Приложение N 4. Методика определения стоимости услуг по техническому обслуживанию дома для частных собственников жилых и нежилых помещений (кроме граждан, ставших собственниками жилья в результате приватизации, а также собственников жилья, являющегося для прописанного в нем гражданина одним и единственным)

Приложение N 4

к постановлению главы местного самоуправления

от 6 февраля 1996 г. N 5

Методика
определения стоимости услуг по техническому обслуживанию
дома для частных собственников жилых и нежилых помещений
(кроме граждан, ставших собственниками жилья в результате
приватизации, а также собственников жилья, являющегося для
прописанного в нем гражданина одним и единственным)

Настоящая Методика определяет порядок расчета стоимости услуг по техническому обслуживанию дома, исходя из фактических затрат по содержанию строения и услуг по управлению (порядок возмещения затрат по капитальному ремонту строения данной Методикой не регулируется и в каждом конкретном случае определяется по соглашению сторон).

Рассчитанные в соответствии с данной методикой ставки оплаты услуг технического обслуживания дома и услуг по управлению применяются при расчетах с гражданами, имеющими в собственности более одного жилья или не прописанными в принадлежащих им на правах собственности квартирах (комнатах), гражданами, являющимися собственниками нежилых помещений, предприятиями и организации - юридическими лицами, являющимися собственниками или владельцами жилых и нежилых помещений, предприятиями и организациями, арендующими жилые и нежилые помещения (далее по тексту все названные в этом абзаце физические и юридические лица именуются - собственники помещений).

1. Общие положения

Размер платы за техническое обслуживание дома зависит от перечня и объема услуг, оказываемых собственникам помещений, и работ, выполняемых по техническому обслуживанию дома в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Перечень данных услуг и работ, порядок и условия их оплаты устанавливаются Договором на техническое обслуживание дома и Соглашением о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.

Размер платы за техническое обслуживание дома должен обеспечивать покрытие всех расходов по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда, санитарному содержанию строений и придомовой территории.

При этом стоимость работ по содержанию и ремонту жилых помещений и внутриквартирного инженерного оборудования, а также работ по дому, выполняемых за счет средств населения, в ставку оплаты услуг технического обслуживания не включается. Оплата этих работ и услуг производится в порядке, установленном нормативными документами в зависимости от их видов, объема и перечня.

Примерный перечень работ и услуг, выполняемых за счет средств проживающих, приведен в приложении N 1 к Методике.

Аналогично за счет средств собственника или владельца нежилого помещения оплачиваются работы по содержанию и ремонту этого помещения и расположенного в нем инженерного оборудования, а также работы по дому, не включаемые в ставку оплаты услуг технического обслуживания.

Услуги, связанные с управлением жилищным фондом, рассчитываются и предъявляются собственникам помещений, как правило, отдельно сверх платы за техническое обслуживание дома. По соглашению сторон стоимость услуг по управлению может быть включена в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома, что оговаривается в условиях заключаемого сторонами Договора или Соглашения.

Ставки оплаты услуг технического обслуживания дома (и/или услуг по управлению) устанавливаются на 1 кв.м общей площади находящегося в собственности помещения. Размер этой площади принимается по документу, подтверждающему право собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения, свидетельство о собственности и т.п.). (В других случаях это может быть свидетельство о праве хозяйственного ведения, оперативного управления, ордер на право использования помещения под общежитие и т.п.)

Рассчитанная исходя из положений данной Методики ставка оплаты услуг технического обслуживания дома (и/или услуг по управлению) устанавливается на конкретный период времени, одновременно предусматривается возможность ее изменения по истечении названного срока, что должно быть указано в Договоре или Соглашении, заключаемом сторонами.

2. Расчет ставки услуг технического обслуживания дома

Ставка оплаты услуг технического обслуживания дома рассчитывается исходя из конкретных затрат по строению, находящемуся в совместной собственности, и общедомовых затрат на 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений.

Ставка технического обслуживания дома должна включать в себя следующие расходы, приведенные к 1 кв.м общей площади:

а) Содержание обслуживающего персонала.

В эту статью входят расходы на оплату труда младшего обслуживающего персонала, рассчитанные исходя из уборочной площади конкретного строения, действующих норм обслуживания и планируемых расценок, начислений на зарплату (скидка на невыход и недокомплект принимается исходя из сложившегося процента, но не выше 12), затраты по выдаче спецодежды и технике безопасности. При этом численность МОП определяется:

- дворников, исходя из уборочной площади придомовой территории, отнесенной в соответствии со справкой БТИ N 8 к уборочной площади двора (если указанная территория убирается машинами, то учитываются затраты по мехуборке);

- уборщиц, исходя из уборочной площади лестничных клеток, холлов, тамбуров, кабин лифтов, внутридомовых переходов в соответствии со справкой БТИ N 8 на дом;

- мусоросборщиков, исходя из количества жильцов в доме (если дом оборудован мусоропроводом);

- лифтеров, разнорабочих и прочего младшего обслуживающего персонала, если таковые фактически выполняют работы на данном доме, исходя из действующих на соответствующий период времени нормативов численности по каждой конкретной категории.

