Приложение 1. Правила дифференцирования средней ставки земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории города Челябинска

Приложение 1

к решению городской Думы

от 30 октября 2001 г. N 9/6

Правила
дифференцирования средней ставки земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории города Челябинска

1. Общие положения

1.1. Основным механизмом управления платным землепользованием в крупных городах служит комплексная социально-экономическая оценка их территории. Существующие методы оценки земельных участков базируются на дифференцированным зонировании урбанизированных территорий с определением набора факторов, характеризующих местоположение и качество этих участков.

1.2. Методической основной комплексной экономической оценки территории в настоящих Правилах является определение характеристик территориальных зон города по их функциональному использованию и относительной выгодности выделенных зон для размещения в них различных городских функций (жилье, торговля, отдыха, производство и т.п.). Окончательные значения интегральных рентных коэффициентов (рентных потенциалов территорий) и коэффициентов относительной градостроительной ценности определены с учетом территориальных, планировочных, инженерно-строительных и иных ограничений развития этих функций для каждой конкретной зоны города.

1.3. Настоящие Правила разработаны с использованием методических и научных исследований, проведенных специалистами и учеными ЛЭМИ и НИПИгенплана Санкт-Петербурга, РосНИЦ "Земля", ЦНИИП градостроительства и другими авторами на основе проектно-планировочный и градостроительной документации в соответствии с законом Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" и Инструкцией МНС РФ от 21.02.00 N 56 "По применению закона Российской Федерации "О плате за землю".

2. Основные термины и понятия

Рентный коэффициент функции - интегральный рентный коэффициент (ИРК) - количественная оценка рентного эффекта единицы площади городской территории для данной функции в некоторой относительной шкале.

Рентный потенциал территории экономической зоны (РП) - количественная оценка максимально возможного рентного эффекта единицы площади территории оценочной зоны города для совокупности существующих или гипотетически совместимых городских функций в данной зоне, выраженная в некоторой относительной шкале.

Транспортная доступность - доступность цели поездки; определяется как величина обратная трудности сообщения.

Трудность сообщения - средневзвешенная затрата времени на достижение того или иного пункта, выраженная в единицах времени.

Тяготение - выраженная зависимость одного или нескольких объектов (организаций, предприятий, учреждений и т.п.) от общественного центра и других объектов.

Функция (в градостроительстве) - любой вид городской деятельности, отличающийся от других видов целью, средствами, продуктом деятельности, ее субъектами и объектами, ее требованиями к среде и другими признаками. Традиционно различают жилую, промышленную, торговую, рекреационную, транспортно-складскую функции города.

Функциональное зонирование территорий - распределение территории по ее назначениям и связанным с ним ограничениям по освоению застройкой, транспортной и инженерно-технической инфраструктурой, по ее использованию для различных видов хозяйственной деятельности, проживания и отдыха населения, охраны окружающей среды.

Функциональное использование территории - осуществление на ней определенных видов деятельности (проживание, хозяйственная деятельность, отдых, охрана окружающей среды и др.).

3. Зонирование городской территории

3.1. Зонирование городской территории выполняется на основе проектно-планировочной документации, исходя из относительной однородности внутри каждой зоны архитектурно-планировочных особенностей застройки и инженерно-технического оснащения и обустройства, условий доступности до центра города, а также к основным общегородским центрам притяжения, уровня развития сетей культурно-бытового и коммунального обслуживания и других условий. При этом учитывается естественные и искусственные рубежи, границы участков объектов производственного назначения, основное функциональное использование территории зоны.

3.2. Вся территория города в пределах городской черты разбивается на зоны. В качестве центров зон принимаются: центр ядра расселения, главная проходная основного промышленного объекта, основная остановка массового пассажирского транспорта или дорожно-транспортный узел, тяготеющий к геометрическому центру рекреационной зоны.

3.3. Каждой зоне присвоен свой порядковый номер, шифр и наименование в соответствии с традиционным названием основного ядра расселения, объекта трудового или общественного тяготения или объекта рекреации.

Описание границ территориально-экономических зон приведено в приложение 2 к решению Челябинской городской Думы от ______N__.

4. Определение рентных факторов и функционального использования территориально-экономических зон города и схема расчета экономических оценок функционально-пространственной организации города

4.1. Полученные по результатам зонирования территориальные образования оцениваются по факторам, влияющим на их градостроительную ценность.

