Решение Арбитражного суда Пензенской области от 9 августа 2016 г. по делу N А49-7158/2016 (ключевые темы: оценочная деятельность - ставки арендной платы - федеральные стандарты оценки - отчет об оценке - договор аренды земельного участка)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 9 августа 2016 г. по делу N А49-7158/2016

г. Пенза

9 августа 2016 г.

Дело N А49-7158/2016

Резолютивная часть решения объявлена 08 августа 2016 года.

Полный текст решения изготовлен 09 августа 2016 года.

"09" августа 2016 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи Е. Е. Наумкиной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя Шишляникова Владимира Захаровича (ОГРНИП 304583536201653, ИНН 583500396819)

к 1) Управлению муниципального имущества администрации города Пензы (Маршала Жукова пл., д.4, Пенза г., 440000; ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675)

2) индивидуальному предпринимателю Апарину Николаю Владиславовичу (ОГРНИП 314583534200033, ИНН 582102025210)

третье лицо: некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет" (Трехсвятительский Б. пер., д. 2/1, корп. 2, кв. 29-34, Москва г., 109028; ОГРН 1107799012584, ИНН 7709443904)

о признании отчета не соответствующим требованиям федерального закона

при участии:

от истца: представитель Катана И. В. (доверенность от 18. 04. 2016 года)

от 1-го ответчика: представитель Николаева Т. Г. (доверенность от 21. 01. 2016 года)

УСТАНОВИЛ:

ИП Шишляников В. З. обратился в арбитражный суд с иском к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы и ИП Апарину Н. В. о признании отчета N А163/12-15 от 01. 12. 2015 года, выполненного ИП Апариным Н. В., не соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29. 07. 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным Стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 года N 254, 255, 256, не соответствующим Своду стандартов оценки ССО РОО 2010.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что ИП Шишляников В. Э. является арендатором земельного участка площадью 37 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза, в районе ул. Ладожская, 117 на основании договора аренды земельного участка N 30 от 21. 12. 2012 года, заключенного с Управлением муниципального имущества Администрации г. Пензы. Согласно п. 2.3. договора арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 15720 руб. в год, что примерно соответствовало среднерыночной арендной плате за аналогичные земельные участки. Пунктом 2.6 договора установлено, что по истечении срока действия договора арендная плата устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Уведомлением от 24. 12. 2015 года N 9-5026 ответчик известил истца об увеличении размера арендной платы в период с 21. 12. 2015 года по 21. 12. 2016 года до 337400 руб. Расчет размера арендной платы произведен ответчиком исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете об оценке N А163/12-15 от 01. 12. 2015 года. Указанный расчет размера арендной платы является неточным и недостоверным, поскольку произведен на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки (ФСО N N 1-3). Существенное увеличение арендной платы, основанное на данном отчете, нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 116809 руб. 74 коп. Согласно отчету об N Н-6/16 от 17. 03. 2016 года стоимость аренды спорного земельного участка в год составляет 31200 руб., что в 10 раз меньше размера, указанного ответчиком. В адрес ответчика было направлено письмо с требованием пересмотреть рыночную стоимость аренды в год, которое остановлено без ответа. Просит иск удовлетворить и признать отчет N А163/12-15 от 01. 12. 2015 года не соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29. 07. 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным Стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 года N 254, 255, 256, не соответствующим Своду стандартов оценки ССО РОО 2010.

От представителя истца поступило письменное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления соответствия отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы спорного земельного участка N А163/12-15 от 01. 12. 2016 года, составленного ИП Апариным Н. В., требованиям федерального законодательства РФ об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Производство экспертизы просил поручить ООО "Лаборатория судебной экспертизы".

Протокольным определением арбитражного суда Пензенской области от 08. 08. 2016 года ходатайство представителя истца о назначении по делу судебной экспертизы оставлено без удовлетворения.

Представитель 1-го ответчика иск не признал, ссылаясь на то, что Управление является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку оспариваемый истцом отчет составлен оценщиком Апариным Н. В. Доказательства проверки отчета, составленного для муниципального органа, на достоверность, истцом не представлены.

