Приложение 1. Аннотация к Правовому зонированию территории города Челябинска

Приложение

к решению городской Думы

от 27 апреля 2004 г. N 36/8

Аннотация
к Правовому зонированию территории города Челябинска

Раздел Правил застройки и землепользования в городе Челябинске - "Правовое зонирование территории города Челябинска" разработан в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации, Генеральным планом города Челябинска, утвержденным решением Челябинской городской Думы от 30.12.2003 N 32/3.

Раздел Правил застройки и землепользования в городе Челябинске - "Правовое зонирование территории города Челябинска", утвержденный решением Челябинской городской Думы от 21.12.2000 N 65/4, выполнен до окончания разработки Генерального плана города на существующую планировочную ситуацию с учетом ближайших перспектив его развития.

В новую редакцию Правового зонирования внесены изменения и дополнения с целью его увязки с утвержденным Генеральным планом, касающиеся изменений в планировочной структуре города, функциональном назначении отдельных территорий.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - Правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Практически, Правовое зонирование - это деление территории города на зоны с юридически закрепленными границами, перечня видов разрешенного использования и параметрами строительного изменения недвижимости в этих зонах. Результаты правового зонирования оформляются в виде местного нормативного правового акта - "Правил застройки и землепользования в городе Челябинске", имеющих обязательную юридическую силу и подлежащие исполнению всеми субъектами, участвующими в работе с недвижимостью. Правовое зонирование территории города - юридический инструмент регулирования отношений по использованию и обустройству недвижимости между властью, сообществом и отдельными гражданами, формирующий систему градостроительного партнерства с четко обозначенными правами и обязанностями.

Правовое зонирование содержит картографическую и текстовую части.

Картографическая часть включает карту правового зонирования городской территории.

Текстовая часть включает описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон. При этом процесс подразделения городской территории на зоны базируется на исходном плановом документе - Генеральном плане города, а описательная часть, регламенты, на основе его раздела - функционального зонирования.

Для всех зон, а также, применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенному, эти регламенты включают:

- виды разрешенного использования участков и объектов недвижимости (владельцы имеют право избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка, в специально оговариваемых случаях, для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не причинения ущерба владельцам сопряженных территорий).

- предельные (минимальные и максимальные) показатели площади и линейных размеров по ширине и длине земельных участков,

- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках,

- минимальные отступы построек от границ земельных участков,

- максимальные показатели:

- высоты-этажности построек,

- процента застройки (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка),

- коэффициента использования земельных участков,

- показатели мест парковки автомобилей,

- параметры технологического транспортного обеспечения,

- и другие необходимые характеристики.

Разработка документов Правового зонирования - это совершенно новая практика для наших городов, связанная с решением нетрадиционных задач. Например, задача комплексной оценки и разработка регламентов на землепользование и застройку, исходя из требований экологии, охраны памятников, экономики и других параметрических характеристик участка и окружающей застройки.

Решение проблемы реализации Генерального плана посредством зонирования имеет свои особенности. Само зонирование задач не решает, а только подготавливает юридические условия для их решения, но при этом гарантируется самое важное - блокируются заведомо нежелательные направления развития города.

Процесс формирования города - это всегда поиск и реализация компромиссных решений. Эти решения, как правило, затрагивают и частный и публичный интересы. Соответственно разработка градостроительных регламентов должна учитывать принципы, основанные на Частном праве (Общедозволительный - разрешено все, кроме прямо запрещенного) и на Публичном праве (Разрешительный - запрещено все, кроме прямо разрешенного). Поэтому, в данной работе использовались принципы правового регулирования присущие как Частному, так и Публичному праву:

- разрешенные "по праву" виды землепользования,

- не основные и сопутствующие виды землепользования,

- условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования).

Выполненная работа позволяет решать проблемы двух основных групп субъектов:

- городов, как социально-экономических и административных образований, в части финансовых ресурсов развития города, качества среды проживания, территориальных ресурсов,

- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.

Принципом построения правовых зон, как и градостроительных зон, является баланс 3-х взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной для каждого элемента городской территории.

Построение правовых зон также учитывает границы кадастровых, ценовых и иных зон, границы административного деления города, границы иных объектов, линий регулирования и т.д. утвержденной градостроительной документации.

Система правового зонирования влияет на реализацию Генерального плана города в целом. Вместе с тем, хотя и адаптировано, Правовое зонирование влияет на организацию и реорганизацию промышленных процессов, за чем следует и экологическое влияние на город в целом.

Правовое зонирование - основа (стержень) управленческой структуры всей градостроительной деятельности.

Структура зон тесно связана с Градостроительным кодексом Российской Федерации (Классификация подзон прописана в соответствии с градостроительным зонированием города Челябинска).

