Приложение. Документация по планировке территории, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной и бульваром Эрьзи г. Саранска, включая проект межевания

Приложение
к постановлению Главы Администрации
городского округа Саранск
от 22 апреля 2010 г. N 977

Состав
документации по планировке территории, ограниченной улицами Косарева,
Т. Бибиной и бульваром Эрьзи г. Саранска, включая проект межевания

N п/п	Наименование документа
1.	Пояснительная записка
2.	Графическая часть
2.1	Схема современного использования территории (М1:1000)
2.2.	Схема красных линий квартала (М1:1000)
2.3.	Схема межевания территории (М1:1000)

ЗАО РФСК "Домострой"

Проект

Заказчик: МУ "Градостроительство"

Объект: Проект планировки территории,
ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной и Б. Эрьзи г. Саранска,
включая проект межевания

Том. 1. Пояснительная записка.
Исходные данные

Раздел 1. Введение

1.1. Общие положения

Проект планировки территории, ограниченного ул. Т. Бибиной, бульваром Эрьзи и ул. Косарева, разработан в целях установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства и границ земельных участков, предназначенных для строительства новых объектов. Так как указанная территория является частью микрорайона, то граница по бульвару Эрьзи взята по середине.

При разработке проекта использованы требования, изложенные в Градостроительном Кодексе Российской Федерации N 190-РФ, СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и СП30-101-98 "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах".

Данным проектом рассматриваются вопросы определения сверхнормативной, свободной территории перспективной застройки.

1.2 Природные условия

Район строительства относится ко II в климатическому подрайону II климатического района.

Расчетная зимняя температура наружного воздуха (средняя наиболее холодной пятидневки обеспеченностью 0,92) - минус 30 С.

Нормативное значение веса снегового покрова - 126 кг/м2.

Нормативное значение ветрового давления - 30 кгс/м2.

Нормативная глубина промерзания грунтов - 1,5 м.

Площадка проектируемого строительства относится к сухой зоне по влажности.

Ветровой режим характеризуется преобладанием Ю и ЮЗ направлениями ветров в зимний период, З и СВ - в летний период.

Средняя скорость ветра колеблется от 6,9 м/сек, зимой до 4,4 м/сек летом.

Раздел 2. Общие сведения

2.1. Характеристика территории

Исследуемая территория является частью микрорайона, поделенного бульваром Эрьзи на две части, и расположена в северо-восточной г. Саранска - столицы Республики Мордовия.

Территория имеет высокую градостроительную ценность.

Площадь территории, ограниченной красными линиями по улицам Т. Бибиной и ул. Косарева, а также условной линией посередине бульвара Эрьзи, составляет 16.6452 га.

На территории квартала располагаются 21 жилой дом, административное здание (собес), школа N 11, кафе, а также кирпичные здания гаражей, теплопунктов и трансформаторных подстанций.

Схема квартала:

Общая площадь квартала в красных линиях

2.2. Показатели по существующим зданиям

Жилая застройка

Адрес объекта	Год постройки	Площадь застройки м2		Общая площадь м2			Этажность		Кол-во квартир	Примечание
				Жилая часть	Встроено-пристроенные помещения
Ул. Т. Бибиной
14	1969	928,8		3273,8	-		5		70	3023
18	1971	916,9		2405,2	704		5		64	4112
20	1969	920,8		3254,0	-		5		70	1961
20а	1973	1067,8		3638,0	218,3		5		155	3293
22а	1991	705,4		2577,7	-		5		40	2807(по БТИ)
26	1971	864,0		3068,0	-		5		70	5146
28	1973	1089,2		3727,6	-		5		160	2281
30	1969	876,0		3585,0	-		5		80	3558
30а	1993	1018,7		3224,7	-		5		60	2412
32	1969	876,0		3564,0	-		5		80	1793
34	1973	1095,4		4172,3	405,2		5		146	2419
34/1	1982	567,82		3783,24	-		9		72	-
Бульвар Эрьзи
2	1969	898,5	3576,8			-		5	80	8795
4	1971	1882,2	6942,0			-		5	120
6	1977	988,0	3684,6			-		5	100
8	1971	916,6	3509,1			54,9		5	69
10	1975	919.6	2966,7			280,1		5	64
12	1971	2151,8	3695,6			1496,0		5	96	4911
14	1971	936,8	3620			75,5		5	77	2337
16	1970	925,6	3244,7			-		5	70	1872
18	1981	852,9	3131,3			203,41		5	60	12653
20	1970	1253,7	4445,8			-		5	100
22	1969	874.7	4267,4			-		5	80
Ул. Косарева
112	1987	2070,9	5736,5			1141,6		5 и 9	104

