Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 марта 2016 г. по делу N А49-5578/2015 (ключевые темы: ставки арендной платы - срок исковой давности - раскрытие информации - федеральное бюджетное учреждение - кадастровая ошибка)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 марта 2016 г. по делу N А49-5578/2015

г. Пенза

21 марта 2016 г.

Дело N А49-5578/2015

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Павловой З.Н. при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Зиминой В.А. рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (г. Пенза, пл. М. Жукова,4, г. Пенза, ул. Пушкина,2, ОГРН 1095836002481)

к Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая Поляна" (Пензенская область, Пензенский район, с. Малая Валяевка, ул. Вишневая, 35; ОГРН 1045801700890)

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

1. Финансового управления города Пензы (г. Пенза, пл. Маршала Жукова, 4),

2. Департамента государственного имущества Пензенской области (г. Пенза, 2-й Виноградный проезд, д. 30),

3. Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Пензенской области" (г. Пенза, ул. Пушкина, д. 169)

о взыскании 6 314 461 руб. 94 коп.

В судебном заседании 16.03.2016 г. объявлен перерыв до 21.03.2016 г

при участии в заседании после перерыва

от истца: Вахтина М.А. - представитель (доверенность от 15.09.2015 г.)

от ответчика: Баранов Г.И. - председатель правления

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Товариществу собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая Поляна" о взыскании суммы 6 314 461 руб. 94 коп., включающей в себя задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.11.2010 г. за период с сентября 2011 г. по апрель 2015 г. в сумме 5 369 651 руб. 56 коп. и пени за просрочку оплаты в сумме 944 810 руб. 38 коп., начисленные за период с 06.09.2011 г. по 13.04.2015 г., на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Финансовое управление города Пензы, Департамент государственного имущества Пензенской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Пензенской области".

Ответчик в отзыве на иск требования истца отклонил, мотивируя тем, что дополнительное соглашение к договору аренды подписано им с протоколом разногласий, по которым ответчик выразил свое согласие на увеличение арендной платы с момента изменения арендодателем коэффициента зонирования с Р-1 на Ж-1. Также ответчик указывает на то, что новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, однако, указанное уведомление ответчиком не получено. Ответчик полагает, что истцом нарушен порядок уведомления: по условиям договора извещение должно быть направлено по адресу, указанному в договоре, истцом этого не сделано. По мнению ответчика, новый размер арендной платы не установлен. Кроме того, ответчик ссылается на судебные акты, которыми установлен факт нахождения земельного участка в зоне Ж-1, изменение на зону Р-1 произведено истцом необоснованно. Данные акты имеют преюдициальное значение. Ответчик просит в иске отказать, поскольку согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.

В дополнении к отзыву на иск ответчик полагает, что он не мог использовать земельный участок по назначению по независящим от него обстоятельствам - более 3-х лет ответчик не мог осваивать земельный участок по вине администрации города Пензы, не выдававшей разрешение на строительство, поэтому в данном случае истец неправомерно определил период взыскания долга. Также ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности. Ответчик просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованию о взыскании неустойки и снизить неустойку до нуля. В обоснование своих доводов ответчиком в материалы дела представлены судебные акты Арбитражного суда Пензенской области. В дополнении к отзыву ответчик указал, что часть спорного земельного участка занята лесопилкой, которая находится в государственной собственности Пензенской области, следовательно, имеет место наложение земельных участков. Представители ответчика возражают против удовлетворения исковых требований, полагая, что часть земельного участка принадлежит Пензенской области. В обоснование этого ответчиком в материалы дела представлена копия свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1, за Пензенской областью, письма ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области от 19 ноября 2011 года об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 и расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, решения ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки и копии вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и N А49-3506/2013.

Представитель третьего лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Пензенской области" в предварительном судебном заседании подтвердил факт наличия кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 и представил в материалы дела копию решения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области от 14 ноября 2011 года о выявлении указанной кадастровой ошибки в кадастровых сведениях. Указанная кадастровая ошибка не исправлена в связи с отсутствием соответствующего заявления от собственника указанного участка.

Третье лицо - Департамент государственного имущества Пензенской области, в отзыве на иск указывает на то, что в собственности Пензенской области находится здание пилорамы общей площадью 571,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, д. 1А, и земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, кадастровый номер 58:29:3001001:27 общей площадью 5720 кв. м. С Администрацией города Пензы согласована схема расположения земельного участка. Однако, при постановке на кадастровый учет установлена кадастровая ошибка. В настоящее время третье лицо обратилось с заявлением об исправлении кадастровой ошибки и кадастровым инженером подготовлена новая схема земельного участка и она направлена в Администрацию для согласования границ.

