Приложение. Рекомендации по организации и деятельности управляющих организаций и ведении реестра собственников помещений в многоквартирных домах в городе Челябинске

Приложение

к решению городской Думы

от 27 декабря 2005 г. N 9/5

Рекомендации
по организации и деятельности управляющих организаций и ведении реестра собственников помещений в многоквартирных домах в городе Челябинске

1. Общие положения

1. Настоящие Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Челябинской области.

2. Настоящие Рекомендации принимаются в целях:

1) рационального разделения функций и формирования договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и субъектами хозяйствования - организациями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон; обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, решения вопросов пользования указанным имуществом, качественного предоставления коммунальных услуг населению;

2) совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг;

3) развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда;

4) усиления контроля качества жилищно-коммунального обслуживания населения;

5) снижения затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, предоставление коммунальных услуг с обеспечением их качества;

6) разделения полномочий между собственниками помещений в многоквартирных домах (далее - собственники) (выполнение финансовых обязательств согласно законодательству, осуществление контроля деятельности управляющих организаций), управляющими организациями (планирование и организация работ, обеспечивающих надлежащее состояние объектов), подрядными организациями (качественное и своевременное выполнение работ, порученных управляющей организацией).

3. Основные понятия и термины, применяемые в настоящих Рекомендациях:

Управляющая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которой по решению собственника (или уполномоченного им лица) переданы на основании соответствующего договора в управление объекты общего имущества многоквартирного дома в целях осуществления эффективного управления.

Обслуживающая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель без образования юридического лица, которое предоставляло (обеспечивало предоставление) жилищно-коммунальные услуги собственникам и нанимателям многоквартирного дома на день избрания Управляющей организации.

Комитет - Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города - орган городского самоуправления, осуществляющий права собственника муниципального имущества города Челябинска в пределах предоставленных полномочий.

Реестр - книга учета собственников помещений многоквартирного дома - совокупность сведений, зафиксированных на бумажном носителе и/или с использованием электронной базы данных, которая обеспечивает идентификацию собственников помещений многоквартирного дома, основания возникновения их прав на помещения, количество и удельный размер голосов собственников для целей проведения общих собраний собственников, а также для решения иных задач, возникающих в процессе управления общим имуществом многоквартирного дома, формируется и ведется Управляющей организацией, в управление которой передан многоквартирный дом.

Реестр Управляющих организаций - книга учета управляющих организаций, в управление которым переданы многоквартирные дома.

Иные понятия и термины используются в значениях, установленных жилищным и гражданским законодательством.

4. К договору оформляется приложение, содержащее формы периодической отчетности управляющих организаций. Размер средств, которые управляющие организации получают право использовать на свое содержание, оформляется в договоре.

5. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

6. Контроль деятельности управляющих организаций осуществляют собственники либо уполномоченные представители собственников в установленном законодательством порядке.

2. Основные цели и задачи деятельности Управляющей организации

7. Целью деятельности Управляющей организации является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования данным имуществом, а также обеспечивать предоставление гражданам коммунальных услуг.

8. Основными задачами Управляющей организации являются:

1) организация работы, направленной на сохранность общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с требованиями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, предоставление качественных услуг населению в соответствии с требованиями государственных стандартов качества;

2) обеспечение граждан комфортными и безопасными условиями проживания в многоквартирных домах;

3) обеспечение санитарного содержания, технического обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, нежилых объектов, объектов коммунального назначения и придомовой территории путем заключения соответствующих договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме и поставщиками услуг;

4) организация сбора платежей от населения за жилое помещение и коммунальные услуги, организация расчета за предоставленные жилищно-коммунальные услуги;

5) снижение издержек при предоставлении жилищно-коммунальных услуг;

6) реализация мероприятий, направленных на эффективное управление многоквартирными домами;

7) проведение разъяснительной работы с населением, направленной на повышение сохранности жилищного фонда и снижение энергоресурсопотребления.

