Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 апреля 2015 г. по делу N А49-1170/2015 (ключевые темы: предварительный договор - договор купли-продажи недвижимого имущества - задаток - договор купли-продажи - объекты недвижимости)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 20 апреля 2015 г. по делу N А49-1170/2015

г. Пенза

20 апреля 2015 г.

Дело N А49-1170/2015

Резолютивная часть решения объявлена 14 апреля 2015 года.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Радина С. Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества "Пензенский завод химического машиностроения" (440028, г. Пенза, ул. Германа Титова, д. 5, ОГРНЮЛ 1025801203450)

к индивидуальному предпринимателю Калюжному Олегу Александровичу, ОГРНИП 312583627900020, г. Пенза,

индивидуальному предпринимателю Почивалову Евгению Владимировичу, ЕГРНИП 312583728200045, г. Пенза

о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, и взыскании штрафа за неисполнение договора в размере 9800000 руб.

при участии

от истца: Варламовой Ю.П., Касынкина И.И. - представителей, по доверенности,

от ответчиков: Кадеркаевой Н.К. - представителя, по доверенности

установил:

Открытое акционерное общество "Пензенский завод химического машиностроения" (далее ОАО "Пензхиммаш") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Калюжному Олегу Александровичу и Почивалову Евгению Владимировичу (далее ИП Калюжный О.А., ИП Почивалов Е.В.) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенного между ОАО "Пензхиммаш", ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В., и взыскании 9800000 руб. - штраф за уклонение от заключения основного договора купли-продажи (пункт 3.1 договора). Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 421, 429, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв на исковое заявление ответчиков (л.д. 83-85), пояснили, что стороны предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости приняли на себя обязательства: продавец оформить в собственность объекты недвижимого имущества для дальнейшей продажи покупателям, а покупатели, в свою очередь, обязались в кратчайшие сроки приобрести в собственность указанные в договоре объекты, но не позднее 30 сентября 2014 года. Принятые на себя обязательства продавцом были исполнены. В адрес ответчиков сопроводительным письмом было направлено необходимое количество экземпляров договора купли-продажи. При направлении проекта основного договора в письме истец указал на необходимость подписания в согласованной сторонами редакции, договор купли-продажи. Доказательства направления ответчикам проекта договора купли-продажи в материалы дела представлены.

Ссылку ответчиков на то обстоятельство, что истцом не было направлено необходимое количество экземпляров договора считают несостоятельной, поскольку данный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Ссылка основана на неверном толковании закона.

Представители истца возражали против применения судом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что подписывая предварительный договор купли-продажи, истец сознательно избрал именно этих покупателей, поскольку с ИП Калюжным О.А. и ИП Почивалым Е.В. ранее, при заключении договора купли-продажи иных объектов недвижимости проблем не возникало, и с ними сложились надёжные деловые отношения.

Просили суд исковые требования удовлетворить в полном объёме, уточнив, что просят взыскать с ответчиков штраф в равных долях с каждого по 4900000 руб. Данное заявление было принято судом на основании статьи 49 АПК РФ.

Представитель ответчиков исковые требования не признала в полном объёме по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему (л.д. 79-81, 90-93), указав, что в договоре купли-продажи не был согласован предмет договора, а именно не указан учётный номер объекта.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела указала, что в настоящий момент ответчики утратили интерес к приобретению имущества в связи с финансовыми трудностями.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Как следует из материалов дела, 28.02.2014 между ОАО "Пензхиммаш" (продавец), ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В. (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 41-42), согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - основной договор). Предметом договора купли-продажи являлись объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, д. 5.