Третье лицо - Финансовое управление г. Пензы, в отзыве на иск поддержало исковые требования истца.

Представителями ответчика в материалы дела представлено дополнение к отзыву, согласно которому он указывает на то, что истец при расчете арендной платы неправомерно применяет коэффициенты дифференциации вида деятельности арендатора 3,5 и 4,1, тогда как, по его мнению, должны быть применены коэффициенты 1,5 и 1,8, поскольку земельный участок предоставлен для малоэтажной жилой застройки, а постановление администрации города Пензы от 08.12.2010 г. N 1375 не содержит в себе такого вида деятельности. Также ответчик ссылается на то, что истцом в данном случае должен быть применен понижающий коэффициент категории арендатора 0,5.

Представителем истца в судебном заседании заявлено об уменьшении размера исковых требований до суммы 4 316 490 руб. 69 коп., включающей в себя задолженность в сумме 3 371 680 руб. 31 коп. и пени в сумме 944 810 руб. 38 коп.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает заявление истца. С учетом этого цена иска составляет 4 316 490 руб. 69 коп., включающей в себя задолженность в сумме 3 371 680 руб. 31 коп. и пени в сумме 944 810 руб. 38 коп.

Представитель истца настаивает на удовлетворении исковых требований в указанной сумме.

Представитель ответчика возражает по доводам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему.

Третьи лица в судебное заседание не явились. О времени и месте его проведения они извещены.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

между Управлением по имущественным и градостроительным отношениями администрации города Пензы, правопреемником которого в силу решения Пензенской городской думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 и Положения является истец, и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 25.11.2010 г. (том 1, л. д. 17-18). Договор заключен на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 31.03.2014 г. (том 1, л. д. 19-21) срок действия договора продлен до 23.10.2018 г. и установлена арендная плата. Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

По условиям заключенного договора истец, как арендодатель, передает ответчику - арендатору, земельный участок кадастровый номер 58:29:00000000:248 площадью 543000,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, а арендатор, принимает на себя обязательство вносить арендную плату в размере 45 702 руб. 50 коп. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж - п. 3.5 договора.

Земельный участок передан арендатору, что ответчиком подтверждается, т. е. истец исполнил свое обязательство по договору.

Таким образом, ответчик выступает арендатором земельного участка. Как арендатор он должен вносить арендную плату.

Письмом от 12.03.2015 г. N 9/1055 истец направил в адрес ответчика уведомление об изменении размера арендной платы, согласно которому арендная плата с 14.01.2011 г. устанавливается в размере 159 703 руб. 77 коп., с 29.01.2014 г. - в размере 175 397 руб. 15 коп. и с 01.01.2015 г. - в размере 205 465 руб. 23 коп. в месяц.

Поскольку арендная плата внесена ответчиком не в полном размере, истцом заявлено требование о взыскании суммы долга в размере 3 371 680 руб. 31 коп. за период с сентября 2011 г. по апрель 2015 г.

Возражая против доводов истца, ответчик ссылается на то, что дополнительное соглашение к договору аренды подписано им с протоколом разногласий, по которым ответчик выразил свое согласие на увеличение арендной платы с момента изменения арендодателем коэффициента зонирования с Р-1 на Ж-1. Также ответчик указывает на то, что новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, однако, указанное уведомление ответчиком не получено. Ответчик полагает, что истцом нарушен порядок уведомления: по условиям договора извещение должно быть направлено по адресу, указанному в договоре, истцом этого не сделано. По мнению ответчика, новый размер арендной платы не установлен. Кроме того, ответчик ссылается на судебные акты, которыми установлен факт нахождения земельного участка в зоне Ж-1, изменение на зону Р-1 произведено истцом необоснованно. Данные акты имеют преюдициальное значение. Ответчик просит в иске отказать, поскольку согласно п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит. Также ответчик полагает, что он не мог использовать земельный участок по назначению по независящим от него обстоятельствам - более 3-х лет ответчик не мог осваивать земельный участок по вине администрации города Пензы, не выдававшей разрешение на строительство, поэтому в данном случае истец неправомерно определил период взыскания долга. Ответчик указывает на то, что часть земельного участка принадлежит Пензенской области. В обоснование этого ответчиком в материалы дела представлена копия свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1, за Пензенской областью, письма ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области от 19 ноября 2011 года об исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 и расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, решения ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки и копии вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и N А49-3506/2013. Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Ответчик просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованию о взыскании неустойки и снизить неустойку до нуля. В обоснование своих доводов ответчиком в материалы дела представлены судебные акты Арбитражного суда Пензенской области.

Доводы ответчика в части установления нового размера арендной платы с 14.01.2011 г. в связи с неполучением им уведомления об увеличении размера арендной платы судом отклоняются, поскольку пунктом 3.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление арендной платы за пользование землей, а также при изменении вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор. В данном случае уведомление направлено по адресу регистрации ответчика, что соответствует действующему законодательству.

