Приложение 1. Мероприятия по реформированию системы управления ЖКХ г.Магнитогорска

Приложение N 1

к постановлению Главы города

от 12 мая 2004 г. N 265-П

Мероприятия
по реформированию системы управления ЖКХ г.Магнитогорска

1. Основные положения, цели и задачи мероприятий

1. Настоящие мероприятия разработаны на основании подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы", утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.01 N 797, Программы реализации жилищной реформы Челябинской области на 2000-2008гг., утвержденной Постановлением Законодательного Собрания Челябинской области от 31.08.2000г. N 925, Положения об управлении муниципальным жилищным фондом в г.Магнитогорске, утвержденным Постановлением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 29.11.2000г. N 526.

2. Целями настоящих мероприятий являются:

- разделение функций по управлению муниципальным жилищным фондом между собственником (администрацией города), управляющей компанией (службой заказчика) и подрядными организациями (организациями независимо от формы собственности по обслуживанию, ремонту и развитию объектов муниципального жилищного фонда, а также по предоставлению жилищно-коммунальных услуг);

- переход на договорные отношения в жилищно-коммунальном комплексе, предусматривающие развитие конкуренции в сфере управления недвижимостью и конкуренции подрядных организаций;

- создания условий для развития объединений собственников жилья.

3. Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие основные задачи:

- изменение существующей схемы имущественных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства города;

- освобождение муниципальных предприятий по эксплуатации жилищного фонда от функций по управлению жилищным фондом (регистрационный учет, заключение договоров с подрядчиками на выполнение отдельных видов работ по обслуживанию жилья, покупка энергоресурсов для дальнейшей реализации их потребителям, и т.п.);

- освобождение службы заказчика от функции по оперативному руководству муниципальными жилищно-коммунальными предприятиями и наделение ее соответствующими функциями по управлению жилищным фондом.

2. Этапы и сроки реализации мероприятий

4. Выполнение мероприятий планируется осуществить поэтапно в течение 2004-2005 гг.

I этап: 2004г.

Мероприятия:

- инвентаризация объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, основных производственных фондов жилищно-эксплуатационных предприятий;

- изменение существующей схемы имущественных отношений в сфере управления муниципальными объектами жилищно-коммунального комплекса;

- наделение управляющей компании (службы заказчика) функциями по управлению жилищным фондом, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 17.11.01 N 797 "О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.";

- разработка предложений по управлению объектами коммунально-энергетического комплекса.

II этап: 2005г.

- переход на договорные отношения по управлению муниципальным жилищным фондом между собственником (администрацией города), управляющей компанией (службой заказчика) и подрядными организациями (организациями не зависимо от формы собственности по обслуживанию, ремонту и развитию объектов муниципального жилищного фонда, а также по предоставлению жилищно-коммунальных услуг);

- стимулирование создания товариществ собственников жилья, объединений домовладельцев;

- развитие конкурентных отношений в жилищной сфере.

3. Концепция мероприятий

5. Изменение имущественных отношений в сфере управления муниципальными объектами жилищно-коммунального комплекса:

В настоящее время муниципальные объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры закреплены на праве оперативного управления за муниципальным учреждением "Жилкоммунсервис" - службой заказчика. Вместе с тем, бухгалтерский и технический учет продолжают осуществлять муниципальные жилищно-коммунальные предприятия, переданные в муниципальную собственность вместе с жилищно-коммунальными комплексами ведомственных предприятий (МУП ЖРЭУ-1, 3, 4, "Трест жилищного хозяйства", МП ЖРЭУ-2, трест "Теплофикация", МП "Горэлектросеть", МП трест "Водоканал).

С целью устранения указанного нарушения, а также для приведения механизма функционирования жилищно-коммунального хозяйства города в соответствие с требованиями Подпрограммы "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы" необходимо:

- расторгнуть договор о закреплении муниципального имущества в оперативное управление N 75 от 20.08.97 г. между администрацией города и муниципальным учреждением "Жилкоммунсервис";

- муниципальным жилищно-эксплуатационным предприятиям передать в муниципальную казну (Комитет по управлению имуществом администрации города) жилищный фонд, находящийся на их балансе;

- Комитету по управлению имуществом администрации города обеспечить учет имущества, составляющего казну, и его движение путем занесения соответствующих сведений в специальный раздел Реестра объектов муниципальной собственности города;

- Администрации города заключить с управляющей компанией (службой заказчика) договор на управление муниципальным жилищным фондом.

Схема имущественных отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства г.Магнитогорска (приложение 3) состоит из двух блоков и включает:

- существующую ситуацию закрепления и учета муниципальных объектов жилищного фонда и инженерной инфраструктуры;

- принимаемую в соответствии с мероприятиями схему имущественных отношений.

6. Переход на договорные отношения по управлению муниципальным жилищным фондом между собственником (администрацией города), управляющей компанией (службой заказчика) и подрядными организациями (организациями независимо от формы собственности по обслуживанию, ремонту и развитию объектов муниципального жилищного фонда, а также по предоставлению жилищно-коммунальных услуг).

Принимаемая система договорных отношений (приложение 4) основывается на следующих принципах:

- разделение функций между собственником жилья, управляющей компанией и подрядными организациями;

- формирование предпосылок для создания конкурентной среды в жилищной сфере;

- формирование объединений собственников жилья.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Указом Президента РФ от 28.04.97г. N 425, целью создания служб заказчика является управление жилищным фондом, защита прав граждан при обеспечении эксплуатации многоквартирного дома и пользовании общим имуществом жилого дома.