3. Функции управляющих организаций

9. Основными функциями Управляющей организации являются:

1) технический контроль и планирование:

- исполнение договоров на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, придомовых территорий;

- планирование работ по проведению осмотров, содержанию, текущему и капитальному ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации жилых домов, придомовых территорий;

- контроль выполнения работ, установленных договорными отношениями;

- участие в работе по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий;

2) содержание общего имущества многоквартирного дома:

- обеспечение надлежащего содержания, организация ремонта общего имущества в жилом доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, обслуживающее более одного помещения инженерно-техническое оборудование, земельный участок);

- организация ремонта жилых и нежилых помещений на основании договоров с их владельцами (ремонт инженерных коммуникаций, устранение аварийных ситуаций и их последствий);

- организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания;

3) деятельность по заключению договоров:

- заключение договора управления общим имуществом многоквартирного дома;

- заключение договоров на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории;

- заключение иных договоров на выполнение отдельных видов работ и оказания услуг;

- заключение договоров на выполнение работ по капитальному ремонту, модернизации и реконструкции общего имущества многоквартирного дома;

- осуществление контроля выполнения договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;

4) работа с нанимателями и собственниками помещений:

- прием, обеспечение заявок, обращений граждан;

- по обращениям юридических лиц, имеющих в собственности или аренде помещения в переданном в управление жилищном фонде;

- по оформлению документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

- начисление и сбор с собственников и нанимателей платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, а также порядка внесения такой платы на основании заключенных договоров;

- по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;

- своевременное предоставление жителям информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе, по изменениям в жилищном законодательстве, о ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги;

5) финансово-экономическая деятельность:

- осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;

- аккумулирование финансовых средств, поступающих от физических и юридических лиц - потребителей жилищно-коммунальных услуг, бюджетных средств; их рациональное и эффективное использование;

6) иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

4. Права Управляющей организации

10. В целях осуществления функций управления многоквартирными домами Управляющая организация имеет право:

1) самостоятельно определять направления деятельности в целях достижения поставленных задач;

2) заключать договоры на управление общим имуществом многоквартирного дома;

3) заключать договоры, в том числе агентские, на предоставление коммунальных услуг;

4) разрабатывать предложения по улучшению системы управления многоквартирным домом;

5) получать доходы от хозяйственной деятельности, не противоречащей действующему законодательству;

6) контролировать соблюдение обслуживающей организацией (организациями) качества содержания многоквартирных домов, нормативов и качества предоставляемых коммунальных услуг;

7) требовать, от обслуживающей организации (организаций):

- надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными в нормативных документах и договорах параметрами качества;

- проведения своевременного и качественного ремонта общего имущества многоквартирного дома (домов) и инженерного оборудования;

8) своевременно и полностью получать оплату за услуги, предоставляемые в соответствии с договором на управление многоквартирным домом;

9) производить осмотры состояния инженерного оборудования, обслуживающего более одного помещения, поставив их собственников предварительно в известность о дате и времени осуществления осмотра, в том числе с участием представителей органов государственного надзора и контроля, пожарной охраны и иных компетентных органов (должностных лиц), для выполнения необходимых ремонтных работ, ликвидации аварий;

10) нанимать в установленном порядке работников для эффективного управления многоквартирным домом (домами) и надлежащего и своевременного оказания необходимых работ и услуг;

11) от своего имени осуществлять права и исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

2) осуществлять иные права, предусмотренные действующим законодательством и заключенными договорами.

5. Обязанности Управляющей организации

11. Управляющая организация обязана:

1) управлять многоквартирными домами, обеспечивая их содержание, эксплуатацию, ремонт и использование по прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечивать условия проживания в жилых домах и поддержание придомовых территорий в состоянии, отвечающем установленным нормативно-техническим и санитарным требованиям;

2) оказывать услуги и выполнять работы по планово-предупредительному, непредвиденному ремонту, по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) представлять уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирных домов доступ к информации, документации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания и отчеты в установленные сроки;

4) использовать полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги строго по целевому назначению;

5) заключать договоры, в том числе агентские, на предоставление коммунальных услуг (с учетом степени благоустройства) в объеме не ниже норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества, надежности и экологической безопасности (в соответствии с законодательством), соответствующих уровню их оплаты;

