Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 г. по делу N А49-3136/2015 (ключевые темы: договор аренды земельного участка - жилая застройка - правила землепользования и застройки - ипотека - земельный участок)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 мая 2016 г. по делу N А49-3136/2015

г. Пенза

12 мая 2016 г.

Дело N А49-3136/2015

Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2016 г.

Решение изготовлено в полном объеме 12 мая 2016 г.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Каденковой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатохиной Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества администрации города Пензы (Пушкина ул., д.2, Пенза г., 440000; ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (Зеленая ул., 10Д, Заречный г., Пензенская область, 442963; ОГРН 1125838000089, ИНН 5838006384)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация г.Пензы (М. Жукова пл., 4, Пенза г., 440000), Муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства г.Заречного Пензенской области" (Зеленая ул., 6, Заречный г., Пензенская область, 442963), Фонд жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области (Зеленая ул., 10Г, Заречный г., Пензенская область, 442963), Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы (Маршала Жукова пл., 4, Пенза г., 440000)

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

при участии:

от истца: Юшанов М.И. - представитель по доверенности от 28.03.2016 N 6/998,

от ответчика: Вознюк И.Е. - представитель по доверенности от 08.12.2015 N 58 АА 0972402,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее по тексту - УМИ администрации г.Пензы) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее по тексту - ООО "ЗемСтрой") и индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне (далее по тексту - ИП Янчурова Л.В.).

К ООО "ЗемСтрой" иск заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26.07.2005, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации г.Пензы и ООО "ЗемСтрой" в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21300 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и возложении на ООО "ЗемСтрой" обязанности возвратить УМИ администрации г.Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21300 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.

К ИП Янчуровой Л.В. иск был заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26.07.2005, предназначенного для строительства, заключенного между УМИ администрации г.Пензы и Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, и обязании ИП Янчуровой Л.В. возвратить УМИ г.Пензы по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, свободным от имущества.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст.450 - 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г.Пензы, МКУ "Управление капитального строительства г.Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы.

В удовлетворении ходатайства истца о привлечении Администрации г.Заречного Пензенской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, протокольным определением суда от 15.09.2015 отказано, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), поскольку судебный акт по настоящему делу не сможет повлиять на права и обязанности данного органа местного самоуправления.

Определением суда от 09.06.2015 принят отказ истца от исковых требований к индивидуальному предпринимателю Янчуровой Ларисе Викторовне о расторжении договора аренды земельного участка N 6837 от 26.07.2005, заключенного между УМИ администрации г.Пензы и ИП Янчуровой Л.В. в отношении земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, район Дегтярного затона по ул.Измайлова, с кадастровым номером 58:29:2009000:1311, и обязании возвратить названный земельный участок свободным от имущества. Производство по делу в этой части прекращено.

Представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении (том 1 л.д. 4-6), возражениях на отзыв (том 2 л.д. 5-6, том 2 л.д.129-130). Представитель истца в ходе рассмотрения спора пояснял, что ответчик неоднократно допускал просрочку в оплате арендных платежей, о чем свидетельствует начисленная неустойка в виде пени, ответчиком не исполняется условие договора о представлении арендодателю оригиналов платёжных документов с отметкой банка об исполнении, договор уступки подписан ответчиком без согласия арендодателя. Также, истец указал, что спорный договор аренды земельного участка был заключен 26.07.2005, в котором пунктом 4.3.9 предусмотрена обязанность арендатора получить разрешение на строительство и осуществить строительство в течение 24 месяцев со дня заключения договора. Иные сроки освоения арендаторами с арендодателями не согласовывались. До настоящего времени ООО "ЗемСтрой" разрешения на строительство не выдавалось. Таким образом, арендованный земельный участок не осваивался ни предыдущими арендаторами, ни новым арендатором (ООО "ЗемСтрой") более 9 лет. При этом истец ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ N 3914/13 от 01.10.2013, в котором сформулирована правовая позиция, согласно которой при уступке прав по договору аренды земельного участка арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Истец считает, что указанные нарушения требований к арендаторам являются основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Просит суд исковые требования удовлетворить.

