А82-15403/2005-35

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Князевой Г.А.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.,

при участии представителей (в заседании от 09.08.2006) от истца: Кофанова Р.Е. по доверенности от 30.09.2005,

от ответчика: Молева В.Н. (протокол от 01.12.2005 N 1), Соломатиной Т.П. по доверенности от 08.08.2006,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Элмон" на решение от 03.03.2006 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2006 по делу N А82-15403/2005-35 Арбитражного суда Ярославской области, принятые судьями Чистяковой О.Н., Тетерваком А.В., Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е., по иску закрытого акционерного общества "Ярдорпром" к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Элмон" о понуждении к государственной регистрации права и установил:

закрытое акционерное общество "Ярдорпром" (далее - ЗАО "Ярдорпром", Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Элмон" (далее - ООО "Элмон", Агрофирма) о понуждении к государственной регистрации права собственности на нежилые помещения N 7 - 15, 23 и санузел общей площадью 280 квадратных метров, расположенные на третьем этаже административно-бытового здания в поселке Заволжье Ярославского района Ярославской области, приобретенные у ответчика по договору от 16.01.2001 купли-продажи с рассрочкой платежа на два года.

Заявленное требование мотивировано тем, что Общество исполнило свои обязательства по договору купли-продажи, а ответчик уклоняется от передачи документов истцу для государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения.

Решением от 03.03.2006, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2006, исковые требования удовлетворены. Обе судебные инстанции исходили из того, что спорная сделка является договором купли-продажи, покупатель выполнил свои обязательства по данному договору, поэтому Агрофирма обязана произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Агрофирма обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление Второго арбитражного апелляционного суда в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя сводятся к следующему.

Договор от 16.01.2001 является ничтожной сделкой, поскольку указанные в нем помещения относились к объектам незавершенного строительства, право собственности на них не было зарегистрировано за продавцом в нарушение статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, помещения не могли быть предметом сделки. Кроме того, заявитель полагает, что суд сделал неправильные выводы о правовой природе договора. По мнению заявителя, истец не исполнил надлежащим образом обязанность по оплате помещений: на момент окончания срока действия сделки он оплатил менее половины стоимости имущества, поэтому ответчик отказался от ее исполнения. Акт приема-передачи помещений, все договоры и сметы на выполненные в спорных помещениях строительно-монтажные и отделочные работы сфальсифицированы.

В судебном заседании от 09.08.2006 заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель ЗАО "Ярдорпром" указал на правильность судебных актов и просил оставить их в силе.

В соответствии с требованиями статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 14.08.2006.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, окружной суд счел состоявшиеся по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как видно из документов и установлено судом, ООО "Элмон" (продавец) и ЗАО "Ярдорпром" (покупатель) заключили договор купли-продажи от 16.01.2001 помещений N 7 - 15, 23 и санузла общей площадью 280 квадратных метров, расположенных на третьем этаже здания по адресу: Ярославская область, Ярославский район, поселок Заволжье. В договоре отмечено, что помещения находятся в состоянии, требующем текущего ремонта. Согласно условиям договора общая стоимость помещений составляет 300 000 рублей.

Из материалов дела следует, что здание введено в эксплуатацию 27.06.2005. Таким образом, на момент заключения сделки (16.01.2001) спорный объект являлся объектом незавершенного строительства. После введения здания в эксплуатацию Агрофирма зарегистрировала право собственности в установленном законом порядке.

В качестве основания регистрации перехода права собственности истец указывает на договор купли-продажи от 16.01.2001.

Посчитав, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на истца в соответствии с упомянутым договором, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом.

В силу статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством.

Согласно части 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действующей на дату заключения договора от 16.01.2001) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельными участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, при рассмотрении иска суд должен был проверить соответствие основания регистрации (договора купли-продажи от 16.01.2001) требованиям законодательства, в частности проверить факт наличия права собственности у продавца на спорный объект на момент совершения сделки.

Данный вопрос ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом не рассмотрен.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Суд исходил из правомерности договора купли-продажи от 16.01.2001 без проверки его на соответствие упомянутому законодательству, выводы о законности сделки и выполнении сторонами своих обязательств не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении следует проверить, обладал ли продавец (ООО "Элмон") правом собственности на спорный объект, имеется ли основание для регистрации перехода права собственности и с учетом данных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1 и пунктом 1 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение от 03.03.2006 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.05.2006 по делу N А82-15403/2005-35 Арбитражного суда Ярославской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Судьи

Г.А. Князева Г.С. Апряткина

С.В. Бабаев