Приложение. Методические указания по расчету экономически обоснованных тарифов на услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, оказываемые организациями всех форм собственности

Методические указания
по расчету экономически обоснованных тарифов на услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, оказываемые организациями всех форм собственности
(утв. постановлением Губернатора области от 19 июня 2001 г. N 340)

I. Общие положения

1. Настоящие Методические указания (в дальнейшем Указания) разработаны в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения", Пособием по формированию экономически обоснованных тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства, согласованным с Минэкономики России (письмо от 4 августа 1998 г. N ША-950/42-352), Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике от 23 февраля 1999 г. N 9 и "Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли", утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года N 552 "Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли" и другими нормативными актами.

Указания определяют единый порядок расчета тарифов на услуги но содержанию и текущему ремонту жилья, оказываемые организациями всех форм собственности.

2. Основными целями введения данной методики являются:

- защита интересов населения при переходе отрасли в режим безубыточного функционирования;

- предотвращение необоснованного завышения тарифов;

- обеспечение рационального планирования бюджета муниципальных образований и регионов:

- создание механизма регулирования цен на услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда путем контроля уровня затрат и прибыли.

3. Основными условиями для пересмотра тарифов являются:

- изменение затрат на содержание и ремонт жилья более чем на пять процентов вызванное ростом цен на топливо, электроэнергию, оборудование, другие материальные ресурсы, изменением условий оплаты труда и тарифного соглашения;

- изменение перечня и размера, установленных нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации обязательных отчислений и платежей;

- изменение процентной ставки Центрального банка Российской Федерации и коммерческих банков по долгосрочным кредитам на внутреннем рынке.

4. Специфика ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве предопределяет сочетание затратного и рыночного механизмов формирования тарифов. Исходя из оценки объективных затрат формируется цена производства услуги. Затем (например, путем расчета средневзвешенной по населенному пункту величины при наличии нескольких организаций жилищно-коммунального хозяйства, предоставляющих аналогичные услуги) формируются тарифы для потребителей. При наличии значительных различий в уровне обслуживания и качестве условий проживания могут устанавливаться дифференцированные тарифы для потребителей.

Величина затрат на текущую деятельность и развитие отрасли в тарифе должна определиться в результате нахождения местным органом самоуправления компромисса между потребностями жилищно-коммунального хозяйства и возможностями бюджета города (района) и средней семьи по оплате соответствующих расходов.

Первым этапом формирования экономически обоснованного тарифа является оценка фактических затрат и выявление нерациональных затрат путем эффективного экономического анализа.

Затем с учетом необходимых корректировок фактических затрат формируется плановая себестоимость.

Рассчитанное таким образом значение планового тарифа проверяется на соответствие стандарту на содержание и ремонт жилья.

II. Процедура расчета экономически обоснованных тарифов на услуги по
содержанию и ремонту жилья

1. Алгоритм расчета тарифа.

Основными этапами формирования экономически обоснованного тарифа является анализ и корректировка фактических затрат, формирование плановой себестоимости, ее проверка и расчет прибыли.

Экономически обоснованный тариф Т определяется по формуле:

                             Т = С + П, где

С - плановая себестоимость единицы услуги,

П- прибыль.

2. Анализ фактической себестоимости.

На первом, этапе анализируется фактическая себестоимость, выявляются резервы снижения затрат. На основе отчетных данных определяется необходимость корректировки величины фактических затрат.

Наиболее распространенные для организаций жилищно-коммунального хозяйства резервы снижения себестоимости связаны:

- с использованием при расчете фонда оплаты труда нормативной численности, которая часто является завышенной и превышает рациональный уровень трудозатрат;

- с результатами переоценки основных средств - в большинстве предприятий она выполнена не по реальной рыночной стоимости, а по коэффициентам, что ведет к неоправданному росту затрат по статье "амортизация";

- с расходом ресурсов, в частности, электроэнергии на производство реально не потребляемых объемов услуг, фактически являющихся потерями, а в отдельных случаях просто приписками из-за неэффективного учета;

- со смешением функций подрядчика и заказчика, искусственной монополизацией не только функций обслуживания, но и управления.

В частности, сбор платежей за все виды услуг жилищно-коммунального хозяйства одной из организаций (например, жилищной) часто приводит к диспропорции в распределении средств между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

Однако, вывод о завышении отдельных элементов себестоимости не всегда вызывает необходимость снижения общей суммы затрат. Одновременно следует проанализировать перечень работ, учитываемых в тарифе и дополнить те из них, которые в настоящее время не выполняются или финансируются в недостаточном объеме.

Исходя из этих соображений необходимо оценивать целесообразность снижения отдельных элементов затрат, а также включения в себестоимость дополнительных затрат, соблюдение определенных соотношений и пропорций в себестоимости услуг.

3. Планирование себестоимости услуг (таблица 1).

Планирование себестоимости является одним из основных этапов формирования экономически обоснованных тарифов, позволяющих отказаться от воспроизводства фактических (часто нерациональных) затрат.

