Приложение. Программа реализации системы кредитно-потребительских кооперативов граждан для приобретения недвижимости и улучшения жилищных условий жителями г.Магнитогорска

Программа
реализации системы кредитно-потребительских кооперативов граждан для приобретения недвижимости и улучшения жилищных условий жителями г.Магнитогорска
(утв.постановлением городского Собрания депутатов
от 25 декабря 2002 г. N 176)

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения

Развитие системы ипотечного кредитования населения в настоящее время является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. В России, в том числе в городе Магнитогорске, уже появился первый успешный опыт банковского ипотечного кредитования (ОАО КУБ, ОАО ММК, ЖИФ "Ключ"). Однако банковская ипотека предназначена для граждан, чей доход значительно превышает средний уровень заработной платы.

Таким образом, для большей части населения города ипотечное кредитование пока остается недоступным.

В связи с этим возникает необходимость дополнительно к существующей системе банковского ипотечного кредитования создать и развить систему кредитно-потребительских кооперативов граждан (далее - КПКГ), работающих по принципу немецких стройсберкасс.

Программа реализации системы кредитно-потребительских кооперативов граждан (далее по тексту - Программа) была разработана на основе действующей законодательной базы и анализа сложившейся практики КПКГ на территории субъектов Российской Федерации с учетом финансовых возможностей населения города Магнитогорска и опыта реализации банковского ипотечного кредитования.

Проблема улучшения жилищных условий населения города и привлечение внебюджетных источников финансирования приобретения жилья гражданами и жилищного строительства является одной из наиболее важных социальных задач, стоящих перед городским Собранием депутатов и администрацией. Основными задачами органов местного самоуправления города Магнитогорска в реализации системы КПКГ является стимулирование накоплений граждан в КПКГ и социальная поддержка за счет применения премиальной системы.

Муниципальное бюджетное финансирование в виде премий направлено на непосредственную поддержку не организации (КПКГ), а конкретных граждан - членов КПКГ, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме предоставления им целевых адресных премий за накопления, производимые в КПКГ

При действующем состоянии законодательства Российской Федерации настоящая Программа рассчитана на приобретение гражданами жилья, зарегистрированного в качестве объекта собственности.

2. Цели и задачи Программы

2.1. Цель Программы - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан с доходами ниже среднего уровня, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном рынке за счет собственных средств, накопленных за определенный период в КПКГ, и средств, полученных в виде займа от КПКГ в виде премии за счет средств городского бюджета.

2.2. Задачи Программы:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов - средств граждан и организаций на рынок ипотечных займов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных займов через КПКГ;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков в качестве меры финансовой и организационной поддержки со стороны местных органов власти.

3. Участники Программы и их основные функции

В качестве субъектов - участников настоящей Программы на рынке КПКГ действуют:

3.1. Пайщики - граждане Российской Федерации, постоянно проживающие в городе Магнитогорске (зарегистрированные по месту жительства), отвечающие основным критериям КПКГ к своим членам-пайщикам.

Требования КПКГ к гражданам, желающим накопить средства и получить жилищный заем в рамках настоящей программы, формулируются КПКГ на основании внутренних документов КПКГ, а также в соответствии с основными стандартами и требованиями к ипотечным жилищным кредитам, установленными Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Граждане, не отвечающие требованиям КПКГ, не могут быть участниками настоящей Программы.

3.2. Заемщики - Пайщики КПКГ, которые произвели в установленном порядке накопления требуемой суммы взносов личных сбережений, заключили договор займа, договор ипотеки, выдали закладную на сумму договора займа и осуществили необходимое страхование жизни, здоровья и заложенной недвижимости.

3.3. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам, по их поручению.

3.4. КПКГ - кредитный потребительский кооператив граждан, предоставляющий своим Пайщикам возможность накопления личных сбережений и получения ипотечного займа. Создается и функционирует в соответствии с Федеральным законом от 7 августа 2001 года N 117-ФЗ "О кредитно-потребительских кооперативах граждан"

3.5. Органы местного самоуправления выполняют следующие функции:

- определяют граждан (потенциальных заемщиков) - участников настоящей Программы, которым из средств городского бюджета будет выделена целевая адресная премия за накопления путем предоставления ходатайства при вступлении в КПКГ;

- создают механизм социальной поддержки заемщиков и стимулирования накоплений в виде премий за счет средств бюджета города граждан - участников Программы;

- создают условия для эффективного функционирования системы КПКГ;

- создают механизм социальной защиты заемщиков путем организации специализированного фонда временного проживания либо в виде жилья (отдельная квартира, комнаты в муниципальных общежитиях), либо в виде банковского депозита, на котором постоянно поддерживается сумма, достаточная для приобретения трехкомнатной квартиры улучшенной планировки.