6) организовывать выбор обслуживающей организации и заключать договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и инженерного оборудования дома в соответствии с установленными техническими регламентами;

7) разрабатывать и представлять собственникам помещений многоквартирного дома предложения о постановке многоквартирного дома на капитальный ремонт, разрабатывать смету на проведение работ, определять срок проведения ремонта;

8) обеспечивать выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и инженерного оборудования;

9) обеспечивать незамедлительное устранение аварий и неисправностей конструктивных элементов многоквартирного дома и инженерного оборудования;

- ежегодное проведение отчетных собраний с жителями о выполнении договора управления;

- предоставление в установленном порядке льгот и субсидий.

10) обеспечивать проведение обследования состояния жилых домов для выявления непригодных для проживания жилых домов, жилых помещений, а также готовить и представлять собственникам помещений многоквартирного дома (домов) обоснованные предложения о переоборудовании в установленном порядке жилого дома, жилого помещения в нежилое либо о сносе дома;

11) организовывать сбор платежей с собственников и нанимателей (арендаторов) жилых и нежилых помещений за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также за коммунальные услуги в случае, если такая обязанность предусмотрена условиями соответствующего договора;

12) в случае выполнения Управляющей организацией (самостоятельно или с привлечением физических и/или юридических лиц) функций расчета и начисления платежей:

- выдавать своевременно собственникам помещений многоквартирного дома (домов) ежемесячные платежные обязательства (извещения о начислении платежей) с перечислением всех статей услуг независимо от порядка их оплаты, а также расчетные книжки для осуществления ежемесячных платежей;

- вести расчеты с собственниками помещений многоквартирного дома (домов) по объему фактического потребления (при наличии приборов учета) или с применением нормативов потребления коммунальных услуг в соответствии с законодательством;

- производить перерасчет (уменьшение) оплаты за жилищно-коммунальные услуги при перерыве в их подаче и/или предоставлении услуг ненадлежащего качества в соответствии с действующим законодательством;

13) предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома координаты (адрес, телефон) подрядных организаций, а также перечень обязательных выполняемых ими работ и предоставляемых услуг, а также работ и услуг, которые могут быть осуществлены и предоставлены по просьбам граждан за их счет;

14) осуществлять контроль выполнения договоров по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, выходить с предложениями о снижении размеров оплаты услуг либо применении штрафных санкций при непредоставлении или некачественном предоставлении услуг, своевременно информировать собственников обо всех планируемых и производимых изменениях в порядке получения и оплаты услуг;

15) информировать собственников помещений многоквартирного дома о порядке выполнения работ обслуживающей организацией по содержанию общего имущества многоквартирного дома, об условиях и сроках намечаемого проведения ремонта многоквартирного дома;

16) предупреждать собственников помещений многоквартирного дома о временном (вынужденном) прекращении предоставления отдельных видов коммунальных услуг в порядке, установленном действующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, Челябинской области, города Челябинска, а также заключенными договорами;

17) обеспечивать доступ и ознакомление собственников помещений многоквартирного дома (домов) с договорами, соглашениями и иной документацией по всем вопросам, затрагивающим их материальные и иные интересы при получении услуг;

18) предоставлять собственникам помещений многоквартирного дома по их требованию соответствующую техническую, бухгалтерскую, статистическую и прочую информацию о выполнении договорных обязательств, а также информацию о порядке предоставления услуг, их потребительских качествах, ценах на содержание и ремонт жилья и тарифах на коммунальные услуги;

19) информировать собственников помещений многоквартирного дома об изменении цен на содержание и ремонт жилья, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами Российской Федерации, Челябинской области, города Челябинска, а также договором на управление;

20) рассматривать поступившие от собственников помещений многоквартирного дома (домов) жалобы и предложения в установленные сроки и принимать необходимые меры;

21) содействовать собственникам помещений многоквартирного дома (домов) при установке приборов учета;

22) выполнять все условия договоров с подрядными организациям, в том числе своевременно оплачивать либо обеспечивать своевременную оплату работ, выполняемых подрядной организацией;

23) исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством Российской Федерации, договором на управление многоквартирным домом;