При планировании себестоимости должны учитываться две группы факторов:

- понижающие величину себестоимости: реализация антизатратного механизма, мероприятий по ресурсосбережению и др.;

- повышающие величину себестоимости: индексы потребительских цен, определяющие уровень инфляции, а также внедрение технологических процессов, повышающих качество обслуживания.

Для расчета себестоимости обслуживания и ремонта одного кв. м. жилья необходимо предварительно определить себестоимость обслуживания всего жилищного фонда.

Плановая себестоимость обслуживания 1 кв.м. жилья определяется делением общей суммы плановых затрат на среднеэксплуатируемую приведенную общую площадь жилищного фонда.

В среднеэксплуатированную общую площадь жилья включается общая суммарная площадь квартир, то есть площадь жилых комнат, кухонь, ванных, туалетных комнат, нежилых и других подсобных помещений квартиры, а также площадь лоджий, балконов и террас, которая учитывается со следующими понижающими коэффициентами:

для лоджий - 0,5 для балконов с боковыми экранами и террас - 0,3 для обычных выносных балконов - 0,25 для веранд и холодных кладовок - 1,0 Размер среднеэксплуатируемой площади определяется по следующей формуле:

                        1/2S1 + S2 +...+ S12 + 1/2Si

                 Sг = ---------------------------------, где

                                   12

Sг - годовая среднеэксплуатируемая приведенная общая площадь жилья (площадь нежилых помещений);

S1, S2, ... S12 - эксплуатируемая приведенная общая площадь жилья (площадь нежилых помещений) соответственно на начало каждого месяца года;

Si - эксплуатируемая приведенная общая площадь жилья (площадь нежилых помещений) на 01.01. следующего за отчетным года.

Основой определения себестоимости содержания и ремонта жилья является перечень работ и услуг, оказываемых потребителям в соответствии с договором на обслуживание, заключенным между жилищной ремонтно-эксплуатационной организацией - подрядчиком и службой, выполняющей функции Заказчика (управляющей компанией). В то же время выполнение отдельных видов работ, затраты на которые отражены в себестоимости жилищных услуг, жилищная ремонтно-эксплуатационная организация может по договору субподряда передать другим организациям. К таким работам могут, например, относиться обслуживание и ремонт лифтового хозяйства, вывоз мусора и другие работы.

Статьи затрат, включаемые в себестоимость:

- ремонт конструктивных элементов жилых зданий;

- ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;

благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;

- ремонтный фонд;

- прочие прямые затраты;

- общеэксплуатационные расходы.

3.1. ремонт конструктивных элементов жилых зданий;

Эта статья отражает затраты на проведение работ по обеспечению сохранности жилищного фонда: профилактический ремонт, включая подготовку жилищного фонда к зиме, технические осмотры и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фасадов, крыш (кровель), межэтажных лестничных клеток, лестниц, чердачных помещений, технических подвалов, мусоросборных камер и др.).

Работы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий разделяются на две группы:

- профилактический ремонт, количественно выявленный и планируемый заранее по объему и времени его выполнения;

- непредвиденный ремонт, количественно определяемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке.

Работы по выполнению профилактического текущего ремонта проводятся регулярно в заранее устанавливаемые сроки.

Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР периодичность профилактического текущего ремонта принята 3 года.

В межремонтном цикле ежегодно планируется выполнение текущего ремонта, связанного с подготовкой строений к использованию в летних и зимних условиях. В зданиях и сооружениях, которые в ближайшие годы должны быть поставлены на капитальный ремонт, профилактический текущий ремонт следует ограничивать работами по обеспечению состояния строения, допускающего его эксплуатацию. На объектах, находящихся в неудовлетворительном и ветхом состоянии, текущий ремонт в комплексе с мероприятиями поддерживающего характера, которые осуществляются за счет капитального ремонта, должен выполняться каждый год.

3.2. ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;

Включаются затраты на ремонт и обслуживание водоотводящих устройств, систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома. В любом случае определяющим для включения в тариф работ по обслуживанию внутридомовых сетей являются договорные обязательства соответствующей организации. Инструмент возмещения этих затрат со стороны коммунальных предприятий ремонтным жилищно-эксплуатационным организациям применяться не должен, соответственно в себестоимость услуг этих организаций не должна включаться статья "Возмещение затрат на обслуживание внутридомовых сетей".

В отдельных случаях организации жилищно-коммунального хозяйства, осуществляющие водо-, теплоснабжение берут на себя ответственность за обслуживание внутридомовых сетей с включением затрат на эти работы в свою себестоимость.

Нормы отчислений на текущий ремонт жилых домов установлены в пределах 0,75% - 1% от восстановительной стоимости домов.

На профилактический текущий ремонт следует направлять 75% - 80% всех ассигнований, на непредвиденный - остальные 20% - 25%.

Работы по подготовке жилищного фонда к зиме и работы по внешнему благоустройству относятся к непредвиденному текущему ремонту, так как они выявляются при внешнем осмотре зданий после окончания отопительного периода и производятся летом до начала следующего отопительного сезона.

