Решение Арбитражного суда Пензенской области от 17 июня 2016 г. по делу N А49-1456/2016 (ключевые темы: расторжение договора аренды - коммунальные услуги - коммунальные платежи - задолженность - взыскание пени)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 17 июня 2016 г. по делу N А49-1456/2016

г. Пенза

17 июня 2016 г.

Дело N А49-1456/2016

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2016 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июня 2016 года.

"17" июня 2016 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи Е. Е. Наумкиной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" (Ленина ул., д.42, Заречный г., Пензенская область, 442962; ОГРН 1065838010732, ИНН 5838044647)

к обществу с ограниченной ответственностью "Вива" (Братская ул., д. 12, Заречный г., Пензенская область, 442960; ОГРН 1105838000520, ИНН 5838002414)

о расторжении договора аренды и взыскании 1558537 руб.

при участии:

от истца: представитель Райкина А. Ю. (доверенность от 08. 02. 2016 года)

от ответчика: представитель Чукуров В. В. (доверенность от 01. 02. 2016 года)

УСТАНОВИЛ:

ООО "Зареченский торговый дом" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Вива" о расторжении договора аренды от 01. 12. 2011 года N 303-1/201, о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 275000 руб. за период с ноября 2015 года по январь 2016 года, задолженности за коммунальные услуги в сумме 199147 руб. за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года по договору аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года, о взыскании пени за просрочку платежей по указанному договору в сумме 1097390 руб. за период с 11. 01. 2015 года по 08. 02. 2016 года и о взыскании задолженности в сумме 6000 руб. за период с ноября 2015 года по январь 2016 года по договору на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" от 01. 12. 2011 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 330, 614, 619 Гражданского кодекса РФ, 158 Жилищного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, сославшись на обстоятельства, изложенные в иске. Требования о взыскании суммы долга по арендным платежам по договору аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года уменьшил до 256000 руб., так как ответчик произвел частичное погашение долга в добровольном порядке.

Протокольным определением арбитражного суда Пензенской области от 16. 06. 2016 года принято уменьшение размера исковых требований до 1558537 руб., из которых 256000 руб. - долг по арендной плате за период с ноября 2015 года по январь 2016 года, 199147 руб. - долг по коммунальным платежам за период с августа по декабрь 2015 года, 1097390 руб. - пени за период с 11. 01. 2015 года по 08. 02. 2016 года, 6000 руб. - долг по договору на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" от 01. 12. 2011 года за период с ноября 2015 года по январь 2016 года.

Представитель ответчика исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 275000 руб., задолженности по коммунальным платежам в сумме 199147 руб. и задолженности в сумме 6000 руб. по договору на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" от 01. 12. 2011 года признал. Против расторжения договора от 01. 12. 2011 года N 303-1/2011 возражал, ссылаясь на то, что причиной образования задолженности по арендной плате послужило тяжелое финансовое положение Общества. Срок действия договора истекает в 2018 году, а его досрочное расторжение приведет к возникновению у Общества убытков и невозможности погасить уже имеющуюся задолженность по арендной плате. К требованиям о взыскании пени просил применить ст. 333 ГК РФ и снизить их размер до ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 01. 12. 2011 года между ООО "Зареченский торговый дом" (Арендодатель) и ООО "Вива" (Арендатор) заключен договор аренды N 303-1/2011, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатора Нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: 442960, г.Заречный, Пензенская область, ул. Ленина, 42, общая площадь 214,9 кв.м., этаж 1, помещение литера N302, а Арендатор обязуется владеть и пользоваться передаваемой в аренду площадью на условиях настоящего договора и своевременно выплачивать арендную плату, а также производить возмещение (компенсацию) Арендодателю коммунальных расходов в порядке и размере, установленных настоящим договором. Площадь предоставляется Арендатору в аренду для организации деятельности кафе (л. д. 54-59).