Расчет нормативных площадей земельных участков

Нежилая застройка

NN пп	Наименование	Площадь застройки м2	Год постройки	Этажность	Площадь земельного участка м2	Примечание
22	административное здание (собес)	1383,5	1973	2	11155	По данным БТИ
12а	кафе	152,3	1995	1	539
	школа N 11	2397,67	1968	4	16291
	гаражи				188

1. Обоснование проекта планировки территории

3.1. Расчет плотности населения квартала

Общая площадь территории Sоб = 16.6452 га. Из общей площади исключаем территории городского назначения - административного здания (собес), школы N 11, кафе, кирпичных гаражей.

На территории расположены жилые дома квартирного типа и общежития коридорного типа.

Общая площадь жилых помещений в домах квартирного типа составляет согласно данным ФГУП "Ростехинвентаризация"

При расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел, принятой согласно п. 7 примечаний к табл. 2 приложения 4, СНиП 2.07.01-89* количество жителей в этих домах составит:

Так как система планировки общежитий коридорная и в общую площадь включена площадь общих поэтажных коридоров, подсчет количества проживающих произведен по количеству комнат.

В общежитиях 20а, 28, 34 количество комнат составляет 155 + 160 + 146 = 4770 чел.

Тогда расчетная существующая плотность населения составит:

Это ниже показателя даже для территорий средней градостроительной ценности, каковыми территории г. Саранска не являются.

3.2. Расчетная требуемая плотность населения

Исследуемая территория, расположена в г. Саранске - столице Республике Мордовия и относится к зоне высокой градостроительной ценности. Поэтому согласно т.2, приложения 4, СНиП 2.07.01-89* принимаем показатель плотности населения на территории

Тогда количество жителей, которые могут проживать на исследуемой территории составит:

3.3. Результаты расчетов нормативных размеров земельных
участков для кондоминиумов

Адрес объекта	Год постройки	Площадь застройки м2	Общая площадь жилой части м2	Удельный показатель земляной доли уз. д.	Нормативная площадь земельного участка м2	Площ. участка согласно данным ФГУП "РостехИнвентаризация" м2	Расчетная площадь земельных участков для кондоминиумов Sк м2
Ул. Т. Бибиной
14	1969	928,8	3273,8	1,52	4976,18	3023	3023
18	1971	916,9	2405,2	1,52	4725.98	4112	4112
20	1969	920,8	3254,0	1,52	4946,08	1961	1961
20а	1973	1067,8	3638,0			3293	3293
22а	1991	705,4	2577,7	1.32	3402,56	2807,2	2807,2
26	1971	864,0	3068,0	1,52	4663,36	5146	5146
28	1973	1089,2	3727,6			2281	2281
30	1969	876,0	3585,0	1.52	5449,2	3558	3558
30а	1993	1018,7	3224,7	1,32	4256,6	2412	2412
32	1969	876,0	3564,0	1,52	5417,3	1793	1793
34	1973	1095,4	4172,3			2419	2419
34/1	1982	567,8	3783,2	0,8	3707,54	-	3783,2x0.88=3329,2
Бульвар Эрьзи
2	1969	898,5	3576,8	1.52	21322,4	8795	8795
4	1971	1882,5	6942,0	1,52	21322,4	8795	8795
6	1971	916,9	3509,1	1,52	21322,4	8795	8795
8	1977	988,0	3684,6	1,36	5011	-	3684,6x0,88=3242,45
10	1975	919,6	2966,7	1,36	4034,7	-	2966,7x0,88=2610,7
12	1971	2151,8	3695,6	1,52	5617,3	4911	4911
14	1971	936,8	3620	1,52	5502,4	2337	2337
16	1970	925,6	3244,7	1,52	4931,9	1872	1872
18	1981	852,9	3113,3	1,36	4258,6	12653	12653
20	1970	1253,7	4445,8	1,52	6757,6	12653	12653
22	1969	874,7	4267.4	1,52	6486,4	12653	12653
Ул. Косарева
112	1978	2070,9	5736,5	1,36 и 0,98	-	-	5736,5x0,88=5048,12

3.4. Расчет дополнительных площадей жилого фонда и участков земли

Расчетная площадь территории - это часть общей площади за вычетом объектов общегородского назначения.