3.3. благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;

Включаются расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов, очистке дымоходов, обслуживанию лифтов, противопожарным мероприятиям, дезинфекции и дератизации, озеленению, вывозу твердых бытовых отходов и другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

В себестоимость услуг жилищной ремонтно-эксплуатационной организации могут включаться затраты на обслуживание лифтового хозяйства и вывоз твердых бытовых отходов, несмотря на то, что эти работы выполняются по договорам субподряда другими организациями. При этом они также относятся на статью себестоимости "благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории". Определяющими для включения в себестоимость услуг жилищно-эксплуатационной организации затрат на эти работы являются договорные обязательства соответствующей организации.

В случаях обслуживания жилищного фонда частной фирмой указанные виды работ могут не включаться в себестоимость и соответственно в тариф на содержание и ремонт жилья, а учитываются и оплачиваются населением отдельно. В любом случае тарифы на оказание этих услуг (для включения в себестоимость жилищной ремонтно-эксплуатационной организации по статье "услуги сторонних организаций" либо для оплаты населением отдельно) утверждаются органом местного самоуправления.

Затраты по статьям себестоимости содержания и ремонта жилищного фонда включают в себя следующие общие элементы:

а) Оплата труда работников организаций по содержанию и ремонту жилищного фонда (таблица 2).

В соответствии с КЗоТ РФ системы оплаты труда, размеры тарифных ставок, окладов, премий, иных поощрительных выплат, а также соотношение в их размерах между категориями персонала организации определяют самостоятельно и фиксируют в коллективных договорах.

Исходными данными для определения численности являются нормы времени и нормы обслуживания, разработанные организациями на основе ведомственных нормативных актов по труду с учетом климатических и территориальных особенностей муниципальных образований и согласованные с органами местного самоуправления. Рекомендуются для использования Нормы времени и нормы обслуживания на работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России от 09.12.99 г. N 139. На основе расчетной численности определяется фонд оплаты труда, включается в него заработная плата работников по тарифным ставкам и окладам, премии, дополнительная заработная плата (оплата отпусков, компенсационные выплаты, связанные с режимом работы и условиями труда и др.)

Расчет затрат на оплату труда базируется на установленной в зависимости от финансового состояния организации зафиксированной в коллективном договоре минимальной месячной тарифной ставке рабочего 1 разряда основной профессии.

Основой для принятия организацией размера минимальной месячной тарифной ставки рабочего I разряда основной профессии является Отраслевое тарифное соглашение по жилищно-коммунальному хозяйству области (города, района).

Оплата труда руководителей муниципальных организаций определяется применительно к Положению об условиях оплаты труда руководителей государственных предприятий при заключении с ними трудовых договоров (контрактов), которое утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 21 марта 1994 года N 210.

Размер заработной платы каждой категории работников:

административно-управленческого персонала, работников основного и вспомогательного производства и других, устанавливается руководством организации жилищно-коммунального хозяйства. Обоснование затрат на оплату труда должно включать в себя анализ доли фонда оплаты труда в тарифе, численности персонала организации, сопоставление ее с численностью работающих в организациях-аналогах, например, в расчете на 1000 обслуживаемых жителей или на 1 тыс. м2 обслуживаемого жилищного фонда.

Кроме того, необходимо проанализировать среднюю заработную плату в организации. Для гарантированного сохранения квалифицированных кадров и преодоления оттока рабочей силы заработная плата в организациях жизнеобеспечения должна быть, как правило, не ниже или на 10-15% выше средней по населенному пункту.

б) Единый социальный налог (взнос), зачисляемый в государственные внебюджетные фонды - Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации и Фонд обязательного медицинского страхования Российской Федерации и предназначенный для мобилизации средств для реализации права граждан на государственное пенсионное и социальное обеспечение и медицинскую помощь. Ставки налога определены Налоговым Кодексом Российской Федерации (Часть вторая), принятым 5 августа 2000 года N 117-ФЗ.

в) Материалы (таблица 3). Затраты на материалы определяются исходя из запланированного объема работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, отраслевых норм расхода материальных ресурсов и действующих цен на материалы. За основу нормирования предлагается принять Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденные Приказом Госстроя России от 22.08.2000 г. N 191.

Если рекомендуемые нормы расхода материальных ресурсов по объективным причинам не могут быть применены затраты определяют по сложившимся данным с учетом изменений в планируемом периоде.

г) Прочие прямые расходы по ремонту конструктивных элементов жилых зданий и по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования включают объемы работ, выполняемые подрядным способом. К ним прежде всего относятся работы, выполняемые специализированными организациями - ремонтно-строительными, организациями "Лифтремонт", аварийными службами, управлениями механизации и др.

Относятся к прочим прямым расходам затраты на технику безопасности и охрану труда, планируются они в зависимости от мероприятий, намеченных по требованиям техники безопасности и охраны труда. Расходы должны быть определены с учетом норм выдачи работникам жилищного хозяйства спецодежды, спецобуви и индивидуальных защитных средств на сроки их носки или пользования.

В прочие включаются стоимость износа спецодежды, малоценного и быстроизнашивающегося инвентаря и инструмента, электроэнергия для мастерских, услуги транспортных организаций, стоимость использования строительных машин и механизмов и др.

Величина прочих затрат по всем видам работ по ремонту конструктивных элементов жилых зданий и по ремонту обслуживания внутридомового инженерного оборудования принимается в пределах 15% общего фонда заработной платы рабочих.