Если дом обслуживается рабочими комплексной уборки, то их численность и оплата труда рассчитываются исходя из действующих правил с соблюдением вышеназванных требований.

Ставка, отражающая расходы, связанные с оплатой труда и начислением на зарплату младшего обслуживающего персонала, рассчитывается путем деления определенных в вышеизложенном порядке расходов на общую площадь жилых и нежилых помещений строения.

Ставка, отражающая расходы, связанные с выдачей МОП спецодежды и по технике безопасности, принимается по данным плановой сметы расходов эксплуатационного предприятия в расчете на 1 кв.м общей площади всех строений, находящихся на обслуживании.

б) Содержание домовладения.

В эту статью включаются расходы по содержанию строения:

- стоимость электроэнергии, расходуемой на освещение придомовой территории, входов в подъезд, мусорокамер, чердаков, подвалов, лестничных клеток, холлов - определяется на основе показаний электросчетчика за предыдущий год и прогнозируемых тарифов на расчетный период. Названные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений конкретного строения;

- стоимость электроэнергии, расходуемой на работу лифтов, определяется на основании показаний электросчетчика за предыдущий год и прогнозируемых тарифов на расчетный период. Названные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений конкретного строения, собственники которых реально могут пользоваться лифтом;

- стоимость прочих общедомовых расходов по содержанию дома, дворов и тротуаров, а именно: приобретение уборочного инвентаря для дворников, уборщиц, мусоросборщиков, расход воды на полив зеленых насаждений (если эти работы фактически проводятся), приобретение песка, дезинфекция, противопожарные мероприятия, дератизация, противомышиная обработка, озеленение, вывоз бункеров, вывоз снега с территории домовладения и т.п. Ставка, отражающая названные расходы, рассчитывается как частное от деления расходов по этой статье по плановой смете эксплуатационного предприятия на соответствующий период времени на общую площадь жилых и нежилых помещений строений, находящихся у него на обслуживании;

- стоимость работ по проверке и очистке дымоходов и вентиляционных каналов рассчитывается исходя из плановых затрат по смете расходов эксплуатационного предприятия, приходящихся на 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений строений, оборудованных газовыми приборами и вентиляцией.

в) Текущий ремонт инженерного оборудования.

Расходы по этой статье рассчитываются, исходя из перечня инженерного оборудования и устройств, обеспечивающих функционирование систем дома, оснащенности строения конкретным инженерным оборудованием, действующих (прогнозируемых) тарифов на его обслуживание и ремонт на планируемый период с учетом возможности пользования собственниками помещений этим оборудованием.

Виды инженерного оборудования и устройств, расход по содержанию и ремонту которых включается в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома: лифты, ОДС, сигнал-лампы, напольные электроплиты, водоподкачки, системы пожаротушения, дымоудаления, противопожарной сигнализации, линии связи, замер сопротивления, ЦТП и ТП (текущий ремонт), прочее оборудование.

Расчет ставки, отражающей расходы по текущему ремонту оборудования, производится исходя из планируемых затрат по конкретному строению по каждому виду инженерного оборудования на 1 кв.м общей площади строения (кроме электроплит). При этом затраты по лифтам приводятся к общей площади помещений, собственники, наниматели или арендаторы которых практически могут воспользоваться названным видом инженерного оборудования. Расходы по содержанию и ремонту систем и устройств, обеспечивающих функционирование инженерного оборудования дома: сигнал-ламп, ОДС, линии связи, замер сопротивлений и т.п. рассчитываются исходя из плановых затрат по смете расходов, приходящихся на 1 кв.м общей площади всех обслуживаемых строений.

г) Текущий ремонт дома, инженерных коммуникаций и систем.

Расходы, связанные с текущим ремонтом дома, инженерных коммуникаций и систем газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации и электроснабжения (кроме внутриквартирного) и т.п., рассчитываются исходя из сметы затрат на ведение ремонтных работ, если таковые планируются. Сметная стоимость работ должна быть пересчитана по прогнозируемым на планируемый период ценам и приведена к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений строения.

По этой же статье учитываются затраты на содержание рабочих текущего ремонта, обслуживающих инженерные сети и коммуникации, выполняющих работу по заявкам, поступившим на ОДС, по подготовке домов к зиме и весне, непредвиденные ремонтные работы (зарплата, начисления на нее, спецодежда, техника безопасности, материалы, транспорт), а также выполнение аварийных работ. Эти расходы принимаются по плановой смете расходов эксплуатационного предприятия и приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений обслуживаемых этим предприятием домов.

Расходы по названной статье могут рассчитываться, и исходя из действующих нормативов затрат, утвержденных в установленном порядке для домов соответствующей категории на планируемый период на 1 кв.м общей площади помещений.

д) Прочие эксплуатационные расходы.

По этой статье учитываются амортизационные отчисления на полное восстановление машин, оборудования и инвентаря, относящегося к основным фондам предприятия, эксплуатирующего жилищный фонд, отчисления в ремонтный фонд, прочие отчисления и платежи, начисляемые и выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством хозрасчетными предприятиями. Указанные расходы в размере, предусмотренном в плановой смете расходов предприятия, приводятся к 1 кв.метру общей площади жилых и нежилых помещений, строений, обслуживаемых этим предприятием.