(п. 3.1) по таблице характеристик существующего жилья и земельных участков п. 3.3 определяем расчетную площадь земельных участков кондоминиумов существующих жилых домов.

.

- полоса бульвара не подлежащая застройке.

Неиспользованная территория

Чтобы определить дополнительные площади жилого фонда используем показатель населения, так как на этот показатель опираются все расчеты в градостроительстве, а не на квадратные метры.

Определим дополнительное расчетное количество жителей.

При норме расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел., принятой согласно п 7 примечание к таблице 2, приложения 4, СНиП 2.27.01-89*, дополнительный жилой фонд составит:

Площадь участков земли для кондоминиумов этого жилого фонда при 5-этажной застройке составит:

Где: У.з.д. - дельный показатель земельной доли (равен -0.88, согласно СП 30-101-98, приложение А).

- оставшаяся территория.

Эта территория может включить дополнительный жилой фонд в пределах допустимого увеличения на 10% расчетной плотности населения в условиях реконструкции, а также зоны озеленения и благоустройства, объекты обеспечения жизни микрорайона, а также мелкие зоны между отведенными ФГУП "Ростехинвентаризации" земельными участками жилых домов.

3.5. Выводы

Существующая расчетная плотность населения территории низка.

В наличии большое количество незакрепленной за кондоминиумами земли.

Данная территория обладает перспективами дальнейшей застройки 18612м2 жилого фонда для доведения плотности населения до рекомендуемой 420 чел./га и выделения для кондоминиумов этого жилья 1.6379 га.

На данной территории возможно строительство 5-ти этажного жилого дома на 40 квартир общей площадью 2001.0м2.

3.6. Исходные данные

1. Информация Саранского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Мордовия

2. Аэрофотосъемка в М 1:2000.

Минстрой РМ

ГУП РМ "Мордовский институт инженерных изысканий и проектирования"

Проект

Шифр: 23/09-ОПЗ

Заказчик: Закрытое акционерное общество Республиканская финансово-строительная компания "Домострой"

Объект: Проект межевания территории, ограниченной улицами
Косарева, Т. Бибиной и Б. Эрьзи г. Саранск

Том. 1 Пояснительная записка
Исходные данные

1 Общая часть

1.1 Состав проекта

Номер тома	Обозначение	Наименование	Примечание
1	23/09 - ОПЗ	Том 1. Пояснительная записка. Исходные данные.
2	23/09 - ПМТ	Том 2. Проект планировки территории, включая проект межевания. Графическая часть.

2 Пояснительная записка

2.1 Основание для разработки проекта

Проект межевания территории, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной и Б. Эрьзи г. Саранска разработан на основании постановление Главы Администрации г. о. Саранск N 866 от 20.04.2009 г. и в соответствии с заданием на разработку градостроительной документации, утвержденным Заместителем Главой Администрации г. о. Саранск - Директором Департамента перспективного развития от 02.09.08 г.

2.2 Характеристика участка межевания

Участок расположен в северо-восточной части города Саранска.

Площадь территории 16,6 га. Границами участка служат: с севера - ул. Косарева, с востока и юга - ул. Т. Бибиной, с запада - бульвар Эрьзи. Территория квартала застроена в основном 5- и 9-этажными жилыми домами. На территории квартала расположено одно общественное здание (социальная защита населения) и общеобразовательная средняя школа N 11. Застройка квартала осуществлялась в период с 1969 по 1993 г.

2.3 Инженерно-транспортная инфраструктура

Территория квартала ограниченного улицами: Косарева, Т. Бибиной и Б. Эрьзи насыщена инженерными коммуникациями: канализация, водопровод, газопровод, тепловые сети; линии электропередач и телефонной связи.

Улицы Косарева и Т. Бибиной - пешеходно-транспортные. Бульвар Эрьзи пешеходный. Данная территория обслуживается внутриквартальными проездами с улицы Т. Бибиной.

2.4. Красные линии

Красные линии квартала показаны в соответствии с проектом планировки территории, выполненным ЗАО РФСК "Домострой", и привязаны к сетке координат.

2.5 Основания принятых решений

При межевании территории использовались: Федеральный закон от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и местные нормативы градостроительного проектирования городского округа Саранск.

