Постановление Правительства Республики Мордовия от 5 декабря 2001 г. N 576 "О республиканской целевой Программе развития системы ипотечного жилищного кредитования Республики Мордовия на 2002-2006 гг." (утратило силу)

Постановление Правительства Республики Мордовия
от 5 декабря 2001 г. N 576
"О республиканской целевой Программе развития системы ипотечного
жилищного кредитования Республики Мордовия на 2002-2006 гг."

ГАРАНТ:

Постановлением Правительства Республики Мордовия от 31 июля 2006 г. N 339 настоящее постановление признано утратившим силу

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", в целях внедрения в Республике Мордовия механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования граждан Правительство Республики Мордовия постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Республиканскую целевую программу развития системы ипотечного жилищного кредитования Республики Мордовия на 2002-2006 гг. (далее - Программа).

2. Министерству финансов Республики Мордовия и Министерству экономики Республики Мордовия при формировании проекта республиканского бюджета Республики Мордовия на 2002 г. и последующие годы предусматривать выделение средств на реализацию Программы и средств на предоставление гражданам адресных целевых субсидий на оплату первоначального взноса при ипотечном жилищном кредитовании в пределах расходов республиканского бюджета Республики Мордовия.

3. Рекомендовать главам муниципальных образований Ковылкино и Рузаевка, районов и г.Саранска:

принять дополнительные меры по реализации Указа Главы Республики Мордовия "О мерах по дальнейшему развитию жилищного строительства в Республике Мордовия";

при формировании проектов соответствующих бюджетов на 2002 г. и последующие годы предусматривать выделение средств на предоставление гражданам адресных целевых субсидий на оплату первоначального взноса при ипотечном жилищном кредитовании.

4. Признать утратившими силу постановления Правительства Республики Мордовия от 29 декабря 2000 г. N 655 "Об утверждении Положения об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Мордовия" и от 15 июня 2001 г. N 281 "Об утверждении Порядка предоставления гражданам ипотечного жилищного кредита".

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на отдел строительства и жилищно-коммунального хозяйства Аппарата Правительства Республики Мордовия.

Председатель Правительства Республики Мордовия

В. Волков

Республиканская целевая программа
развития системы ипотечного жилищного кредитования
на 2002-2006 гг.
(утв. постановлением Правительства Республики Мордовия
от 5 декабря 2001 г. N 576)

                                 Паспорт

              Республиканской целевой программы ипотечного

                         жилищного кредитования

     Наименование            Программа ипотечного жилищного  кредитования

     Программы               Республики Мордовия

     Дата принятия

     решения о разработке

     Программы

     Дата утверждения

     Программы, номер

     соответствующего

     нормативного акта

     Государственный         Правительство Республики Мордовия

     заказчик, директор

     Программы

     Разработчик             ОOO "Территориальный Центр Развития"

     Программы

     Цели и задачи           1. Разработка универсального организационно-

     Программы,              финансового механизма,       обеспечивающего

     важнейшие               автономное      функционирование     системы

     целевые                 ипотечного жилищного кредитования в рыночных

     показатели              условиях

                             2. Создание    инфраструктуры     ипотечного

                             жилищного    кредитования    в    Республике

                             Мордовия,     подготовка     условий     для

                             рефинансирования ипотечных кредитов.

                             Критерии эффективности:

                             - объемы кредитования;

                             - количество выданных кредитов;

                             - удельные   затраты   государства  (включая

                             адресные  субсидии)   относительно   объемов

                             кредитования;

                             - средняя норма непогашения кредитов

     Сроки и этапы           Этап I (подготовительный) - 2001-2002 гг.

     реализации              Этап II        (формирование        основной

     Программы               организационной    структуры    региональной

                             системы ИЖК) - 2002-2003 гг.

                             В рамках   I   и   II   этапов    происходит

                             формирование      нормативно-правовых      и

                             организационно-экономических   условий   для

                             развития   в   республике  первичного  рынка

                             ипотечных кредитов

                             Этап III  (экстенсивный  рост)  -  2003-2005

                             гг.:  распространение системы  ИЖК  по  всей

                             территории республики

                             Этап IV  (интенсивный  рост   и   устойчивое

                             развитие) - 2005-2010 гг.:

                             На III и IV этапах  происходит  формирование

                             эффективного  рыночного механизма ипотечного

                             кредитования,  накопление   массы   выданных

                             ипотечных кредитов,  интеграция региональной

                             системы ИЖК в общероссийскую путем  развития

                             вторичного рынка ипотечных ценных бумаг

     Перечень                В рамках Этапа I:

     подпрограмм             - учреждение оператора  регионального  рынка

     и основных              ипотечных   кредитов  (Мордовской  ипотечной

     мероприятий             корпорации, МИК);

                             - учреждение      уполномоченного     органа

                             Республики     Мордовия,     осуществляющего

                             поддержку  граждан,  участвующих в Программе

                             ИЖК (жилищного субсидиарного фонда);

                             - реализация первого инвестиционного цикла в

                             рамках Пилотного проекта

                             В рамках Этапа II:

                             - отладка      механизма      взаимодействия

                             регионального  ипотечного  оператора (МИК) с

                             федеральным  оператором   вторичного   рынка

                             ипотечных   ценных   бумаг   (Агентством  по

                             ипотечному   жилищному   кредитованию)    по

                             рефинансированию   выданных   в   Республике

                             Мордовия ипотечных кредитов;

                             - реализация второго инвестиционного цикла;

                             - отработка механизмов  адресной  социальной

                             поддержки  граждан,  участвующих в ипотечном

                             кредитовании;

                             - привлечение   внебюджетных  инвестиционных

                             ресурсов   в   жилищное   строительство    и

                             долгосрочное жилищное кредитование граждан.

                             В рамках Этапа III:

                             - начало      массового     рефинансирования

                             ипотечных кредитов;

                             - распространение ипотечного кредитования по

                             всем сегментам  рынка  жилья  (в  том  числе

                             индивидуальное   строительство)  и  на  всей

                             территории Республики

                             В рамках Этапа IV:

                             - активное    привлечение     инвестиционных

                             ресурсов  через  вторичный  рынок  ипотечных

                             ценных бумаг;

                             - оптимизация      технологий     ипотечного

                             кредитования и  информационного  обеспечения

                             ипотечного рынка

     Исполнители             Правительство Республики    Мордовия,    ОАО

     подпрограмм             "Мордовская ипотечная корпорация"

     и основных

     мероприятий

     Объемы и                Формирование уставного  капитала  Мордовской

     источники               ипотечной корпорации:

     финансирования          - от 26 млн. руб. в 2001 г . до 51 млн. руб.

                             к 2005 г. из средств бюджета Республики;

                             - от 24 млн.  руб. в 2001 г. до 49 млн. руб.

                             к 2005 г. из внебюджетных средств.

                             Формирование фонда жилищных субсидий:

                             - от 15 млн., руб. в 2002 г. до 30 млн. руб.

                             в 2005 г.

                             Рефинансирование ипотечных кредитов:

                             - от 30 млн. руб. в 2002 г. до 200 млн. руб.

                             в 2005 г.

     Ожидаемые               1. Создание      эффективных      финансовых

     конечные                механизмов долгосрочного        кредитования

     результаты              населения на цели приобретения жилья

     реализации              2. Привлечение   долгосрочных   ресурсов   в

     Программы               сферу жилищного кредитования

                             3. Формирование  инфраструктуры   ипотечного

                             жилищного кредитования в Республике Мордовия

     Система                 Контроль за       исполнением      Программы

     организации             осуществляется Советом директоров Мордовской

     контроля                ипотечной корпорации        в       порядке,

     за исполнением          предусмотренном Уставом   ОАО    "Мордовская

     Программы               ипотечная корпорация",         Министерством

                             строительства и   архитектуры     Республики

                             Мордовия. Контроль за целевым использованием

                             бюджетных средств осуществляет Правительство

                             Республики Мордовия

I. Содержание проблемы. Общая характеристика Программ

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы. Формирование рынка ипотечных кредитов должно послужить импульсом к вовлечению средств частных инвесторов и населения в жилищный комплекс, а с учетом мультипликативного эффекта - к повышению инвестиционной активности во всех секторах экономики. Последнее чрезвычайно важно для воспроизводства основных фондов (в том числе жилищного), оживления экономического роста и, в конечном счете, - повышения общественного благосостояния.

1.1. Содержание проблемы

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Государственное жилищное строительство легло непосильным грузом на плечи государственного бюджета. Государство не имеет возможности обеспечить бесплатным жильем всех граждан. Ситуация такова, что основной массе населения (за исключением социально незащищенных слоев) необходимо решать свои жилищные проблемы самостоятельно, активно участвуя в экономической и социальной жизни страны.

Существующие темпы жилищного строительства уже не обеспечивают даже прямое воспроизводство жилищного фонда.

Для преодоления складывающейся негативной тенденции необходимо:

во-первых, существенно повысить эффективность бюджетных вложений в жилищную сферу путем внедрения механизмов, препятствующих их нецелевому использованию, и осуществления перехода к поддержке нуждающихся категорий граждан на основе предоставления адресных субсидий;

во-вторых, осуществить радикальный поворот от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке потребителя - гражданина, желающего приобрести жилье (или улучшить свои жилищные условия) путем внедрения кредитно-финансовых механизмов, обеспечивающих существенный рост платежеспособного спроса населения;

в-третьих, обеспечить внедрение механизмов, позволяющих задействовать в жилищной сфере внебюджетные источники финансирования, включая средства населения, частных и институциональных инвесторов.

Центральное место при решении последних двух из перечисленных задач занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

В основе стратегии развития ипотечной деятельности в Республике Мордовия лежит ориентация на формирование открытой системы ипотечного жилищного кредитования, способной интегрироваться в общероссийский рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. При реализации такой системы необходимо учитывать социально-экономические и нормативно-правовые особенности региона.

Важную роль при реализации государственной политики в области ипотечного жилищного кредитования играет Системный подход, учитывающий комплексный характер экономических процессов, сопряженных с кредитными отношениями.

По мере становления системы будут формироваться горизонтальные межрегиональные связи, произойдет интегрирование региональных рынков ипотечных кредитов в единую целостную федеральную систему, что является необходимым условием рефинансирования ипотечных кредитов.

Процесс ипотечного кредитования включает в себя следующие стадии, характеризующиеся системой отношений, возникающих между участниками данного процесса по поводу финансовых и материальных ресурсов:

Стадия накопления средств населением

Для получения ипотечного кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные и легальные механизмы, позволяющие их накапливать. Важнейшее требование к накопительным схемам - защита вкладов потенциальных заемщиков от возможных потерь.

Инструментами накопления могут быть:

- банковские вклады;

- схемы накопительного страхования, осуществляемые страховыми компаниями;

- кредитная кооперация в рамках кредитных кооперативов.

После того, как гражданин накопил средства, достаточные, чтобы взять кредит (соответствующий его уровню подтвержденных доходов) для покупки готового жилья, он обращается к кредитору.

Стадия формирования первичного рынка ипотечных жилищных кредитов

В рамках этой стадии решается задача обеспечения граждан, жильем через повышение уровня платежеспособного спроса и одновременно идет накопление (первичных) ипотечных жилищных, кредитов.

Основными субъектами ипотечного рынка являются:

Заемщики - граждане, желающие (и имеющие возможность) приобрести готовое жилье;

Кредиторы (первичные) - юридические лица, которые в соответствии с законодательством имеют право предоставлять ипотечные жилищные кредиты (займы);

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты - кредиты (займы), предоставляемые гражданам для покупки готового жилья под залог приобретаемой недвижимости на срок более 3-х лет. Обязательства заемщика, вытекающие из прав требования по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченные ипотекой (залогом) недвижимости, могут быть оформлены в виде ценной бумаги - закладной.

Из-за крайне низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств ввиду высокой оценки кредитных рисков доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

С целью создания максимально комфортных условий для заемщиков посредством реализации принципа единого окна Республика Мордовия, в лице Фонда имущества Республики Мордовия, совместно с иными участниками учреждает региональную ипотечную корпорацию (открытое акционерное общество с преобладающим государственным капиталом - см. рис.1 в Приложении N 6) в качестве оператора (координатора) первичного рынка ипотечных кредитов. Одной из основных задач республиканского оператора ипотечного рынка является отбор профессиональных участников ипотечного рынка и выполнение функции государственного контроля над реализацией ипотечных программ и проектов.

Такие же операторы создаются в других субъектах Российской Федерации.

Их основная цель на этапе формирования ипотечного рынка - обеспечение доступными банковскими кредитами населения региона.