Кроме того, в ход рассмотрения спора истцом заявлялось ходатайство об истребовании из администрации города Заречного Пензенской области и ГБУ "Государственный архив Пензенской области" постановления главы администрации г. Заречного от 07.08.1998 N 521, постановления главы города Пензы от 17.09.1999 N 1659/1. Ходатайство мотивировано тем, что земельный участок предоставлялся в целях обеспечения граждан, переезжающих из г. Заречного на новое место жительство в связи с утратой служебной связи с организацией (объектом), расположенной в ЗАТО. Поскольку в результате уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды, земельные участки перешли к коммерческой организации, цель предоставления земельных участков в аренду нарушена. Суд не находит оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку истцом надлежащим образом не обосновано и не доказано наличие причин, препятствующих самостоятельному получению доказательств, а также потому, что данные документы не относятся к предмету настоящего иска. Их исследование не может повлиять на принятие решения по делу.

Ответчик против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему (том 1 л.д. 208-210, том 2 л.д. 125-127, том 3 л.д. 50-54, том 4 л.д. 8-10), считая, что подписав в 2013 году с ООО "ЗемСтрой" дополнительные соглашения к Договору аренды земельного участка, истец легализовал все ранее состоявшиеся переходы прав на земельный участок. Договор аренды земельного участка и допсоглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке. При государственной регистрации Договор аренды прошел правовую экспертизу. Доводы истца о том, что ответчиком земельный участок до настоящего времени не освоен, считает необоснованным, поскольку нормативными правовыми актами не регламентировано понятие "освоение земельного участка". В качестве доказательства исполнения ООО "ЗемСтрой" обязательств по спорному договору аренды земельного участка указал на представленный в материалы дела разработанный проект планировки и застройки жилых домов малой этажности, за разработку которого ООО "ЗемСтрой" оплачено более 1 млн. руб. Проект передан в администрацию города Пензы для его утверждения. На протяжении семи месяцев администрация не рассматривала вопрос о его утверждении. На протяжении всего времени пользования земельным участком ООО "ЗемСтрой" оплачивало и оплачивает арендные платежи. С учётом нового срока, предусмотренного для проведения публичных слушаний по вопросу утверждения плана застройки, который в общей сложности составил два года, ООО "ЗемСтрой" лишено возможности приступить к строительству жилых домов, то есть к "освоению", арендованного земельного участка, поскольку ответчик не может получить разрешение на строительство. Просит суд истцу в иске отказать в полном объеме.

Третье лицо - МКУ "УКС" в отзыве на иск поддержало позицию ООО "ЗемСтрой" и Фонда жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области (том 3 л.д. 149-150).

Согласно отзывам Фонда жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области, третье лицо считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку Фондом также предпринимались меры к освоению земельных участков (том 2 л.д. 92, том 3 л.д. 99). В частности, Фондом был заключен с ООО "Вектор УгиА" договор на выполнение проектно - изыскательских работ от 12.11.2010 г., в соответствии с пунктом 1.1 которого последний принял на себя обязательства по выполнению работ и оказанию услуг, в том числе по подготовке документации по обоснованию внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройкой города Пензы в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г.Пенза, в районе Дегтярный затон. В результате проведенных ООО "Вектор УгиА" работ по указанному договору было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях. Публичные слушания прошли 11.03.2011 г., на которых предложение Фонда было поддержано, но Пензенская Городская Дума не приняла решения об утверждении соответствующих изменений по урегулированию противоречий между Генпланом г.Пензы и Правилами землепользования и застройки г.Пензы. В связи с не урегулированием противоречий в нормативной документации Фонд уступил свои права и обязанности по договору аренды N 6837 от 26.07.2005 г. ООО "ЗемСтрой".

Администрация г.Пензы (третье лицо) в отзыве на иск поддержало исковые требования УМИ администрации г.Пензы в полном объеме, иск просила удовлетворить (том 2 л.д. 56-57).