В квартале, ограниченном улицами: Косарева, Т. Бибиной и Б. Эрьзи все земли г. о. Саранск.

В проекте межевания отображены границы существующих землепользований, т.е. участки, которые находятся на кадастровом учете, а также границы формируемых земельных участков, т.е. участки, границы которых установлены проектом. В границы формируемых земельных участков включены территории: под зданиями и сооружениями; проезды, пешеходные дороги и проходы к зданиям и сооружениям; площадки для временного хранения автомобилей; придомовые зеленые насаждения; площадки для отдыха и игр детей.

Почти все земельные участки под жилыми зданиями находятся на кадастровом учете, но их размеры меньше нормативных. Проектом межевания предусмотрено увеличение ниже перечисленных территорий:

1) Жилой дом с встроенным магазином по адресу: г. Саранск, бул. Эрьзи, 12

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0001)

2) Общежитие по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 28

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0009)

3) Общежитие по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 34

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0013)

4) Жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 20

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0015)

5) Жилой дом по адресу: г. Саранск, бул. Эрьзи, 16

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0019)

6) Жилой дом по адресу: г. Саранск, бул. Эрьзи, 14

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0020)

7) Жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 32

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0021)

8) Жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 30а

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0022)

9) Жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 30

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0023)

10) Жилой дом по адресу: г. Саранск, бул. Эрьзи, 6а

(кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0027)

Участки под зданием Социальной защиты населения, по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 22 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0005) и общежитием по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 20а (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0008) остаются без изменения.

Границы участков двух домов: жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 18 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0016) и жилой дом по адресу: г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 14 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0017) выходят за красную линию квартала, проектом предусмотрено изменение их границ.

В данном квартале под несколькими жилыми домами единый земельный участок. Это относится к домам по адресу: г. Саранск, бул. Эрьзи, 18, 20, 22 и ул. Косарева, 112 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0014); г. Саранск, ул. Т. Бибиной, 26 и бул. Эрьзи, 10 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0024); г. Саранск, бул. Эрьзи, 2, 4, 8 (кадастровый номер 13 : 23 : 11 01 098 : 0025). Проектом предусмотрено разделение данных земельных участков под каждый дом.

Земельные участки под жилыми домами сформированы по фактическому использованию территории, учитывая градостроительные нормативы, действовавшие на период застройки.

К зданию школы N 11 по ул. Т. Бибиной, 28а ведется строительство бассейна, по материалам, предоставленным ЗАО РФСК "Домострой" (см. Исходные данные), проектом межевания предусмотрено увеличение территории школы.

Согласно схеме размещения жилого дома по Б. Эрьзи (см. Исходные данные), на проекте межевания был выделен земельный участок под проектируемый дом.

В проекте межевания выделены земельные участки под объекты инженерного обеспечения. Доступ к ним свободный, поэтому публичные сервитуты не устанавливаются.

В данном квартале отсутствуют объекты культурного наследия и зоны с особыми условиями использования территории.

После того, как на всей территории квартала были установлены границы земельных участков, для ряда домов были установлены публичные сервитуты. Их площади показаны на схеме 2.

2.6 Технико-экономические показатели

Таблица 1

Перечень общественных зданий

NN на плане	Адрес, наименование	Этаж	Площадь земельного участка, м2	Примечание
26	ул. Т. Бибиной, 22, реабилитационный центр	2	11155	Участок на кадастровом учете (зарегистрирован)
27	ул. Т. Бибиной, 28а, школа	2 и 4	18280	Границы установлены проектом (формируемый участок)
Итого			29435

Таблица 2

Общий перечень жилых и общественных зданий, учреждений обслуживания

Nп/п	Территории	Ед. изм.	Показатель	Примечание
1	Жилых зданий	м2	101714	существующие
			3928	проектируемые
2	Общественных зданий	м2	29435
3	Учреждения обслуживания	м2	622
	Итого		135699

2.7. Обоснование допустимой расчетной плотности населения территории
м/района, ограниченного улицами Т. Бибиной, Косарева, бул. Эрьзи
Октябрьского р-на г. Саранска, и возможного объема нового жилищного
строительства при осуществлении реконструкции (уплотнении) ее
существующей застройки

1. Общая часть

Обоснование допустимой расчетной плотности населения территории м/района С-В части города и возможного объема нового жилищного строительства при осуществлении реконструкции (уплотнении) ее существующей застройки выполнено в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (приложение 4, табл. 2) и на основании:

- данных филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Саранску;

- плана красных линий м/района (масштаб 1:2000).