В рамках реализации региональных ипотечных проектов на федеральном уровне происходит стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки платежеспособности заемщиков, регистрации сделок с недвижимостью и т.д., что необходимо с точки зрения механизма рефинансирования. Другим существенным условием рефинансирования ипотечных кредитов является наличие их достаточной массы (пула), что позволяет сбалансировать инвестиционный риск финансового портфеля, составленного из прав требования по кредитным обязательствам, обеспеченным ипотекой.

Альтернативным субъектом ипотечного кредитования является кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ), или кредитный союз. В основе деятельности кредитных союзов лежит потребность людей во взаимной поддержке и помощи.

Кредитные союзы самостоятельно не могут участвовать в системе рефинансирования, ввиду непредсказуемости их поведения для инвесторов. Вероятным способом вовлечения кредитных союзов в систему является отчисление ими части доходов от заимствований в специальные фонды, формируемые либо операторами первичного рынка ипотечных кредитов, либо ассоциациями кредитных союзов.

По мере роста материального благосостояния населения и интеграции региональной системы ипотечного жилищного кредитования в общероссийскую путем формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, государственное участие будет сокращаться и ограничится стандартным регулированием и надзорными функциями.

Стадия формирования вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов

На этой стадии происходит окончательное оформление системы ИЖК в самофинансируемую систему за счет привлечения средств инвесторов, направляемых на пополнение ресурсной базы кредиторов.

Важным источником привлечения внебюджетных ресурсов в региональную систему ипотечного кредитования является вторичный рынок ипотечных кредитов. Основным инструментом рефинансирования системы являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги (закладные листы), обеспеченные залогами недвижимости и правами требования по ипотечным жилищным кредитам (закладными).

Ввиду специфики обеспечения закладных листов, каждому их выпуску ставится в соответствие сформированное по определенным правилам множество (пул) закладных. Поэтому появлению на рынке ценных бумаг - закладных листов - должно предшествовать накопление (первичных) ипотечных жилищных кредитов.

Для того, чтобы обеспечить надежность и привлекательность закладных листов для инвесторов, необходима жесткая законодательная регламентация деятельности эмитентов ипотечных ценных бумаг.

Исходя из приведенных выше соображений, можно предположить две различные схемы включения механизма рефинансирования в систему ИЖК.

Одноуровневая система ИЖК

Если предоставление (первичных) ипотечных жилищных кредитов осуществляют специализированные организации - ипотечные кредиторы - то они сами, без посредничества ипотечных агентств могут выпускать и размещать закладные листы. Такими ипотечными кредиторами могут стать ипотечные банки (играющие центральную роль в немецкой системе ИЖК). В ближайшее время одноуровневая система ИЖК не реализуема, так как масштабы операций с закладными не могут обеспечить рентабельность узкопрофильных кредитных учреждений. Своего рода ипотечными банками, олицетворяющими одноуровневую систему, могут стать кредитные кооперативы и их союзы (ассоциации).

Двухуровневая система ИЖК

Если первичный кредитор не ограничивается в своей деятельности преимущественно (исключительно) деятельностью на ипотечном рынке (универсальный кредитор), то он не имеет права эмитировать ипотечные ценные бумаги.

В этом случае между универсальным кредитором и инвестором появляется специализированное ипотечное агентство, единственными функциями которого являются выкуп у универсального кредитора закладных, либо прав требования по ипотечным жилищным кредитам, обеспеченным залогом (приобретаемой) недвижимости, в качестве обеспечения выпускаемых закладных листов, а также продажа закладных листов инвесторам (см. рис.2 Приложения N 6).

С правовой точки зрения агентство представляет собой открытое акционерное общество с контрольным пакетом акций, находящимся, на первых порах, в руках региональных администраций. Этим достигается управляемость системы (со стороны государства). Одновременно денежные средства, направляемые на формирование уставного капитала агентства, являются спусковым крючком механизма рефинансирования (путем выкупа первых закладных или прав требования по ипотечным жилищным кредитам).

Из-за неразвитости банковской системы, кредитных союзов и полного отсутствия ипотечных банков, (и отсутствия в ближайшее время условий для их появления), ипотечные агентства становятся центральным элементом двухуровневой системы ИЖК в качестве операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Особая роль среди операторов вторичного рынка ипотечных кредитов должна принадлежать учрежденному государством Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно Агентство осуществляет регулирующую функцию по формированию единых стандартов, обеспечивающих целостность ипотечного рынка через развитие региональной финансовой сети и участия в уставных капиталах региональных (межрегиональных) ипотечных агентств. Именно Агентство, основываясь на начальном этапе на государственных гарантиях по его "ипотечным" обязательствам, создает условия для вхождения в систему ИЖК стратегических российских и зарубежных инвесторов.

1.2. Общая характеристика Программы

Данная программа разработана на основе принципов, заложенных в подпрограмму "Свой дом" в составе ФЦП "Жилище", и методических рекомендаций Госстроя России, согласно которым основной формой осуществления деятельности органов государственной власти по развитию региональных системы ИЖК является региональная программа ипотечного жилищного кредитования, предусматривающая функционирование регионального оператора первичного рынка ипотечных кредитов.

При разработке программы был учтен мировой и российский опыт становления и развития различных систем ипотечного кредитования и рекомендации Госстроя России. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск республиканской системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ИЖК.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике. Анализ мировой практики показывает, что преодоление кризисных явлений в экономике обеспечивалось в значительной степени благодаря внедрению и развитию механизмов долгосрочного кредитования граждан под залог имеющегося или приобретенного ими жилья и формированию на этой основе института ипотеки.

Поэтому не случайно, что именно сейчас во многих российских регионах стихийно возникают прообразы классических ипотечных схем, построенных, однако, не на рыночных принципах, а на основе бюджетных ресурсов. Вопрос сегодня состоит не в том, насколько своевременно и обосновано внедрение института ипотеки, а в том, какие меры необходимо предпринять, учитывая огромные масштабы страны, чтобы упорядочить начавшийся процесс его функционирования и своевременно придать этому процессу организованный и интегрированный характер.

При всем многообразии форм, обязательным условием функционирования этого института является обеспечение рефинансирования кредиторов, участвующих в запуске и реализации ипотечных программ.

Основным инструментом рефинансирования являются ипотечные ценные бумаги, которые благодаря их высокой надежности могут стать весьма привлекательными для граждан, а также для предприятий и финансовых институтов (таких, как страховые компании, пенсионные фонды, малые инвестиционные фонды и т.п.).

При правильной организации рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, ипотечное кредитование, получив государственную поддержку на этапе внедрения, очень быстро трансформируется в самофинансируемую систему, которая:

- формирует рынок жилья, обеспечивает его развитие;

- направлена на стимулирование платежеспособного спроса населения и, в конечном итоге, на более полное удовлетворение потребности граждан в жилье;

- вовлекает средства граждан в хозяйственный оборот;

- укрепляет кредитно-финансовую систему;

- способствует оживлению и развитию многих секторов экономики, в целом стабилизирует экономическую ситуацию в республике.

Таким образом, система ИЖК является не только инструментом в достижении пусть и чрезвычайно важной, но все же кратко- и среднесрочной цели обеспечения граждан жильем. Ее внедрение реализует стратегически взаимосвязанные социальные, экономические и политические цели общества в целом:

- она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, а, следовательно, способствует формированию так называемого среднего класса - его социальной основы.

- она вводит в сферу хозяйственной деятельности универсальный надежный механизм (через залог недвижимости) вовлечения инвестиций в реальный сектор экономики.

- она укрепляет "белый" сектор экономики и уменьшает его "черную" составляющую, поскольку ориентирована на легальные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан. Тем самым повышается экономическая и, следовательно, политическая управляемость общества.

- она формирует в обществе долговременные и устойчивые вертикальные (гражданин - власть) и горизонтальные (человек-инвестор - человек-заемщик, кредитный союз и т.п.) связи.

Фактически система ИЖК создает инструментальную технологическую базу для устойчивого развития государства.

В настоящее время в России созданы все предпосылки для старта системы ИЖК:

1. По различным оценкам, на руках населения находится не менее 1 триллиона рублей, не включенных в хозяйственный оборот.

Оживление в 1999-2001 гг. экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также рост, пока не очень сильный, самих, доходов.

2. Федеральными законами "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (кредиторов, оценочных, риэлторских, страховых компаний). Постановлением Правительства Российской Федерации (от 26 августа 1996 г. N 1010) создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

3. Утверждена Концепция развития системы ИЖК в Российской Федерации (постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28), на основе которой могут разрабатываться и приниматься региональные ипотечные программы. Государственная концепция развития системы ИЖК дает огромный простор инициативе субъектов Российской Федерации на выбор схемы, по которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 утвержден пакет законодательных и нормативных актов, направленных на выработку отдельных мер государственной поддержки системы ИЖК. снижение рисков для участников ипотечного рынка, удешевление кредитов для населения, а также на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.

Среди мер государственной поддержки следует особо выделить те из них, которые напрямую связаны с Человеком, а именно, налоговые льготы для физических лиц, получивших кредит на приобретение жилья, повышение доступности долгосрочных ипотечных жилищных кредитов. В частности, предусмотрено увеличение размера льгот по подоходному налогу (с суммы до 600000 руб.) с одновременным увеличением срока ее предоставления (на весь период погашения кредита). Одновременно предусматривается существенное (на практике не менее чем в 10 раз) снижение размера государственной пошлины при нотариальном удостоверении и государственной регистрации договоров ипотеки.

4. В федеральном бюджете на 2002 г. предусмотрено выделение государственных гарантий в объеме 2 млрд. рублей (по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), что позволяет привлечь средства для рефинансирования кредиторов, предоставивших ипотечные жилищные кредиты населению. Также осуществлены финансовые вложения государства в уставный капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в объеме 160 млн. руб.

5. В рамках федеральной целевой программы "Жилище" разработана подпрограмма "Свой Дом", определяющая условия формирования и развития Федеральной системы ИЖК на долгосрочную перспективу.

1.3. Обоснование необходимости решения проблемы
программно-целевым методом

Функционирование республиканской системы ипотечного кредитования по представленной логике предполагает наличие определенных институтов, совокупности устоявшихся отношений, а также объективных экономических условий.

Необходимость применения программно-целевого метода обусловлена следующими факторами:

- проблема требует объединения усилий и согласованности действий на различных уровнях государственного управления: федеральном, региональном и муниципальном;

- решаемая проблема носит межотраслевой и межведомственный характер. Затрагиваемые аспекты проблемы (активизация жилищного строительства, формирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, решение социальных задач государства в сфере жилищной политики) входят в сферу компетенции различных государственных структур;

- в результате реализации Программы ожидаются положительные внешние эффекты для экономической системы в целом, в числе которых - рост инвестиционной активности в Республике Мордовия, стабилизация фондового рынка благодаря появлению долгосрочных ценных бумаг, легализация доходов заемщиков и как следствие - рост налоговых поступлений в бюджеты всех уровней;

- объемы бюджетного финансирования Программы увязаны с конкретными этапами ее реализации.

В результате реализации Программы должна быть сформирована устойчивая региональная система ипотечного жилищного кредитования, определены ее принципиальные направления и приоритеты: развитие и совершенствование рыночных финансовых механизмов и форм долгосрочного жилищного кредитования, защиты имущественных прав инвесторов, кредиторов и заемщиков, а также решения жилищных проблем определенных законодательством категорий граждан.

Систематический характер действий государственных органов Республики Мордовия, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.

II. Основные цели, задачи и стадии реализации Программы

Основной целью Программы является создание эффективных финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения на цели приобретения жилья, привлечение долгосрочных ресурсов в эту сферу и развитие инфраструктуры ипотечного кредитования в Республике Мордовия.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

- создание и развитие схем, обеспечивающих накопление населением денежных средств;

- формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан с достаточным платежеспособным спросом;

- подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы ипотечного кредитования в общероссийскую;

- обеспечение надежных механизмов защиты имущественных интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В рамках реализации указанных задач предполагается решить следующие подзадачи:

- адаптация федеральных стандартов с учетом региональной специфики в рамках реализации целевых жилищных программ;

- внедрение эффективных методов координации региональной системы ИЖК путем учреждения регионального оператора первичного рынка ипотечных кредитов - региональной ипотечной корпорации;

- государственная поддержка заемщиков путем адресного субсидирования в рамках целевых социальных программ;

- обеспечение условий для надежного накопления населением денежных средств, в том числе, через развитие схем накопительного страхования, функционирования кредитных потребительских кооперативов граждан и других объединений граждан, вкладывающих свои средства в жилищную сферу;

- содействие становлению системы профессиональной подготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования и управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг;

- внедрение информационных технологий, автоматизация процессов учета и анализа банков данных в системе ИЖК, подготовка к интеграции с системой рефинансирования;

- создание нормативно-правовых и организационно-правовых условий для обеспечения прав залогодержателей через механизм обращения взыскания на предмет залога (недвижимое имущество);

- разъяснительная и пропагандистская работа, с целью повышения доверия со стороны населения и инвесторов;

- внедрение эффективных и прозрачных для инвесторов технологий учета возвратных денежных потоков по ипотечным кредитам, а также процедур замещения досрочно прекращенных ипотечных кредитов новыми в эмитированных пулах.