24) в целях наиболее эффективного управления общим имуществом многоквартирного дома управляющая организация обязана составить на каждый календарный год план хозяйственной деятельности, который должен содержать следующие сведения:

- обзор состояния общего имущества многоквартирного дома и намечаемых действий по обеспечению его надлежащего состояния;

- данные о доходах и расходах, планируемых в целях управления общим имуществом многоквартирного дома;

- обязанности собственников помещений многоквартирного дома по несению расходов на управление общим имуществом многоквартирного дома;

- о размере платежей, вносимых в ремонтный фонд с целью содержания общего имущества многоквартирного дома (при наличии решения собственников помещений многоквартирного дома о формировании ремонтного фонда);

25) Управляющая организация обязана представить собственникам помещений многоквартирного дома по окончании календарного года в течение первого квартала следующего года (если иное не установлено договором) отчет, в котором отражаются вопросы выполнения плана хозяйственной деятельности, а также имущественных прав и обязанностей, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома.

6. Порядок передачи многоквартирных домов Управляющей организации

12. Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является надлежащим образом оформленный протокол общего собрания собственников помещений. В протоколе управляющая организация уполномочивается собственниками на получение и оформление соответствующей документации. Примерный порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведен в приложении N 8 к настоящим Рекомендациям.

13. Управляющая организация направляет в Комитет заявление об избрании Управляющей организации собственниками и нанимателями многоквартирного дома (приложение N 1 к Рекомендациям). В заявлении указываются адрес дома, полное (сокращенное) наименование Управляющей организации, ИНН, регистрационный номер, юридический адрес, фамилия, имя и отчество руководителя, контактные телефоны, в том числе телефон аварийной службы.

14. К заявлению обязательно должны быть приложены следующие документы:

1) копия протокола общего собрания собственников жилых помещений с решением выбрать форму управления многоквартирным домом и управляющую организацию;

2) копия свидетельства о государственной регистрации Управляющей организации, либо копия свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, устава и учредительного договора организации;

3) копии документов: протокол собрания учредителей или решение единственного участника (акционера) о назначении руководителя, копия приказа о вступлении в должность, копии страниц паспорта с регистрационными данными.

В случае подписания извещения не руководителем, а представителем организации, дополнительно представляется надлежащим образом оформленная копия доверенности. По нескольким домам возможно представление одного комплекта учредительных и регистрационных документов Управляющей организации.

15. Все документы заверяются печатью организации и подписью руководителя с надписью "копия верна", за исключением тех, для которых предусмотрено нотариальное заверение. Документы, имеющие более одного листа, должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью.

16. Если переданные документы не соответствуют требованиям законодательства или настоящих Рекомендаций Комитет в срок не позднее 10 дней со дня направления заявления направляет Управляющей организации мотивированный отказ.

17. В случае соответствия всех представленных документов установленным требованиям Комитет обязан в срок не позднее 30 дней со дня получения заявления от Управляющей организации:

1) направить Обслуживающей организации уведомление об избрании Управляющей организации и о передаче ей по акту технической документации базы данных по собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям;

2) внести, при необходимости, изменения в договор с Обслуживающей организацией и в Реестр муниципальной собственности.

18. Комитет ведет Реестр Управляющих организаций, а также многоквартирных домов, находящихся в управлении. Сведения из реестра Управляющих организаций о наименовании организации и обслуживаемом жилищном фонде являются открытыми и выдаются Комитетом по мотивированному запросу заинтересованных лиц.

19. Управляющая организация обязана принять документацию на многоквартирный дом и уведомить собственников жилых помещений о принятии дома в управление.

20. С момента избрания собственниками и нанимателями многоквартирного дома Управляющая организация несет ответственность за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями, в том числе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.

21. Незамедлительно после получения уведомления Обслуживающей организации Управляющая организация письменно извещает об этом собственников жилых помещений путем размещения соответствующих объявлений в местах общего пользования. В извещении указываются дата приемки многоквартирного дома в управление, контактные телефоны и адрес нахождения исполнительного органа Управляющей организации, телефон аварийной службы и иная необходимая информация.

