Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2016 г. по делу N А49-8257/2016 (ключевые темы: ставки арендной платы - размер неустойки - договор аренды земельного участка - муниципальная собственность - размер пени)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 сентября 2016 г. по делу N А49-8257/2016

г. Пенза

21 сентября 2016 г.

Дело N А49-8257/2016

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2016 года.

В полном объеме решение изготовлено 21 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи С.А.Новиковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.А.Ивахиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Управления муниципального имущества администрации города Пензы (Маршала Жукова пл., 4, Пенза г., 440000; ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481)

к обществу с ограниченной ответственностью "Север-Траст" (Суворова ул., 111, офис 318, Пенза г., 440000; ИНН 5836618695; ОГРН 1025801368780)

о взыскании 619 922 руб. 94 коп.

при участии:

от истца - представитель Юшанов М.И. (доверенность от 28.03.2016)

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Север-Траст" о взыскании суммы 619 922 руб. 94 коп., в том числе: 487 360 руб. 80 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 5384 от 03.06.2004 за период с декабря 2015 года по май 2016 года, 132 562 руб. 14 коп. - пени за период с 06.12.2015 по 20.05.2016. Требования основаны на статьях 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что объект недвижимости, который строит ответчик на арендуемом земельном участке, в эксплуатацию не введен.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В отзыве на иск представитель ответчика просил суд применить ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени до 30 000 руб., в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителя истца, арбитражный суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд приходит к следующему.

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 03.06.2004 года между КУМИ г. Пензы (правопреемником которого является истец) и ООО "Север-Траст" заключен договор аренды земельного участка N 5384, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером 58:29:03013005:0026 площадью 7257 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, микрорайон N 3 жилого района Южная поляна, в районе ул. Кижеватова, 14. Земельный участок предоставлен для использования под поэтапное проектирование и строительство многоэтажного жилого дома со встроенным помещением жилищно-эксплуатационной конторой и предприятиями торговли.

Границы, переданных в аренду участков обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

Договор аренды заключен на срок с 27.02.2004 года по 27.02.2006 года (п. 8.1 договора).

Арендованный земельный участок передан ООО "Север-Траст" в арендное пользование с 27.02.2004 года по акту приема-передачи от 03.06.2004 года.

Договор аренды земельного участка N 5384 от 03.06.2004 года зарегистрирован в установленном законом порядке 30.06.2004 года.

Поскольку по истечении срока действия договора ООО "Север-Траст" продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата за пользование земельным участком составляет 62809 руб. 34 коп. в год, 5234 руб. 11 коп. в месяц и вносится ежемесячно в сумме не менее месячного арендного платежа, не позднее 5 числа текущего месяца, за который производится платеж (п. п. 2.1, 3.2, 3.3 договора).

Дополнительными соглашениями сторон от 07.02.2005 года и от 08.12.2009 года размер арендной платы изменен в сторону увеличения: с 07.02. 2005 года - до 11514 руб. 44 коп. в месяц, 138173 руб. 28 коп. в год; с 08.12.2009 года - до 31906 руб. 61 коп. в месяц, 382879 руб. 32 коп. в год.

Арендная плата за пользование земельным участком вносится ежемесячно в сумме не менее месячного арендного платежа, не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж (п. 3.6 дополнительного соглашения к договору от 08.12.2009).

Пунктом 3.5 дополнительного соглашения от 08.12.2009 к договору аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей, вида деятельности арендатора.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента указанного в уведомлении о внесении соответствующих изменений в договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативных правовых актах.

28.08.2014 г. истец направил ответчику уведомление N 9/3174, в соответствии с которым с момента получения уведомления арендная плата составляет 826 035 руб. 28 коп. в год, 68 836 руб. 27 коп. в месяц, с 01.01.2015 арендная плата составляет 974 721 руб. 63 коп. в год, 81 226 руб. 80 коп. в месяц. Уведомление было вручено ответчику 10.09.2014 г.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013) (далее - Пленум N 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка N 5384 от 03.06.2004 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Постановлением Пленума N 73 внесено указанное разъяснение, оно опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013. В связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной. При этом по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату.

Правомерность изменения размера арендной платы и правильность ее начисления ответчиком не оспаривается.

В связи с тем, что ответчиком арендные платежи в сумме 487 360 руб. 80 коп. за период с декабря 2015 по май 2016 и пени в сумме 132 562 руб. 14 коп. за период с 06.12.2015 по 20.05.2016 не были внесены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются.

Обязанность произвести оплату арендных платежей возложена на ответчика условиями договора аренды, положениями ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст.22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств ответчиком не оспорен и доказательства, опровергающие доводы истца, в материалах дела отсутствуют, арбитражный суд с учетом положений п. 3.1 ст. 70 АПК РФ, признает обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований, установленными и признанными ответчиком.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела и ответчиком не оспорена, поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика долга в размере 487 360 руб. 80 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме в соответствии со ст.ст. 307, 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.ст. 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчиком условия договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей нарушались, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей.

Суд считает, что данное требование истца обоснованно, поскольку в силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, в данном случае - пеню, размер которой определен п.5.1. договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему от 08.12.2009 и составляет 0,3% неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленному представителем истца расчету, произведенного исходя из размера пени - 0,3% за период с 06.12.2015 по 20.05.2016 сумма пени составила 132 562 руб. 14 коп.

Ответчиком заявлено о снижении размера пени в связи с его явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

По правилам п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п.71. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Пленум N7) указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ) (п.73 Пленума N 7).

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (п.74. Пленума N 7).

Как указано в п.75. Пленума N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

В соответствии с п.77. Пленума N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В связи с чем, арбитражный суд признает ответственность явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, поскольку ответственность по гражданским правоотношениям носит компенсационный характер, размер неустойки по договору - 0,3% в день от неоплаченной суммы очень велик, истцом не представлено доказательств того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для него, и принимая во внимание, что неустойка (пени) является одним из способов обеспечения обязательств, а не средством обогащения, поэтому, в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки (пени) до 0,1%, что составит сумму 44 187 руб. 38 коп.

В соответствии со статьями 12, 309, 329-333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд признает исковые требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в сумме 44 187 руб. 38 коп.

В остальной части требования удовлетворению не подлежат в связи с уменьшением размера ответственности.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Однако, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, и она им не уплачена, поэтому государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований непосредственно в доход федерального бюджета в размере 13 203 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, -

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации города Пензы удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Север-Траст" в бюджет Муниципального образования г.Пенза сумму 531 548 руб. 18 коп., в том числе: 487 360 руб. 80 коп. - долг, 44 187 руб. 38 коп. - пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Север-Траст" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 13 203 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд г.Самара через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья

С.А. Новикова