Одним из важнейших аспектов формирования регионального рынка ипотечных кредитов является внедрение механизмов адресного субсидирования малообеспеченных категорий заемщиков. Реализация данной задачи подразумевает разработку экономически эффективных, согласующихся с рыночными принципами ипотечного жилищного кредитования, механизмов государственного финансирования за счет средств региональных бюджетов части расходов ипотечных заемщиков.

Реализацию поставленных задач можно разбить на несколько этапов.

Первый этап - подготовка к запуску региональной системы ипотечного кредитования путем реализации пилотного проекта (2001-2002 гг.):

- Учреждение Мордовской ипотечной корпорации и формирование Жилищного субсидиарного фонда.

- Организация работы с населением.

- Отбор основных участников программы ИЖК на данном этапе (банк-кредитор, страховая компания, риэлторские и оценочные агентства, заказчик-застройщик) и формализация отношений между ними.

- Разработка нормативно-правовых актов, регулирующих переход прав собственности в процессе ипотечного жилищного кредитования.

- Отвод земельного участка под строительство жилых домов в рамках Пилотного ипотечного проекта.

- Реализация первого инвестиционного цикла. Строительство и реализация жилья в рамках Пилотного ипотечного проекта.

- Формирование условий для учреждения Кредитного потребительского кооператива граждан.

Пилотный ипотечный проект - это стартовый инвестиционный цикл, осуществляемый региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов, в результате которого должен быть сформирован первый пул кредитных обязательств (закладных), обеспеченных ипотекой построенного жилья.

Второй этап - подготовка к рефинансированию и интеграции региональной системы в федеральную (2002-2003 гг.):

- Формирование условий для запуска и функционирования механизма рефинансирования системы ИЖК.

- Реализация второго инвестиционного цикла.

- Формирование районных списков потенциальных заемщиков (включенных в систему накопления средств на первоначальный взнос), и на их основе - республиканской базы данных (кредитных историй) по заемщикам, интегрированных в федеральную базу данных.

- Учреждение КПКГ.

В рамках I и II этапов происходит формирование нормативно-правовых и организационно-экономических условий для развития в республике первичного рынка ипотечных кредитов.

Третий этап - формирование первичного портфеля ипотечных активов (2003-2005 гг.):

- Привлечение инвестиций в расширение строительства жилья под ипотечное кредитование во всех районах республики.

- Реализация третьего инвестиционно-строительного цикла.

- Начало выдачи кредитов без условия частичного расчета старым жильем (при наличии первоначального взноса не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья).

- Выдача кредитов под жилье, приобретаемое на вторичном рынке.

Четвертый этап - устойчивое развитие системы ипотечного кредитования (2005-2010 гг.).

- Привлечение средств инвесторов вторичного рынка ипотечных, ценных бумаг.

- Завершение интеграции региональных рынков ипотечных кредитов в единую систему, развитие горизонтальных межрегиональных связей.

На III и IV этапах происходит формирование эффективного рыночного механизма ипотечного кредитования, накопление массы выданных ипотечных кредитов, интеграция региональной системы ИЖК в общероссийскую через развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Формирование системы будет проходить параллельно на региональном и федеральном уровнях.

На региональном уровне усилия должны концентрироваться на формировании организационно-экономических и информационно-технологических условий функционирования первичного рынка ипотечных кредитов.

На федеральном уровне, в основном, решаются задачи нормативно-правового и методического обеспечения ипотечного рынка, как первичного, так и вторичного.

Совместными усилиями решаются проблемы интеграции и устойчивого развития российской системы ипотечного кредитования.

Таким образом, процесс формирования системы ипотечного кредитования будет проходить через определенные стадии, и каждой стадии будет соответствовать адекватная организационно-финансовая схема. Структурные элементы, составляющие основу каждой из этих схем, по мере развития системы окажутся функционально связанными между собой и, в конце концов, образуют целостный самодостаточный кредитно-финансовый механизм.

III. Участники программы ипотечного жилищного
кредитования Республики Мордовия

Региональная система ИЖК формируется на основе согласованного взаимодействия государственных органов, операторов ипотечного рынка и профессиональных участников ипотечной деятельности.

III.1. Госстрой России

На основании Поручения Президента Российской Федерации от 15 апреля 1999 г. N 499 Госстрой России осуществляет координацию разработки и исполнения федеральной и региональных ипотечных программ. Как один из основных разработчиков и исполнителей подпрограммы "Свой дом" в составе Федеральной целевой программы "Жилище", Госстрой России осуществляет:

- разработку общероссийской системы ИЖК и ее методологическое сопровождение при внедрении в практику субъектов Российской Федерации;

- содействие унификации стандартов ипотечного жилищного кредитования;

- формирование единых федеральных стандартов ипотечного жилищного кредитования;

- создание и поддержку эффективных механизмов использования средств федерального бюджета для достижения цели подпрограммы "Свой дом";

- мониторинг деятельности регионов в ходе внедрения и реализации подпрограммы "Свой дом";

- координацию хода реализации подпрограммы "Свой дом", а также региональных целевых программ в области развития ипотечного жилищного кредитования;

- содействие становлению системы профессиональной подготовки специалистов в области технологий ипотечного кредитования, создание с участием субъектов Российской Федерации сети обучающих центров для подготовки специалистов.

III.2. Органы власти Республики Мордовия

Их роль особенно велика при становлении системы ИЖК и состоит в:

- проведении государственной политики в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;

- создании благоприятных условий для реализации региональных ипотечных проектов путем предоставления бюджетных гарантий, благоприятной налоговой политики, передачи материальных активов (в виде земельных участков, незавершенных объектов строительства и т.д.), первоначальных, весьма ограниченных, одноразовых инвестиций в систему с целью ее запуска, в том числе, в форме акций региональной ипотечной корпорации, целевых возвратных ссуд, или адресных субсидий гражданам;

- компенсации части издержек заемщика при ипотечном кредитовании через жилищный субсидиарный фонд;

- осуществлении контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка и всей системы ИЖК Республики Мордовия с целью предотвращения нецелевого использования средств населения и других инвесторов;

- формировании атмосферы доверия и партнерства между гражданами и властью - необходимых условии массового участия населения в системе ИЖК.

III.2.1. Государственное Собрание Республики Мордовия

- принимает законы (поправки) Республики Мордовия в области ИЖК;

- утверждает бюджет, предусматривающий выделение средств (и/или гарантий) на развитие республиканской системы ИЖК и жилищные субсидии;

III.2.2. Правительство

- утверждает программу Ипотечного Жилищного Кредитования (ИЖК) Республики Мордовия и организует ее исполнение в соответствии с федеральными стандартами, определяемыми уполномоченной федеральной структурой (Госстроем РФ);

- вносит в Государственное Собрание предложения по бюджету Республики Мордовия, предусматривающему выделение средств (и/или гарантий) на развитие системы ИЖК и жилищные субсидии;

- обеспечивает и контролирует целевое использование средств, направляемых на развитие системы ИЖК;

- привлекает инвесторов с целью финансирования программы ИЖК;

- разрабатывает и вносит в Государственное Собрание Республики Мордовия проекты законов в области ИЖК;

- разрабатывает и принимает в пределах своей компетенции республиканские нормативно-правовые акты в области ИЖК;

- утверждает представителей от Республики Мордовия в члены Совета директоров открытого акционерного общества - Мордовской ипотечной корпорации (МИК) (оператора первичного рынка ипотечных кредитов);

- формирует, при необходимости, Жилищный субсидиарный фонд;

- организует контроле за деятельностью профессиональных участников региональной системы ИЖК.

III.2.3. Органы местного самоуправления

- разрабатывают и обеспечивают благоприятные условия для реализации Пилотного ипотечного проекта, вносят в Собрание представителей постановление "О Пилотном ипотечном проекте";

- участвуют в качестве акционеров в МИК;

- выделяют участки земли под застройку и при необходимости участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;

- создают районные (городские) жилищные субсидиарные фонды (ЖСФ), выделяя ежегодно средства для субсидирования граждан;

III.3. Заемщики

Физические лица, граждане Российской Федерации, желающие приобрести жилье и кредит. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору (договору займа) будет служить залог приобретаемого жилья (ипотека), а также поручительство МИК;

- заключают агентские договоры с Мордовской ипотечной корпорацией по совершению всех необходимых юридических действий на основе принципа единого окна;

- заключают договор купли-продажи с продавцами жилья;

- заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки с (первичным) кредитором, согласно которым вносят не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают кредит (заем) на оставшуюся часть стоимости и передают первичному кредитору приобретенное жилье в залог, оформляемый в виде закладной (средства по кредитному договору идут непосредственно на оплату стоимости жилья);

- заключают договоры долгосрочного страхования жизни и страхования приобретенного имущества.

III.4. Мордовская ипотечная корпорация (МИК)

Открытое акционерное общество, учрежденное Республикой Мордовия, в лице Фонда имущества Республики Мордовия, совместно с иными акционерами;

- адаптирует стандарты федеральной системы ИЖК к региональным организационно-правовым и экономическим условиям;

- проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК и осуществляет ее пропаганду;

- организует обучение кадров профессиональных участников ипотечного рынка;

- осуществляет подбор страховых компаний, оценочных и риэлторских агентств, банков и других кредитных организаций, заказчиков-застройщиков нового жилья;

- ведет прием населения и оказывает услуги потенциальным заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и оформлению договоров купли-продажи, (включая продажу старого жилья), кредитных договоров и ипотеки, договоров страхования, в режиме единого окна;

- заключает договоры с Заказчиком-Застройщиком об инвестировании в строительство жилья в рамках ипотечных проектов;

- размещает собственные средства в банке-кредиторе с целью предоставления банком (льготных) ипотечных кредитов;

- по поручению первичного кредитора осуществляет андеррайтинг потенциальных заемщиков;

- организует регистрацию права собственности на приобретенное жилье и ипотеку в региональных органах юстиции;

- принимает на себя кредитные риски через механизм поручительства;

- на начальной стадии осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов путем приобретения закладных.

III.5. Жилищный субсидиарный фонд (ЖСФ)

Некоммерческая организация (иная структура), учреждаемая Республикой Мордовия, администрациями районов, города, в лице уполномоченных органов:

- разрабатывает стандарты предоставления адресных целевых субсидий в виде первоначальных взносов в ипотечном кредитовании, компенсаций кредитной ставки и инфляционных издержек;

- ведет прием очередников и оказывает услуги по предоставлению адресных жилищных субсидий;

- направляет очередников в МИК с целью прохождения процедуры андеррайтинга в соответствии со стандартами;

- размещает средства в уполномоченном банке с целью последующего предоставления этим банком адресных целевых субсидий гражданам.

III.6. Страховые компании

- имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка: являются уполномоченными компаниями МИК;

- заключают договоры долгосрочного, в том числе накопительного страхования жизни;

- выступают в качестве инвесторов системы ИЖК путем приобретения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

III.7. Риэлторские агентства

- действуют на основании соответствующей лицензии, являются уполномоченными МИК;

- осуществляют подбор продавцов жилья;

- осуществляют продажу имеющегося у заемщика старого жилья, средства от продажи которого направляются в кредитную организацию в качестве первоначального взноса заемщика.

III.8. Оценочные агентства

- действуют на основе соответствующей лицензии, являются уполномоченными компаниями МИК;

- осуществляют оценку жилья, приобретаемого и/или продаваемого заемщиками.

III.9. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования

Нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

III.10. Органы государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним

Государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки, закладных;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

III.11. Продавцы жилья

- Девелопер (или действующие по его доверенности юридическое или физическое лицо) - при покупке заемщиком жилья на первичном рынке;

- собственник жилья - при покупке заемщиком жилья на вторичном рынке.

III.12. Заказчики-Застройщики (девелоперы)

- являются лицензированными компаниями, уполномоченными МИК;

- выступают в роли Заказчика-Застройщика и инвестора строительства жилья в ипотечных проектах;

- разрабатывают положения и организуют тендеры строительных компаний по участию в ипотечных проектах.

