Приложение 1. Аннотация к Правовому зонированию территории города Челябинска

Приложение

к решению городской Думы

от 21 декабря 2000 г. N 65/4

Аннотация
к Правовому зонированию территории города Челябинска

Разработано в соответствии с Федеральным законом от 28.08.95 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом РСФСР, Федеральным законом от 17.11.95 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Законом РСФСР от 15.12.78 "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Федеральным законом от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", утвержденными градостроительными документами, определяющими основные направления развития города Челябинска, - Концепцией развития города Челябинска (Челябинскгражданпроект, 1998 год), Схемой градостроительного зонирования города Челябинска (Главное управление архитектуры и градостроительства, 2000 год), Историко-архитектурным опорным планом (Архитектурный институт, город Екатеринбург, 1992 год). Схемой комплексной оценки территории города Челябинска (Челябинскгражданпроект, 1994 год).

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - "Правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований". Практически, Правовое зонирование - деление территорий города на зоны с юридически закрепленными границами, перечнями видов разрешенного использования и параметрами строительного изменения недвижимости в этих зонах. Результаты правового зонирования оформляются в виде местного нормативного правового акта - "Правил застройки и землепользования в городе Челябинске", имеющего обязательную юридическую силу и подлежащего исполнению всеми субъектами, участвующими в работе с недвижимостью. Содержательно, Правовое зонирование территорий города - юридический инструмент регулирования отношений по использованию и обустройству недвижимости между властью, сообществом и отдельными гражданами, формирующий систему градостроительного партнерства с четко обозначенными правами и обязанностями.

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Правила застройки и землепользования содержат текстовую и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с использованием недвижимости, а также с подготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости.

Картографическая часть включает карту Правового зонирования территории города, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон и соответственно для каждого земельного участка. При этом процесс подразделения городской территории на зоны базируется на исходном плановом документе - Генеральном плане города либо на его разделе - Схема градостроительного зонирования территории, а описательная часть - регламенты, - на основе "Функционального зонирования".

Для всех зон, а также применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенному, эти регламенты включают:

- виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы имеют право избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка, в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не причинения ущерба сопряженным владельцам),

- предельные(минимальные - максимальные) показатели площади и линейных размеров по ширине и длине земельных участков,

- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках,

- минимальные отступы построек от границ земельных участков,

- максимальные показатели:

- высоты-этажности построек,

- процента застройки (отношение площади поверхности участка, занятой строениями ко всей площади земельного участка),

- коэффициента использования земельных участков,

- показатели мест парковки автомобилей,

- параметры технологического транспортного обеспечения,

- другие необходимые характеристики

Формирование зональных и участковых регламентов основывается не только на основном градостроительном документе - Генеральном плане города, но и, в зависимости от требуемой степени детализации, на градостроительных документах последующего уровня, применительно к частям городской территории - зонам, подзонам, участкам (проекты межевания, застройки, отдельных комплексов). Кроме того, формируя правовое поле землеустроительных отношений, необходим строго дифференцированный подход, предполагающий определенную последовательность введения в действие Правил застройки и землепользования. Такая структура исходной информации, плановая и юридическая обеспеченность разработки Правил предопределяет поэтапное формирование системы документов правового зонирования с последовательным закреплением юридических норм в практической деятельности.

Разработка документов правового зонирования - это совершенно новая практика для наших городов, связанная с решением нетрадиционных задач. Например, задача комплексной оценки и разработка регламентов на землепользование и застройку, исходя из требований экологии, охраны памятников, экономики и других параметрических характеристик участка и окружающей застройки. Исходя из сложности задачи, данная работа посвящена разработке Концепции правового зонирования.

Концепция правового зонирования основывается на материалах имеющейся и утвержденной градостроительной документации. Содержательно Концепция правового зонирования состоит из Правил застройки и Генерализованной схемы правового зонирования. Результатом разработки этого этапа является появление правового механизма реализации Генерального плана путем введения процедур оформления долгосрочного и иных видов владения недвижимостью и включения в работу реального сектора городской экономики.

Детализация правового зонирования на уровне конкретных участков и объектов может производиться при уже принятых и действующих Правилах с последующим их дополнением и корректировкой.

Целью данной работы является разработка картографической части правового зонирования с обязательным приложением - описанием требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон, как экономический механизм преобразований решений Генерального плана в юридическую форму.

Решение проблемы реализации Генерального плана посредством зонирования имеет свои особенности. Само зонирование задач не решает , а только подготавливает юридические условия для решения проблем, но при этом гарантируется самое важное - блокируются заведомо нежелательные направления развития города.

Процесс формирования города - это всегда поиск и реализация компромиссных решений. Эти решения, как правило, затрагивают и частный, и публичный интересы. Соответственно разработка градостроительных регламентов должна учитывать принципы, основанные на Частном праве (Общедозволительный - разрешено все, кроме прямо запрещенного) и на Публичном праве (Разрешительный - запрещено все, кроме прямо разрешенного). Поэтому в данной работе использовались принципы правового регулирования, присущие как Частному, так и Публичному праву:

- разрешенные "по праву" виды землепользования,

- не основные и сопутствующие виды землепользования,

- условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования).

Выполненная работа позволяет решать проблемы двух основных групп субъектов:

- городов, как социально-экономических и административных образований, в части финансовых ресурсов развития города, качества среды проживания, территориальных ресурсов,

- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

По завершению первого этапа работа над Правилами должна быть продолжена применительно к конкретной специфике территориальных зон в соответствующем картографическом масштабе.

Принципом построения правовых зон, как и градостроительных зон, является сбалансированная 3-х взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной - для каждого элемента городской территории.

Построение правовых зон также учитывает границы кадастровых и иных зон, границы административного деления города, границы иных объектов, линий регулирования и т.д. утвержденной градостроительной документации.

Система правового зонирования, обеспечивая привлекательность города в целом, адаптировано влияет на организацию и реорганизацию промышленных процессов, тем самым оказывая влияние на экологию города в целом.

Правовое зонирование - основа (стержень) управленческой структуры всей градостроительной деятельности.

Структура зон тесно связана с Градостроительным кодексом Российской Федерации (Классификация подзон прописана в соответствии с градостроительным зонированием города Челябинска).

Типы функциональных зон

А - природные, в том числе:

    природоохранные:

    А.1 леса

        А.1.1. - памятники природы