Приложение 1. Правила дифференцирования средней ставки земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории города Челябинска

Приложение 1

к решению городской Думы

от 30 октября 2001 г. N 9/6

Правила
дифференцирования средней ставки земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории города Челябинска

1. Общие положения

1.1. Основным механизмом управления платным землепользованием в крупных городах служит комплексная социально-экономическая оценка их территории. Существующие методы оценки земельных участков базируются на дифференцированным зонировании урбанизированных территорий с определением набора факторов, характеризующих местоположение и качество этих участков.

1.2. Методической основной комплексной экономической оценки территории в настоящих Правилах является определение характеристик территориальных зон города по их функциональному использованию и относительной выгодности выделенных зон для размещения в них различных городских функций (жилье, торговля, отдыха, производство и т.п.). Окончательные значения интегральных рентных коэффициентов (рентных потенциалов территорий) и коэффициентов относительной градостроительной ценности определены с учетом территориальных, планировочных, инженерно-строительных и иных ограничений развития этих функций для каждой конкретной зоны города.

1.3. Настоящие Правила разработаны с использованием методических и научных исследований, проведенных специалистами и учеными ЛЭМИ и НИПИгенплана Санкт-Петербурга, РосНИЦ "Земля", ЦНИИП градостроительства и другими авторами на основе проектно-планировочный и градостроительной документации в соответствии с законом Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" и Инструкцией МНС РФ от 21.02.00 N 56 "По применению закона Российской Федерации "О плате за землю".

2. Основные термины и понятия

Рентный коэффициент функции - интегральный рентный коэффициент (ИРК) - количественная оценка рентного эффекта единицы площади городской территории для данной функции в некоторой относительной шкале.

Рентный потенциал территории экономической зоны (РП) - количественная оценка максимально возможного рентного эффекта единицы площади территории оценочной зоны города для совокупности существующих или гипотетически совместимых городских функций в данной зоне, выраженная в некоторой относительной шкале.

Транспортная доступность - доступность цели поездки; определяется как величина обратная трудности сообщения.

Трудность сообщения - средневзвешенная затрата времени на достижение того или иного пункта, выраженная в единицах времени.

Тяготение - выраженная зависимость одного или нескольких объектов (организаций, предприятий, учреждений и т.п.) от общественного центра и других объектов.

Функция (в градостроительстве) - любой вид городской деятельности, отличающийся от других видов целью, средствами, продуктом деятельности, ее субъектами и объектами, ее требованиями к среде и другими признаками. Традиционно различают жилую, промышленную, торговую, рекреационную, транспортно-складскую функции города.

Функциональное зонирование территорий - распределение территории по ее назначениям и связанным с ним ограничениям по освоению застройкой, транспортной и инженерно-технической инфраструктурой, по ее использованию для различных видов хозяйственной деятельности, проживания и отдыха населения, охраны окружающей среды.

Функциональное использование территории - осуществление на ней определенных видов деятельности (проживание, хозяйственная деятельность, отдых, охрана окружающей среды и др.).

3. Зонирование городской территории

3.1. Зонирование городской территории выполняется на основе проектно-планировочной документации, исходя из относительной однородности внутри каждой зоны архитектурно-планировочных особенностей застройки и инженерно-технического оснащения и обустройства, условий доступности до центра города, а также к основным общегородским центрам притяжения, уровня развития сетей культурно-бытового и коммунального обслуживания и других условий. При этом учитывается естественные и искусственные рубежи, границы участков объектов производственного назначения, основное функциональное использование территории зоны.

3.2. Вся территория города в пределах городской черты разбивается на зоны. В качестве центров зон принимаются: центр ядра расселения, главная проходная основного промышленного объекта, основная остановка массового пассажирского транспорта или дорожно-транспортный узел, тяготеющий к геометрическому центру рекреационной зоны.

3.3. Каждой зоне присвоен свой порядковый номер, шифр и наименование в соответствии с традиционным названием основного ядра расселения, объекта трудового или общественного тяготения или объекта рекреации.

Описание границ территориально-экономических зон приведено в приложение 2 к решению Челябинской городской Думы от ______N__.

4. Определение рентных факторов и функционального использования территориально-экономических зон города и схема расчета экономических оценок функционально-пространственной организации города

4.1. Полученные по результатам зонирования территориальные образования оцениваются по факторам, влияющим на их градостроительную ценность.

4.2. Для города Челябинска рассматриваются следующие основные городские функции:

4.2.1 жилая функция;

4.2.2 торговля;

4.2.3 культура и развлечения;

4.2.4 институциональная деятельность (администрация, управление, банки. институты и т.п.);

4.2.5 рекреационная функция (отдых);

4.2.6 коммунально-складская;

4.2.7 внешнего транспорта;

4.2.8 производственная, в том числе:

а) территориальноемкая;

б) нетерриториальноемкая;

в) сельскохозяйственная (коллективные сады, сельхозугодия и т.п.).