Ответчик ИП Апарин Н. В. в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск указал, что Отчет N А163/12-15 об оценке рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, местоположение: Пензенская обл., г. Пенза, в районе ул. Ладожская, 117, кадастровый номер: 58:29:1007009:350 от "01" декабря 2015 года в соответствии с законодательством РФ не должен соответствовать стандартам, указанным истцом. В вопросах, затрагивающих оценочную деятельность, оценщик руководствовался Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России N297 от 20 мая 2015 г.; Федеральным стандартам оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденным приказом Минэкономразвития России N298 от 20 мая 2015 г.; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития России N299 от 20 мая 2015 г.; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости) (ФСО N 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611. Данные стандарты оценки являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта, подходов к оценки и методов оценки, а также при проведении оценки. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Письменный отзыв на иск не представил, о причинах неявки суд в известность не поставил.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

Частями 1, 4 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Обращение в арбитражный суд осуществляется, в числе прочих: в форме искового заявления - по экономическим спорам и иным делам, возникающим из гражданских правоотношений; в форме заявления - по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ обратившееся в суд лицо самостоятельно определяет способ защиты гражданских прав. При этом избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, содержащимся в Определении от 21. 12. 2004 года N 409-О, конституционное право на судебную защиту не предполагает возможность для гражданина по собственному усмотрению выбирать способ и процедуру судебного оспаривания - они определяются, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 21. 12. 2012 между Управлением муниципального имущества администрации города Пензы (Арендодатель) и ИП Шишляниковым В. З. (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 30, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 37 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: Пензенская область, г. Пенза, в районе ул. Ладожская, 117, кадастровый номер 58:29:1007009:350, для размещения торгового павильона (л.д. 33-35).

Договор аренды заключен на основании протокола результатов аукциона по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка от 18. 12. 2012 года (лот N 1) на срок с 21. 12. 2012 года по 21. 12. 2013 года (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.3 договора размер арендной платы за период с 21. 12. 2012 года по 21. 12. 2013 года составляет 15720 руб. и устанавливается на основании протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 18. 12. 2012 года (лот N 1).

Согласно п. 2.6 договора, по истечении срока действия договора, указанного в п. 2.1, Арендодатель устанавливает размер арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Размер арендной платы, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, изменяется Арендодателем путем направления Арендатору соответствующего уведомления с приложением нового расчета арендной платы и порядка ее внесения.

Договор аренды земельного участка N 30 от 21. 12. 2012 года зарегистрирован в установленном законом порядке 23. 01. 2013 года (л.д. 35).

Уведомлением N 9/5026 от 24. 12. 2015 года ответчик известил истца об изменении арендной платы за период с 21. 12. 2015 года по 21. 12. 2016 года до 337400 руб. в год, 28116 руб. 67 коп. в месяц. Размер арендной платы определен Управлением по правилам п. 2.6 договора аренды земельного участка N 30 от 21. 12. 2012 года на основании отчета об оценке N А163/12-15 от 01. 12. 2015 года, выполненного ИП Апариным Н. В. (л. д. 36, л. д. 59-106).

Ссылаясь на явное несоответствие установленного ответчиком размера арендной платы рыночной стоимости величины арендной платы за пользование спорным земельным участком, ИП Шишляников В. З. обратился в арбитражный суд с иском о признании отчета об оценке N А163/12-15 от 01. 12. 2015 года, выполненного ИП Апариным Н. В., не соответствующим требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29. 07. 1998 года N 135-ФЗ, Федеральным Стандартам оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3), обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности и утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20. 07. 2007 года N 254, 255, 256, не соответствующим Своду стандартов оценки ССО РОО 2010.

В данном случае, избранный истцом способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года N 92).

Правоотношения сторон по настоящему спору обусловлены договором аренды земельного участка N 30 от 21. 12. 2012 года.

Изменение размера арендной платы арендодатель осуществил, реализовав право, предусмотренное пунктом 2.6 договора.

В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30. 05. 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При таких обстоятельствах рыночная стоимость арендной платы, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Данная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда РФ от 20. 01. 2015 года N 310-ЭС14-3876, от 07. 12. 2015 года N 303-ЭС15-15099, в Постановлении арбитражного суда Поволжского округа от 17. 06. 2016 года по делу NА49-14619/2014.

В спорных правоотношениях именно на ИП Шишляникова В. З. возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с действующим законодательством, а потому какие-либо разногласия относительно полноты уплаты арендной платы могут быть рассмотрены в споре о взыскании арендной платы по иску ответчика, либо о взыскании неосновательного обогащения по иску истца.

Избрание ненадлежащего способа защиты прав влечет отказ в удовлетворении заявленных требований, а потому исковые требования ИП Шишляникова В. З. удовлетворению не подлежит.

По правилам ст. 110 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении заявленных требований, судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя Шишляникова Владимира Захаровича к Управлению муниципального имущества администрации города Пензы и индивидуальному предпринимателю Апарину Николаю Владиславовичу о признании отчета не соответствующим требованиям федерального закона оставить без удовлетворения.

Судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья

Н. Е. Гук