Приложение. Программа реализации системы ипотечного кредитования в городе Магнитогорске

Программа
реализации системы ипотечного кредитования в городе Магнитогорске
(утв.постановлением городского Собрания депутатов
от 28 мая 2002 г. N 66)

1. Общие положения

Формирование и реализация системы ипотечного жилищного кредитования в настоящее время является одним из приоритетных направлений Государственной жилищной политики. Городская программа развития ипотечного жилищного кредитования (далее - Программа) разработана в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" N 28 от 11.01.2000 г.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу, который позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и администрации города, заинтересованной в экономическом росте.

2. Цели и задачи Программы

2.1. Цель программы - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов.

2.2. Задачи Программы:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков в качестве меры финансовой и организационной поддержки со стороны органов местного самоуправления.

3. Участники Программы и их основные функции

3.1. Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на территории города Магнитогорска, отвечающие основным критериям Банка и заемщика, заключившие кредитный договор, договор ипотеки и выдавшие закладную на сумму кредитного договора.

Требования Банка к гражданам, желающим получить жилищный ипотечный кредит в рамках настоящей Программы, формулируются Банками на основании предусмотренных нормативных документов этих кредитных организаций, а также в соответствии с основными стандартами и требованиями к ипотечным жилищным кредитам, установленными ОАО "Агентством по ипотечному жилищному кредитованию".

Граждане, не отвечающие требованиям Банка, не могут быть участниками настоящей Программы.

3.2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежавшие другим физическим или юридическим лицам, по их поручению.

3.3. Кредиторы - банки (кредитные организации, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы)). Основными функциями кредитора являются:

- предоставление и обслуживание ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями, установленными настоящей Программой.

Участниками настоящей Программы выступают банки, расположенные на территории города Магнитогорска и удовлетворяющие требованиям ОАО "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию".

3.5. Администрация города Магнитогорска является участником настоящей Программы развития ипотечного жилищного кредитования в соответствии с ее условиями и требованиями.

Администрация города:

- определяет граждан - заемщиков - участников настоящей Программы;

- предусматривает за счет средств местного бюджета социальную поддержку граждан - заемщиков - участников Программы;

- организует специализированный фонд временного жилья;

- организует взаимодействие с ОАО "Агентство по ипотечному кредитованию";

- создает необходимые институты организации рынка ипотечного жилищного кредитования и участвует в управлении ими.

- предоставляет краткосрочное поручительство за граждан - заемщиков работникам бюджетных, муниципальных и прочих организаций.

3.6. Предприятия (учреждения, организации) города Магнитогорска могут являться участниками настоящей Программы в случае оказания социальной поддержки работникам в соответствии с условиями и требованиями настоящей Программы.

Предприятия (учреждения, организации) г.Магнитогорска выполняют следующие функции:

- определяют работников - заемщиков, удовлетворяющих требованиям, установленным настоящей Программой;

- участвуют в безвозмездном субсидировании заемщиков в форме предоставления им целевых адресных субсидий на погашение части кредита;

- предоставляют краткосрочное поручительство работнику - заемщику предприятия (учреждения, организации).

3.7. Ипотечная компания - муниципальный уполномоченный орган, персонал и опыт работы которого позволяет выполнять следующие функции:

- организовать взаимодействие между всеми участниками Программы;

- обеспечить функционирование всей системы ипотечного кредитования в городе Магнитогорске;

- обеспечить постоянное улучшение процессов системы ипотечного кредитования на основе наработанного опыта;

- обеспечить консультационную помощь заемщику в подготовке необходимых документов при совершении и регистрации сделок купли-продажи, залога недвижимости, заключение кредитных и страховых договоров.

3.8. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - специализированная организация, осуществляющая рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты за счет средств федерального бюджета и внебюджетных источников. К основным функциям Агентства относятся:

- установление обязательных для кредиторов стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования, в том числе оформлению и выкупу закладных;

- рефинансирование кредитов на основе установленных Агентством стандартов и требований;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам, органам государственной власти Челябинской области и администрации города содействие во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов и механизмов их реализации.

Взаимодействие администрации города Магнитогорска с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию осуществляется в соответствии с Договором сотрудничества по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования.

3.9. Страховая компания, удовлетворяющая требованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, осуществляющая страхование заложенного имущества, страхование жизни заемщика и его трудоспособности.