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст.ст. 122-123 АПК РФ.

В соответствии со ст.156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие третьих лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду, условия которого определяются гражданским законодательством, Земельным Кодексом РФ и другими федеральными законами (п.1 ст. 39.1, п.1 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы Администрации г.Пензы N 2029/1 от 25.10.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы (правопреемником которого является истец - Решение Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-6/5) (арендодателем) и Муниципальным учреждением "УКС г.Заречного Пензенской области" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005 г. (далее по тексту - Договор аренды), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:0329, площадью 22471,00,0 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:0330, площадью 6 232,00 кв.м., расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки (том 1 л.д. 14-16). Участок относится к землям поселений (п.1.3 Договора аренды).

В пунктах 3.1 и 3.2 Договора аренды стороны установили, что договор действует по 25.10.2007 г., вступает в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 25.10.2004 г.

По акту приема-передачи от 26.07.2005 КУМИ г.Пензы передало МКУ "УКС г.Заречного Пензенской области" указанный земельный участок. В акте также указано, что земельный участок фактически перешел в пользование арендатора с 25.10.2004 г. (том 1 л.д. 17).

Дополнительным соглашением от 09.10.2007 Договор аренды изложен в новой редакции. Срок действия договора продлен по 09.10.2010 г. (том 1 л.д. 23-25).

Дополнительным соглашением от 18.02.2010 срок действия Договора аренды продлен до 09.10.2013 г. (том 1 л.д. 18).

Дополнительным соглашением от 21.04.2010 изменен размер арендной платы по Договору аренды (том 1 л.д.31-32).

27.12.2010 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005 г. МКУ "УКС г.Заречного Пензенской области" были переданы Фонду жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности (том 1 л.д. 34).

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16.02.2012 г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005 г., от Фонда жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области перешли к ООО "ЗемСтрой" (ответчику по настоящему спору).

12.08.2013 г. между УМИ администрации г.Пензы (истцом) и ООО "ЗемСтрой" (ответчиком) заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору для использования на условиях аренды из земель населенных пунктов земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02 009 009:329, площадью 22471,00,0 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв.м., расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки (том 1 л.д. 19-22).

Срок действия договора установлен до 19.07.2018 г. (п.3.1 Договора аренды в редакции допсоглашения от 12.08.2013).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.09.2013, о чем имеется отметка на договоре (том 1 л.д. 79).

18.12.2013 между сторонами к Договору аренды было подписано дополнительное соглашение, согласно которому в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 площадью 47034 кв.м. путем объединения земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6 232 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 площадью 40802 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, исключен из Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330, площадью 6 232,00 кв.м.

Также, в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22471,00,0 кв.м., пункт 1.1 Договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема - передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв.м., с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21871 кв.м., находящиеся по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова. Участок предоставляется под жилую застройку малоэтажную (том 1 л.д. 28).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13.01.2014 (том 1 л.д. 40).

20.01.2014 между ООО "ЗемСтрой" и Янчуровой Л.В. был подписан договор уступки прав аренды земельного участка б/номера (том 1 л.д.36), согласно которому ООО "ЗемСтрой" (первоначальный арендатор) уступил принадлежащее ему право на основании договора аренды земельного участка, предназначенный для строительства от 26.07.2005 N 6837 (в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013), а Янчурова Л.В. (новый арендатор) приняла на себя права аренды земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку малоэтажную, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: Пензенская область, г. Пенза, р-н Дегтярного затона по улице Измайлова, кадастровый номер 58:29:2009009:1311 (том 1 л.д. 75).

Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2014, о чём имеется отметка на договоре. О совершенной переуступке прав и обязанностей по Договору аренды 20.01.2014 арендатор направил арендодателю (истцу) уведомление (том 1 л.д.37), которое получено истцом 20.01.2014 и зарегистрировано за вход. N 373.

На основании определения Железнодорожного районного суда г.Пензы от 25.06.2014 по делу N 2-1321,2014 изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, которая составила 21300 кв.м. (том 1 л.д. 65-71).

Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Претензией от 03.12.2014 УМИ администрации г.Пензы сообщило ООО "ЗемСтрой" о наличии задолженности по неустойке в сумме 3228, 50 руб. по состоянию на 01.12.2014. Также, в претензии указано о необходимости в срок до 05.01.2015 погасить указанную задолженность и представить доказательства, подтверждающие освоение земельного участка (том 1 л.д. 41). Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения (том 1 л.д. 42).

Письмом N 9/168 от 21.01.2015 УМИ администрации г.Пензы предложило ООО "ЗемСтрой" в срок до 06.02.2015 расторгнуть договор аренды N 6837 от 26.07.2005 и сдать земельный участок по акту приема - передачи. Данное письмо ответчиком не получено и возвращено отправителю с отметкой почты об истечении срока хранения (том 1 л.д. 49).

Ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению, УМИ администрации г.Пензы обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

По условиям ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом статьями 46 Земельного кодекса РФ и ст. 619 ГК РФ не установлена процедура расторжения договора, поэтому при расторжении договора аренды действует общее правило, установленное ч. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), истец должен был направить ответчику предупреждение о необходимости исполнения обязательств в течение 30 календарных дней с момента получения уведомления, а затем, если арендатор не исполняет обязательства по договору - предложение о расторжении договора с определенной даты.

Оценив содержание текста предложения о расторжении договора, изложенного в письме N 9/168 от 21.01.2015, суд считает, что оно содержит требование о расторжении договора аренды земельного участка путём сдачи земельного участка по акту приёма-передачи представителю Управления, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время. Ранее (03.12.2014), в адрес ООО "ЗемСтрой" была направлена претензия с требованием погашения задолженности по неустойке и представления доказательств освоения земельного участка.

Данные письма УМИ администрации г.Пензы ответчиком не получены, однако они считаются доставленными, а их содержание воспринятым ответчиком в силу ст. 165.1 ГК РФ. Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

24.03.2015 истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Таким образом, суд признает досудебный порядок расторжения договора аренды соблюденным.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

Правила расторжения договора определены в ст. 450 ГК РФ, из которых следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон и по решению суда. Статьей 450.1 ГК РФ предусмотрены основания и порядок отказа от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Также, аренда может быть прекращена по инициативе арендодателя, в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, помимо прочего, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, УМИ администрации г.Пензы ссылается на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы.

Данный довод не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пунктам 3.3, 3.5 Договора аренды (в редакции допсоглашения от 18.12.2013), размер арендной платы за земельный участок составляет 102346,42 руб. в год, 8528,87 руб. в месяц и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.

Как следует из представленной истцом в материалы дела карточки лицевого счета по договору N 6837 от 26.07.2005 (том 1 л.д. 123-125) у арендатора ООО "ЗемСтрой" в период с декабря 2012 года по апрель 2015 года ежемесячно имелась переплата по арендным платежам, сумма которой по состоянию на апрель 2015 года составляла 34286,98 руб.

Платежные поручения об оплате арендной платы за период с декабря 2012 года по апрель 2015 года представлены ответчиком в материалы дела (том 1 л.д. 179-183).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что как на момент направления истцом письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, так и на момент направления предложения о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате у ООО "ЗемСтрой" отсутствовала. Более того, оплата была произведена заблаговременно, в результате чего у ответчика образовалась переплата в бюджет города Пензы в рамках Договора аренды.

Более того, об отсутствии долга по арендной плате свидетельствует и сама претензия истца N 9/6604 от 03.12.2014, адресованная ООО "ЗемСтрой", в которой указано лишь на наличие задолженности по неустойке (пени) в сумме 3228,50 руб. Согласно расчету истца по состоянию на 16.04.2015 г. (том 1 л.д. 124-125), неустойка (пени) в сумме 3228,50 руб. начислена ответчику за просрочку внесения арендной платы в период с 10.03.2012 г. по 26.12.2012 г.

В силу ст.329 ГК РФ неустойка является способом исполнения обязательства. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст.330 ГК РФ).