В статье себестоимости "Благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий" отдельно выделяются элементы:

д) Электроэнергия, включающая в себя:

- расходы на электроэнергию для лифтового хозяйства, которые планируются по действующим тарифам на электроэнергию с учетом числа часов интенсивности работы лифтов, мощности их моторов и высоты подъема;

- расходы на освещение мест общего пользования (номерных фонарей, лестниц, чердаков, подвалов, арочных проездов, дворов и прочих мест). Эти расходы определяют по числу осветительных точек, их мощности, продолжительности горения и тарифам на электроэнергию. Расчет производят исходя из наиболее рациональной мощности электролампочек в зависимости от места их расположения. Нормативная продолжительность освещения устанавливается на местах в зависимости от длительности светового дня по месяцам и времени необходимого освещения отдельных помещений.

е) Услуги сторонних организаций.

Включаются расходы на выполнение различных работ и услуг по благоустройству и обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий по договорам со специализированными предприятиями по их оказанию. Это могут быть такие услуги: как вывоз мусора, твердых и жидких бытовых отходов; эксплуатация и ремонт лифтового хозяйства; эксплуатация домофонов; озеленение придомовых территорий; дератизация помещений; дезинфекция выгребных ям, мусоросборников, общественных туалетов; содержание придомовых территорий (подметание, поливка, мойка, уход за зелеными насаждениями, вывоз снега, посыпка тротуаров песком и т.д.).

Определяющим для включения в себестоимость услуг жилищной ремонтно-эксплуатационной организации затрат на эти работы являются договорные обязательства соответствующей организации. В случаях обслуживания жилищного фонда частной фирмой указанные виды работ могут не включаться в себестоимость и соответственно в тариф на содержание и ремонт жилья, а учитываться и оплачиваться населением отдельно. В любом случае тарифы на оказание этих услуг (для включения в себестоимость жилищной ремонтно-эксплуатационной организации по статье "услуги сторонних организаций" либо для оплаты населением отдельно) должны утверждаться органом местного самоуправления.

ж) Прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.

Включаются расходы по работам, перечисленным в элементе "Услуги сторонних организаций", если они выполняются собственными силами, очистка дымовых и вентиляционных каналов, противопожарные мероприятия, стоимость работы уборочных машин и механизмов, гужевого транспорта, износ мелкого уборочного и малоценного инвентаря, расходы на специальную и форменную одежду; износ спецодежды, охрана труда, содержание служебной жилой площади для дворников.

Наибольшие затраты по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории связаны с санитарным содержанием территорий. Их расчет зависит от площади, подлежащей уборке, наличия собственных или арендуемых уборочных машин с учетом их производительности.

В эту статью затрат следует относить только те расходы по транспортноуборочным машинам, которые связаны с санитарным содержанием территорий.

Расчет численности персонала на ручную уборку ведется по каждому виду уборочных территорий с учетом видов покрытий и классов территорий в зависимости от интенсивности движения пешеходов. В зависимости от климатических условий расчет численности может производиться отдельно на летний и зимний периоды. Число придомовых участков, убираемых вручную, определяется разницей между всей уборочной площадью и территориями, убираемыми машинами и механизмами.

Нормы на одного работника устанавливаются органами местного самоуправления. При определении необходимого числа работников следует учитывать подмену в выходные и праздничные дни и на время очередного отпуска для тех категорий персонала, работа которых не допускает перерыва.

Согласно существующему Положению всем дворникам на время их работы в данной жилищной организации предоставляется в бесплатное пользование служебное жилое помещение площадью не более 9 кв. м. и коммунальные услуги. Члены семей дворников, имеющие самостоятельный заработок, должны оплачивать занимаемую ими жилую площадь и коммунальные услуги на общих основаниях. Другим жилищным работникам служебная жилая площадь может предоставляться в соответствии с порядком, установленным органами местного самоуправления с оплатой за предоставленную площадь и коммунальные услуги на общих основаниях.

3.4 ремонтный фонд (капитальный ремонт жилья);

Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 года N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" признано утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", по которому в тарифы на оплату жилья включались затраты на его содержание и все виды ремонта, в том числе капитальный.

В соответствии с последним постановлением отчисления на капитальный ремонт выделены в отдельный платеж и вносятся населением на специализированный счет балансодержателя жилищного фонда или органа местного самоуправления для дальнейшего использования на капитальный ремонт. Определяются отчисления на капитальный ремонт в соответствии с Методическими указаниями по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, утвержденных Приказом Госстроя России от 2 декабря" 1996 года N 17-152.

3.5. прочие прямые затраты;

В эту статью включаются затраты на страхование имущества, a также отдельных категорий работников; отчисления на оплату работ службы Заказчика (управляющей .компании) в размере определенном договором; затраты на кассовое обслуживание; оплата работ бюро технической инвентаризации. В затраты на техническую инвентаризацию включаются только работы по текущей инвентаризации, то есть регистрации всех изменений в составе эксплуатируемого фонда и его состояния. Размер затрат определяют в соответствии с объемами плановой инвентаризации жилищного фонда и действующими тарифами нa проведение работ. Плановая инвентаризация жилых строении и жилых помещении производится с периодичностью 1 раз в 5 лет. Средства, предусматриваемые для проведения плановой инвентаризации жилищного фонда необходимо аккумулировать на отдельном субсчете и использовать их строго по назначению.