Не принимаются во внимание и доводы ответчика в части невозможности использования земельного участка - земельный участок более трех лет не мог быть освоен по вине администрации города Пензы, так как ответчик документально не подтвердил факт нарушения его прав и законных интересов противоправными действиями Администрации города Пензы.

Суд признает обоснованными возражения ответчика в части невозможности использования им земельного участка общей площадью 543000 кв. м в связи с тем, что на данной площади находится земельный участок с кадастровым номером 58:29:3001001:27 площадью 5720 кв. м, принадлежащий Пензенской области. Факт принадлежности указанного земельного участка Пензенской области подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1 (том 2, л. д. 58-59), письмом ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области от 19 ноября 2011 года о необходимости исправлении кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248 и расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз (том 2, л. д. 1), решением ФБУ "Кадастровая палата" по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки (том 2, л. д. 2) и копиями вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и N А49-3506/2013 (том 2, л. д. 4-17).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что фактически во владении ответчика находится земельный участок площадью 537280 кв. м.

Учитывая то обстоятельство, что договор аренды между сторонами заключен, земельный участок передан ответчику, доказательств внесения арендной платы в установленный договором срок и в полной сумме ответчик не представил, сумма долга подтверждена документально, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании суммы долга заявлено правомерно и подлежит удовлетворению на основании ст. 307, 309, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Долг определен истцом в сумме 3 371 680 руб. 31 коп. за период с сентября 2011 г. по апрель 2015 г.

Судом установлен факт использования ответчиком земельного участка площадью 537280 кв. м, поэтому размер арендной платы должен быть исчислен истцом исходя из указанной площади.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Следовательно, в соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации суд применяет срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление направлено в суд 20.05.2015 г., и срок исковой давности в данном случае составляет с июня 2012 г. Поэтому долг с учетом срока исковой давности подлежит взысканию в общей сумме 2 339 200 руб. 80 коп., исходя из размера арендной платы с июня 2012 г. по декабрь 2013 г. 158 021 руб. 44 коп. и с учетом оплаченной суммы 45 702 руб. 50 коп. - 112 318 руб. 94 коп., за январь 2014 г. в размере 159 524 руб. 15 коп. и с учетом оплаченной суммы 45 702 руб. 50 коп. - 113 821 руб. 65 коп., и за 20 дней февраля 2014 г. 91 319 руб. 29 коп., исходя из размера арендной платы 173 549 руб. 50 коп. и с учетом оплаченной 45 702 руб. 50 коп. 127 847 руб., за период с июня 2012 г. по 20.02.2014 г., поскольку за период с 21.02.2014 г. по апрель 2015 г. арендные платежи ответчиком произведены в полном объеме, и истцом уменьшена цена иска в этой части.

Истец просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 944 810 руб. 38 коп. за период с 06.09.2011 г. по 13.04.2015 г. согласно п. 5.1 договора.

Судом установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы, что привело к просрочке и ответчик согласно п. 5.1 договора несет ответственность в виде уплаты пени в размере 0,3% невнесенной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. Следовательно, требование истца о взыскании пени также заявлено правомерно и подлежит удовлетворению.

Пеня исчислена истцом в сумме 944 810 руб. 38 коп. за период с 06.09.2011 г. по 13.04.2015 г. согласно представленному расчету.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Следовательно, в соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации суд применяет срок исковой давности, установленный ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление направлено в суд 20.05.2015 г. Поэтому пеня с учетом срока исковой давности должна быть исчислена истцом в сумме 940 560 руб. 06 коп. за период с июня 2012 г. по апрель 2015 г.

Ответчик просит уменьшить сумму пени в связи с ее несоразмерностью на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая размер заявленной неустойки 0,3% за каждый день просрочки, и то, что данный размер более чем в десять раз превышает ставку рефинансирования ЦБ, суд считает возможным в данном случае применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить сумму пени до двукратной ставки рефинансирования в соответствии постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" до суммы 142 695 руб. 84 коп.

На основании изложенного исковые требования удовлетворить частично.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 г. N 81 "О некоторых вопросах практики применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и взыскать госпошлину непосредственно в федеральный бюджет.

Руководствуясь ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично, расходы по госпошлине отнести на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Взыскать с Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая Поляна" в пользу Управления муниципального имущества администрации города Пензы сумму 2 481 896 руб. 64 коп., в том числе долг в сумме 2 339 200 руб. 80 коп. и пени в сумме 142 695 руб. 84 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме "Зеленая Поляна" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 25 634 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья

З.Н.Павлова