Однако наличие задолженности по неустойке ни законом, ни Договором аренды не отнесено к основаниям, влекущим за собой расторжение договора аренды.

Учитывая, что неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательства, задолженность по которой не может быть отождествлена с задолженностью по арендной плате, сроков ее внесения Договором аренды N 6837 от 26.07.2005 не установлено, начисление пени зависит от волеизъявления арендодателя, следовательно, задолженность по неустойке не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, платежным поручением N 11 от 05.03.2015 (до предъявления иска в суд) ответчик оплатил задолженность по неустойке в сумме 3228,50 руб. (том 1 л.д.184).

Ссылка истца на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, подтверждением чего является начисление неустойки, как на основание для расторжения Договора аренды, судом также отклоняется.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.01.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как указано выше, нарушение сроков внесения арендных платежей было допущено ответчиком в период с 10.03.2012 г. по 26.12.2012 г. С декабря 2012 года у ответчика ежемесячно имелась переплата. Иск истцом предъявлен 24.03.2015 г., т.е. спустя более двух лет с момента уплаты арендатором просроченных арендных платежей. Данный срок, прошедший с момента уплаты ответчиком долга до момента предъявления иска в суд, не может быть признан судом разумным, а, следовательно, в настоящем случае истец лишен права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Довод истца о неосвоении ответчиком земельного участка, предназначенного для строительства, более девяти лет с учетом использования земельного участка на правах аренды предыдущими арендаторами, как основание для расторжения Договора аренды, суд также считает подлежащим отклонению, исходя из следующего.

В пункте 6.3.3 Договора аренды (в редакции допсоглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в п.1.2 договора (строительство малоэтажной жилой застройки), в течение одного года с даты вступления договора в силу.

Пунктом 4.2.7 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее, чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.

Стороны согласовали продление срока действия договора до 18.07.2013 (допсоглашение от 12.08.2013)

Согласно взаимосвязанным положениям пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При этом под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.

Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 ЗК РФ, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.

Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В настоящем случае существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды N 6837 от 26.07.2005 истец считает не освоение Обществом более девяти лет земельного участка в соответствии с его назначением, определенном в договоре.

В подтверждение данного обстоятельства истцом в материалы дела представлено письмо Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы от 11.06.2015 N 1257 (том 2 л.д. 61), содержащее сведения о том, что разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 58:29:200909:1312 не выдавалось.

Также, истцом в материалы дела представлены фотоизображения (том 2 л.д. 62-64), к которым суд относится критически, поскольку фотографии не содержат даты фотофиксации, а, следовательно, не отвечают признакам относимости и допустимости (статьи 67 и 68 АПК РФ), в связи с чем, не могут свидетельствовать о том, что земельный участок не осваивается ответчиком именно в спорный период.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 предоставлен для строительства малоэтажной жилой застройки в составе застройки микрорайона, ограниченного Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, на основании договора аренды N 6837 от 26.07.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013).

Как указано выше, данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:329 площадью 22471,00 кв.м., который наряду с земельным участком 58:29:200909:330 был объектом Договора аренды до внесения в него изменений 18.12.2013, арендаторами по которому были последовательно МКУ "УКС г.Заречного Пензенской области" (третье лицо), Фонд жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области (третье лицо) и ООО "ЗемСтрой" (ответчик).

В пункте 6.3.1 Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.

В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 ГрК РФ.

В подтверждение освоения спорного земельного участка предыдущими арендаторами Фондом жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области представлен договор на выполнение проектно - изыскательских работ от 12.11.2010 и акт приема - передачи к нему (том 3 л.д. 100-105).

В результате проведенных ООО "Вектор УгиА" работ по указанному договору Фондом жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план города Пензы и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях в части изменения установленной в месте нахождения спорного земельного участка функциональной зоны - малоэтажной жилой застройки в г.Пенза в районе Дегтярного затона на зону малоэтажной многоквартирной застройки 2-5 этажей.