Согласно условиям предварительного договора, продавец обязался продать принадлежащие ему на праве собственности за 98000000 руб., а покупатели купить

объекты недвижимости, а именно: - нежилое помещение, назначение нежилое, общей площадью 15568,4 кв.м, кадастровый (условный) номер: 58: 9:1006001:3484 (далее - Объект);

- долю в размере 580/1000 земельного участка общей площадью 26792 кв.м, кадастровый номер 58:29:1006001:358, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование, для размещения нежилого здания (производственный корпус N 2, литера 332) (далее Земельный участок);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, приблизительной площадью 2523,5 кв.м (далее - земельный участок- 2). По данному объекту продавец обязался получить Свидетельство о государственной регистрации права, не позднее заключения основного договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора, продавец обязался к моменту заключения основного договора оформить в собственность Объект и земельный участок для продажи, а покупатели в свою очередь обязались приобрести в собственность указанное в пункте 1.1 договора недвижимое имущество в кратчайшие сроки, но не позднее 30 сентября 2014 года.

Сроки заключения основного договора сторонами также установлены и пунктом 1.6 предварительного договора, которой ограничен 10-дневным сроком с момента оформления недвижимого имущества в собственность продавца.

Согласно разделу 2 "Условия основного договора", общая сумма основного договора составила 98000000 руб. (с НДС), состоящая из стоимости Объекта и земельных участков. Стороны договорились, что конкретная стоимость каждого из объекта недвижимого имущества, будет определена в основном договоре.

Стороны договорились, что покупатели в течение двух дней с момента заключения предварительного договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, оплачивают задаток в сумме 1000000 руб., по 500000 руб. каждый.

Покупатели обязались заключить основной договор и оформить в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 предварительного договора, совершить все необходимые действия для заключения основного договора и оформлению его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принять недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней (пункты 2.5.1, 2.5.2, 2.5.3).

Предварительный договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему (пункт 5.1).

Как следует из материалов дела, 01.07.2014 истцом (продавцом) в Управлении Росреестра по Пензенской области были получены свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 58 АБ N 689561, на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (производственный корпус N 2, литера 332), общей площадью 26792 кв. м, адрес объекта (местонахождение): Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, 5, кадастровый (или условный номер): 58:29:1006001:358 и серии 58 АБ N 689563 на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 15568,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, антресоль, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-26, 54-69, 81-11; антресоль N 1: N 1-6, антресольN 2: N 1, антресоль N 3: N 1-3; 2 этаж:1-21; 3 этаж:11, 8, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д. 5, кадастровый (или условный) номер: 58:29:1006001:3884 (л.д. 39, 40).

25.09.2014 истец (продавец) заказными письмами N 341-юр/3767, N 342-юр/3768 от 24.09.2014, направил покупателям по адресам: 440000, г. Пенза, ул. Пушкина, д. 45, кв. 169, ИП Калюжному О.А., идентификационный номер почтового отправления 44002215194707; 440000, г. Пенза, ул. Тупик Ивановский, д. 9, ИП Почивалову Е.В., идентификационный номер почтового отправления 44002215194714, в 4-х экземплярах для подписания и дальнейшего оформления основной договор купли-продажи недвижимого имущества со всеми необходимыми приложениями к нему (л.д. 43-46).

Согласно почтовому уведомлению идентификационный номер 44002215194707 ИП Калюжным О.А. указанное письмо получено 18.10.2014. Почтовое отправление идентификационный номер 44002215194714, направленное в адрес ИП Почивалова Е.В. 28.10.2014 почтовым отделением связи N 56 города Пензы возвращено с отметкой "истек срок хранения".

Таким образом, в установленные предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 сроки, основной договор заключен не был.

06.11.2014 истцом (продавцом) от ИП Калюжного О.А. был получен ответ, в котором содержалось предложение об изменении ряда условий основного договора, в том числе и о предоставлении значительной рассрочки оплаты имущества, а именно, предлагалось уплачивать ежемесячно по 1500000 руб.

ОАО "Пензхиммаш" был дан письменный ответ о готовности принятия ряда предложенных покупателями условий в случае достижения соглашения по остальным условиям договора, и предложено покупателям для заключения основного договора явиться к продавцу 18.11.2014 (л.д. 51-52, 53-54). Предложение о рассрочке оплаты имущества было категорически отвергнуто продавцом.