3.7. Предприятия, учреждения, организации города Магнитогорска могут являться участниками настоящей Программы в случае оказания социальной поддержки (премий) работникам в соответствии с условиями и требованиями настоящей Программы. Предприятия, учреждения, организации города Магнитогорска выполняют следующие функции:

- определяют работников (потенциальных заемщиков), удовлетворяющих требованиям, установленным настоящей Программой;

- участвуют в безвозмездном субсидировании заемщиков в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на премии за накопления взносов личных сбережений в КПКГ.

3.8. Страховая компания - любая страховая компания, функционирующая в городе Магнитогорске и имеющая право на страхование заложенной недвижимости, страхование жизни заемщика и его трудоспособности, титульное страхование заложенного имущества.

3.9. Рефинансирующие организации - страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, предприятия ЖКХ и другие, размещающие свои свободные средства (страховые и пенсионные резервы, фонды капитальных ремонтов) в закладные, выданные заемщиками КПКГ.

3.10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного жилищного кредитования - Магнитогорский филиал Южноуральской регистрационной палаты, нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, обеспечивающие регистрацию и необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах), защиту прав несовершеннолетних и недееспособных при заключении сделок с недвижимостью.

4. Механизм реализации программы

Один из вариантов реализации системы кооперативного ипотечного жилищного кредитования в городе Магнитогорске состоит из следующих этапов:

1 этап. Организационный этап

1. Администрация города Магнитогорска, жилищный инвестиционный фонд "Ключ" и КПКГ "Ключ - капитал" (далее - Кооператив) разрабатывают и подписывают трехстороннее соглашение. Данное соглашение описывает порядок взаимодействия сторон при функционировании системы кооперативного ипотечного кредитования покупки жилья и порядок предоставления и расчета премий членам КПКГ, ходатайства для вступления которым были выданы Администрацией города.

2. Администрация города Магнитогорска определяет структурное подразделение, ответственное за реализацию своих обязательств по трехстороннему соглашению.

3. Жилищный инвестиционный фонд "Ключ" и Кооператив представляют в Администрацию города необходимые регистрационные и внутренние документы Кооператива, в соответствии с которыми осуществляются накопления личных сбережений граждан и производится выдача ипотечных жилищных займов гражданам - Пайщикам Кооператива.

4. Администрация города Магнитогорска разрабатывает и утверждает порядок предоставления ходатайства и ответственных за предоставление ходатайства лиц, предоставляемого потенциальным Пайщиком при подаче заявления на вступление в Кооператив в рамках настоящей Программы.

5. Администрация города Магнитогорска, жилищный инвестиционный фонд "Ключ" и Кооператив проводят информационную кампанию в городских СМИ.

6. Администрация города Магнитогорска организует фонд временного проживания.

7. В отношении предприятий, учреждений и организаций города, которые выразят желание участвовать в системе кооперативного ипотечного кредитования, применяются последовательно вышеперечисленные пункты 1-6.

2 этап. Финансовый этап

В рамках настоящего этапа участники решают вопросы финансового обеспечения механизма социальной поддержки Пайщиков Кооператива - работников предприятий города и бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

1. Администрация города Магнитогорска и городское Собрание депутатов предусматривают в бюджете города средства, предназначенные для:

- возможного целевого финансирования Кооператива на возвратной и возмездной основе под рыночную процентную ставку (выдача займов на начальном этапе или выкуп закладных в дальнейшем);

- целевых адресных субсидий на выплату премий за накопления личных сбережений Пайщиками Кооператива - работникам бюджетной сферы.