С целью соблюдения нормативно-технических требований к содержанию и использованию жилья, обеспечения необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей муниципалитету недвижимости между администрацией города и управляющей компанией (службой заказчика) заключается договор на управление жилищным фондом. Предметом договора является определение функций по управлению жилищным фондом, обеспечение его безопасного и качественного обслуживания, предоставление нанимателям, собственникам, арендаторам жилищно-коммунальных услуг.

Администрация города как собственник жилищного фонда обеспечивает:

- 100-процентное возмещение экономически обоснованных затрат на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению, с учетом платежей граждан;

- систематический контроль за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

- учет, движение и изменение характеристик объектов жилищного фонда.

В соответствии с договором на управление жилищным фондом управляющая компания (служба заказчика) обеспечивает:

1) заключение договоров:

- с нанимателями жилых помещений - договор социального найма и предоставления жилищно-коммунальных услуг;

- с арендаторами жилых помещений - договор аренды;

- с собственниками жилых (приватизированных) помещений - договор на техническое обслуживание и ремонт, предоставление жилищно-коммунальных услуг;

- с собственниками нежилых встроенно-пристроенных в жилищном фонде помещений - договор на совместное содержание и ремонт общего имущества жилого дома и предоставление коммунальных услуг;

2) выбор подрядчиков и заключение договоров на выполнение работ и поставку ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг;

3) осуществление системы контроля за выполнением договоров.

Договоры на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту жилищного фонда, благоустройству и уборке придомовой территории являются договорами подряда или возмездного оказания услуг. Так как налоговое законодательство, начиная с 01.01.2004г. отменяет льготы по налогу на добавленную стоимость расходов населения по содержанию и обслуживанию жилья, то предполагается переход на реальные договорные отношения путем выбора подрядчиков на выполнение всех работ по обслуживанию жилищного фонда.

Договоры на поставку воды, тепла, электричества, газа для потребителей заключаются управляющей компанией (службой заказчика) в целях обеспечения населения и других владельцев помещения, расположенных в муниципальном жилищном фонде, коммунальными услугами.

7. Стимулирование создания товариществ собственников жилья, объединений домовладельцев, развитие конкурентных отношений в жилищной сфере

Реформа собственности в жилищном хозяйстве должна привести к развитию конкуренции в двух направлениях:

- конкуренция в сфере управления недвижимостью за получение заказа от собственника на управление жилищным фондом;

- конкуренция подрядных организаций за получение заказа на предоставление жилищно-коммунальных услуг от управляющей компании.

Импульсом для развития конкуренции в этих направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.

Создание товариществ собственников жилья в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) является на сегодняшний день одним из эффективных способов защиты прав собственников жилья и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений.

В настоящее время в целях стимулирования создания товариществ собственников жилья в городе установлены единые тарифы на жилищно-коммунальные услуги (тепло-водо-газо-электроснабжение, водоотведение, обслуживание лифтов, вывоз твердых бытовых отходов) для жителей муниципального жилищного фонда и частных домовладельцев жилищно-строительных, жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья. Применяются единые правила предоставления субсидий и льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг.

В целях сохранения и безопасной эксплуатации жилищного фонда ЖК, ЖСК, ТСЖ предполагается включать в городские и областные программы модернизации и капитальных ремонтов объекты объединений домовладельцев.

В период реформирования необходимо взять под контроль вопросы организации. регистрации и координации деятельности товариществ собственников жилья. Разработать и утвердить положение о порядке создания товариществ собственников жилья в городе, о порядке и условиях передачи муниципального имущества, входящего в состав кондоминиума, в управление товариществам собственников жилья. Разъяснять домовладельцам возможность передачи функций по управлению и обслуживанию комплекса недвижимого имущества уполномоченным органом местного самоуправления управляющей компании (службе заказчика), либо самостоятельного проведения конкурсного отбора подрядчиков для текущего обслуживания жилищного фонда, проведения капитального ремонта, для выполнения отдельных видов работ (обслуживание лифтового и антенного хозяйства, вывоз мусора и др.), а также работ по содержанию мест общего пользования в жилых домах и придомовых территорий.

В период реформирования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством города необходимо решить вопрос передачи полномочий по управлению жилищным фондом ЖК, ЖСК, ТСЖ управляющей компании, сферы деятельности управляющей компании, необходимого количества таких организаций. Считать работу по привлечению собственников помещений жилых домов к управлению принадлежащим им жилищным фондом приоритетным направлением деятельности администрации города.

8. Развитие отношений в области управления объектами коммунально-энергетического комплекса.

Предприятия жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивающие поставку энергоресурсов по распределительным сетям, являются естественными локальными монополистами. Их деятельность подлежит регулированию.

Для развития экономических механизмов тарифного регулирования необходимо обеспечить единую методологическую базу для регулирования тарифов на муниципальном уровне, согласованную с федеральной и региональной тарифной политикой.

Эффективное регулирование предприятий жилищно-коммунального хозяйства должно основываться на системе, состоящей из трех частей. Первая часть - определение целей деятельности этих предприятий (формирование их производственной и инвестиционной программ), вторая часть - решение вопросов формирования и утверждения тарифов как средства финансового обеспечения указанных программ и третья часть - проведение мониторинга предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Эти три компонента в совокупности обеспечивают возможность реализовать свои обязанности по качественному обеспечению населения коммунальными услугами.

Определение целей предприятий жилищно-коммунального хозяйства должно основываться на разработанных перспективных схемах развития систем теплоснабжения и водоснабжения города. Система тарифного регулирования должна обеспечивать выполнение производственной и инвестиционной программ предприятия, утверждаемых на очередной период тарифного регулирования.

По мере установления индивидуальных приборов учета и регулирования потребления основных коммунальных услуг необходимо осуществлять переход от оплаты по нормативам потребления к оплате на основе показаний приборов учета.