Заказное письмо, идентификационный номер 44002215595092 от 11.11.2014 получено ИП Почиваловым Е.В. 12.11.2014 (л.д. 55). 13.11.2014 ИП Почиваловым Е.В. нарочно был получен пакет документов для подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 56). Однако ИП Почивалов Е.В. никакого ответа продавцу не дал.

Доказательств того, что в назначенный продавцом день покупатели явились для подписания основного договора к продавцу в суд не представлено. Не представлено также доказательств того, что покупатели пытались в установленном порядке урегулировать возникшие при заключении договора с продавцом разногласия в части порядка оплаты приобретаемого имущества.

20.11.2014 заказными письмами, идентификационный номер 44002215678658 и 44002215678655 истец направил в адрес ответчиков претензию за исх.N 401-юр/4540 от 19.11.2014, с предложением в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать соглашение о расторжении предварительного договора.

В установленные в претензии сроки, соглашение о расторжении предварительного соглашения покупателями не подписано. Претензия оставлена без ответа.

22.12.2014 канцелярией ОАО "Пензхиммаш" за вход. N 2411 было зарегистрировано письмо, датированное 08.12.2014, в котором покупателями (ответчиками) указан ряд замечаний в отношении оформления основного договора и выражено несогласие с требованием продавца о выплате штрафа за уклонение от подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 57).

Ссылаясь на уклонение ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении предварительного договора купли-продажи от 28.02.2014 и взыскании штрафа.

Учитывая изложенное судом установлено, что до обращения с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд, истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиками и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Из материалов дела судом установлено, что продавцом (истцом) принятые на себя обязательства по оформлению в собственность объектов недвижимого имущества, подлежащих продаже покупателям (ответчикам) выполнены в сроки, установленные предварительным договором. Проект основного договора купли-продажи направлен покупателям в сроки, установленные предварительным договором, позволяющие приступить к его оформлению и подписанию.

Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, стороны согласовали цену объектов недвижимого имущества 98000000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из приведенных положений, задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств. При этом последствия в виде потери задатка допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора покупатели внесли задаток за указанные в договоре объекты недвижимого имущества в сумме 1000000 руб., по 500000 руб. каждый. Порядок оплаты оставшейся суммы 97000000 руб. должен быть определен в основном договоре купли-продажи.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений статьи 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение объекта недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

На основании статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Суд, оценив условия предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, установил, что договор позволяет определить объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки, сторонами согласована цена указанных в нём объектов недвижимости, установлен срок заключения основного договора, что соответствует положениям статьи 432 ГК РФ. Таким образом, суд квалифицирует его как заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

В отзыве на исковое заявление ответчики указали, что их вины в не заключении основного договора купли-продажи не имеется, поскольку продавцу было предложено изменить пункт 2.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, дополнить договор пунктами 3.1, 3.1.3. Также продавцу было предложено изменить редакцию пункта 3 дополнительного с соглашения N 1 к договору купли-продажи в иной редакции, изложенной ИП Калюжным О.А. в письме от 30.10.2014.

Данное возражение суд считает не состоятельным, исходя из следующего.

4-м разделом предварительного договора "Разрешение споров" установлено, что все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедших своего разрешения в тексте настоящего договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации, а при невозможности урегулирования спорных вопросов в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в письме от 11.11.2014 за исх. N 380-юр/4394 истец сообщил одному из покупателей ИП Калюжному О.А. о готовности принятия ряда предложенных им в письме от 30.10.2014 условий в случае достижения соглашения по остальным условиям основного договора. На предложение продавца (истца) о явке 18.11.2014 к 14-00 час. ИП Калюжного О.А. и ИП Почивалова Е.В. в ОАО "Пензхиммаш", каб. N 215 для подписания основного договора (л.д. 51-54) от покупателей ответа не последовало. В назначенный продавцом день покупатели для подписания основного договора к продавцу не явились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.

Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 Кодекса).

В настоящем случае предварительным договором от 28.02.2014 в пункте 1.6 сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи: "в течение 10 рабочих дней с момента оформления недвижимого имущества в собственность продавца", но не позднее 30.09.2014 (пункт 1.2).

Таким образом, предварительный договор возлагает на стороны предусмотренные законом обязательства, подлежащие безусловному исполнению в будущем.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству из пояснений представителя ответчиков судом установлено, что в настоящее время покупатели (ответчики) утратили интерес к покупке указанных в предварительном договоре объектов недвижимого имущества.

Истец (продавец) до окончания установленного срока подписания основного договора направил соответчикам (покупателям) проект основного договора купли-продажи, что свидетельствует об отсутствии законных оснований для прекращения обязательств по предварительному договору, однако покупатели (один из покупателей ИП Почивалов Е.В.) уклонились от его подписания, сославшись на отсутствие даты и подписи в договоре, а также на ненаправление продавцом необходимого количества экземпляров договора.

Ссылка ответчиков, что в их адрес не были направлены подписанные со стороны истца и датированные экземпляры проекта основного договора купли-продажи суд считает также несостоятельными, поскольку предметом настоящего иска не является понуждение к заключению договора. Обязанность заключить основной договор является обоюдной обязанностью, как продавца, так и покупателей. Истец со своей стороны предпринимал меры к заключению основного договора и назначил дату заключения. Ответчики же таких мер не предприняли.

19.11.2014 в адрес покупателей была направлена претензия с предложением расторжения предварительного договора купли-продажи и подписанием соответствующего соглашения о расторжении, а также оплаты штрафных санкций.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как следует из условий предварительного договора (п.2.1, 2.3) порядок оплаты оставшейся, после оплаты покупателями задатка (1000000 руб.) стоимости продаваемого недвижимого имущества сторонами не определен. Вопрос определения порядка оплаты оставлен до подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Предложение ИП Калюжного О.А. об оплате имущества 97000000 руб. в рассрочку по 1500000 руб. ежемесячно продавцом (истцом) отклонено, так как данное условие не оговаривалось при заключении предварительного договора купли-продажи, целью заключения которого являлось закрепление достигнутых договоренностей, покупатели были намерены внести каждый свою долю в стоимости единовременным платежом. Вместе с тем, ответчики для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора, в суд не обращались. Поскольку предложение о порядке расчётов по договору путём предоставления рассрочки оплаты имущества выдвинули именно покупатели, таким образом, являясь обязанной стороной по заключению договора, они и должны были обратиться в суд в целях урегулирования разногласий. Однако ими этого сделано не было.

При таких обстоятельствах поведение ответчиков, явно направленное на уклонение от исполнения обязанности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества нельзя признать законным.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 содержит существенные условия основного договора. Именно на этих условиях, стороны обязаны впоследствии заключить договор купли-продажи. При этом, в силу пункта 5 статьи 429 ГК РФ, в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса, то есть у другой стороны возникает право на обращение в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также право на возмещение причиненных отказом от заключения основного договора убытков.

Вместе с тем, продавец (истец) в данном случае избрал иной способ защиты нарушенного права, а именно, предпринял меры по расторжению предварительного договора и воспользовался правом на взыскание неустойки.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускаются, за исключением случаев, установленных законом.

Исследовав совокупность обстоятельств дела, и оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о соблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Продавец (истец) обращаясь в суд с требованием о расторжении предварительного договора указал, что другая сторона - покупатели допустили существенное нарушение договора, уклонившись от подписания основного договора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При данных обстоятельствах, суд соглашается с позицией истца о существенности нарушения условий предварительного договора ответчиками, которое привело к невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества за оговорённую сумму. Таким образом, истец лишён возможности получения данной суммы и, будучи связан условиями предварительного договора, не мог предложить данное имущество иным потенциальным покупателям.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков договорной неустойки в виде штрафа за уклонение от заключения основного договора в размере 9800000 руб.