По заявлению третьего лица публичные слушания состоялись 11.03.2011 г., на которых предложение Фонда жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области было одобрено (том 2 л.д. 77-78). О результатах публичных слушаний Фонд жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области не извещался.

Как установлено в судебном заседании, Решением Пензенской городской Думы от 27.05.2011 N 619-28/5 были утверждены изменения в Генеральный план, в том числе и в отношении заявляемой Фондом зоны, а именно произошло изменение функциональной зоны (малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа и природно - рекреационной) на функциональную зону малоэтажной жилой застройки 2-5 этажей.

Между тем, изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы, изменяющие функциональные зоны в целях приведения их в соответствие с Генеральным планом города Пензы, в отношении спорного земельного участка внесены не были.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в период его использования ООО "ЗемСтрой" на правах аренды в соответствии с Генеральным планом г.Пензы относился к зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажей), а в соответствии с Правила землепользования и застройки г.Пензы с зоне Ж-1 (малоэтажная застройка 1-3 этажа).

12.12.2012 администрацией города Пензы издано постановление N 1512 "О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина и Живописная", в котором постановлено подготовить проект планировки территории.

ООО "ЗемСтрой" в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка (том 1 л.д. 41-158), заключило договор на разработку проекта планировки территории (том 2 л.д.72-76), согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки (том 2 л.д.19-22, 27-44), заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам (том 2 л.д. 69-71), а также разработало проект планировки территории (том 3 л.д.78-98, том 4 л.д. 11-20),

В соответствии с проектом планировки территории предполагалось дальнейшее освоение земельных участков, ограниченных Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в том числе спорного земельного участка, путем застройки комплексом домов переменной этажности 3-4-5 этажей.

ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014 исх. N 31403/4, адресованное истцу с просьбой утвердить проект планировки территории (том 1 л.д. 163), на который истцом ответ до настоящего времени не дан.

Также, ответчиком в материалы дела представлено заключение от 18.08.2014 по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22.08.2014 N 42). В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения (том 2 л.д. 118).

Постановлением администрации города Пензы от 14.10.2014 N 1194 проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, был отклонен и направлен на доработку. При этом, данное постановление было получено ответчиком лишь в ходе рассмотрения спора в рамках дела N А49-3132/2015, копия которого была представлена ответчиком в материалы настоящего дела (том 2 л.д.128).

Также, ООО "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение по итогам публичных слушаний от 13.04.2015 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решение Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4", опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17.04.2015 N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и в части, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон") (том 2 л.д. 99-102).

26.06.2015 Пензенской городской Думой принято Решение N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N916-44/4", которым утверждены изменения в Генеральный план города в части установления функциональной зоны малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, в том числе в отношении земельного участка с номером :1312 в кадастровом квартале 58:29:2009009. Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03.07.2015 в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 ((218) (том 2 л.д. 100-102).

Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации г.Пензы от 27.04.2016, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г.Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 визуально расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа (Ж-1). Изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы в отношении спорного земельного участка с 2009 года и по настоящее время не вносились.

В соответствии со ст. 3 Правил землепользования и застройки города Пензы, утв. Решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, Правила землепользования и застройки разработаны на основе Генерального плана города Пензы и не должны ему противоречить. В случае внесения изменений в Генеральный план города Пензы, соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.

Документация по планировке территории разрабатывается на основе Генерального плана города Пензы, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить с учетом положений ст. 46 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, учитывая наличие противоречий между Генеральным планом города Пензы и Правилами землепользования и застройки города Пензы ответчик был лишен возможности доработать отклоненный администрацией города Пензы проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в которую входит, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312, и привести его в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а, соответственно, и продолжить его дальнейшее освоение.

Лишь только с 04.07.2015 (следующий день после дня официального опубликования - п.3 Решения N 200-10/6 от 26.06.2015), т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела и после предъявления истцом иска в суд, противоречия между Генеральным планом г.Пензы и Правилами землепользования и застройки г.Пензы были устранены.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии на протяжении всего срока действия договора объективных препятствий, исключающих использование земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, не связанных с бездействием ответчика.