III.13. Строительные подрядные организации

Лицензированные компании, выигравшие тендер на участие в качестве подрядчиков в инвестиционно-строительной деятельности в рамках ипотечных проектов;

- участвуют в долевом строительстве жилья в рамках ипотечных проектов.

III.14. (Первичные) кредиторы

Банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы), и являющиеся уполномоченными организациями МИК;

- предоставляют ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования МИК;

- оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об ипотеке:

- обслуживают выданные ипотечные кредиты;

- оформляют закладные (именные ценные бумаги), обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования.

В качестве первичных кредиторов наряду с универсальными коммерческими банками могут выступать кредитные союзы (КПКГ) и в перспективе - ипотечные банки.

III.15. Кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ)

Деятельность КПКГ регулируется ст.116 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", Федеральным законом "О кредитных потребительских кооперативах граждан" от 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ.

Кредитный потребительский кооператив граждан - потребительский кооператив граждан, созданный гражданами, добровольно объединившимися для удовлетворения потребностей в финансовой взаимопомощи. Кредитные потребительские кооперативы граждан могут создаваться по признаку общности места жительства, трудовой деятельности, профессиональной принадлежности или любой иной общности граждан. Членами КПКГ могут стать граждане, достигшие возраста 16 лет.

В КПКГ может участвовать не менее 15 и не более 2000 граждан.

Для получения ипотечного займа граждане должны стать членами кредитного потребительского кооператива граждан (КПКГ). Источником выдачи займов является фонд финансовой взаимопомощи.

Порядок выдачи займов, максимальный размер займа и процентной ставки по займам, выдаваемым Кредитным потребительским кооперативом граждан своим членам, фиксируется соответствующим Положением о фонде финансовой взаимопомощи, в соответствии с Федеральным законом.

КПКГ могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) кредитных потребительских кооперативов граждан, которые, так же как и КПКГ, являются некоммерческими организациями. Ассоциации могут обеспечивать рефинансирование ипотечных займов.

КПКГ может страховать риск невозврата займов по случаю смерти или потери трудоспособности заемщика в страховых компаниях, созданных ассоциациями (союзами) КПКГ или при их участии для этих целей. В этом случае ассоциация (союз) создает резервный фонд для покрытия такого рода рисков.

МИК может оказывать КПКГ и их ассоциациям консультационную помощь и иные услуги, способствуя, таким образом, их интеграции в региональную систему ИЖК. Также, для обеспечения рефинансирования ипотечных займов МИК, за счет отчислений из КПКГ, может предоставлять поручительства по обязательствам членов КПКГ.

III.16. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов
(ипотечные агентства)

Специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

- рефинансируют кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпускают и размещают на рынке облигации, а после принятия Федерального закона "Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах" - закладные листы, обеспечивая привлечение средств инвесторов в систему ипотечного жилищного кредитования;

- наряду с закладными листами могут размещать на финансовых рынках облигации регионального (районного) ипотечного жилищного займа.

- оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и привлекательных для инвесторов;

III.17. Инвесторы

- юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка, а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, предприятия, иностранные инвесторы, граждане и др., а также, в период развития системы - Правительство республики и органы местного самоуправления;

- к числу предприятий, участвующих в рефинансировании ипотечных кредитов, относятся, в первую очередь, предприятия, работники которых нуждаются в улучшении своих жилищных условий, в том числе через создаваемые КПКГ.

III.18. Инвесторы строительства

- юридические и физические лица, вкладывающие денежные средства, а также материальные активы в строительство жилья.

IV. Описание организационно-финансовой модели ипотечного жилищного
кредитования в Республике Мордовия

Региональным оператором первичного рынка ипотечных кредитов является Мордовская ипотечная корпорация.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных кредитов регулируется Мордовской ипотечной корпорацией на основе разработанных стандартов ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия.

Стандарты ИЖК включают в себя совокупность правил и процедур, в соответствии с которыми осуществляется ипотечное кредитование в республике. Они могут расходиться с параметрами, принятыми на федеральном уровне Агентством по ипотечному жилищному кредитованию в качестве условий рефинансирования. Корпорация адаптирует федеральные стандарты к региональным условиям, создавая соответствующую региональную инфраструктуру, нормативное обеспечение и финансовые схемы для привлечения кредитных ресурсов инвесторов рынка ипотечных ценных бумаг через АИЖК.

IV.1. Направления деятельности Мордовской ипотечной корпорации

Основные функции ипотечной корпорации - информационное и организационное обеспечение первичного рынка ипотечных кредитов, создание его инфраструктуры.

Основными источниками доходов Корпорации являются:

- плата за первичное консультирование граждан и регистрационные сборы за внесение потенциальных заемщиков в единую базу данных (открытие кредитной истории);

- вознаграждение за услуги в связи с андеррайтингом и оформлением кредитного дела (уплачивается в соответствии с договором);

- взносы за услуги по сопровождению кредитной истории, включая поручительство корпорации перед кредитором (по желанию заемщика, выплачиваются единовременно при получении ипотечного кредита или входят в состав ежемесячных платежей заемщика, аналогично страховым взносам);

- прибыль в строительстве.

Данные поступления позволяют Корпорации функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка.

IV.1.1. Инвестиционная деятельность в строительстве

Значительная часть средств МИК направляется в строительство. На первом этапе, пока не обеспечен значительный оборот кредитов на первичном рынке на основе рефинансирования, прибыль от строительства должна покрыть наибольшую часть операционных расходов Корпорации.

Вложения в строительство осуществляются на основе инвестиционного договора, по которому Корпорация вступает в долевое участие в совместной деятельности (в форме простого товарищества); прибыль распределяется пропорционально вкладам участников.

IV.1.2. Агентские услуги заемщику

Заемщик заключает с МИК договор на андеррайтинг (оценку платежеспособности), который содержит все условия, необходимые для сбора информации о состоянии доходов семьи заемщика, о наличии обязательств и т.д. (см. п.IV.2.1).

По прохождении андеррайтинга заключается комплексный договор на возмездное оказание услуг, включающий элементы агентского соглашения, по которому Корпорация обязуется выполнить ряд действий от имени заемщика, связанных с оформлением и сопровождением кредитного дела (в том числе мероприятия в связи с обращением взыскания), поручительством, информационным обслуживанием.

Плата за поручительство взимается в размере, необходимом для формирования Специального и Гарантийного ипотечного фондов, а также покрытия операционных расходов МИК (см. п.IV.1.4 и рис. 3 в Приложении N 6). Как показывает опыт стран с развитой ипотечной системой, норма неисполнения, кредитных обязательств, как правило, не превышает 1-2% за весь период погашения кредитов. Заемщик сам выбирает: оплачивать ли ему услуги МИК по сопровождению кредитного дела и поручительству в течение срока погашения либо единовременным платежом.

По завершении строительного цикла заемщики, приобретающие новое жилье, при участии МИК, в режиме единого окна единовременно:

- регистрируют переход прав на старое и на новое жилье, кредитный договор и залог нового жилья в едином блоке;

- страхуют сделку, новое жилье и прочие риски.

IV.1.3. Схемы ипотечного кредитования

Вступая в систему ипотечного жилищного кредитования, заемщик, в зависимости от своей платежеспособности, претензий на жилье и социальную поддержку государства, участвует в одной приведенных ниже схем ипотечного кредитования.

Схема 1: ипотечное кредитование малообеспеченных граждан.

В период реализации Пилотного проекта (инвестиционно-кредитного цикла), по согласованию с Правительством Республики Мордовия, будет обеспечивать выдачу ипотечных кредитов малообеспеченным заемщикам под 10% годовых, в пределах фонда ипотечного кредитования, определенного на эти цели на текущий год, выкупая у кредиторов закладные с аналогичной доходностью.

Дальнейшее рефинансирование таких кредитов возможно:

- путем их выкупа за счет средств регионального и местных бюджетов, а также средств предприятий, реализующих свои жилищные программы;

- путем реализации закладных АИЖК с дисконтом за счет прибыли МИК в инвестиционно-строительной деятельности.

В последующем процентная ставка будет определяться условиями размещения ипотечных ценных бумаг.

Схема 2: ипотечное кредитование граждан, участвующих в инвестиционных проектах МИК.

МИК, по согласованию с Правительством Республики Мордовия, обеспечивает ипотечное кредитование граждан на рыночных условиях, при этом Правительство обеспечивает социальным заемщикам компенсацию либо первоначального взноса, либо процентной ставки за счет адресных субсидий.

На период реализации Пилотного проекта таким заемщиками МИК сможет обеспечить выдачу ипотечных кредитов под 15% годовых. В дальнейшем процентная ставка будет определяться из расчета на условия внешнего рефинансирования (в первую очередь на условия, определяемые АИЖК).

При кредитовании по сниженной процентной ставки рефинансирования из внебюджетных источников возможно лишь в меньшем объеме по сравнению с номинальной стоимостью выдаваемых кредитов (чтобы обеспечить требуемую доходность реализуемых ипотечных ценных бумаг). Недостающие для развития средства могут привлекаться из прибыли от инвестиционно-строительной деятельности.

Для обеспечения расширенного воспроизводства региональной системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно кредитование наиболее платежеспособных категорий граждан по гибкой процентной ставке, сопоставимой с рыночной.

Схема 3: вторичное жилье.

Обеспечение ипотечного кредитования под приобретение вторичного жилья. Льготное кредитование по данной схеме возможно только за счет дотаций, малодоходные кредиты не позволяют обеспечить 100-%-ное рефинансирование на внешнем рынке.

На период реализации Пилотного проекта МИК будет обеспечивать выдач) ипотечных кредитов социально незащищенным заемщикам под 10% годовых для приобретения вторичного жилья, высвобождаемого иными заемщиками, участвующими в Схемах 1 и 2.

В последующем процентная ставка по таким кредитам будет определяться условиями рефинансирования.

Схема 4: кредитование "рыночных" заемщиков, сотрудников предприятий и работников бюджетной сферы.

Такая схема реализуется на условиях, аналогичных условиям Схемы 1, за исключением процедуры определения процентных ставок по ипотечным кредитам и без использования субсидий.

В этом случае кредитный договор может заключаться изначально на льготных условиях: более длительный срок кредитования, низкая фиксированная процентная ставка.

Заемщик проходит упрощенную процедуру андеррайтинга. Корпорация не поручается за таких заемщиков. Закладные выкупаются непосредственно Правительством (или предприятием) по номинальной стоимости, т.е. равной размеру выданного кредита.

Стоимость жилья оплачивается самими заемщиками. Правительство (предприятие) выступает в роли инвестора, рефинансируя выданные кредиты.

Схема 5: кредитование индивидуального строительства.

Заемщик строит за счет собственных средств часть дома в объеме, пропорциональном размеру первоначального взноса, достаточного для получения ипотечного кредита на завершение следующего этапа строительства. Объект незавершенного строительства регистрируется и передается в залог Кредитору. Кредитование осуществляется поэтапно, траншами, соответствующими этапам строительства, с целью снижения кредитного риска. Последующие транши обеспечиваются залогом строительных материалов на период до завершения строительства.

Корпорация контролирует целевое использование кредитных средств, осуществляет оценку или привлекает независимые организации для оценки рыночной стоимости объекта залога до завершения строительства, а по результату строительства окончательно регистрирует объект недвижимости в собственность заемщика. Залоговые обязательства переоформляются на весь дом в виде закладной.

С этого момента кредитное обязательство приобретает долгосрочный характер и может быть передано на рефинансирование.

При реализации Пилотного проекта МИК обеспечивает заемщикам, строящим сельское жилье, выдачу ипотечных кредитов на период строительства под 18% годовых, а по его завершении - на период расчета за жилье под 10% годовых. При этом проценты, накопленные на стадии строительства, могут быть включены в долгосрочное кредитное обязательство. Возможна отсрочка первого ипотечного платежа.

По мере устойчивого развития системы ИЖК могут разрабатываться и применяться иные схемы ипотечного кредитования как на приобретение и строительство жилья, так и на иные потребительские нужды (на основе существующих механизмов).

Анализ затрат граждан, приобретающих жилье в рамках программы ипотечного жилищного кредитования, приведены в Приложении N 1.

IV.1.4. Фонды специального назначения

Для управления кредитными рисками в системе ипотечного жилищного кредитования (в том числе рисками, связанными с несовершенством российского законодательства) оператор первичного рынка ипотечных кредитов - ипотечная корпорация - формирует фонды специального назначения: специальный фонд и гарантийный фонд (порядок формирования и направления использования фондов специального назначения см. на рис.3 в Приложении N 6).

Специальный фонд формируется путем перечисления денежных средств на специальный банковский счет.