3.10. Инфраструктурные элементы системы ипотечного жилищного кредитования - Магнитогорский филиал Южно-Уральской регистрационной палаты:

- нотариат;

- паспортные службы;

- органы опеки и попечительства.

Упомянутые элементы обеспечивают регистрацию и необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах), защиту прав несовершеннолетних и недееспособных при заключении сделок с недвижимостью.

4. Механизм реализации Программы

4.1. Реализация системы ипотечного жилищного кредитования на территории г.Магнитогорска состоит из следующих этапов:

I этап. Организационный

1. Администрация города Магнитогорска назначает Исполнителя Программы и определяет его полномочия;

2. Глава города Магнитогорска определяет ипотечную компанию - муниципальный уполномоченный орган по реализации муниципальной программы ипотечного жилищного кредитования.

3. Исполнитель Программы и ипотечная компания - уполномоченный орган разрабатывает нормативные правовые документы о порядке и условиях выдачи ипотечных жилищных кредитов и обеспечивает консультационную помощь заемщику в подготовке необходимых документов при совершении и регистрации сделок купли-продажи, залога недвижимости, заключение кредитных и страховых договоров.

4. Администрация города организует фонд временного проживания.

II этап. Финансовый

В рамках настоящего этапа участники решают вопросы финансового обеспечения механизма социальной защиты заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

1. Ипотечная компания - уполномоченный муниципальный орган и организации города Магнитогорска - участники Программы - определяют потенциальных заемщиков, прошедших процедуру андеррайтинга и удовлетворяющих требованиям п.3.1 настоящей Программы, подают списки и бюджетную заявку Исполнителю Программы.

2. Перечисление компенсаций из средств областного бюджета осуществляется Исполнителем Программы по заявкам администрации города Магнитогорска и организаций города в рамках выделенных средств на текущий год.

3. Перечисление компенсаций из средств местного бюджета осуществляется администрацией города Магнитогорска по заявкам ипотечной компании - уполномоченный муниципальный орган в рамках средств на текущий год.

III этап. Выдача ипотечных кредитов гражданам - участникам Программы

1. Гражданин, соответствующий требованиям пункта 3.1. со справкой о средней заработной плате и ходатайством от руководителя предприятия либо Главы города обращается в ипотечную компанию - уполномоченный муниципальный орган, получает заявление на имя руководителя предприятия или Главы города, в котором просит предоставить за него поручительство перед банком сроком на ____ месяцев. Гражданину рассчитывается размер максимально возможного кредита на покупку квартиры и составляется предварительный график погашения кредита.

Ипотечная компания - уполномоченный муниципальный орган заключает с Гражданином договор оказания услуг по оформлению и регистрации документов, необходимых при совершении сделок купли-продажи и залога квартиры. Оплата по договору производится в соответствии с условиями договора. Далее ответственное лицо ипотечной компании - уполномоченного муниципального органа визирует заявление на имя руководителя предприятия или Главы города.

2. После подписания Гражданином заявления на руководителя предприятия или Главы города в котором просит предоставить за него поручительство перед банков сроком на __________месяцев Ипотечная компания - уполномоченный муниципальный орган совместно с Гражданином подбирает варианты продажи старой квартиры и покупки новой, подготавливает и оформляет необходимый в Банк пакет документов (кредитный договор, график погашения кредита, договор поручительства, закладная). Ипотечная компания - уполномоченный муниципальный орган направляет договор поручительства для подписания руководителем предприятия или Главой города.

3. Уполномоченное лицо Ипотечной компании - уполномоченный муниципальный орган с договором поручительства, обращается на предприятие или в администрацию города, где на настоящий момент работает Гражданин, для подписания данного договора.

4. После подписания договора поручительства уполномоченный работник Ипотечной компании - уполномоченный муниципальный орган отдает договор в отдел по кредитованию физических лиц Банка с кредитным договором и закладной, для подписания кредитного договора и договора поручительства с Банком.

5. Банк рассматривает вопрос о выдаче Гражданину кредита и принимает решение о предоставлении кредита в соответствии с внутренними нормативами Банка. О принятом Банком решении сообщается Гражданину в устной форме. В случае положительного решения о предоставлении кредита Банком Гражданин обращается в Банк для получения денежных средств по кредитному договору.

6. После подписания кредитного договора Банк отправляет в организацию, где работает Гражданин, экземпляр договора поручительства, копию кредитного договора, копию графика погашения кредита.

7. После приобретения объекта недвижимости Гражданин заключает договоры страхования жизни, здоровья и имущества со страховой компанией.