Кроме того, суд считает, что ответчик и третьи лица представили в материалы настоящего дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка.

Само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды на основании подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08). Неполучение до настоящего времени разрешения на строительство обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия или злого умысла со стороны арендаторов.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Истец доводов ответчика о наличии препятствий в использовании земельного участка с кадастровым номером 58:29:200909:1312 и о достаточности принятых мер к его освоению в ходе рассмотрения настоящего спора не опроверг.

Доказательства не освоения земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:200909:329 и 58:29:200909:330 прежними арендаторами - МКУ "УКС г.Заречного Пензенской области" (третье лицо) и Фонд жилья и ипотеки г.Заречного Пензенской области (третье лицо) истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представил.

Напротив, факт совершения ООО "ЗемСтрой" надлежащих действий по освоению земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232,00 кв.м., переданного в аренду по договору N 6837 от 26.07.2005, и вошедшего в состав земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, площадью 2000,00 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, площадью 45034,00 кв.м., установлен в рамках рассмотрения дела N А49-3135/2015, решение Арбитражного суда Пензенской области по которому вступило в законную силу.

Кроме того, в дополнениях к иску истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором допущены нарушения условий Договора аренды, выразившиеся в систематическом невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы, на заключение арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, на недействительность сделки (том 2 л.д. 95).

Следует отметить, что в силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Однако основанием для обращения с настоящим иском в суд о расторжении договора аренды послужили нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и длительное не освоение земельного участка, т.е. иные основания, нежели заявленные истцом дополнительно в рамках рассмотрения настоящего спора. Требование об исполнении обязательства по представлению арендодателю оригинала платежного документа с отметкой Банка истцом в адрес ответчика не направлялось, неисполнение данного обязательства не являлось основанием для направления предложения о расторжении Договора аренды, а, следовательно, иные нарушения обязательств по договору не могут служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В то же время, суд признает не существенным основание для расторжения договора и условие Договора аренды, содержащееся в пункте 6.3.5: в случае двукратного неисполнения (несвоевременною или ненадлежащего исполнения) арендатором обязанности представить арендодателю платежные поручения (квитанции) с подлинной отметкой банка), исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 Постановления от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

Положением об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы обязанность по контролю за перечислением доходов в бюджет города Пензы, администрируемых Управлением, возложена на арендодателя (истца) (п.6 ст. 3 Положения об Управлении муниципального имущества администрации города Пензы, утв. решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 N 55-6/5)

Таким образом, непредставление арендатором арендодателю подлинных документов, свидетельствующих об оплате арендных платежей, не может в настоящем случае явиться тем существенным нарушением договора аренды от N 6837 от 26.07.2005, которое может повлечь за собой его расторжение.

Доводы о заключении арендаторами договоров уступки прав и обязанностей по Договору аренды без получения предварительного согласия арендодателя, как свидетельствующие о существенном нарушении арендатором договора аренды и отсутствии правовых оснований пользования спорными земельными участками, также отклоняются судом.

Договор аренды земельного участка N 6837 от 26.07.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) заключен на срок до 19.07.2018 г., т.е. на срок свыше 5 лет.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Как установлено судом, пунктом 4.1.4 Договора аренды закреплена обязанность арендодателя при поступлении заявления от арендатора земельного участка о переоформлении уступки прав и обязанностей по договору аренды проверять освоение земельного участка. Если договор аренды заключен на срок 5 лет и более, оформление договора уступки прав и обязанностей осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о произошедшей уступке.

Пунктом 7.1 установлен запрет на оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельною участка в случае его неосвоения без согласия арендодателя.

Иных ограничений права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам условиями договора не предусмотрено. Доказательств обратного истцом суду не представлено.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Учитывая, что Договор аренды заключен на срок свыше пяти лет, в связи с чем, согласие арендодателя на заключение договора уступки не требовалось, факт надлежащего уведомления арендаторами о произведенных уступках УМИ администрации города Пензы не оспаривается, доводы о не освоении земельного участка не нашли своего подтверждения, суд приходит к выводу о необоснованности данного довода истца.