За счет средств специального фонда корпорация предоставляет по договорам краткосрочного найма жилые помещения для ипотечных должников - участников ипотечного жилищного кредитования в регионе, на жилые помещения которых обращено взыскание. Собственные средства корпорации, потраченные на указанные цели, возмещаются ей за счет средств, вырученных при реализации заложенного жилья.

Денежные средства специального фонда могут быть использованы только в соответствии с их целевым назначением. Формирование, обслуживание и использование средств специального фонда регулируются внутренним положением корпорации.

Также формируется гарантийный ипотечный фонд корпорации, предназначенный для выкупа прав требования у залогодержателей в случае нарушения заемщиками своих обязательств по кредитным договорам.

Средства гарантийного ипотечного фонда используются на выкуп прав требования по ипотечному договору, неисполнение которого заемщиком повлекло неразрешимый в короткое время процесс освобождения жилья недобросовестным заемщиком. В этом случае Корпорация берет на себя все обязательства заемщика перед кредитной организацией, заключившей договор ипотеки по рекомендации общества (или последующим залогодержателем), и далее самостоятельно организует процедуру выселения недобросовестного заемщика, таким образом, обеспечивая надежность выпускаемых на основании договоров ипотеки ценных бумаг.

Средства, зарезервированные в гарантийном фонде, могут быть размещены как на банковском счете, так и в иных ликвидных активах. Может быть достигнута договоренность с залогодержателем о том, что невыполненное кредитное обязательство (закладная), обеспеченное поручительством МИК, может, во исполнение обязательства поручителя, быть полностью или частично замещено другим ипотечным обязательством (закладной). В этом случае средства гарантийного фонда могут быть зарезервированы в ипотечных активах.

Порядок формирования и использования Гарантийного ипотечного фонда определяется внутренним положением корпорации.

Фонды специального назначения МИК формируются из собственных средств МИК: уставного капитала и чистой прибыли. В оперативном режиме суммы отчислений будут определяться при составлении финансового плана на будущий год (иной плановый период) и утверждаться Советом директоров МИК.

IV.2. Реализация принципа "единого окна" в ипотечном
жилищном кредитовании

МИК на основе принципа "единого окна" совершает все необходимые действия, связанные с участием заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования.

IV.2.1. Андеррайтинг заемщика

Этот вид деятельности МИК осуществляет на основе договора с первичным кредитором. В процессе андеррайтинга МИК определяет ликвидные активы заемщика (денежные средства; жилая недвижимость, находящаяся в собственности, и прочие ликвидные материальные активы), которые могут быть использованы в качестве первоначального взноса, а также совокупный ежемесячный доход семьи заемщика. В итоге происходит отбор и классификация заемщиков с точки зрения очередности предоставления ипотечных жилищных кредитов и приобретения жилья.

Основной целью процедуры андеррайтинга является установление способности Заемщика вовремя погасить ипотечный кредит. Условно весь процесс прохождения андеррайтинга можно разделить на несколько стадий:

а. Предварительная квалификация заемщика.

На основе предоставленных Заемщиком сведений относительно

- своих доходов, других активов

- анкетных данных

- своих пожеланий по жилью, которое Заемщик собирается приобрести, используя ипотечный кредит,

производится расчет максимально возможной суммы кредита, размера ежемесячных платежей и других расходов Заемщика, связанных с участием в программе ипотечного кредитования.

В ходе следующих этапов на основе предоставляемых Заемщиком документов и других данных, собираемых работниками МИК, проверяются первоначальные сведения, и уточняется возможная сумма ипотечного кредита.

б. Оценка платежеспособности Заемщика - оценка возможности своевременно и регулярно осуществлять платежи по кредиту. Проводится на основе анализа структуры доходов и расходов Заемщика (и Созаемщика), оценки стабильности занятости, анализе денежных и иных материальных активов Заемщика.

в. Оценка кредитной истории Заемщика - оценка готовности Заемщика погасить кредит, проводится на основе - анализа выполнения Заемщиков различных долговых обязательств, регулярности платежей по жилью, уплаты налогов и т.д.

г. Оценка предмета залога - оценка достаточности стоимости закладываемого имущества для обеспечения выдаваемого кредита. Проверяется юридическая чистота прав собственности, соотношение стоимости имущества и суммы кредита, реальное состояние закладываемого имущества.

д. Принятие решения по результатам андеррайтинга

По результатам оценок, сделанных на всех этапах андеррайтинга и документальной проверки полученных данных принимается решение о возможности предоставления кредита и его размере. В случае если оснований для выдачи кредита недостаточно, специалисты МИК рекомендуют потенциальному Заемщику ряд мероприятий (декларирование доходов, создание кредитной истории и т.д.), позволяющих скомпенсировать некоторые негативные факторы.

IV.2.2. Кредитный договор (договор займа) между заемщиком
и первичным кредитором, а также договор
об ипотеке (залоге недвижимости)

Кредитный договор заключается при предоставлении Банком заемщику кредитных средств на приобретение жилья под его залог, на условиях обеспеченности, целевого использования, срочности, возвратности и платности.

Целесообразно регулярное погашение ипотечного кредита равными (аннуитетными) платежами, с тем, чтобы облегчить заемщику долгосрочное планирование бюджета. Объем месячных платежей по ипотечному жилищному кредиту не должен превышать трети совокупного дохода семьи заемщика.

Срок погашения кредита, для обеспечения приемлемого уровня возвратных платежей, должен составлять не менее 10 лет.

Величина процентных ставок определяется в конечном итоге доходностью закладных листов, привлекательной для инвесторов.

Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам определяются в рублях, с индексацией по уровню инфляции. Пока еще не разработан эффективный и оперативный индекс инфляции рубля, что вносит неопределенность в кредитную политику. Госстрой России и АИЖК сейчас стремятся привести федеральные стандарты ипотечного кредитования к единым правилам расчета кредитной ставки.

Государственная поддержка системы ипотечного жилищного кредитования должна быть направлена на снижение рисков для заемщиков от резких изменений курса рубля. Эта поддержка в рассматриваемых моделях будет осуществляться путем компенсации заемщикам потери при изменении курса рубля за счет предоставления жилищным субсидиарным фондом жилищных субсидий.

IV.2.3. Продажа имеющегося жилья заемщика

МИК, в случае необходимости, может оказать содействие в реализации имеющегося жилья заемщика, сдаваемого в счет первоначального взноса. Средства от продажи жилья зачитываются в качестве части первоначального взноса. В результате размер кредита и подлежащие к уплате ежемесячные взносы сокращаются пропорционально.

Ипотечная корпорация:

- проводит независимую оценку сдаваемого жилья на основе агентского договора с оценочным агентством;

- подбирает покупателя сдаваемого жилья, готовит договор купли-продажи между заемщиком и продавцом жилья;

- обеспечивает заемщику возможность продажи сдаваемого жилья после заселения в новое (ипотечное) жилье.

IV.2.4. Нотариальное удостоверение

МИК оказывает содействие при нотариальном удостоверении договоров купли-продажи имеющегося жилья заемщика и приобретаемого жилья, а также договора ипотеки приобретаемого жилья.

IV.2.5. Государственная регистрация

МИК на основе агентского договора с заемщиком осуществляет регистрацию в органах юстиции (Регистрационной палате) договора об ипотеке и договора купли-продажи приобретаемого жилья.

IV.2.6. Поручительство

МИК является поручителем заемщика перед кредитором. Договор поручительства заключается при каждой переуступке прав требования по кредиту с очередным залогодержателем.

IV.2.7. Страхование рисков

МИК, на основе агентского договора со страховой компанией осуществляет заключение договоров страхования заемщиков и предметов залога. Страхуются имущественные интересы заемщика и залогодержателя, связанные с жизнью, здоровьем заемщика; правами владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в залоге; гражданской ответственностью заемщика перед третьими лицами.

IV.3. Накопление первоначального взноса

В случаях, когда денежные активы заемщика составляют меньше 30% стоимости приобретаемой в кредит квартиры, либо если документов, предоставленных заемщиком, недостаточно для подтверждения его кредитоспособности, включается механизм накопления заемщиком первоначального взноса, одним из следующих способов.

IV.3.1. Аккумуляция средств на банковском депозитном счете

По предварительному согласованию с корпорацией заемщик начинает регулярно вносить на банковский депозит суммы в размере не менее предполагаемого ежемесячного ипотечного взноса. Тем самым косвенно подтверждается способность потенциального заемщика исполнять свои кредитные обязательства, и накопление первоначального взноса становится этапом андеррайтинга.

IV.3.2. Накопительное страхование жизни

Гражданин, желающий улучшить свои жилищные условия, но не имеющий возможности единовременно оплатить всю стоимость жилой недвижимости, заключает со страховой компанией договор накопительного страхования жизни. Заключив такой договор, он ежемесячно выплачивает страховой взнос. В тот момент, когда на накопительном счете гражданина собирается 30% всей заявленной суммы, он может обратиться к кредитору и, пройдя андеррайтинг (посредством МИК), получить кредит на оставшиеся 70% для покупки жилой недвижимости.

IV.3.3. Участие в кредитном потребительском кооперативе
граждан (КПКГ)

Заемщик, становясь пайщиком кооператива, получает право на получение долгосрочного кредита при условии накопления в течение ряда лет суммы, достаточной для покрытия первоначального ипотечного взноса.

Если заемщик не проходит андеррайтинг в корпорации ввиду отсутствия первоначального взноса или из-за невозможности подтвердить уровень своего дохода, ему может быть предложено начать накапливать средства под невысокою процентную ставку в КПКГ, с тем, чтобы в перспективе получить недорогой ипотечный заем, либо, изъяв накопленные средства, с помощью МИК получить кредит в банке. Ипотечная корпорация участвует в кредитном комитете КПКГ (и/или возглавляет его) на условиях договора об оказании услуг, и на основе информации о фактически произведенных накопительных взносах, а также, руководствуясь объемом наличных кредитных ресурсов (в КПКГ или у банка-кредитора) и перспективами рефинансирования, принимает решение о кредитовании того или иного заемщика по взаимно приемлемой схеме.

Передача собственных средств заемщика КПКГ осуществляется на основании договора, который должен содержать условия о сумме предоставляемых личных сбережений, порядке их передачи, сроке и порядке их возврата, размере и порядке платы за их использование.

IV.3.4. Вложения в ипотечные ценные бумаги

В период низкой активности классических институциональных инвесторов эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут быть превращены в удобный инструмент долгосрочного накопления средств населения до момента внесения первоначального взноса при ипотечном кредитовании (как временная форма "замкнутого" финансирования, опосредованного ипотечной корпорацией).

Развитие рынка финансовых услуг приведет к распространению других форм инвестиционной активности населения, аналогичных паевым инвестиционным и пенсионным фондам, в портфелях которых значительный удельный вес будет отведен ипотечным ценным бумагам.

МИК помогает потенциальным заемщикам выбрать оптимальную схему накопления первоначального взноса.

IV.4. Страхование рисков при ипотечном кредитовании

Важнейшая роль страховой компании состоит в страховом покрытии индивидуальных рисков, связанных с имущественными интересами заемщиков и кредиторов системы ИЖК. В перспективе страховая компания должна размещать долгосрочные страховые резервы в ипотечных ценных бумагах.

IV.4.1. Страхование жилой недвижимости, передаваемой в залог
(имущественное страхование)

С целью покрытия индивидуальных рисков заемщика и финансовых рисков кредитора Корпорация в порядке андеррайтинга выдвигает условие страхования заемщиком его имущественных интересов. Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления страхового полиса. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой Страхователем (Заемщиком) на счет (в кассу) Страховщика (страховой компании). При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу, либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущество, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к Страхователю в зависимости от того, что произошло позднее.

Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением жилой недвижимостью, передаваемой в залог.

Страховые случаи:

- пожар;

- воздействие непредвиденных физических сил (удар молнии, взрыв газа, падение летательных объектов либо их обломков и иных предметов и т.п.);

- стихийные бедствия (землетрясение, обвалы, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, смерч, паводок, наводнение, ливень, град, действие необычных для данной местности морозов, обильный снегопад, выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, засуха);

- затопление - аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновение воды из соседних помещений;

- противоправные действия третьих лиц;

Страховая сумма устанавливается в размере действительной стоимости жилой нeдвижимости, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге жилой недвижимости с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения кредита.

Безусловная франшиза (величина убытка, не покрываемого Страховой компанией при возмещении ущерба) устанавливается в процентах от страховой суммы.

Страховая премия уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).

Выгодоприобретатель - Залогодержатель (Кредитор).

Срок страхования равен сроку кредитования.

Выплата страхового возмещения производится в течение 15 суток со дня получения Страховой компанией документов из компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается Выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств Заемщика (Страхователя) перед Кредитором (Выгодоприобретателем) по Кредитному договору. Под неисполненными обязательствами Страхователя понимается сумма основной задолженности по Кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Страхователем (Заемщиком) по кредитному договору.