8. Гражданин-заемщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении компенсации части ипотечного кредита, предусмотренной договором между Банком, Ипотечной компанией - уполномоченным муниципальным органом и Гражданином.

4.2. Предоставление социальной поддержки Гражданам - участникам Программы

Социальный механизм поддержки Граждан - участников Программы выражается в предоставлении:

1. безвозмездных субсидий Гражданам - заемщикам в виде компенсаций из областного бюджета, в том числе:

- работникам бюджетных организаций областного подчинения в размере 1/5 величины ипотечного жилищного кредита, но не более 30 тысяч рублей;

- работникам предприятий и бюджетных организаций муниципального подчинения в размере 1/10 от суммы ипотечного жилищного кредита, но не более 15 тысяч при условии компенсации не менее 1/10 размера ипотечного жилищного кредита или в виде иной социальной поддержки, предусмотренной в рамках муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования;

- работникам предприятий - из средств предприятий;

- работникам бюджетных организаций муниципального подчинения - из средств местного бюджета.

2. жилого помещения в специализированном фонде временного проживания в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение, когда заемщик участник Программы при реализации заложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилое помещение;

безвозмездные субсидии за счет средств областного бюджета предоставляются Гражданам - заемщикам в случае, если они признаны в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Заявка на представление безвозмездных субсидий из средств областного бюджета формируется ипотечной компанией - муниципальный уполномоченный орган после проведения экспертизы кредитных документов, исходя из объемов капитальных вложений, предусмотренных на эти цели в областном бюджете на соответствующий месяц.

Безвозмездные субсидии перечисляются Банку на основании трехстороннего договора, заключенного между Заемщиком, ипотечной компанией - уполномоченным муниципальным органом и Банком, определяющим порядок перечисления средств.

4.3. Порядок оформления и регистрации ипотеки (залога)

При приобретении Гражданами - заемщиками жилого помещения по договору купли - продажи с использованием кредитных средств Банка, такое жилое помещение считается находящимся в залоге в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права покупателя.

После регистрации договора купли-продажи оформляется договор ипотеки в установленном порядке, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Право залогодержателя на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, возникает с момента заключения договора ипотеки. Если права и обязанности Залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в договоре ипотеки. Закладная составляется залогодателем и выдается Магнитогорским филиалом Южно-Уральской регистрационной палаты залогодержателю после проведения государственной регистрации ипотеки.

Если залогодержатель переуступает свои права по закладной другим лицам, то такое право должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация смены залогодержателя осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей.

4.4. Порядок регистрации граждан в жилых помещениях, находящихся в ипотеке (залоге).

Регистрацию граждан по месту жительства осуществляет паспортно-визовая служба города Магнитогорска.

Жилое помещение, на которое установлена ипотека (залог), остается у Гражданина - залогодателя и находится в его владении и пользовании. Залогодатель и совершеннолетние члены его семьи подают заявление в паспортно-визовую службу о регистрации их по месту жительства.

К заявлению прилагается нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи и ипотеки жилого помещения, зарегистрированного в Магнитогорском филиале Южно-Уральской регистрационной палаты.

При поступлении от собственника жилого помещения, находящегося в залоге, заявление о регистрации в данном жилом помещении иных граждан в качестве постоянно проживающих паспортно-визовая служба сообщает о таком заявлении залогодержателю в течение трех дней с момента поступления заявления.

4.5. Защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, членов семьи заемщика

Передача заемщикам - участникам Программы приобретаемого жилого помещения в ипотеку (залог) осуществляется только с согласия органов опеки и попечительства, если в составе семьи заемщика имеются несовершеннолетние и/или недееспособные граждане, которые имеют право собственности на жилое помещение или право пользования этим жилым помещением.

Органы опеки и попечительства дают разрешение на ипотеку (залог) приобретаемого жилого помещения только при одновременном выполнении следующих условий:

- если не ухудшаются и сохраняются имущественные и жилые права несовершеннолетних и недееспособных граждан;

- при наличии у залогодателей или членов его семьи нотариально удостоверенного обязательства о приобретении иного жилого помещения на средства, полученные от реализации заложенного жилого помещения в случае обращения на него взыскания, а также о предоставлении несовершеннолетним и/или недееспособным гражданам права собственности или права пользования во вновь приобретаемом жилом помещении.