ж) Расходы по оплате услуг специалистов.

В этой статье отражаются предусмотренные в плановой смете расходов предприятия затраты по заработной плате, начисления на нее и прочие расходы (содержание конторских и других подсобных помещений, канцелярские, почтово-телеграфные, транспортные расходы, услуги связи и т.п. расходы) по содержанию управленческого аппарата эксплуатационного предприятия в расчете на 1 кв.м общей площади обслуживаемых этим предприятием строений. При этом численность аппарата управления рассчитывается по действующим нормативам.

з) Рассчитанные по пунктам а - ж ставки расходов суммируются и на них начисляется рентабельность (если объем средств, предназначенных на эксплуатацию и содержание жилищного фонда, не позволяет обеспечить выполнение всего требуемого перечня работ, и объемы работ сокращаются, то соответственно снижается и расчетная ставка услуг технического обслуживания).

Уровень рентабельности не должен превышать 25%.

Налог на добавленную стоимость принимается в действующих на соответствующий период времени размерах и для физических лиц включается в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома, а юридическим лицам предъявляется отдельно.

Стоимость услуг технического обслуживания дома для конкретного собственника (плательщика) определяется путем умножения суммарной ставки (п.з) на общую площадь помещения, находящегося в собственности плательщика. К итогу прибавляются планируемые затраты по обслуживанию и ремонту электроплиты (если таковая есть) с учетом рентабельности и НДС.

Перечень основных работ, выполняемых при оказании услуг технического обслуживания, приведен в приложении N 2 к Методике.

3. Расчет ставки оплаты услуг по управлению жилищным фондом

Ставка оплаты услуг по управлению жилищным фондом должна обеспечивать возмещение следующих затрат:

а) Расходы по содержанию управленческого персонала.

По этой статье учитываются расходы на оплату труда работников аппарата управления службы заказчика, начисления на зарплату, расходы на содержание конторских помещений, канцелярские, почтово-телеграфные расходы, оплата услуг связи и прочие аналогичные расходы, относимые в соответствии со сметой по содержанию службы заказчика на осуществление управления эксплуатацией жилищным фондом. Численность управленческого персонала рассчитывается по утвержденным нормативам. Указанные расходы приводятся к 1 кв.м общей площади жилых и нежилых помещений строений, находящихся в управлении и на техническом обслуживании службы заказчика.

б) Прочие расходы по управлению.

По этой статье учитываются расходы по конкретному зданию, связанные с технической инвентаризацией, платежи, вносимые за пользование землей, в расчете на 1 кв.м общей площади строения.

в) Рентабельность на услуги по управлению начисляется в установленном порядке.

Рассчитанные по пунктам а - в ставки услуг по управлению суммируются. Затем начисляется налог на добавленную стоимость. Для физических лиц этот налог включается в ставку оплаты услуг по управлению, а юридическим лицам предъявляется отдельно.

Стоимость услуг по управлению для конкретного собственника (плательщика) определяется путем умножения рассчитанной в вышеизложенном порядке ставки оплаты услуг на общую площадь, находящуюся в собственности плательщика.

Если согласно Договору или Соглашению между сторонами расходы по управлению включаются в ставку оплаты услуг технического обслуживания дома, то полученные в результате расчетов итоговые ставки услуг суммируются, а затем определяется конкретная стоимость услуги.

Перечень основных работ, выполняемых при оказании услуг по управлению, приведен в приложении N 3 к Методике.

4. Общий порядок формирования ставок оплаты услуг технического
обслуживания дома и услуг по управлению

При формировании ставок оплаты услуг по техническому обслуживанию дома и услуг по управлению необходимо соблюдать следующие основные требования:

а) Ставки по каждому строению утверждаются руководителем предприятия, оказывающего услуги. Для домов, находящихся в управлении Дирекций единого заказчика - руководителем ДЕЗ.

б) Ставки рассчитываются на конкретный период времени, который должен указываться в Договоре или Соглашении, заключаемом сторонами. Одновременно указывается порядок пересмотра ставок оплаты услуг. Названные ставки являются по-существу договорной ценой и не подлежат пересмотру, исходя из реально сложившихся затрат, кроме случаев, оговоренных в Договоре или Соглашении.

в) Основанием для ведения расчетов с собственниками помещений за услуги технического обслуживания дома и услуги по управлению служит Договор на техническое обслуживание или Соглашение о совместном владении домом и долевом участии в расходах по его содержанию.

г) При формировании ставок оплаты услуг по техническому обслуживанию дома и управлению учитывается конкретный перечень и объем услуг, оказываемых потребителю (собственнику, арендатору).

Перечень работ по содержанию жилищного фонда, не включаемых в ставку технического обслуживания дома и в ставку оплаты услуг по управлению, приведен в приложении N 4 к Методике. Перечень услуг по управлению жилищным фондом, подлежащих возмещению за счет средств городского бюджета, приведен в приложении N 5 к Методике.