Заемщик получает разницу между величиной страховой выплаты и суммой невыполненных кредитных обязательств.

IV.4.2. Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате
прекращения права собственности (титульное страхование)

В данном случае в отличие от имущественного страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее Страхователя права собственности на предмет залога в результате:

- нарушения законодательства РФ при предыдущих сделках купли-продажи;

- ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.)

- продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;

- приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом.

Страховая сумма устанавливается эквивалентно инфляционному индексу, в размере не более 85% от действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге квартиры с уменьшением в зависимости от графика погашения кредита.

IV.4.3. Страхование жизни, здоровья и утраты
трудоспособности заемщика

Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления договора страхования. Как правило, договор страхования заключается без медицинского освидетельствования. Но в отдельных случаях Страховая компания вправе назначить медицинское освидетельствование.

Объект страхования - имущественные интересы Страхователя, связанные с жизнью и трудоспособностью Страхователя (Заемщика).

Страховые случаи:

- смерть Застрахованного по любой причине;

- постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая, с назначением инвалидности, установленной не позднее года со дня наступления несчастного случая;

- постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая по причинам иным, чем несчастный случай, с назначением инвалидности I группы.

Страховая сумма устанавливается эквивалентно инфляционному индексу, в размере кредита плюс 10%, с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения Заемщиком (Страхователем) кредита.

Страховой тариф устанавливается в зависимости от возраста, состояния здоровья и вида деятельности Страхователя (Заемщика).

Страховая премия уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).

Таким образом, очевидна стратегическая заинтересованность страховых компаний в развитии ипотечного кредитования, которое дает дополнительные возможности расширения клиентской базы за счет относительно малообеспеченных граждан. Это может послужить стимулом для страховых компаний выступать в качестве стратегических инвесторов на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг.

IV.5. Первичные кредиторы

В качестве первичных кредиторов в ипотечном жилищном кредитовании могут выступать банк, кредитный потребительский кооператив граждан.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетный счет продавцов жилья.

IV.5.1. Схема ипотечного кредитования с участием банка

Организационно-финансовая схема ипотечного кредитования включает два последовательных процесса: а) инвестиционно-строительный цикл, включающий накопление средств населения на банковском депозите, кредитование Корпорации на завершение строительства; б) кредитный цикл, включающий ипотечное кредитование, расчет за приобретаемое жилье. оформление залога и первичное рефинансирование кредита (см. рисунки 4а и 4б в Приложении N 6).

А. Инвестиционно-строительный цикл (рис.4а).

На данном этапе происходит строительство жилья, приобретаемого ипотечными заемщиками по завершении строительства.

1. Корпорация совместно с другими инвесторами образуют инвестиционный пул в строительстве в объеме 60% от себестоимости, с доминирующим участием Корпорации. Оставшиеся 40% себестоимости строительства предполагается финансировать путем привлечения кредитной линии Банка.

Источник кредитной линии - средства заемщиков, накапливаемые ими на депозитном счете "до востребования" до момента внесения первоначального взноса и получения ипотечного кредита. Риск такой операции для заемщика значительно меньше, чем при непосредственном долевом участии в строительстве, в силу того, что размещенные средства могут быть изъяты в любой момент.

2. Заемщик обращается в Региональную ипотечную корпорацию с целью улучшения жилищных условий посредством ипотечного кредитования.

Корпорация проводит предварительную квалификацию заемщика с целью оценки вероятности погашения долгосрочного кредитного обязательства (андеррайтинг).

При положительном результате андеррайтинга Заемщик заключает с Корпорацией комплексный договор на оказание услуг участие в программе ипотечного кредитования и оплачивает услуги по андеррайтингу и подготовке кредитного дела. Участие в программе дает заемщику право на получение ипотечного кредита под приобретение жилья в строящемся доме. Корпорация формируем кредитное дело заемщика, которое впоследствии направляется в Банк на согласование.

3. Будущий заемщик размещает собственные средства в размере не менее 30% предполагаемой стоимости приобретаемого жилья (40% себестоимости) на депозитный счет "до востребования" в Банке под минимальную доходность (3% годовых) и продолжает систематическое накопление средств ежемесячными взносами в объеме предполагаемых платежей по будущему ипотечному кредиту.

4. Для покрытия части инвестиционных затрат в строительстве Корпорации необходимы денежные средства в объеме до 40% от общей себестоимости жилья. С этой целью Корпорация открывает в Банке кредитную линию, под минимальную процентную ставку (5% годовых).

В течение всего срока кредитования (около половины строительного цикла, т.е. порядка полугода) кредит обеспечен залогом прав требования Корпорации по инвестиционному договору (либо залогом объекта незавершенного строительства), стоимость которых к моменту открытия кредитной линии составляет не менее 50% от себестоимости жилья и постоянно возрастает. Сумма кредита составляет не более 2/3 от суммы произведенных инвестиций, обеспечивающих данный кредит.

Корпорация обеспечивает Банку непрерывное покрытие предоставленных кредитных ресурсов, гарантируя ему, что в случае изъятия средств одним заемщиком будут привлечены средства другого участника Программы.

У Банка не возникает необходимости формирования из собственных средств резервов на возможные потери по ссудам, которые покрываются за счет временных остатков денежных средств на счетах Корпорации, а также формируемых ею специальных резервных фондов, также размещаемых в Банке.

5. Заемщик приобретает жилье в собственность, оплатив продавцу жилья оставшиеся 70% от стоимости жилья из собственных активов (0-40%) и заемных средств (70-30%). Банк производит расчет между продавцом (Корпорацией) и покупателем жилья (Заемщиком).

6. Кредитная задолженность Корпорации перед Банком (см. п. 3) погашается за счет средств, вырученных от реализации жилья.

Маржа банка по операциям в рамках инвестиционно-строительного цикла составит 2% годовых.

Б. Кредитный цикл (рис. 4б)

На данном этапе происходит предоставление Банком Заемщику ипотечного кредита с его последующим рефинансированием.

7. Банк выдает Заемщику ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья в объеме 30-70% от его стоимости.

Накопленные заемщиком средства направляются на покрытие первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Срок погашения кредита - 10 лет, порядок погашения - ежемесячные аннуитетные платежи. Процентная ставка по кредиту определяется Корпорацией и зависит от требований инвесторов системы ипотечного кредитования.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной.

Между Корпорацией и Банком заключается предварительный договор купли-продажи закладной, оформляемой при ипотечном кредитовании (аналогичные договоры могут заключаться с иными рефинансирующими структурами - Ипотечным агентством или корпоративными инвесторами). Таким образом, Банку гарантируется рефинансирование выданного кредита в кратчайшие сроки.

8. Банк осуществляет расчет между покупателей и продавцом жилья. При этом 30% оплачивается из накопленных средств Заемщика на вкладе до востребования (в счет погашения кредитной линии, предоставленной Корпорации), а также 0-40% - за счет дополнительных средств, включаемых в первоначальный взнос (например зачет сдаваемого жилья или жилищная субсидия), 70-30% - оплачиваются векселями Банка (по договоренности с продавцом жилья - Корпорацией).

9. В соответствии с предварительным договором, Банк переуступает Ипотечной Корпорации (агентству) закладную (права требования по выданному ипотечному кредиту) в обмен на выданный вексель.

Договорная цена зависит от номинальной стоимости закладной, периода, в течение которого закладная находилась в Банке, и способа финансирования кредита (собственные средства Банка, средства продавца жилья или Ипотечного агентства).

10. Закладная депонируется в банке. Банк ведет учет операций с закладной и осуществляет расчеты между заемщиком и залогодержателем в соответствии с порядком погашения кредита, установленным кредитным договором.

Таким образом, финансовое участие банка в кредитном цикле ограничивается периодом оформления и перепродажи закладной. При этом собственные средства банка фактически не отвлекается. Резервы на возможные потери по ссудам, как и при инвестиционном кредитовании, формируются за счет зарезервированных средств и временных остатков на счетах Корпорации.

В течение срока погашения кредита Банк получает доход от депозитарной деятельности при проведении расчетов по кредиту и операций с закладной.

IV.5.2. Кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ)

По сути КПКГ - это цивилизованная форма кассы взаимопомощи, обеспечивающая защиту прав пайщиков. Члены (пайщики) КПКГ объединяют свои средства в форме паевых взносов и личных сбережений.

Имущество, приобретенное за счет паевых взносов, а также полученная прибыль являются собственностью КПКГ. Личные сбережения граждан, а также часть собственных средств КПКГ образуют фонд финансовой взаимопомощи (фонд взаимного кредитования), который предназначен для выдачи займов членам КПКГ.

Величина предоставляемого займа зависит от суммы и срока накопления. Процентные выплаты по займам, осуществляемые пайщиками, являются собственными средствами кооператива, за вычетом платы за пользование личными средствами пайщиков.

Временно свободные остатки денежных средств в фонде финансовой взаимопомощи могут использоваться исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках.

На короткий срок могут выдаваться беспроцентные ссуды. В целях гарантии возврата займа используются система; поручительства или залога. Каждый пайщик может взять ссуду в размере, устанавливаемом комитетом по займам КПКГ.

При взаимном кредитовании (без внешнего рефинансирования) член кооператива, как правило, может рассчитывать на заем, не превышающий сумму его накоплений в кооперативе, составляющих первоначальный взнос при расчете за приобретаемое жилье.

Внесение личных сбережений пайщиков в фонд КПКГ осуществляется ежемесячными вкладами в размерах, необременительных для семейного бюджета. Но в условиях инфляции и непредсказуемого курса рубля необходима защита сбережений от обесценивания, для чего проводится их индексация пропорционально курсу инфляции.

Индексация производится следующими способами:

- привязка выдаваемых ссуд к принятому условиями рефинансирования индексу инфляции;

- размещение остатков денежных средств КПКГ в различные высоколиквидные финансовые инструменты (валютные или рублевые), в соответствии с Федеральным законом.

КПКГ осуществляет предоставление займов, более доступных и дешевых по сравнению с другими финансовыми институтами.

Управление КПКГ осуществляют Правление, Комитет по займам, Ревизионная комиссия, избранные на общем собрании членов союза и подотчетные членам КПКГ, а также органы самоуправления КПКГ. Общее собрание Кооператива может пользоваться услугами регионального оператора первичного рынка ипотечных кредитов, в частности:

- андеррайтинг заемщиков - членов КПКГ;

- консультационные услуги при накоплении первоначальных взносов и оформлении займов;

- поручительство по обязательствам членов КПКГ - заемщиков перед инвесторами - залогодержателями при внешнем рефинансировании (КПКГ не вправе выступать поручителем по обязательствам своих членов и третьих лиц).

IV.6. Адресная социальная поддержка граждан, участвующих
в ипотечном кредитовании

Параллельно с рассмотренными выше моделями целесообразно решать проблему обеспечения жильем малоимущих категорий граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления.

Для этих целей может использоваться жилье заемщиков, находившееся в их собственности и освобожденное ими после получения ипотечного жилищного кредита в силу того, что такое жилье значительно дешевле нового, а кроме того, несколько сокращается число операций при одновременном оформлении кредитов коммерческим и социальным заемщикам.

Оператором "социальной" части программы ИЖК является формируемый Правительством Республики Мордовия или местными администрациями жилищный субсидиарный фонд, который выделяет адресные жилищные субсидии гражданам из числа очередников. Размер этих субсидий устанавливается в зависимости от социальных норм жилья и доходов граждан в соответствии с положением, утверждаемым соответствующими администрациями. Субсидии используются очередниками при ипотечном кредитовании в качестве:

- первоначальных взносов;

- компенсации кредитной ставки;

- компенсации инфляционных издержек.

Порядок выдачи субсидий и определение категорий субсидируемых заемщиков оформляются постановлениями Правительства и/или региональными социальными Схемами, принимаемыми Государственным Собранием Республики Мордовия.

Субсидирование может осуществляться путем комбинирования перечисленных форм. Заемщик может выбрать только одну форму субсидии.

Для ряда категорий заемщиков компенсации процентной ставки и инфляционных издержек могут быть временными (например: для молодой семьи не более 5-ти лет, для иммигрантов - 3 года и т.п.).

Для удобства работы с очередниками ЖСФ может размещаться в одном офисе с МИК или иметь там своего представителя.

IV.7. Рефинансирование ипотечных кредитов

По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ИЖК Республики Мордовия в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования, оператором которой является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Методической основой интеграции являются Стандарты системы ИЖК Республики Мордовия, которые в этом случае должны соответствовать федеральными стандартами. В противном случае созданная региональная структура в условиях развитого финансового рынка и рынка жилья окажется неспособна обеспечить привлекательность региона для стратегических инвесторов.