По условиям п. п. 4.1, 4.2, 4.2.1 договора за пользование арендованной площадью Арендатор уплачивает Арендодателю сумму в размере 100000 руб. в месяц. Указанный размер арендной платы не включает в себя расходы коммунального характера, а именно: плату за водоснабжение, плату за отопление, плату за электроэнергию. Расходы на коммунальные услуги, а именно: электроэнергия, теплоснабжение и вода, которые рассчитываются на основании приборов учета, снимаемых представителями Сторон совместно 1 (первого) числа месяца, следующего за расчетным. Расчет объема потребления по тарифам энергоснабжающих организаций производится: в части электроэнергии, воды - в соответствии с показаниями приборов учета, в части теплоснабжения - в соответствии с показаниями приборов учета пропорционально доли Помещения в общей площади Торгового центра, передаваемой в аренду. Арендатор производит оплату по счетам, выставленным Арендодателем с учетом налогообложения данных платежей. Арендная плата вносится в срок не позднее 10 числа текущего месяца, а возмещение (компенсация) коммунальных расходов - в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента выставления Арендодателем соответствующего счета.

Договор вступает в силу с 01. 12. 2011 года и действует по 31. 12. 2018 года (п. 6.1 договора).

Договор аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года зарегистрирован в установленном законом порядке 28. 12. 2011 года (л. д. 59 оборот).

Арендованное помещение передано ответчику в арендное пользование по акту приема-передачи от 01. 12. 2011 года (л. д. 60)

25. 11. 2015 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 81 о необходимости погашения задолженности по арендной плате в сумме 464030 руб. по договору аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года и пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на основании п. 5.1 договора в срок до 30. 11. 2015 года (л. д. 92).

Письмом от 01. 12. 2015 года ответчик обязался погасить задолженность по арендной плате в сумме 150000 руб. в срок до 07. 12. 2015 года и предоставить гарантийное письмо на дальнейшую оплату в декабре 2015 года (л. д. 93).

14. 12. 2015 года в адрес истца поступило гарантийное письмо с графиком погашения задолженности с 08. 12. 2015 года по 31. 12. 2015 года (л. д. 94).

В связи с неисполнением гарантийных обязательств, 18. 01. 2016 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление N 01 о необходимости погашения задолженности по арендной плате в сумме 520403 руб. по договору аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года и пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на основании п. 5.1 договора в срок до 29. 01. 2016 года. В случае неоплаты задолженности в указанный срок ответчику предложено расторгнуть договор аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года с 07. 02. 2016 года (л.д. 95).

Ссылаясь на то, что предложение о расторжении договора осталось без ответа и задолженность по арендной плате и коммунальным услугам ответчиком не погашена, ООО "Зареченский торговый дом" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Вива" о расторжении договора аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 256000 руб. за период с ноября 2015 года по январь 2016 года, задолженности за коммунальные услуги в сумме 199147 руб. за период с августа 2015 года по декабрь 2015 года и о взыскании пени в сумме 1097390 руб. за период с 11. 01. 2015 года по 08. 02. 2016 года.

Представитель ответчика наличие задолженности по арендной плате и коммунальным услугам не оспаривает.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.

Учитывая, что обязанность по внесению арендной платы и обязанность по оплате коммунальных услуг возложена на ответчика ст. ст. 614, 616 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ признает исковые требования ООО "Зареченский торговый дом" о взыскании с ООО "Вива" суммы долга в размере 455147 руб. (256000 руб. + 199147 руб.) обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Обоснованы требования истца и о взыскании с ответчика пени за нарушение сроков внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг, поскольку в силу ст. 330 ГК РФ в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае - пени, размер которых определен п. 5.1 договора аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года и составляет 1 % от неоплаченной в срок суммы платежей, установленных в разделе 4 договора, за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету за нарушение сроков внесения арендной платы и коммунальных платежей ответчику начислены пени в сумме 1097390 руб. за период с 11. 01. 2015 года по 08. 02. 2016 года (л. д. 17-19).

Представитель ответчика заявил ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ и снижении размера пени до ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21. 12. 2000 года N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В данном случае сумма пени превышает сумму долга в два с половиной раза.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии со ст. 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Учитывая, что одним из критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств является установление чрезмерно высокого процента неустойки, что в данном случае имеет место быть, так как предусмотренный договором размер пени - 1% от суммы неоплаты за каждый день просрочки по сути составляет 365 % годовых, что явно несоразмерно последствиям нарушения обязательства ответчиком, а так же исходя из того, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, арбитражный суд приходит к выводу о том, что имеются основания для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание высокий процент пеней и устанавливая баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного ответчиком в результате ненадлежащего исполнения договорных обязательств, арбитражный суд снижает размер пени до суммы просроченного обязательства, т.е. до 455147 руб., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Требования истца о расторжении договора аренды арбитражный суд так же признает обоснованными.

