Приложение N 1. Положение о порядке создания, технического учета, государственной регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов в г.Саранске

Приложение N 1

Положение
о порядке создания, технического учета,
государственной регистрации, управления и
эксплуатации кондоминиумов в г.Саранске
(утв. постановлением Главы г.Саранска от 1 августа 2001 г. N 466)

1. Общие положения

1.1. Настоящее "Положение" разработано в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "О товариществах собственников жилья", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", другими законодательными актами Российской Федерации и Республики Мордовия, нормативными актами органов местного самоуправления г.Саранска.

1.2. Основные понятия:

Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной, связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенного в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Общее имущество - часть комплекса недвижимого имущества, предназначенного для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанного с ними назначением и следующее их судьбе; находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества-кондоминиуме, он же - участник долевой собственности на общее имущество.

Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.

Паспорт кондоминиума (домовладения) - документ составляемый дочерним Федеральным государственным предприятием "Сарансктехинвентаризация" на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, который содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме в объемах, определенных действующим законодательством.

Заказчик-Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество, с целью создания кондоминиума, и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечение его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Управляющий - уполномоченное физическое или юридическое лицо, которому передаются функции по управлению кондоминиумом.

Управление имуществом кондоминиума управляющим - форма управления имуществом кондоминиума, при которой собственники передают функции управления домовладением другому лицу (управляющему), осуществляющему управление имуществом в интересах собственников, при этом передача имущества кондоминиума в управление не влечет перехода права собственности к управляющему. В случае, если управляющим выступает гражданин, то он обязан предварительно зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

Договор поручения на управление кондоминиумом - договор, заключаемый между домовладельцами и управляющим, на основании которого управляющий, на профессиональной основе обязуется обеспечить содержание и эксплуатацию кондоминиума, а также выполнять иные функции, предусмотренные условием договора (Приложение 1).

Регистрация кондоминиума - под регистрацией кондоминиума в настоящем положении понимается регистрация прав собственности на недвижимое имущество в кондоминиуме.

2. Порядок создания, технического учета и
государственной регистрации кондоминиумов
в существующей застройке

2.1. Регистрация кондоминиумов может производиться:

а) по инициативе одного или нескольких физических или юридических лиц, которые имеют право собственности на помещения в регистрируемом кондоминиуме (домовладельцев) - в первоочередном порядке;

б) по инициативе предприятий, службы заказчика, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся дома муниципального жилищного фонда.

2.2. Лица, выступившие с инициативой регистрации кондоминиума (далее Инициатор), до подачи заявления на регистрацию в Учреждении юстиции о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Минюста Республики Мордовия готовят следующие документы:

2.2.1. перечень домовладельцев с указанием принадлежащих им помещений в составе кондоминиума;

2.2.2. топографическое описание и ситуационный план земельного участка кондоминиума, схему расположения инженерных коммуникаций на земельном участке;

2.2.3. план границ земельного участка (его кадастровый номер с указанием сервитутов и обременений);

2.2.4. технический паспорт кондоминиума (в 3 экземплярах), включающий технические паспорта на все объекты недвижимости, которые будут входить в состав кондоминиума (строения, помещения, зеленые насаждения и т.д.).

2.3. Срок для выдачи документов, перечисленных в п.2.2. настоящего Положения соответствующими службами муниципального образования - 1 месяц с момента подачи заявления Инициатором.

2.4. Одновременно со сбором и подготовкой необходимых для регистрации кондоминиума документов Инициатор регистрации организует общее собрание домовладельцев для выбора способа управления кондоминиумом.

После выбора общим собранием домовладельцев способа управления кондоминиумом (ТСЖ, либо служба заказчика) управляющая организация обращается с заявлением в Администрацию г.Саранска для оформления в установленном порядке земельного участка.

2.5. Лицо, выступившее Инициатором регистрации кондоминиума, подает заявление по установленной форме в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К заявлению должны быть приложены документы, предусмотренные в п.п.2.2 настоящего Положения и два экземпляра Паспорта домовладения.

3. Порядок создания, технического учета и
государственной регистрации кондоминиумов
во вновь строящихся домах

3.1. Инициатором постановки на технический учет и государственной регистрации кондоминиумов во вновь строящихся домах выступает Заказчик-Застройщик.

3.2. Заказчик-Застройщик обязан заявить о строительстве (реконструкции) недвижимого имущества с целью создания кондоминиума до момента издания постановления Главы города об отводе земельного участка под строительство.

3.3. Заказчик-Застройщик, осуществляющий строительство и реконструкцию недвижимого имущества, в котором отдельные помещения после ввода в эксплуатацию объекта, будут находиться в собственности двух и более домовладельцев, обязан зарегистрировать это недвижимое имущество в качестве кондоминиума согласно настоящему Положению.

3.4. Заказчик-Застройщик, осуществляющий новое строительство (реконструкцию) недвижимого имущества с целью продажи помещений в нем другим лицам (физическим, юридическим):

- разрабатывает и принимает Устав Товарищества собственников жилья;

- регистрирует его в установленном порядке;

- подготавливая официальные предложения о продаже помещений в строящемся (реконструированном) недвижимом имуществе, обязан сообщить, что оно представляет собой вновь создаваемый кондоминиум;

- заключает договора на строительство квартир;

- при заключении договоров с приобретателями прав собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме сообщает им данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества.

- Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется Устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

3.5. При завершении строительства (реконструкции) недвижимого имущества Заказчик-Застройщик подает в Администрацию города заявку на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта (кондоминиума). Одновременно с подачей заявки на ввод в эксплуатацию кондоминиума при условии принятия решения домовладельцами об образовании ТСЖ Заказчик-Застройщик обязан представить свидетельство о регистрации Товарищества собственников жилья.