4.2. Для города Челябинска рассматриваются следующие основные городские функции:

4.2.1 жилая функция;

4.2.2 торговля;

4.2.3 культура и развлечения;

4.2.4 институциональная деятельность (администрация, управление, банки. институты и т.п.);

4.2.5 рекреационная функция (отдых);

4.2.6 коммунально-складская;

4.2.7 внешнего транспорта;

4.2.8 производственная, в том числе:

а) территориальноемкая;

б) нетерриториальноемкая;

в) сельскохозяйственная (коллективные сады, сельхозугодия и т.п.).

4.3. Рентные факторы учитывают указанные городские функции.

4.4. Исходная информация сводится в три массива данных. Во-первых, это данные, характеризующие расположение зоны в городе:

4.4.1 доступность до центра города и доступность до центра планировочного района;

4.4.2 связанность с другими зонами.

Эти факторы имеют метрическую размерность.

4.5. Вторым массивом выступают данные, относящиеся к средовым характеристикам зоны:

4.5.1 экологические факторы (шум, загрязнение воздуха и почвы);

4.5.2 развитость инженерно-транспортной инфраструктуры (инженерные сети, улично-дорожная сеть и транспорт, внешние связи);

4.5.3 социальная инфраструктура (развитость системы соцкультбыта, "потребительский потенциал" территории);

4.5.4 санитарно-гигиенические факторы (микроклиматические условия, ландшафтно-рекреационная ценность);

4.5.5 архитектурно-историческая ценность территории.

Этот массив данных формируется на основе расчетных показателей или ранговых характеристик (в балльной шкале), получаемых по результатам расчетов или экспертных оценок.

4.6. Третий массив данных характеризует ограничения в территориальном использовании зоны при организации на ней какой-либо деятельности (городской функции).

4.7. На первом этапе расчета производится ранжирование зон для каждой функции по значениям взвешенных сумм нормированных социально-градостроительных показателей. Для этого вычисляются нормированные значения показателей Rig по каждому фактору g для каждой i-ой зоны. Затем с учетом веса Wag фактора g для функции а, определяются рентные коэффициенты РКia для каждой i-ой зоны: РКiа = Wfg * Rig, и рассчитывается интегральный рентный коэффициент для функции a в каждой i-ой зоне:

                                G

                               ---

                               \

                        ИРКia = > Wag * Гig ,                   (1)

                               /

                               ---

                               g=1

где G - число факторов, учитываемых для данной функции.

4.8. В данном случае интегральные рентные коэффициенты характеризуют относительную выгодность тех или иных зон для размещения в них различных видов деятельности - городских функций - жилья, производства, отдыха по величине потенциальной прибыли, зависящей только от качества места расположения деятельности.

4.9. Основные городские функции являются территориальноемкими, то есть их обеспечение и развитие требует значительных затрат территории. Поэтому для выбора предпочтительной функции или набора совместимых функций, имеющих максимальную потенциальную прибыль для всей территории зоны ("рентный потенциал территории - РП"), необходимо учитывать планировочные, территориальные и другие ограничения на организацию деятельности каждой функции:

                     РПia = max(/\ia * ИРКia),                  (2)

                                --

а где /\iа - доля территории i-oй зоны, на которой возможна  деятельность

      --     функции а.

4.10. Для определения предпочтительных функций, имеющих наибольшую потенциальную прибыль для всей территории зоны (рентный потенциал территории) по данным проектно-планировочной документации учитываются территориальные, санитарные, инженерно-строительные и другие ограничения на организацию деятельности каждой функции в зоне. Значения этих ограничений (в % от площади зоны) как доля территории каждой зоны, на которой рассматриваемая функция уже существует или может получить развитие. Произведение этих показателей на величину интегрального рентного коэффициента для данной функции в каждой зоне и определяет значение рентных потенциалов.

5. Количественная оценка рентных факторов

В расчетах используются конкретные значения рентных факторов по территориально-экономическим зонам города Челябинска, полученные по данным материалов проектно-планировочной документации, а также методом экспертных оценок этих показателей.

6. Определение коэффициентов относительной градостроительной ценности территориально-экономических зон

6.1. В соответствии со схемой расчета экономических оценок функционально-пространственной организации городской территории количественные показатели исследуемых рентных факторов нормализуются, то есть приводятся к единому измерению. Нормализованные оценочные показатели изменяются в числовом интервале от 0 до 1.

6.2. Затем с учетом веса фактора для каждой из существующих (или возможных) в территориально-экономической зоне функции рассчитываются рентные коэффициенты и определяются величины интегральных рентных коэффициентов. Эти значения показывают рейтинг (в баллах) каждой зоны по рассматриваемой функции или рейтинг функции для данной зоны.

6.3. Коэффициенты относительной градостроительной ценности территориально-экономических зон города рассчитываются по отношению к замыкающей зоне, имеющей наименьший рентный потенциал.