IV.7.1. МИК как представительство АИЖК

МИК по согласованию с АИЖК может исполнять функции представительства (агента) АИЖК:

- в операциях с первичными ипотечными ценными бумагами (закладными);

- при размещении эмитируемых АИЖК ипотечных ценных бумаг в Республике.

Для привлечения инвестиций ипотечное агентство использует собственные ценные бумаги (закладные листы, облигации), обеспеченные закладными, а также гарантиями Российской Федерации. Доходность закладных листов (облигаций) определяется рыночными условиями, т.е. привлекательностью для инвесторов.

Закладная в том виде, как она прописана в Законе об ипотеке, не является, по сути, ценной бумагой. Поэтому закладная не должна использоваться ипотечным агентством как инструмент для привлечения инвестиций. Она может быть использована лишь в качестве инструмента, позволяющего в упрощенном порядке предать права требования по ипотечным кредитам от первичных кредиторов ипотечному агентству.

МИК на условиях, согласованных с АИЖК, обеспечивает ипотечное кредитование в Республике при гарантии от АИЖК рефинансирования возникших в результате закладных.

МИК также, в ходе реализации собственной республиканской политики ипотечного кредитования, может переуступать АИЖК закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.

При отсутствии у АИЖК кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ипотечные ценные бумаги в Республике МИК может находящимся у нее в распоряжении пула закладных составить покрытие эмиссионных ипотечных обязательств АИЖК. Закладные обмениваются на эмиссионные ценные бумаги (операция "своп"); последние реализуются региональным инвесторам.

Объем инвестиций АИЖК в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям. На период Пилотного проекта объем рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК планируется порядка 25 млн. руб. (с учетом дисконта номинальной стоимости закладных).

IV.7.2. "Корпоративные инвесторы" системы ИЖК

Основными региональными инвесторами являются, прежде всего, предприятия, заинтересованные в улучшении жилищных условий своих работников ("корпоративные инвесторы"). Инвестиции в ипотечные ценные бумаги являются наиболее эффективным, экономически оправданным способом решения жилищных проблем сотрудников предприятий. Одновременно это наименее рискованный способ вложений.

Формы участия корпоративных инвесторов в региональной Программе ИЖК описаны в Приложении N 6.

IV.7.3. Дисконтирование номинальной стоимости
ипотечных ценных бумаг

При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении эмиссионных ипотечных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте, эмиссии ипотечных облигаций).

В этом случае требуемая инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.

Если цена реализации закладных (закладных листов, ипотечных облигаций) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.

V. Организация управления Программы ИЖК Республики Мордовия,
контроль над ходом ее реализации

V.I. Уровни управления Программой

Управление Программой ИЖК осуществляется на двух уровнях:

- на методологическом - путем принятия стандартов программы, пакетов законодательных и других нормативно-правовых актов;

- на организационном - путем учреждения МИК, жилищных субсидиарных фондов (на первом этапе).

МИК выполняет функции оператора программы ИЖК, методологической основой деятельности которого являются стандарты системы ИЖК, утверждаемые Правительством Российской Федерации и согласованные с уполномоченной федеральной структурой (Госстроем России). МИК проводит конкурсный отбор субъектов ипотечного рынка и контроль над их деятельностью на основе соответствующих договоров. Правительство осуществляет руководство МИК через Собрание акционеров и Совет директоров корпорации, члены которых утверждаются постановлением Правительства Республики Мордовия.

Совместная деятельность Правительства, МИК, отобранных на основе конкурса банка и страховой компании по реализации Пилотного ипотечного проекта будет основываться на Генеральном соглашении между упомянутыми участниками Программы ИЖК.

Отобранная по конкурсу организация-девелопер осуществляет управление инвестиционно-строительным процессом в качестве Заказчика-Застройщика в период реализации Пилотного ипотечного проекта.

Контроль за функционированием программы ИЖК, а также целевым и эффективным использованием бюджетных и внебюджетных средств осуществляется Правительством Республики Мордовия.

V.2. Система мероприятий по реализации программы
ИЖК Республики Мордовия

1. Вносятся изменения и дополнения в Закон Республики Мордовия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Мордовия", принимаются иные нормативно-правовые акты, в которых будет предусмотрено:

- принятие Программы развития ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия;

- выделение бюджетных средств, определенных Программой;

- решение о создании Мордовской ипотечной корпорации, жилищного субсидиарного фонда.

2. Учреждаются следующие институты:

- открытое акционерное общество - Мордовская ипотечная корпорация (МИК) - региональный оператор первичного рынка ипотечных кредитов.

- Жилищный субсидиарный фонд (иная уполномоченная структура Республики Мордовия), осуществляющие государственную поддержку жителей республики в рамках системы ипотечного жилищного кредитования;

3. МИК в конкурсном порядке проводит отбор участников ипотечного рынка, предусмотренные Программой ипотечного жилищного кредитования Республики Мордовия.

4. МИК производит подбор заемщиков для участия в пилотном проекте Программы, ведет регистрацию потенциальных заемщиков.

5. МИК осуществляет инвестиционную деятельность в жилищном строительстве в порядке, предусмотренном в пилотном проекте Программы.

6. МИК оказывает организационную поддержку при заключении юридических соглашений между заемщиками и другими участниками пилотного проекта при ипотечном кредитовании граждан и передаче жилья в собственность.

7. МИК осуществляет рефинансирование выданных на приобретение построенного в рамках пилотного проекта жилья ипотечных кредитов через механизм купли-продажи закладных.

8. По мере формирования в МИК портфеля первичных ипотечных активов (закладных) осуществляется их переуступка специализированному оператору вторичного рынка ипотечных ценных бумаг ("Агентству по ипотечному жилищному кредитованию"), на условиях, определенных взаимным соглашением.

VI. Нормативно-правовое обеспечение развития системы ИЖК
в Республике Мордовия

Институт ипотеки в гражданском праве Российской Федерации находится в процессе развития, поэтому любой инвестиционный проект в этой области сопряжен с определенным количеством трудностей и проблем юридического характера. На данный момент функционирование системы ипотечного жилищного кредитования регулируется достаточно объемным, но все еще неполным и противоречивым объемом нормативно-правовых актов.

На федеральном уровне базовыми для регулирования ипотеки являются: Гражданский кодекс РФ, Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Указанные документы достаточно подробно регулируют вопросы существа ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств, заключения договора об ипотеке, государственной регистрации ипотеки как обременения недвижимого имущества, порядок пользования заложенным имуществом и другие вопросы. Однако ряд проблем, неизбежно возникающих на практике, никак не урегулирован федеральным законодательством. Восполнение этих пробелов на региональном уровне напрямую невозможно, так как в соответствии со статьей 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительной компетенции Российской Федерации. Однако в субъекте РФ могут приниматься нормативно-правовые акты организационно-распорядительного характера.

При разработке системы ИЖК в республике, прежде всего, необходимо остановиться на проблемах, возникающих при регистрации договора об ипотеке и связанного с ним комплекса прав и документов.

1. Проблемы, связанные с государственной регистрацией комплекса прав и сделок в рамках системы ИЖК

При юридическом оформлении отношений между кредитором и заемщиком в системе ИЖК государственной регистрации подлежат: договор купли-продажи жилого помещения в кредит, переход права собственности на это жилое помещение, договор ипотеки и все существующие обременения имущества. Такой объем прав и сделок, подлежащих регистрации, требует определенной унификации.

До момента принятия 16 октября 2000 г. Госстроем РФ, Минюстом РФ совместно с ФКЦБ Инструкции "О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" N 289/235/290 правовое регулирование отношений в сфере ИЖК в РФ было весьма разрозненным и неполным, так как ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные федеральные законодательные акты не были предназначены для этого.

Принятие же вышеуказанной Инструкции детально определило порядок регистрации прав и сделок в системе ИЖК. предусмотрело порядок перехода прав по ипотечным кредитам и др.

Для обеспечения эффективного функционирования ипотечного кредитования в Республике, целесообразным было бы регулирование системы ИЖК посредством заключения соглашений между государственными органами, в части, касающейся совершения сделок с недвижимостью, а также реализации права залогодержателя проверять заложенное имущество.

2. Проблемы, связанные с деятельностью органов опеки и попечительства

Важную роль при юридическом оформлении отношений субъектов системы ИЖК играют органы опеки и попечительства, дающие согласие на заключение договора ипотеки жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, и на выселение несовершеннолетних из помещения, на которое обращается взыскание (п.4 ст.292 ГК РФ).

Органы опеки и попечительства входят в систему органов местного самоуправления, следовательно, на уровне субъекта федерации прямое правовое регулирование их деятельности недопустимо.

3. Проблемы, связанные с процедурой обращения взыскания на заложенное имущество

Определенные трудности могут возникнуть и при выселении членов семьи залогодателя. В соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением, на условиях, предусмотренных жилищным законодательством ФЗ "Об ипотеке" в статье 78 устанавливает, что члены семьи залогодателя обязаны по требованию нового собственника освободить занимаемое жилое помещение в течение месяца, при условиях, что:

- жилой дом или квартира был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Поэтому имеет смысл на уровне соглашений между государственными органами отработать процедуру получения у членов семьи залогодателя подобного обязательства.

4. Специальный фонд (фонд резервного жилья)

Еще одна частная проблема связана с необходимостью создания достаточного по объему резервного денежного фонда на балансе Корпорации, средства которого будут предназначены для заключения договоров социального найма в интересах лиц, выселенных из заложенного помещения в связи; с обращением на него взыскания. Порядок создания, предоставления и пользования специального фонда требует правовой регламентации.

В Приложении к настоящей Программе представлены изменения и дополнения к принятому Закону Республики Мордовия "Об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Мордовия" от 2 октября 2000 г. N 38-3, принятие которых позволит заложить основу для эффективного функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия.

Также представлен проект постановления Правительства Республики Мордовия "Об утверждении республиканской целевой Программы развития системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Мордовия", которое отменяет принятые ранее постановление Правительства Республики Мордовия от 29 декабря 2000 г. N 655 "Об утверждении положения об ипотечном жилищном кредитовании в Республике Мордовия" и постановление Правительства Республики Мордовия от 15 июня 2001 г. N 281 "Об утверждении Порядка предоставления гражданам ипотечного жилищного кредита" как не согласующиеся с принципами подпрограммы "Свой дом" в составе ФЦП "Жилище" и настоящей республиканской целевой Программы.

В предложенном проекте Закона о внесении изменений и дополнений в Закон Республики Мордовия был сделан акцент на изменении состава участников ипотечного рынка с закреплением осуществляемых ими функциями, а также на государственную поддержку системы ипотечного кредитования в Республике Мордовия.

Государство для обеспечения нормального и бескризисного функционирования ипотечного кредитования должно инициировать начало функционирования системы ИЖК, осуществлять социальную поддержку малоимущих граждан при ипотечном жилищном кредитовании, оказывать содействие при регистрации сделок с недвижимостью, а также принимать на себя часть рисков в случаях возникновения ситуаций с неисполнением кредитных обязательств гражданами, параллельно решая свои социальные задачи.

В законопроекте содержится конкретный механизм предоставления адресных жилищных субсидий государством с учреждением субсидиарного фонда, осуществляющим государственную поддержку жителей республики в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в республике Мордовия, с конкретным механизмом выдачи субсидий (разовой субсидии, процентных субсидий, и т.п.).;

Законопроектом предполагается внесение изменения в состав участников ипотечного кредитования: вместо государственного унитарного предприятия "Агентство жилищной политики и ипотеки" вводится Мордовская ипотечная корпорация., создаваемая в организационно правовой форме открытого акционерного общества, признанной оптимальной в силу целого ряда факторов, а именно:

- обязательное ежегодное опубликование результатов хозяйственной деятельности АО, независимые аудиторские проверки являются необходимыми условиями общественного и государственного контроля, а также доверия населения к ипотечному оператору;

- возможность внебюджетных инвестиций в инфраструктуру ипотечного кредитования за счет размещения дополнительных выпусков акций АО;

- возврат вложенных в уставной капитал АО активов государства в виде акций АО и прибыли от его деятельности;

- процедура контроля за деятельностью исполнительного органа АО (правления) наиболее четко и детально прописана в законодательстве РФ.

VII. Ресурсное обеспечение Программы ИЖК Республики Мордовия

Финансирование Программы на раннем этапе осуществляется большей частью за счет средств бюджета Республики Мордовия. Начальные вложения направляются на реализацию Пилотного ипотечного проекта. Технико-экономическая оценка Пилотного проекта приведена в Приложении N 2.