Отношения сторон урегулированы договором аренды нежилого помещения (глава 34 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение обязанности по внесению арендной платы является существенным нарушением условий договора аренды нежилого помещения.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 25. 11. 2015 года у ответчика имелась задолженность по арендным платежам в сумме 400000 руб., по состоянию на 18. 01. 2016 года - 500000 руб. (без учета задолженности по коммунальным платежам).

Факт нарушения условий договора аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года, выразившееся в неуплате арендных платежей в период с августа 2015 года по январь 2016 года, ответчиком не оспаривается.

Поскольку обязательства по оплате арендных платежей не исполнялись ответчиком длительное время, арбитражный суд признает данное нарушение существенным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 13 от 25. 01. 2013 года "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17. 11. 2011года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение о расторжении договора аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года вручено ответчику 18. 01. 2016 года (л. д. 95). Данное предложение оставлено ответчиком без ответа.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Учитывая, что факт неоднократного нарушения арендатором условий договора аренды в части внесения арендных платежей подтвержден в судебном заседании, арбитражный суд приходит к выводу о том, что ООО "Вива" является недобросовестным контрагентом, неисполнение которым обязательств по внесению арендной платы нарушает баланс экономических интересов сторон, а потому сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для арендодателя.

При таких обстоятельствах, а так же с учетом того, что невнесение ответчиком арендных платежей является существенным нарушением условий договора и досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, арбитражный суд признает требования истца о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению и договор аренды N 303-1/2011 от 01. 12. 2011 года, заключенный между ООО "Зареченский торговый дом" и ООО "Вива", подлежит расторжению на основании ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

Истцом так же заявлены требования о взыскании платы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг" в сумме 6000 руб.

Правоотношения сторон по данным требованиям урегулированы договором на право установки и эксплуатации рекламных конструкций на здании магазина "Универмаг", заключенного между сторонами 01. 12. 2011 года.

По условиям данного договора, истец на основании разрешительной документации и основного договора аренды нежилого помещения N 303-1/2011 предоставляет ответчику право установки и эксплуатации рекламных конструкций на площади 9,0 кв.м. на центральном фризе здания магазина "Универмаг", расположенного по адресу: Пензенская область, г. Заречный, ул. Ленина, 42 (л.д. 91).

В соответствии с п. 3.1 договора плата по договору составляет 2000 руб. в месяц, которая вносится ответчиком в течение 10 дней после подписания сторонами акта выполненных работ.

Договор вступает в силу с 01. 12. 2011 года и действует в соответствии с Разрешением на установку рекламных конструкций, выданного администрацией г. Заречный Пензенской области (п. 4.1 договора).

Ссылаясь на то, что плата по указанному договору в период с ноября 2015 года по январь 2016 года ответчиком не вносилась, ООО "Зареченский торговый дом" просит взыскать с ООО "Вива" задолженность в сумме 6000 руб.

В соответствии с п. 5 ст. 19 Федерального закона от 13. 03. 2006 года "38-ФЗ "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.

Таким образом, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Закона о рекламе, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы.

Отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах и условиями самого договора.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от обязательств не допустим.

Ответчик наличие задолженности по внесению платы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций в сумме 6000 руб. не оспаривает.

Учитывая, что обязанность по внесению платы за установку и эксплуатацию рекламных конструкций возложена на ответчика условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 309, 310 ГК РФ признает исковые требования ООО "Зареченский торговый дом" о взыскании с ООО "Вива" суммы долга в размере 6000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку требования истца о взыскании суммы долга и пени признаны арбитражным судом обоснованными и частичное удовлетворение требований о взыскании пени связано с применением ст. 333 Гражданского кодекса РФ, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в полном объеме, то есть в сумме 34585 руб.

Согласно ст. 333.22 Налогового кодекса РФ при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается истцу.

В результате уменьшения размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины составила 190 руб., которая подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333. 22 НК РФ в порядке, предусмотренном ст. 333. 40 НК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 01. 12. 2011 года N 303-1/2011, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" и обществом с ограниченной ответственностью "Вива".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вива" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" сумму долга в размере 461147 рублей, пени в сумме 455147 рублей. Всего 916294 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Вива" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" расходы по оплате государственной пошлины в сумме 34585 рублей.

В остальной части иска отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Зареченский торговый дом" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 190 рублей.

Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья

Н. Е. Гук