1. Характеристика существующей застройки территории м/района С-В части города, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной, бул. Эрьзи, Октябрьского р-на г. Саранска

На территории м/района, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной, бул. Эрьзи Октябрьского р-на г. Саранска, С-В части города, находятся следующие жилые, отдельно стоящие и встроено-пристроенные учреждения и предприятия обслуживания:

- 26 жилых домов (в том числе : 9-эт. - 2; 5-эт. - 24);

- общеобразовательная школа N 11 (ул. Т. Бибиной, N 28а), построенная по типовому проекту на 30 классов;

- административное здание собес (ул. Т. Бибиной, 22а).

2. Обоснование допустимой расчетной плотности населения территории м/района N 2 С-В части города, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной, бул. Эрьзи, Октябрьского р-на г. Саранска

Жилой фонд существующих жилых домов м/района согласно данным филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по г. Саранску составляет 95674.05 кв. м., в том числе:

- жилых домов по ул. Косарева (N N 112) - 6878.1 кв. м.;

- жилых домов по ул. Т. Бибиной (NN 14, 18, 20, 20а, 26, 28, 30, 30а, 32, 34,1а) - 41601.04 кв. м.;

- жилых домов по бул. Эрьзи (NN 2, 4, 6, 6а, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22) - 47194.91 кв. м.

Исходя из утвержденной социальной нормы площади жилья, равной 18 кв. м. на человека, расчетная численность населения в существующих жилых домах составляет:

95674.05 : 18 = 5315.2 или 5315 чел.

Расчетная территория м/района в границах красных линий равна 16.64 га.

Из расчетной территории исключена (СНиП 2.07.01-89*, прилож. 4, табл. 2, прим. 1)

площадь участка адм. здания (собес) - 1.12 га, школа N 11 - 1.629 га, кафе - 0.0539 га

16.64-1.12-1.6291-0.0539 = 13.84 га.

5315:13.84=384.03 или 384 чел/га

Вывод: Приведенная выше расчетная плотность населения территории м/района со сложившейся в настоящее время застройкой (384 чел./га) ниже, чем допустимая по СНиП 2.07.01-89* (420 чел./га).

3. Расчет объема возможного нового жилищного строительства при осуществлении реконструкции (уплотнении) существующей застройки на территории м/района С-В части города, ограниченной улицами Косарева, Т. Бибиной, бул. Эрьзи, Октябрьского р-на г. Саранска

Численность населения м/района при допустимой по СНиП 2.07.01-89* расчетной плотности населения его территорий, равной 420 чел./га, составит:

420 чел./га х 13.84 га = 5812.8 или 5813 чел.

5813 - 5315 = 498 чел.

Исходя из указанной допустимой расчетной численности населения и утвержденной социальной нормы площади жилья, равной 18 кв. м. на человека, жилищный фонд м/района составит:

18 кв. м. х 498 чел.= 8964 кв. м., объем возможного нового жилищного строительства.

Приведенный расчет объема возможного нового жилищного строительства в м/районе следует рассматривать как основание для разработки проектной документации на новое строительство, в процессе разработки которой этот объем будет уточнен с учетом планировочной структуры сложившейся застройки, условий инсоляции помещений, противопожарных требований, существующих инженерных сетей.

3. Исходные данные

- Копия лицензии МРГ-00159К от 10 января 2008 г.

- Договор N 23/09ИТ от 10 февраля 2009 г.

- постановление Главы Администрации г. о. Саранск N 866 от 20.04.2009 г.

- Задание на разработку градостроительной документации, утвержденное Заместителем Главы Администрации г. о. Саранск - Директором Департамента перспективного развития от 02.09.08 г.

- Технический отчет о топографо-геодезических изысканиях, выполненный ГУП РМ "Мордовский институт инженерных изысканий и проектирования" в 2008 г.

- Проект планировки данной территории, разработанный ЗАО РФСК "Домострой" в 2007 г.

- Информация по красным линиям квартала, получена в Управлении градостроительства и архитектуры.

- Выписки из государственного земельного кадастра, выданы ФГУ "Земельная кадастровая палата" - 54 листа.

- Информация Саранского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по РМ - 2 листа.

- Схемы размещения проектируемых объектов - 2 листа.