7. Методика и алгоритм расчета дифференцированных ставок налога за землю

7.1. Методика расчета дифференцированных ставок земельного налога базируется на принципе соблюдения баланса (равенства) общей суммы налогообложения при ее дифференциации по территориально-экономическим зонам города, общей сумме земельного налогообложения по средней ставке.

7.2. Размер общей суммы земельного налога по средней ставке (ЗНср) составит:

             m                m                m              m

            ---              ---              ---            ---

             \                \                \              \

ЗНср = Сср *  > Fnpi+0,03Сср * > Fжфi+0,03Сср * > Fгекi+Ссад * > Fсадi +

             /                /                /              /

            ---              ---              ---            ---

            I=1              i=1              i=1            i=1

      m

     ---

      \

2Сcx*  > Fcxi,                                                  (3)

      /

     ---

     i=1

где:

Сср   - средняя ставка налога за земли в городе Челябинске (руб./м2 в

        год);

Ссад  - ставка  налога  на  земли,  предоставляемые  для    садоводства,

        огородничества, в пределах городской черты (руб./м2 в год);

Ссх   - ставка налога за земли сельхозиспользования в пределах городской

        черты (руб./м2 в год);

Fпрi  - суммарная налогооблагаемая площадь земельных участков в i-ой

        зоне, облагаемых налогом по полной ставке (м2);

Fжфi  - суммарная налогооблагаемая  площадь  земельных  участков  в  i-oй

        зоне, занятых жилищным фондом (государственным, общественным,

        кооперативным, индивидуальным) (м2);

Fгекi - суммарная налогооблагаемая площадь земельных участков в i-ой

        зоне, занятых индивидуальными и кооперативными гаражами  в

        границах городской черты, м2;

Fсадi - суммарная налогооблагаемая  площадь  земельных  участков  в  i-ой

        зоне, предоставленных для садоводства, огородничества,

        животноводства в пределах городской черты, м2;

Fcxi  - суммарная площадь сельхозугодий в i-ой зоне, м2;

m     - количество территориально-экономических зон в городе Челябинске.

     7.3.   Размер   общей   суммы   земельного   налога,  взимаемого  по

дифференцированным ставкам налога для каждой i-ой зоны, составит:

                m                        m

               ---                      ---

                \                        \

ЗНдиффi = Сср *  > СдиффiFпрi + 0,03Сср * > СдиффiFжфi + 0,03Сср *

                /                        /

               ---                      ---

               i=1                      i=1

 m                       m                       m

---                     ---                     ---

 \                      \                       \

  > СдиффiFгскi + Ссад * > СдиффiFсадi + 2Сcx *  > СдиффiFcxi,  (4)

 /                      /                       /

---                     ---                     ---

i=1                     i=1                     i=1

где

Сдиффi - дифференцированная ставка налога для i-ой зоны (руб./м2).

Приравнивая (3) и (4) получаются значения корректирующих коэффициентов Ккор

7.4. Дифференцированная ставка налога определяется из произведения средней ставки на коэффициент градостроительной ценности территории i-ой оценочной зоны, который, в свою очередь, определяется отношением значения рентного потенциала этой зоны (РПi) к величине рентного потенциала замыкающей зоны (PПmin), умноженное на корректирующий коэффициент относительной ценности территории (Ккор), то есть:

                                      РПiКкор

                        Сдиффi = Ссрi -------                   (5)

                                       РПmin

где:

отношение РПi/РПmin -  коэффициент  относительной  ценности  территории

                       i-ой зоны.

7.5. Подставляя (5) в (4), получается формула для определения алгоритма расчета дифференцированной ставки налога. Алгоритм расчета дифференцированных ставок земельного налога является итерационным, то есть после первого этапа расчета значения 0,03 Сдиффi проверяются на выполнение неравенства

                         0,03 Сдифф >= Cmin                    (6)

для тех территориально-экономических зон, в которых имеется жилищный фонд или гаражно-строительные кооперативы.

Cmin - минимальная ставка налога на земли, занятые жилищным фондом, индивидуальными и кооперативными гаражами, принимаемая в соответствии с действующим законодательством.

7.6. В случае невыполнения неравенства (6) величина ставки налога в этих зонах за земли, занятые жилищным фондом, индивидуальными и кооперативными гаражами, принимается равным Cmin, и процесс расчета дифференцированных ставок повторяется.

8. Заключительные положения

Полученные в результате расчета по настоящим Правилам значения дифференцированных ставок земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории города Челябинска утверждаются решением Челябинской городской Думы.

Секретарь Челябинской городской Думы

В.И.Смирнов