Дальнейшее финансирование программы предполагается осуществлять из:

- собственных средств Мордовской ипотечной корпорации, в том числе чистой прибыли, полученной в результате инвестиционно-строительной и агентской деятельности, а также услуг, оказываемых в связи с ипотечным кредитованием и информационным обеспечением участников ипотечного рынка.

- бюджетных субсидий заемщикам;

- средств инвесторов (включая ресурсы АИЖК), размещаемых в ипотечные ценные бумаги и в акции Корпорации.

VII.1. Ресурсное обеспечение Программы ИЖК Республики Мордовия

Ресурсное обеспечение Программы ИЖК осуществляется за счет федерального, республиканского и местных бюджетов, а также внебюджетных источников.

Прямые инвестиции за счет республиканского и местных бюджетов направляются:

- на формирование уставного капитала МИК;

- на наполнение жилищного субсидиарного фонда;

- на выделение адресных жилищных субсидий при ипотечном кредитовании;

- на реализацию ипотечных проектов на возвратной основе в виде беспроцентных ссуд (низкодоходных займов) МИК;

- на рефинансирование ипотечных кредитов, выданных социально незащищенным категориям ипотечных заемщиков.

Средства, выделяемые Правительством Республики Мордовия и органами местного самоуправления МИК, направляются ею в жилищное строительство и выкуп закладных у банков-кредиторов, а также на содержание персонала и инфраструктуры на период реализации Пилотного проекта.

В качестве ресурсного обеспечения программы могут и должны использоваться материальные активы в форме отводов земельных участков под жилищное строительство и жилые объекты незавершенного строительства. Формы передачи отвода земельных участков: участие в уставном капитале МИК либо непосредственное участие в строительстве. Оценка вклада производится исходя из стоимости земли, коммуникаций, прочей инфраструктуры, находящихся в собственности муниципальных образований.

Средства федерального бюджета, а также средства, привлеченные под государственные гарантии по обязательствам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, могут быть направлены на выкуп прав требований по ипотечным жилищным кредитам, выданным в Республике Мордовия (в том числе, в виде закладных).

Наряду с бюджетными средствами в процессе реализации ипотечных проектов в систему ИЖК будут вовлекаться средства юридических лиц, а также жителей Республики Мордовия. На первом этапе финансовое внебюджетное обеспечение будет формироваться за счет:

- средств юридических лиц, инвестируемых в акции МИК;

- собственных средств строительных и подрядных организаций;

- средств прочих инвесторов, привлекаемых заказчиками-застройщиками в жилищное строительство;

- кредитных ресурсов банков, сформированных за счет накоплений заемщиков;

- средств граждан и юридических лиц через облигации Мордовского республиканского ипотечного займа (в случае принятия Правительством соответствующего решения о выпуске).

Экономический расчет показывает, что на каждый рубль бюджетных вложений в систему ипотечного кредитования вовлекается не менее четырех-пяти внебюджетных рублей, не говоря уже о пополнении бюджетов за счет активизации профессиональной деятельности субъектов ипотечного рынка (увеличение налогооблагаемой базы).

Прогноз экономических показателей системы ИЖК Республики
Мордовия (по годам с момента начала реализации программы)

Вариант 1. Начальное финансирование регионального ипотечного оператора.

                                          (единица измерения - тыс. руб.)

	1	2	3	4	5	Всего
Вложения в уставный капитал МИК:	50000	0	0	0	0	50000
- из бюджетных средств	26000	0	0	0	0	26000
- из внебюджет- ных источников	24000	0	0	0	0	24000
Субсидии ипотеч- ным заемщикам (отчисления в ЖСФ)	10000	10000	10000	10000	10000	50000
Рефинансирование ипотечных креди- тов	0	24603	26518	28277	30718	110117
Объем ипотечного кредитования	31720	34188	36457	39604	42719	184688
Количество ипо- течных кредитов	230	217	231	251	271	1201
Жилищное строи- тельство по программе ИЖК, м2	12500	13024	13888	15087	16274	70744

Вариант 2. Дополнительное финансирование регионального ипотечного оператора.

                                          (единица измерения - тыс. руб.)

	1	2	3	4	5	Всего
Вложения в уставный капитал МИК:	50000	25000	15000	10000	0	100000
- из бюджетных средств	26000	13000	7800	5200	0	52000
- из внебюджет- ных источников	24000	12000	7200	4800	0	48000
Субсидии ипотеч- ным заемщикам (отчисления в ЖСФ)	10000	10000	10000	10000	10000	50000
Рефинансирование ипотечных креди- тов*	0	24603	40589	52383	63404	180979
Объем ипотечного кредитования	31720	52330	67535	81744	89823	323153
Количество ипо- течных кредитов	230	332	429	519	570	2080
Жилищное строи- тельство по программе ИЖК, м2	12500	19935	25728	31141	34218	123522

______________________________

*Без учета совместных программ рефинансирования МИК и АИЖК

Основным требованием, предъявляемым к организационно-финансовой схеме Пилотного ипотечного проекта, является обеспечение его окупаемости в сроки, сопоставимые с инвестиционно-строительным циклом.

VII.2. Финансирование Пилотного ипотечного проекта программы

Расходы, предусмотренные в республиканском бюджете Республики Мордовия на 2001 г. на ипотечную программу, составляют 26 млн. руб., которые формируют долю Правительства в уставном капитале МИК в размере 52%. Совокупный размер уставного капитала МИК - 50 млн. руб., за счет участия частных инвесторов.

Средства уставного капитала МИК в период реализации Пилотного проекта используются следующим образом:

- 43,45 млн. руб. инвестируется в строительство ипотечного жилья в течение периода реализации пилотного проекта. При этом в III и IV квартале МИК испытывает потребность в заемных средствах в пределах 26,04 млн. руб. для завершения строительства. По результату строительства, из этих средств будет выдано ипотечных кредитов на сумму _________;

- 1,34 млн. руб. предназначены для приобретения закладных по ипотечным кредитам, выданным на приобретение вторичного жилья и индивидуальное строительство;

- 2,6 млн. руб. резервируется на банковском депозите для покрытия текущих рисков;

- в период реализации Пилотного проекта (затем они формируют гарантийный фонд МИК);

- 2,11 млн. руб. предназначено для покрытия текущих расходов (убытков от операционной деятельности МИК на начальном этапе);

- 0,5 млн. руб. идет на покрытие первоначальных (капитальных) затрат, связанных с техническим оснащением деятельности Корпорации.

VIII. Развитие региональной системы ИЖК. Прогноз
социально-экономических последствий реализации программы
ИЖК Республики Мордовия

VIII.1. Последовательность этапов развития, системы ипотечного
кредитования в Республике Мордовия

В результате реализации Пилотного проекта в активах МИК образуется портфель, состоящий из закладных, удостоверяющих кредитные обязательства заемщиков, приобретших жилье в рамках Пилотного проекта.

Далее происходит процесс рефинансирования, а именно:

- часть закладных формируют гарантийный фонд МИК, предназначенный для замещения закладных в реализованных инвесторам пулах, в случаях возникновения ситуации неплатежеспособности ипотечных заемщиков;

- основная часть закладных реализуется АИЖК с дисконтом, обеспечивающим требуемую агентством доходность;

- часть закладных реализуется предприятиям (Правительству) для реализации корпоративных программ (Схема 4).

В дальнейшем реализуются два цикличных процесса развития системы:

1. Последовательные строительно-кредитные циклы;

2. Циклы рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых под готовое жилье (включая вторичное).

Развитие будет определяться:

- объемами кредитования и прибылью, получаемой от операций с ипотечными кредитами и ценными бумагами, а также от услуг ипотечным заемщикам;

- прибылью МИК от строительства жилья ипотечным заемщикам и от реализации агентских договоров с участниками системы.

При росте привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, а также возникновении и развитии специальных инвестиционных институтов (накопительной системы в Пенсионном Фонде России, негосударственных пенсионных фондов и т.п.) развитие системы станет интенсивным. По прогнозам прирост объемов ипотечного кредитования может достигать сотен процентов в год до момента удовлетворения основного спроса на ипотечные кредиты. Затем рост объемов будет определяться снижением процентных ставок и увеличением сроков кредитования.

Республиканская система ИЖК, МИК будут также способствовать увеличению спроса на ипотечные ценные бумаги, вовлекая в их оборот региональных инвесторов, к числу которых относятся:

1. Будущие заемщики.

Корпорация может способствовать размещению вторичных ипотечных обязательств Агентства, предлагая их как объект инвестиций для будущих заемщиков:

- Заемщик, прошедший андеррайтинг, приобретает эмиссионные ипотечные ценные бумаги (облигации АИЖК, закладные листы) по номинальной стоимости на сумму в пределах минимального первоначального взноса (30% от стоимости жилья).

- Закладной лист является высоколиквидной ценной бумагой с минимальным риском за счет обеспечения недвижимостью. Риск снижается благодаря поручительству корпорации по ипотечным обязательствам перед залогодержателем (Агентством). Заемщик, приобретший закладной лист, сохраняет возможность выйти из программы, реализовав его на открытом рынке или другому заемщику посредством МИК (теряя лишь сумму трансакционных издержек).

- Вместе с закладным листом заемщик получает Свидетельство участника программы с правом на получение кредита.

- По факту накопления закладных листов на сумму первоначального взноса заемщик реализует закладной лист Корпорации в качестве первоначального взноса с учетом погашения номинальной стоимости. Первоначальный взнос может быть увеличен за счет реализации других ликвидных активов заемщика.

- Заемщик получает ипотечный кредит в банке и приобретает построенное (готовое, вторичное) жилье.

После реализации собственных ипотечных обязательств Агентство гасит задолженность перед Корпорацией по сделке с закладными за счет эмиссионного дохода. Корпорация может инвестировать полученные от Агентства средства в строительство.

2. Корпоративные инвесторы.

Особую роль в формировании и стабилизации рынка вторичных ипотечных обязательств должны сыграть стратегические инвесторы - корпоративные структуры (предприятия, заинтересованные в кредитовании своих работников), участники инфраструктуры рынка ипотечных кредитов (страховые компании, агентства недвижимости), а также финансовые организации, входящие в строительные холдинги.

Эти организации, заинтересованные в реализации социальных и жилищных программ, как правило, не претендуют) на рыночную (коммерческую) доходность по операциям с ипотечными бумагами, тем самым способствуют росту доступности ипотечных кредитов, играя роль балансира между социальными претензиями региональных администраций и населения и коммерческими интересами институциональных инвесторов.

3. Институциональные инвесторы.

Крупные финансовые организации (пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании) способны обеспечить наибольший приток средств в систему ипотечного кредитования, вкладывая средства во вторичные ипотечные активы, по вместе с тем предъявляют повышенные требования к качеству (надежности) ипотечных ценных бумаг и их доходности.

Пока не будет достигнута стабилизация вторичного рынка ипотечных обязательств, ресурсы, привлеченные от данного сегмента рынка заемных средств, окажутся дорогими и не позволят обеспечить широкую доступность долгосрочных жилищных кредитов. Тем не менее спрос на ипотечные кредиты под требуемую такими инвесторами доходность существует и постепенно растет, поэтому МИК и коммерческие банки должны обеспечивать предложение таких кредитов и их рефинансирование с помощью АИЖК.

Все категории инвесторов позволяют участникам системы, МИК и АИЖК осуществлять стабилизационную политику в части демонстрации надежности ипотечных обязательств и благодаря ей - оптимизации доходности по долгосрочным ипотечным кредитам и ценным бумагам.

VIII.2. Прогноз финансово-инвестиционной деятельности

Был составлен прогноз финансово-инвестиционной деятельности Мордовской ипотечной корпорации на 5 лет (с учетом периода реализации Пилотного проекта). Расчеты приведены в Приложении N 3.

За 5 лет реализации программы ИЖК (включая стартовый цикл) при заданном режиме государственных вложений инвестиционный потенциал региональной системы ИЖК может составить до 70,7 тыс. м2 жилья.

Объем рефинансирования выданных льготных кредитов (под среднюю процентную ставку 11,7% годовых в рублях, при требуемой доходности на рынке заемных средств 18,0%) может составить до 184,5 млн. руб.

Средние затраты государства на финансирование ипотечной программы составят, благодаря привлечению внебюджетных средств, составят около 707 руб./м или 27 копеек на один рубль выданных долгосрочных жилищных кредитов.

Устойчивые механизмы ипотечного кредитования на региональном уровне позволят значительно увеличить объем инвестиций в ипотечные ценные бумаги и обеспечат доступность долгосрочных жилищных кредитов и, соответственно, возможность приобретения жилья для большинства жителей Республики Мордовия.