ГАРАНТ:

См. также Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ

Типы функциональных зон

     А - природные, в том числе:

     природоохранные:

     А.1 леса

     А. 1.1. - памятники природы

     А. 1.2. - зона возможной рекреации

     А. 1.3. - зона, не предоставляемая рекреации

     А.2 озеленение территории санитарно-защитных зон, водоохранных зон

     А.2.1. - санитарно-защитные зоны

     А.2.2. - водоохранные зоны

     Природно-рекреационные

     А.3 лесопарки

     А.4 парки, скверы, бульвары

     А.4.1. - входящие в структуру водно-зеленого каркаса города

     А.4.1.1.- полифункциональные

     А.4.1.2. - специализированные

     А.4.1.3. - скверы, бульвары, набережные

     А.4.2. - находящиеся в структуре застройки

     А.4.2.1. - полифункциональные

     А.4.2.2. - специализированные

     А.4.2.3. - скверы, бульвары

     А.4.2.4. - мемориальные

     А.5 река, водоемы, поймы ручьев, днища логов

     А.5.1 - река, водоемы

     А.5.2 - пойменные территории

     Б - общественные - деловые, в том числе:

     Б.1.       -        административно-деловые,        торгово-бытовые,

культурно-просветительные, общественно-коммерческие

     Б.1.1. - общегородского уровня

     Б.1.1.1. - в историческом ядре, исторической зоне района

     Б.1.1.2. - вне исторической зоны

     Б.1.2. - районного уровня

     Б.1.2.1. - в исторической зоне

     Б.1.2.2. - вне исторической зоны

     Б.1.3. промрайонов

     специальные зоны крупных общественных объектов

     Б.2. - учебные

     Б.3. - лечебные

     Б.4. - учреждения отдыха

     В - жилые, в том числе:

     B.1 - жилой застройки:

     B.1.1. - зона усадебной застройки

     В.1.1.1. - в структуре многоэтажной застройки

     В.1.1.2. - самостоятельные поселки

     В.1.1.3. - новая застройка (после 1990 г.)

     В.1.2. - зона многоквартирных домов не выше 4 этажей

     В.1.3. - зона многоквартирных домов в 5 этажей и выше

     В.1.3.1. - застройка до 1960-х годов

     В.1.3.2. - застройка типовыми домами I и II поколения

     В.1.3.3. - смешанная  застройка  (в  том  числе,  по  индивидуальным

проектам)

     В.2. - коллективные сады

     В.2.1. - сохраняемые

     В.2.2. - под перспективную застройку

     8.2.3. - неперспективные

     Г - производственные, в том числе:

     Г.1. - промышленные

     Г.1.1. - I и III   классов   вредности  Г.1.2.  -  IV  и  V  классов

вредности

     Г.2. - коммунально-складские

     Г.2.1. - зона объектов коммунального назначения  повышенного  класса

опасности

     Г.2.2. - зона коммунально-складской деятельности

     Г.2.3. - зона производственно-коммерческой деятельности

     Д - режимные

     Е - специального назначения, в том числе:

     Е.1. - кладбище

     И - сельскохозяйственного использования, в том числе:

     И.1. - пашни

     И.2. - питомники, теплицы, оранжереи

     К - инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе:

     К.1. - железные дороги

     К.2. - внешнего автомобильного транспорта

     К.3. - воздушного транспорта

     К.4. - связи (TV, радио, телефон, МАТС)

     К.5. - трубопроводного транспорта (газо- и нефтепродуктов)

     К.6. - в/в ЛЭП

     К.7. - магистральные водоводы и коллектора

     К.8. - магистрали городского и районного значения

     Примечание:

     1. На карте Правового зонирования и в пояснительной записке  приняты

следующие обозначения:

     В111 - тип функциональной зоны

     07 - N подзоны в территориальной зоне по  "Схеме  градостроительного

зонирования"

     26  -  N   территориальной   зоны   по   "Схеме   градостроительного

зонирования"

     01 - N административного района по "Схеме кадастровых кварталов"

     Работа  над  Правилами  застройки  и   землепользования   в   городе

Челябинске и Правовым зонированием должна быть продолжена применительно к

конкретной    специфике    территориальных    зон    в    соответствующем

картографическом масштабе.

     Детализация Правового зонирования на уровне  конкретных  участков  и

объектов может производиться при уже принятых и  действующих  Правилах  с

последующим их дополнением и корректировкой.

     Карта Правового зонирования выполнена на город в целом, на  бумажных

носителях, в масштабе 1:15000 и на магнитных носителях  в  программе  MAP

CAD и  хранится  в  Главном  управлении  архитектурой  градостроительства

города Челябинска.

Секретарь Челябинской городской Думы

В.И.Смирнов