4.6. Фонд временного проживания

В целях соблюдения конституционных прав граждан на жилье, при решении судебными органами споров, связанных с возвратом ипотечного кредита и выселением залогодателя и его семьи из заложенного жилого помещения. Главой города Магнитогорска создается специализированный жилищный фонд временного проживания, жилые помещения которого учитываются в реестре муниципальной собственности и не подлежат приватизации, обмену, сдачи в поднаем, бронированию.

Жилые помещения фонда временного проживания должны быть благоустроенными, отвечать санитарным и техническим требованиям и предоставляться гражданам по нормам общежития.

Порядок создания специализированного жилого фонда временного проживания и механизм предоставления жилья для временного проживания разрабатываются администрацией города Магнитогорска.

5. Финансовое обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется за счет средств областного и местного бюджетов, а также внебюджетных источников.

К внебюджетным источникам относятся средства банков-кредиторов, привлеченные средства Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средства юридических лиц, способных оказывать финансовую поддержку реализации системы ипотечного жилищного кредитования, личные средства граждан.

Общий объем финансирования Программы приведен в таблице N 1.

Величина средств на Программу за счет средств областного бюджета складывается из средств, направляемых на предоставление безвозмездных субсидий гражданам-заемщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в виде компенсации из областного бюджета 1/10-1/5 величины ипотечного жилищного кредита.

В 2003 году требуется выделить около 700 субсидий по ипотечным жилищным кредитам гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

При средней величине выдаваемого банковского кредита 150 тысяч рублей, которая обусловлена сложившейся практикой кредитования физических лиц, максимальная сумма компенсации кредитополучателю из областного бюджета составит 30 тысяч рублей, а общая сумма затрат областного бюджета в 2003 году должна составить 20 миллионов рублей.

В случае участия в Программе администрации города Магнитогорска и предоставления ими компенсации из средств местного бюджета в размере не менее 1/10 величины ипотечных жилищных кредитов, средства областного бюджета в размере 1/10 от суммы ипотечного жилищного кредита, но не более 15 тысяч рублей могут быть направлены на компенсацию гражданам, проживающим на территории города Магнитогорска, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Объем средств в текущем или будущем году, направляемых на предоставление субсидий гражданам-заемщикам на компенсацию части ипотечного жилищного кредита по вновь заключаемым договорам ипотечного жилищного кредитования, определяется в пределах средств, предусмотренных на финансирование капитального строительства соответствующего года.

6. Система программных мероприятий по реализации ипотечного жилищного кредитования

Для реализации настоящей Программы и выдачи ипотечных жилищных кредитов населению г.Магнитогорска необходимо выполнение мероприятий.

Для дальнейшей реализации ипотеки на территории Челябинской области и города Магнитогорска необходимо стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства жилья и, тем самым, задействовать рынок вводимого жилья и объектов незавершенного строительства. Реализация этого направления будет возможной после внесения изменений в законодательство на уровне Российской Федерации.

7. Социально-экономические результаты реализации Программы

Реализация Программы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения;

- активизировать рынок жилья;

- привлечь в жилищную сферу сбережения граждан и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- повысить доходы бюджетов всех уровней за счет расширения налогооблагаемой базы;

- привлечь на 1 рубль бюджетных средств более 20 рублей из внебюджетных источников.

Таблица N 1

Финансовое обеспечение Программы "Реализация системы ипотечного жилищного кредитования"

                                                               млн рублей

-------------------------------------------------------------------------------------

   Источники  |За весь| 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2007 | 2009 | 2010

финансирования|период |      |      |      |      |      |      |      |      |

--------------+-------+------+------+------+------+------+------+------+------+------

Областной     |180    |20    |20    |20    |20    |20    |20    |20    |20    |20

бюджет        |       |      |      |      |      |      |      |      |      |

--------------+-------+------+------+------+------+------+------+------+------+------

Местные       |67,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5   |7,5

бюджеты       |       |      |      |      |      |      |      |      |      |

--------------+-------+------+------+------+------+------+------+------+------+------

Внебюджетные  |3959,55|439,95|439,95|439,95|439,95|439,95|439,95|439,95|439,95|439,95

источники     |       |      |      |      |      |      |      |      |      |

--------------+-------+------+------+------+------+------+------+------+------+------

Итого:        |4207,05|467,45|467,45|467,45|467,45|467,45|467,45|467,45|467,45|467,45

-------------------------------------------------------------------------------------

Программа реализуется по мере поступления финансовых средств из бюджета области, а также исходя из финансовых возможностей банков и других кредитных организаций.