Затраты на содержание службы, выполняющей функции заказчика, включаются в себестоимость услуг по нормативу от стоимости жилищно-коммунальных услуг, определенной по экономически обоснованному тарифу и не подлежат корректировке в зависимости от результатов работы организации жилищно-коммунального хозяйства. Если договорные отношения заключаются только с организациями по обслуживанию и ремонту жилищного фонда рекомендуемая величина норматива составляет от 4% до 8% стоимости жилищных услуг; если же и с организациями-поставщиками коммунальных услуг, то величина норматива составляет от 0,4% до 1% стоимости жилищно-коммунальных услуг в зависимости от выполняемых функций.

В себестоимость жилищно-коммунальных услуг, а соответственно, и в экономически обоснованный тариф не должка включаться оплата работ, которые носят непостоянный характер и выполняются по желанию (заказу) граждан. Оплата такого рода услуг должна производиться отдельно за дополнительную плату (косметический ремонт квартир по заявкам граждан, замена санитарно-технических изделий по желанию граждан или пришедших в негодность по их вине и т.п.).

Основным методом проверки плановой себестоимости является ее сопоставление с расчетным уровнем, определяемым на основе стандарта предельной стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг или средневзвешенных по региону затрат на производство единицы услуги каждого вида.

При планировании себестоимости нa услуги каждого вида используется следующая исходная информация:

- установленный договором на обслуживание обязательный перечень работ, обеспечивающий минимально допустимое качество обслуживания;

- оценка затрат для выполнения полного перечня работ и достижения показателей качества, что определяет размер формируемого фонда развития;

- нормативы материальных, трудовых и финансовых затрат в расчете на 1000 обслуживаемых жителей или на 1 тыс. м2 обслуживаемого жилищного фонда. При отсутствии централизованно разработанных нормативов могут быть использованы нормативы, утвержденные органом местного самоуправления и сформированные на основе обобщения данных по предприятиям-аналогам;

- нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг (для планирования общего объема услуг);

- данные бухгалтерской отчетности по структуре затрат и их динамике.

3.6. общеэксплуатационные расходы:

Общеэксплуатационные расходы включают в свой состав затраты на оплату труда работников аппарата управления и сумму единого социального налога (взноса); расходы нa содержание административных и других помещений подрядных жилищных ремонтно-эксплуатационных организаций; канцелярские; телефонные, почтово-телеграфные; информационные, консультационные; аудиторские; расходы на приобретение малоценного инвентаря и его износ, расходы на переплет документов и приобретение бланков и другие услуги. К этим же расходам относятся амортизационные отчисления на полное восстановление (таблица 4), а также затраты на капитальный ремонт зданий (кроме жилищного фонда), сооружений, машин, оборудования, инвентаря и другого имущества, относящегося к основным средствам.

4. Планирование прибыли (таблица 5).

Исходной базой для расчета прибыли должен служить план (программа) развития производственной базы организации по обслуживанию и текущему ремонту жилья, составленный, как правило, на два-три года.

В план развития включаются мероприятия, направленные на совершенствование технологий, развитие мощностей, автоматизацию и диспетчеризацию, ресурсосбережение и т.п.

План развития должен быть реальным, в первую очередь, с точки зрения возможности его финансирования за счет доходов организации, в том числе полученных от оплаты услуг непосредственно потребителями.

Для реализации планов развития организации формируется фонд развития и фонд накопления, формируемый из прибыли, остающейся в распоряжении организаций.

                            Пн = ФР - А , где

Пн - часть прибыли, направляемая в фонд накопления;

ФР - фонд развития организации, необходимый для реализации плана (программы) развития организации;

А - амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств.

До перехода к безубыточному режиму работы организации в финансировании развития с целью поддержания социальных нормативов среды обитания муниципального образования принимают участие органы местного самоуправления.

Целесообразно соблюдать определенные пропорции при оценке возможного прироста тарифа за счет финансирования развития. Затраты на эти цели даже при полной оплате услуг населением не должны превышать 25-30% эксплуатационных затрат. Соответственно должен устанавливаться размер прибыли, направляемый в фонд накопления.

Другой составляющей, учитываемой при определении размера прибыли и уровня рентабельности, является фонд потребления организации, формируемый из прибыли, остающейся в ее распоряжении. Потребность в средствах, направляемых в фонд потребления, может быть определена исходя из анализа среднесписочной численности персонала, уровня заработной платы, а также расчета возможных выплат работникам: премий, выплачиваемых за счет средств специального назначения и целевых поступлений, материальной помощи, надбавок к пенсиям, оплаты проезда к месту работы транспортом общего пользования специальными маршрутами, оплаты путевок на лечение и отдых, занятий в спортивных секциях, посещения зрелищных мероприятий, подписки и товаров для личного потребления работников и других выплат, не связанных с оплатой труда.