3.6. Ввод в эксплуатацию объекта (кондоминиума) оформляется постановлением Главы г.Саранска.

3.7. После приемки кондоминиума в эксплуатацию Заказчик-Застройщик и Товарищество собственников жилья обращаются с заявлениями в Администрацию г.Саранска для оформления в установленном порядке земельного участка.

3.8. Для регистрации вновь создаваемого кондоминиума Заказчик-Застройщик подает заявление установленной формы в Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К заявлению прилагаются следующие документы:

- постановление Главы города о приемке в эксплуатацию вновь созданного кондоминиума;

- паспорт домовладения (в трех экземплярах) с расчетом долей, пропорциональных площадям самостоятельных помещений в кондоминиуме, включая технические паспорта на все объекты недвижимости, которые будут входить в состав кондоминиума (строения, помещения, зеленые насаждения и пр.).

- план границ земельного участка с указанием сервитутов и обременений;

- перечень помещений в кондоминиуме находящихся в частной, государственной и муниципальной собственности, с указанием долей участия в праве общей собственности, пропорциональных площадям этих помещений.

4. Паспорт домовладения

4.1. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

- запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;

- реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;

- кадастровый номер домовладения;

- почтовый адрес домовладения;

- топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

- планы этажей, зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

- сведения о материалах и иных характеристиках несущих (ненесущих) конструкций;

- историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума; - сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

4.2. В Паспорт домовладения в качестве его непосредственных составляющих входят:

- перечень документов, составляющих Паспорт домовладения;

- выписка из земельного дела кондоминиума (по установленной форме), содержащая топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

- сведения об установленных сервитутах и иных ограничениях и обременениях земельного участка, вошедшего в состав кондоминиума;

- схема расположения инженерных коммуникаций на земельном участке с указанием их владельцев и границ раздела;

- технические паспорта на все объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию на момент подготовки Паспорта домовладения;

- паспорт многолетних зеленых насаждений.

Все документы, составляющие паспорт домовладения должны быть сброшюрованы и заверены ДФ ГУП "Сарансктехинвентаризация".

5. Организация управления, эксплуатации и
содержания кондоминиумов

5.1. В соответствии с действующим законодательством на первом общем собрании домовладельцев должно быть принято решение о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания. Общее собрание может принять одно из следующих решений:

- осуществлять самостоятельное управление кондоминиумом;

- передать все, либо часть функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

- создать ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу или уполномоченной организации любой формы собственности.

Указанные в настоящем пункте лица, уполномоченное физическое или юридическое лицо, которым передаются функции по управлению кондоминиумом, в дальнейшем именуются "Управляющий".

5.1.1. Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно, допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

5.2. Передача функций по управлению кондоминиумом осуществляется на основании Договора поручения на управление кондоминиумом (приложение 1), который заключается между Управляющим и домовладельцами или ТСЖ, в случае его создания.

5.2.1. Обязательным условием указанного Договора является выполнение Управляющим имуществом кондоминиума функций балансодержателя имущества с учетом его на своем балансе.

5.3. Прием-передача имущества кондоминиума на баланс ТСЖ или Управляющего производится путем оформления акта приема-передачи и авизо

5.4. Органы управления ТСЖ, действующие на основании устава (в случае, если они самостоятельно управляют кондоминиумом) или Управляющий, действующий на основании Договора поручения на управление кондоминиумом, заключают с Администрацией г.Саранска в лице Главы города Договор о дотировании жилищного фонда в соответствии с Приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике от 23 мая 1997 г. N 17-21 (Приложение 7).

6. Предоставление бюджетных дотаций, компенсаций и субсидий

6.1. В соответствии со статьей 19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" домовладельцы, наниматели жилых помещений в кондоминиуме имеют право на получение дотаций из бюджета г.Саранска на содержание, текущий ремонт жилого дома.

6.2. В целях обеспечения своевременного предоставления дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию и текущий ремонт жилого дома, вновь вводимого в эксплуатацию, Застройщик до момента государственной приемки объекта обязан, не позднее сроков, установленных для формирования бюджета города, в котором ожидается приемка в эксплуатацию жилого дома, представить необходимые документы в финансовое управление Администрации города для включения объекта в план целевого бюджетного финансирования на содержание и текущий ремонт при формировании бюджета г.Саранска. Справка Финансового управления Администрации г.Саранска о включении объекта в план бюджетного финансирования является обязательным приложением к акту Государственной приемочной комиссии.

6.3. С момента принятия общим собранием домовладельцев решения о порядке управления кондоминиумом и передачи функций по управлению созданному ТСЖ, либо Управляющему, на основе заключенного Договора поручения на управление, обязательным условием которого является порядок получения и расходования средств, направляемых на содержание кондоминиума, появляется основание для открытия финансирования и субъект гражданского права, уполномоченный распоряжаться указанными средствами согласно их целевому назначению.

Информация об изменениях:

Постановлением Главы г.Саранска от 21 июня 2002 г. N 416 в пункт 6.4 внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

6.4. Органы управления ТСЖ, действующие на основании устава (в случае, если они самостоятельно управляют кондоминиумом) или Управляющий, действующий на основании Договора поручения на управление кондоминиумом, заключают с Администрацией г.Саранска. Договор о дотировании жилищного фонда (приложение 7).

6.5. Домовладельцы, наниматели жилых помещений в домах, сданных в эксплуатацию ранее, и в домах вводимых вновь, получают дотации, компенсации и субсидии на содержание и текущий ремонт помещений в установленном порядке. С момента регистрации на базе их жилых домов кондоминиумов, порядок получения бюджетных дотаций определяется в соответствии с пунктом 6.3 и пунктом 6.4 настоящего положения.