4.3. Рентные факторы учитывают указанные городские функции.

4.4. Исходная информация сводится в три массива данных. Во-первых, это данные, характеризующие расположение зоны в городе:

4.4.1 доступность до центра города и доступность до центра планировочного района;

4.4.2 связанность с другими зонами.

Эти факторы имеют метрическую размерность.

4.5. Вторым массивом выступают данные, относящиеся к средовым характеристикам зоны:

4.5.1 экологические факторы (шум, загрязнение воздуха и почвы);

4.5.2 развитость инженерно-транспортной инфраструктуры (инженерные сети, улично-дорожная сеть и транспорт, внешние связи);

4.5.3 социальная инфраструктура (развитость системы соцкультбыта, "потребительский потенциал" территории);

4.5.4 санитарно-гигиенические факторы (микроклиматические условия, ландшафтно-рекреационная ценность);

4.5.5 архитектурно-историческая ценность территории.

Этот массив данных формируется на основе расчетных показателей или ранговых характеристик (в балльной шкале), получаемых по результатам расчетов или экспертных оценок.

4.6. Третий массив данных характеризует ограничения в территориальном использовании зоны при организации на ней какой-либо деятельности (городской функции).

4.7. На первом этапе расчета производится ранжирование зон для каждой функции по значениям взвешенных сумм нормированных социально-градостроительных показателей. Для этого вычисляются нормированные значения показателей Rig по каждому фактору g для каждой i-ой зоны. Затем с учетом веса Wag фактора g для функции а, определяются рентные коэффициенты РКia для каждой i-ой зоны: РКiа = Wfg * Rig, и рассчитывается интегральный рентный коэффициент для функции a в каждой i-ой зоне:

                                G

                               ---

                               \

                        ИРКia = > Wag * Гig ,                   (1)

                               /

                               ---

                               g=1

где G - число факторов, учитываемых для данной функции.

4.8. В данном случае интегральные рентные коэффициенты характеризуют относительную выгодность тех или иных зон для размещения в них различных видов деятельности - городских функций - жилья, производства, отдыха по величине потенциальной прибыли, зависящей только от качества места расположения деятельности.

4.9. Основные городские функции являются территориальноемкими, то есть их обеспечение и развитие требует значительных затрат территории. Поэтому для выбора предпочтительной функции или набора совместимых функций, имеющих максимальную потенциальную прибыль для всей территории зоны ("рентный потенциал территории - РП"), необходимо учитывать планировочные, территориальные и другие ограничения на организацию деятельности каждой функции:

                     РПia = max(/\ia * ИРКia),                  (2)

                                --

а где /\iа - доля территории i-oй зоны, на которой возможна  деятельность

      --     функции а.

4.10. Для определения предпочтительных функций, имеющих наибольшую потенциальную прибыль для всей территории зоны (рентный потенциал территории) по данным проектно-планировочной документации учитываются территориальные, санитарные, инженерно-строительные и другие ограничения на организацию деятельности каждой функции в зоне. Значения этих ограничений (в % от площади зоны) как доля территории каждой зоны, на которой рассматриваемая функция уже существует или может получить развитие. Произведение этих показателей на величину интегрального рентного коэффициента для данной функции в каждой зоне и определяет значение рентных потенциалов.

5. Количественная оценка рентных факторов

В расчетах используются конкретные значения рентных факторов по территориально-экономическим зонам города Челябинска, полученные по данным материалов проектно-планировочной документации, а также методом экспертных оценок этих показателей.

6. Определение коэффициентов относительной градостроительной ценности территориально-экономических зон

6.1. В соответствии со схемой расчета экономических оценок функционально-пространственной организации городской территории количественные показатели исследуемых рентных факторов нормализуются, то есть приводятся к единому измерению. Нормализованные оценочные показатели изменяются в числовом интервале от 0 до 1.

6.2. Затем с учетом веса фактора для каждой из существующих (или возможных) в территориально-экономической зоне функции рассчитываются рентные коэффициенты и определяются величины интегральных рентных коэффициентов. Эти значения показывают рейтинг (в баллах) каждой зоны по рассматриваемой функции или рейтинг функции для данной зоны.

6.3. Коэффициенты относительной градостроительной ценности территориально-экономических зон города рассчитываются по отношению к замыкающей зоне, имеющей наименьший рентный потенциал.

7. Методика и алгоритм расчета дифференцированных ставок налога за землю

7.1. Методика расчета дифференцированных ставок земельного налога базируется на принципе соблюдения баланса (равенства) общей суммы налогообложения при ее дифференциации по территориально-экономическим зонам города, общей сумме земельного налогообложения по средней ставке.

7.2. Размер общей суммы земельного налога по средней ставке (ЗНср) сост