Сумма фондов накопления и потребления определяет общий размер прибыли, остающейся в распоряжении организации.

Далее с учетом действующего налогового законодательства определяется расчетная величина средств, необходимых для уплаты налогов, которые в соответствии с принятой методологией бухгалтерского учета не относятся на себестоимость. Кроме того, должны быть учтены налоги субъектов РФ и местные налоги, уплата которых осуществляется из прибыли.

Общая плановая прибыль представляет собой сумму прибыли, оставшуюся в распоряжении организации, и прибыли, направляемой на уплату налогов в бюджеты разных уровней.

Плановый размер рентабельности при формировании экономически обоснованного тарифа определяется как отношение общей суммы плановой прибыли к полной себестоимости общего объема оказанных услуг, исходя из его нормативной величины, принятой при формировании экономически обоснованного тарифа, то есть:

                                   По

                              R = ----, где

                                   Сн

По - общая сумма плановой прибыли;

Сн - нормативная себестоимость.

5. Особенности формирования тарифов в условиях конкурсного отбора организаций жилищно-коммунального хозяйства.

Для организаций жилищно-коммунального хозяйства, получающих право на заключение договора на обслуживание в результате конкурса, процедура установления экономически обоснованных тарифов имеет два этапа.

На первом этапе определяется стартовый уровень тарифа, который устанавливается в качестве максимального значения для участников конкурса.

На втором этапе определяется тариф, предложенный организацией-победителем конкурса. Это значение фиксируется как временное.

Установленный таким образом уровень тарифа подтверждается как экономически обоснованный после нескольких месяцев работы подрядной организации с соблюдением всех требований договора по качеству обслуживания (конкретная продолжительность контрольного срока оговаривается органом, на который возложена функция Заказчика).

В соответствии с корректировкой тарифа по итогам конкурса и проверки в течение контрольного срока органом местного самоуправления проводится корректировка нормативов, используемых при установлении стартового уровня тарифа. В то же время при формирования стартового уровня тарифа для конкурса на следующий период он может устанавливаться и на более высоком уровне (по сравнению со значением, определенным с учетом инфляции).

Это допускается лишь в том случае, если Заказчик выдвигает дополнительные (по сравнению с предыдущим периодом) требования но номенклатуре или качеству работ.

2.6. Дифференциация тарифов в зависимости от качества услуг.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от его качества.

Оплата услуги "содержание и текущий ремонт жилья" как товара, имеющего определенные потребительские свойства, должна соответствовать не только ее количественным параметрам, но и качественным. При этом, как правило, затраты по обслуживанию (в первую очередь ремонту.) жилищного фонда тем выше, чем хуже его состояние, а, следовательно, и потребительские свойства.

В тоже время дифференцированные тарифы на оплату жилья должны устанавливаться в обратной пропорции реальным затратам, то есть обслуживание худшего по качеству жилья должно оплачиваться гражданами по более низким тарифам.

При дифференциации уровня платежей за содержание и ремонт жилья необходимо, чтобы общий размер оплаты соответствовал реальной потребности предприятия в средствах на содержание и ремонт жилья.

При определении уровня оплаты жилья с учетом его качества используются следующие корректирующие коэффициенты:

     - Базовый для большинства муниципальных образований

       тип жилищного фонда - многоэтажные капитальные

       жилые дома, имеющие все виды благоустройства,

       кроме лифта и мусоропровода                           - K1 = 1

     - Многоэтажные капитальные жилые дома, имеющие все

       виды благоустройства                                  - К2 =1,25

     - Многоэтажные капитальные жилые дома повышенной

       комфортности, коттеджи                                - К3 = 1,5

     - Жилые дома пониженной капитальности, лишенные

       более 2 видов благоустройства, общежития с

       коридорной системой проживания                        - К4 = 0,75

     - Прочие жилые дома без благоустройства                 - К5 = 0,55

Дифференциация ставок оплаты жилья может учитывать также степени износа жилищного фонда.

Для определения тарифа на содержание и ремонт жилья для жилых домов, имеющих различные потребительские качества, необходимо определить экономически обоснованный тариф для жилищно-эксплуатационной организации в. целом, затем соотнести его с наиболее типичным для данной населенного пункта жилым домом. Такой наиболее типичный дом должен быть принят за базу. Для расчета ставок оплаты жилья для других типов домов могу использоваться соответствующие коэффициенты, что значительно упрощает процедуру расчета. Однако, необходимо при этом следить, чтобы суммы взвешивающих коэффициентов обеспечила сохранение общего экономически обоснованного тарифа, установленного для населенного пункта или зоны обслуживания данной организации жилищно-коммунального хозяйства. Для этого определяется доля жилищного фонда каждого типа (N1) и умножается на соответствующий коэффициент стоимости K1.

      ---

       \

Сумма   >  N1 х К1 должна быть равна 1.

       /

      ---

На себестоимость содержания и ремонта 1 кв. м. общей площади жилья (Сж) наибольшее влияние оказывают:

- уровень благоустройства жилищного фонда (Вср.);

- величина эксплуатируемой площади, тыс. кв. м. (S).