22. При наличии в многоквартирном доме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, с Управляющей организацией лицо, уполномоченное муниципальным образованием - "город Челябинск", заключает договор управления муниципальной долей многоквартирного дома, либо нанимателям муниципального жилищного фонда делегируется право на основании доверенности представлять муниципальное образование - "город Челябинск" в договорных отношениях с Управляющей организацией.

23. Обслуживающая организация должна передать Управляющей организации (и в Комитет - копии) следующую документацию:

1) перечень многоквартирных домов, закрепленных за жилищной организацией, передаваемых Управляющей организации (приложение N 2 к Рекомендациям);

2) перечень неприватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации (приложение N 3 к Рекомендациям);

3) перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации (приложение N 4 к Рекомендациям);

4) перечень нежилых помещений (приложение N 5 к Рекомендациям);

5) состав общего имущества многоквартирного дома (приложение N 6 к Рекомендациям);

6) базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги (приложение N 7 к Рекомендациям);

7) имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом.

7. Представительство муниципального образования - город Челябинск в управлении многоквартирным домом, в котором есть помещения, находящиеся в муниципальной собственности

24. Полномочия на управление долей муниципальной собственности в многоквартирном доме возлагается на представителя Комитета и определяются выданной доверенностью.

25. Основной задачей представителя Комитета в многоквартирном доме является соблюдение в соответствии с законодательством интересов муниципального образования - "город Челябинск" в части использования и сохранности муниципальных помещений в многоквартирном доме, соответствия данных помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

26. К основным обязанностям представителя Комитета относятся:

1) личное присутствие на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) либо своевременная передача в письменной форме решения Комитета по вопросам, поставленным на заочное голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в порядке, предусмотренном статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации;

2) своевременное ознакомление с повесткой дня общего собрания;

3) согласование в установленном порядке вопросов, до дня проведения общего собрания;

4) истребование решений (протоколов) общего собрания по вопросам повестки дня, поставленным на голосование;

5) предоставление отчетов о результатах проведения общего собрания;

6) своевременное уведомление Комитета о невозможности (отказе) представления интересов муниципального образования - "город Челябинск" на общем собрании с указанием причин такой невозможности (отказа);

7) уведомление Комитета о ставшей известной его представителю информации, затрагивающей его интересы при управлении общим имуществом в многоквартирном доме;

8) участие представителя Комитета в работе счетной комиссии при наличии в многоквартирном доме помещений, находящихся в муниципальной собственности.

27. Представитель Комитета вправе инициировать внеочередной созыв общего собрания в порядке, предусмотренном статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.

28. В трехдневный срок после проведения общего собрания представитель Комитета направляет на имя председателя Комитета отчет о результатах проведенного общего собрания, который должен содержать:

1) адрес многоквартирного дома;

2) дату проведения общего собрания;

3) повестку дня общего собрания;

4) количество голосов, которыми обладает муниципальное образование - "город Челябинск" на общем собрании;

5) наличие кворума;

6) результаты голосования и принятое по результатам голосования решение;

7) исполнение указаний, данных представителю Комитета (перечень указаний, действия представителя);

8) предложения о необходимости обжалования в суд решения общего собрания, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случае, если представитель Комитета на этом собрании голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены права и законные интересы собственника.

29. Представитель Комитета несет ответственность за свои действия в порядке, установленном действующим законодательством.

30. В случае ненадлежащего исполнения представителем своих полномочий Комитет вправе отозвать доверенность представителя и уполномочить представлять свои интересы в многоквартирном доме нового представителя.

8. Организация договорных отношений

31. Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и Управляющей организацией регулируются действующим законодательством, настоящими Рекомендациями и договором на управление многоквартирным домом.

Договор управления общего имущества многоквартирного дома заключается между Управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме либо органом управления товарищества собственников жилья, либо органом управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

32. На основании договора управления многоквартирным домом Управляющая организация заключает в интересах получателей жилищно-коммунальных услуг - собственников, нанимателей, арендаторов помещений - договоры с физическими и юридическими лицами любой организационно-правовой формы, непосредствен