Одновременно, суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 площадью 21300 кв.м., договор аренды в отношении которого просит расторгнуть истец, объектом договоров уступки не являлся.

Кроме того, суд отклоняет данный довод истца и на том основании, что истец, своевременно извещенный о состоявшихся сделках, в результате которых были переуступлены права аренды на земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:329 площадью 22471,00 кв.м. и с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232,00 кв.м., в установленном законом порядке указанные сделки не оспорил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В данном случае требование истца вытекает из гражданских правоотношений и материально-правовой интерес истца заключается в восстановлении прав, нарушенных указанной сделкой, на совершение которой истцом не дано согласие.

Таким образом, оспариванию подлежит сама совершенная сделка. Доказательств обращения в суд с соответствующим исковым заявлением об оспаривании сделок по уступке прав по Договору аренды, совершенных между МУ "УКС г.Заречного Пензенской области", Фондом жилья и ипотеки Пензенской области, ООО "ЗемСтрой", истцом суду не представлено.

Вместе с тем, в материалах дела имеются документы, подтверждающие факт признания истцом ООО "ЗемСтрой" арендатором земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21300 кв.м., а именно: заключенные с ответчиком дополнительные соглашения к договору аренды от 12.08.2013 г., от 18.12.2013 г., принятые от ответчика арендные платежи за использование земельного участка, претензия от 03.12.2014 исх. N 9/6604, предложение о расторжении договора аренды от 21.01.2015 исх. N 9/168, а также само исковое заявление, в котором истец требует расторгнуть договор аренды земельного участка с ООО "ЗемСтрой", из чего следует, что своими конклюдентными действиями истец признает надлежащим арендатором ООО "ЗемСтрой".

При таких обстоятельствах данные доводы истца, как основание для расторжения договора, также подлежат отклонению, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ошибочны и основаны на неверном толковании норм материального права.

Данные выводы согласуются также с выводами Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3135/2015 по иску УМИ администрации г.Пензы к ООО "ЗемСтрой", поддержанными Арбитражным судом Поволжского округа в постановлении от 26.01.2016.

Что касается доводов о ничтожности договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013), то они подлежат отклонению, как не относящиеся к предмету рассматриваемого иска, поскольку недействительность сделки не является основанием для расторжения договора.

Фактически в данном дополнении истцом заявлено новое требование, одновременно изменяющее предмет и основание иска. Круг обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении спора о расторжении договора и признании сделки недействительной, различен. Последствия признания сделки недействительной, предусмотренные ст.167 ГК РФ, отличны от последствий расторжения договора, которые предусмотрены ст. 453 ГК РФ.

Судом истцу было предложено воспользоваться ст. 49 АПК РФ и изменить предмет или основание настоящих исковых требований (аудиопротокол от 23.03.2016). Однако истец своим правом не воспользовался, в связи с чем, суд рассматривает исковые требования в первоначально заявленном виде, как требования о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Кроме того, суд учитывает, что истцом каких - либо доказательств в обоснование заявленных доводов о недействительности сделки в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005, не подлежащими удовлетворению.

Истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема - передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21300 кв.м., с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: г.Пенза, район Дегтярного затона по ул.Измайлова, свободным от имущества.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, учитывая, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005, оставлено судом без удовлетворения, право арендодателя на односторонний отказ от договора сторонами не согласовано и не представлено доказательств наличия такого отказа, следовательно, спорный договор аренды считается заключенным, действие его не прекратилось, и соответственно, требование истца об обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок, являющийся объектом аренды, удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При отказе в удовлетворении исковых требований, госпошлина относится на истца. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации г.Пензы о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства N 6837 от 26.07.2005 и возложении обязанности возвратить по акту приема-передачи арендованное имущество - земельный участок площадью 21300 кв.м., с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, расположенный по адресу: г.Пенза, район Дегтярного затона по ул.Измайлова, свободным от имущества, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

Е.Г. Каденкова