                            S1 + S2 +...+ S7

                   Вcр = --------------------- х 100%, где

                                   7S

S1 - площадь, оборудованная водопроводом;

S2 - площадь, оборудованная канализацией;

S3 - площадь, оборудованная центральным отоплением;

S4 - площадь, оборудованная горячим водоснабжением;

S5 - площадь, оборудованная лифтами; мусоропроводом;

S6 - площадь, оборудованная мусоропроводом;

S7 - площадь, оборудованная газовыми или электрическими плитами.

Челябинская область - II климатическая зона

                   __

              Сж = Сж * [(1 + 0,0006j) + 0,004 (Bср. - 50)]

Сж - средняя (средневзвешенная) по региону (экономическому району) величина затрат на техническое обслуживание, содержание и ремонт 1 кв. м. площади жилищного фонда.

     400 при S < 400 тыс. кв. м. и В ср. < 50,

j              \                         \

     200 при S > 400 тыс. кв. м. и Вср. > 50

Примеры:

1. Уровень благоустройства = 55%

          __                                           __

     Сж = Сж * [(1 + 0,0006 * 200 + 0,004 (55 - 50)] = Сж * 1,14

2. Уровень благоустройства = 100%

          __                                            __

     Сж = Сж * [(1 + 0,0006 * 200 + 0,004 (100 - 50)] = Сж * 1,32

При утверждении тарифов на услуги по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда рекомендуется использовать опыт организаций-аналогов. сравнение затрат организации с укрупненными показателями затрат, результаты аудиторских проверок.

Пример расчета тарифов на оплату содержания и текущего ремонта жилья в зависимости от его потребительских качеств и дифференцированные тарифы на оплату жилья в зависимости от его потребительских качеств приводятся в Приложении 1 и Приложении 2.

Заместитель Губернатора

Челябинской области

В.Б.Букрин

Таблица 1

Калькуляция затрат на содержание и текущий ремонт жилищного фонда

-------------------------------------------------------------------------

N п/п|           Показатели                 |Базовый период | Расчетный

     |                                      |---------------|   период

     |                                      | План  | Факт  |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

  1  |                  2                   |   3   |   4   |      5

-------------------------------------------------------------------------

                  1. Натуральные показатели (тыс.м2)

-------------------------------------------------------------------------

1.1. |Среднеэксплуатируемая приведенная     |       |       |

     |общая площадь жилых помещений (жилья) |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

1.2. |Среднеэксплуатируемая площадь нежилых |       |       |

     |помещений                             |       |       |

     |                                      |       |       |

-------------------------------------------------------------------------

 2. Полная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда (тыс.руб)

-------------------------------------------------------------------------

2.1. |Ремонт конструктивных элементов жилых |       |       |

     |зданий - всего                        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

     |в том числе:                          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.1.1|Оплата труда рабочих, выполняющих     |       |       |

     |ремонт конструктивных элементов жилых |       |       |

     |зданий.                               |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.1.2|Отчисления на социальные нужды        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.1.3|Материалы                             |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.1.4|Прочие прямые расходы по ремонту      |       |       |

     |конструктивных элементов жилых зданий |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.2. |Ремонт и обслуживание внутридомового  |       |       |

     |инженерного оборудования.всего        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

     |в том числе:                          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.2.1|Оплата труда рабочих, выполняющих     |       |       |

     |ремонт и обслуживание внутридомового  |       |       |

     |оборудования                          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.2.2|Отчисления на социальные нужды        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.2.3|Материалы                             |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.2.4|Прочие прямые расходы по ремонту и    |       |       |

     |обслуживанию внутридомового           |       |       |

     |инженерного оборудования              |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3. |Благоустройство и обеспечение         |       |       |

     |санитарного состояния жилых зданий и  |       |       |

     |придомовых территорий - всего         |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

     |в том числе:                          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.1|Оплата труда рабочих, занятых         |       |       |

     |благоустройством и обеспечением       |       |       |

     |санитарного состояния жилых зданий и  |       |       |

     |придомовых территорий                 |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.2|Отчисления на социальные нужды        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.3|Материалы                             |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.4|Электроэнергия                        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.5|Услуги сторонних организаций          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.3.6|Прочие расходы по обеспечению         |       |       |

     |санитарного состояния жилых зданий    |       |       |

     |и придомовой территории               |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.4. |Прочие прямые затраты                 |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

     |в том числе:                          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.4.1|Оплата работ службы "Заказчика"       |       |       |

     |(управляющей компании)                |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.4.2| Отчисления на страхование имущества  |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.4.3|Другие расходы                        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.5. |Общеэксплуатационные расходы          |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.6. |Итого расходов по эксплуатации        |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.7. |Внеэксплуатационные расходы           |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.8. |Всего расходов по полной              |       |       |

     |себестоимости                         |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.9. |Себестоимость содержания и ремонта 1  |       |       |

     |кв.м. общей площади жилья (руб.)      |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.10.|Прибыль                               |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.11.|Доходы                                |       |       |