2. Предприятия, учреждения, организации за счет собственных средств осуществляют финансирование целевых адресных субсидий на выплату премий за накопления личных сбережений Пайщиками Кооператива - работникам Предприятия (учреждения, организации). Предприятия, учреждения, организации также могут участвовать в предоставлении займов Кооперативу или в выкупе закладных у Кооператива.

3. Пайщики Кооператива совместно осуществляют накопления личных сбережений в фонд финансовой взаимопомощи для выдачи займов Заемщикам за счет средств этого фонда.

4. Кооператив организует и осуществляет функционирование системы приема платежей по выкупленным закладным у заемщиков - членов кооператива и перечисления этих средств в адрес держателя закладной.

3 этап. Этап рефинансирования

На этом этапе решается вопрос покрытия возможного риска ликвидности системы кооперативного ипотечного кредитования и расширяются возможности по объему предоставленных займов.

Для этого Администрация города Магнитогорска, жилищный инвестиционный фонд "Ключ" и Кооператив разрабатывают и подписывают соглашение. По данному соглашению стороны организуют продажу закладных администрации города. Администрация города для финансирования покупки этих закладных организует выпуск ценных бумаг. Эти ценные бумаги по срокам, суммам и процентным ставкам полностью соответствуют данным характеристикам выкупленных закладных. Основными покупателями ценных бумаг могут являться страховые компании и негосударственный пенсионный фонд, которые также могут быть сторонами вышеуказанного соглашения, а также физические лица и предприятия.

4 этап. Этап дальнейшего развития

После реализации первых трех этапов настоящей Программы, на которых произойдет отработка всей технологии системы кооперативного ипотечного кредитования, начнется 4 этап.

Смысл этого этапа в создании других КПКГ помимо КПКГ "Ключ-капитал", которые будут работать по единым отработанным стандартам и единой технологии.

На этом этапе, возможно, будет создана Ассоциация КПКГ.

5. Финансовое обеспечение Программы

Финансирование Программы осуществляется за счет средств бюджета города, ранее предусмотренных в программе "Реализация системы ипотечного жилищного кредитования", принятой решением городского Собрания депутатов и постановлением главы города Магнитогорска от 28.05.02 г. N 66, а также внебюджетных источников.

К внебюджетным источникам относятся средства КПКГ (личные средства граждан), средства юридических лиц, способных оказывать финансовую поддержку реализации системы ипотечного жилищного кредитования на рыночных принципах путем предоставления займов КПКГ, выкупа закладных или покупки муниципальных ценных бумаг.

В бюджете города Магнитогорска отдельной защищенной статьей ежегодно предусматриваются средства для целевых адресных премий гражданам-заемщикам за накопления личных сбережений в КПКГ.

Общий объем финансирования Программы за счет бюджета города Магнитогорска указан в нижеприведенной таблице.

Объем средств, направляемых на предоставление премий гражданам-заемщикам по вновь заключаемым договорам накопления личных сбережений в КПКГ, определяется в бюджете отдельной строкой исходя из финансовых возможностей городского бюджета.

На 2003 год на выплату премий в бюджете города предлагается предусмотреть 150 тысяч рублей для безвозмездного финансирования. В качестве финансирования на возвратной и возмездной основе на 2003 год - 2 млн. рублей (покупка закладных).

Таблица

Финансовое обеспечение программы
"Реализация системы ипотечного жилищного кредитования"

                                                                Тыс.руб.

------------------------------------------------------------------------

Источники финансирования| 2003| 2004| 2005| 2006| 2007| 2008| 2009| 2010

------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----

Премии                  |  150|  500|  500|  500|  500|  500|  500|  500

------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----

Выкуп закладных         | 2000| 7000| 7000| 7000| 7000| 7000| 7000| 7000

------------------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----

Итого:                  | 2150| 7500| 7500| 7500| 7500| 7500| 7500| 7500

------------------------------------------------------------------------

"Программа реализуется исходя из финансовых возможностей КПКГ по накоплению личных сбережений граждан - членов КПКГ.

6. Социально-экономические результаты реализации программы

Реализация программы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения;

- активизировать рынок жилья как вторичного, так и вводимого новым строительством;

- привлечь в сферу жилищного строительства сбережения граждан и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- повысить доходы бюджетов всех уровней за счет расширения налогооблагаемой базы;

- привлечь на 1 рубль бюджетных средств более 20 рублей из внебюджетных источников.