Правовая позиция о возможности включения сторонами в предварительный договор условия о выплате неустойки в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 по делу N 16973/13.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрена ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора купли-продажи в виде штрафа в размере 10% от суммы договора и возмещения всех причиненных в результате этого убытков.

По смыслу статьи 330 настоящего Кодекса, штраф является способом обеспечения обязательств, представляющим собой форму имущественной ответственности за их нарушение.

Вместе с тем в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 394 ГК РФ законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Пунктом 3.1 предварительного договора предусмотрено право истца на предъявление ответчику требования об уплате штрафа (договорной неустойки) за нарушение обязательств, указанных в данном пункте договора.

Из системного толкования положений пункта 1 статьи 394 ГК РФ в их взаимосвязи с другими положениями норм действующего гражданского законодательства следует, что основанием выплаты неустойки (штрафа, пеней) являются не убытки, понесенные одной из сторон договора (в принципе, их может и вообще не быть), а сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства другой стороной, независимо от ее вины.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиками, принятого на себя обязательства предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, выразившегося в не подписании основного договора.

Ответчиком заявлено об уменьшении размера начисленного штрафа на основании статьи 333 ГК РФ указав, на несоразмерность меры ответственности последствиям нарушения обязательства при отсутствии у истца доказательств, подтверждающих наличие существенных негативных для истца последствий, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства по договору.

В соответствии со статьёй 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статьи 333 ГК РФ, в соответствии с пунктами 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам) (п. 2 постановления).

Суд, принимая во внимание что, указанная неустойка установлена в целях компенсации потерь истца от отсутствия возможности распоряжения собственным имуществом, продать другому и/или другим покупателям, то право на предъявление требования о взыскании штрафа направлено на компенсацию неполученного дохода от продажи объектов недвижимого имущества и участия денежных средств в гражданском обороте, а также то, что ответчики являются индивидуальными предпринимателями, с учётом экономического кризиса, считает возможным уменьшить размер штрафа за неисполнение обязательства по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества до 6000000 руб., то есть по 3000000 руб. с каждого из ответчиков.

При таких обстоятельствах исходя из изложенного, применяя к спорным правоотношениям нормы статей 309, 310, 330, 333, 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, считает требования истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014 и взыскании штрафа 9800000 руб. - предусмотренного пунктом 3.1 указанного договора подлежащими удовлетворению частично.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Истцом при обращении в суд с настоящим иском платежными поручениями N 257, N 258 от 03.02.2015, уплачена государственная пошлина 78000 руб. в связи с этим государственная пошлина, уплаченная истцом по иску, подлежит взысканию с ответчиков.

Излишне уплаченная государственная пошлина 4000 руб. по платёжному поручения N 493 от 03.03.2015 в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования открытого акционерного общества "Пензенский завод химического машиностроения" удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине отнести на ответчика.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.02.2014, заключенный между открытым акционерным обществом "Пензенский завод химического машиностроения" и ИП Калюжным О.А. и ИП Почиваловым Е.В.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей Калюжного Олега Александровича и Почивалова Евгения Владимировича в пользу открытого акционерного общества "Пензенский завод химического машиностроения" штраф по 3000000 руб. с каждого, а также 78000 руб. в счёт возмещения расходов истца по государственной пошлине.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу "Пензенский завод химического машиностроения" и федерального бюджета излишне уплаченную по п\п от 03.03.2015 N 493 государственную пошлину 4000 руб. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей Калюжного Олега Александровича и Почивалова Евгения Владимировича в пользу открытого акционерного общества "Пензенский завод химического машиностроения" проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взысканную сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения по ставке рефинансирования Банка России.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья

Радин С. Ю.