-----+--------------------------------------+-------+-------+------------

2.12.|Тариф на содержание и ремонт 1 кв.м   |       |       |

     |жилищного фонда (руб.)                |       |       |

-------------------------------------------------------------------------

Начальник ПЭО                                  _________________________

Главный бухгалтер                              _________________________

Таблица 2

Расчет
затрат на оплату труда на _____________

-------------------------------------------------------------------------

 N |  Наименование |Численность| Разряд |Тарифная|  Размер  |Планируемая

п/п|   должности,  |   (чел.)  |рабочего|ставка, |заработной|  сумма

   |   профессии   |           |        | оклад  |  платы   |заработной

   |               |           |        | (руб.) |за месяц* |платы гр.6

   |               |           |        |        |(тыс.руб) |  х гр.З

   |               |           |        |        |          | (тыс.руб)

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

 1 |        2      |     3     |    4   |   5    |    6     |     7

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |               |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |ИТОГО          |           |        |        |          |

   |(по услуге):   |           |        |        |          |

---+---------------+-----------+--------+--------+----------+------------

   |в том числе:   |           |        |        |          |

   |фактическая    |           |        |        |          |

   |численность    |           |        |        |          |

-------------------------------------------------------------------------

* В размер заработной платы включаются доплаты за работу в ночное время, доплата за вредные условия труда, районный коэффициент, % премии.

Начальник ОТЗ                                    _____________________

Главный бухгалтер                                _____________________

Таблица 3

Расчет
расходов на материалы на _____________

-------------------------------------------------------------------------

 N |  Наименование |  Норма  | Расход  |  Цена  | Стоимость |Обоснование

п/п|   материала   | расхода |   на    |1 кг (т)|на расчет- |  цены

   |               |(г/куб.м)|расчетный|        |ный период |

   |               |         | период  |        |  (гр.4 х  |

   |               |         |         |        |  гр.5),   |

   |               |         |         |        |  тыс.руб. |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

 1 |        2      |     3   |    4    |   5    |    6      |     7

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |ИТОГО          |         |         |        |           |

   |(по услуге):   |         |         |        |           |

-------------------------------------------------------------------------

Начальник ПЭО                                    _____________________

Главный бухгалтер                                _____________________

Таблица 4

Расчет
амортизационных отчислений на _____________

_________________________________________________________________

-------------------------------------------------------------------------

 N |  Наименование |Инвентар-| Дата  |Балансовая|   Норма   |   Сумма

п/п|основных фондов|ный номер| ввода |стоимость |амортизаци-|амортизаци-

   |               |         |       |(тыс.руб.)|   онных   |   онных

   |               |         |       |          |отчислений,|отчислений

   |               |         |       |          |    %      | (тыс.руб.)

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

 1 |       2       |    3    |   4   |     5    |     6     |     7

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |               |         |       |          |           |

---+---------------+---------+-------+----------+-----------+------------

   |ИТОГО          |         |       |          |           |

   |(по услуге):   |         |       |          |           |

-------------------------------------------------------------------------

Главный бухгалтер                                _____________________

Таблица 4

Расчет
расходов на материалы на _____________2000 год

-------------------------------------------------------------------------

 N |  Наименование |  Норма  | Расход  |  Цена  | Стоимость |Обоснование

п/п|   материала   | расхода |   на    |1 тонны |на расчет- |    цены

   |               |(г/куб.м)|расчетный| (тыс.  |ный период |

   |               |         | период  | руб.)  |  (гр.4 х  |

   |               |         |         |        |  гр.5),   |

   |               |         |         |        |  тыс.руб. |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

 1 |        2      |     3   |    4    |   5    |    6      |     7

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |               |         |         |        |           |

---+---------------+---------+---------+--------+-----------+------------

   |ИТОГО          |         |         |        |           |

   |(по услуге):   |         |         |        |           |

-------------------------------------------------------------------------

Начальник ПЭО                                    _____________________

Главный бухгалтер                                _____________________

Таблица 5

Расчет прибыли для установления тарифов на услуги по содержанию и ремонту жилья

-------------------------------------------------------------------------

  N |              Показатели              |    Базовый   |  Расчетный

 п/п|                                      |    период,   |   период,

    |                                      |    тыс.руб.  |   тыс.руб.

    |                                      |--------------|

    |                                      | План |  Факт |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

 1  |                   2                  |  3   |   4   |      5

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

1.  |Прибыль на развитие производства      |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

2.  |Прибыль на социальное развитие        |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

3.  |Прибыль на поощрение                  |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

4.  |Прибыль на прочие цели                |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

5.  |Дивиденды по акциям                   |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

6.  |Налоги                                |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |а) на содержание милиции              |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |б) на содержание социально-культурной |      |       |

    |сферы и жилищного фонда               |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |в) на образование                     |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |г) другие (все виды налогов,          |      |       |

    |уплачиваемых в соответствии с         |      |       |

    |действующим налоговым                 |      |       |

    |законодательством из прибыли)         |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

7.  |Балансовая прибыль - всего:           |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |в том числе:                          |      |       |

----+--------------------------------------+------+-------+--------------

    |а) за счет реализации услуг по        |      |       |

    |содержанию и ремонту жилья            |      |       |

----+--------------------------------------+------+----------------------

    |б) за счет других видов деятельности  |      |

-------------------------------------------------------------------------

Главный бухгалтер                              ________________________