Решение Арбитражного суда Пензенской области от 6 декабря 2016 г. по делу N А49-2099/2016 (ключевые темы: неосновательное обогащение - плата за пользование - нежилые помещения - ставки арендной платы - объекты недвижимости)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 6 декабря 2016 г. по делу N А49-2099/2016

г. Пенза

06 декабря 2016 г.

Дело N А49-2099/2016

Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2016 года.

Решение изготовлено в полном объеме 06 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к индивидуальному предпринимателю Синьгину Олегу Николаевичу (ОГРНИП 305583506800022; ИНН 583500652580)

о взыскании 1 623 917 руб. 13 коп.,

при участии в судебном заседании: Николаевой Т.Г. - представителя истца по доверенности; Синьгина О.Н. - по паспорту; Фоменко С.А. - представителя ответчика по доверенности,

установил: Управление муниципального имущества администрации города Пензы обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Синьгину О.Н. о взыскании суммы 2 078 936 руб. 23 коп., в том числе 1 846 713 руб. 15 коп. - неосновательное обогащение за период с 01.02.2013 по 31.01.2016, 232 223 руб. 08 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 11.02.2013 по 11.01.2016 (т.1 л.д.4-6).

Требования истца мотивированы тем, что постановлением администрации города Пензы N 1314 от 02.11.2007 ИП Синьгину О.Н. в собственность за плату был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007002:93 площадью 1330 кв.м под нежилыми зданиями. Однако ответчик своевременно договор купли-продажи с истцом не оформил. В качестве неосновательного обогащения к взысканию предъявлена сбереженная арендная плата за пользование указанным участком за вычетом 341 кв.м - площади земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007002:4, арендованного ответчиком по договору аренды N 1986 от 08.06.2000.

В отзыве на исковое заявление (т.1 л.д.70-71) и дополнениях к отзыву (т.1 л.д.78-79, 96-100) ответчик считает исковые требования незаконными и необоснованными и просит в их удовлетворении отказать по следующим основаниям.

Как указывает ответчик, земельный участок площадью 1330 кв.м в спорный период им не использовался. Ответчик также оспаривает расчет неосновательного обогащения в части: включения в используемую площадь охранных зон; распределения площади между зданиями исходя из общей площади зданий, а не из площади застройки; применения только одного коэффициента вида деятельности арендатора по станции технического обслуживания со встроенным магазином; применения новых значений коэффициента вида деятельности арендатора 13 и 33 с 31.01.2014, а не с 01.02.2014.

Кроме того, ответчик просит применить срок исковой давности в отношении требований истца о взыскании неосновательного обогащения за февраль 2013 года и соответствующих процентов. При этом с начислением процентов ответчик не согласен полностью, так как о наличии к нему претензий ему стало известно только после получения определения суда о принятии искового заявления к производству по настоящему делу.

В ходе рассмотрения дела судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уменьшение истцом размера исковых требований до суммы 1 623 917 руб. 13 коп., в том числе 1 409 784 руб. 99 коп. - неосновательное обогащение, 214 132 руб. 14 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами (т.1 л.д.83, т.2 л.д.2).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, ответчик и его представитель против удовлетворения заявленных требований возражали по доводам, подробно изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему.

Кроме того, в судебном заседании представителем ответчика повторно было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения площади земельного участка, занятого принадлежащими ответчику объектами недвижимости и необходимого для их использования.

Арбитражным судом данное ходатайство было отклонено по причине возможности рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, арбитражный суд установил следующее.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.23-24) ИП Синьгину О.Н. на праве собственности принадлежат нежилые здания по адресу: г. Пенза, ул. Ульяновская, 60Б: станция технического обслуживания со встроенным магазином площадью 221,2 кв.м (дата регистрации - 11.10.2005) и кафе площадью 84,5 кв.м (дата регистрации - 24.08.2004).

Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 58:29:1007002:93 площадью 1330 кв.м, который был предоставлен ИП Синьгину О.Н. в собственность за плату постановлением администрации города Пензы от 02.11.2007 N 1314 под размещение этих зданий (т.1 л.д.21).

Одновременно согласно указанному постановлению прекращалось право аренды ИП Синьгина О.Н. на земельный участок площадью 341 кв.м с кадастровым номером 58:29:1007002:4, предоставленный постановлением администрации города Пензы от 30.05.2000 N 1049/3 "О предоставлении гр. Синьгину О.Н. в аренду земельного участка под реконструкцию существующего шиномонтажного пункта с торговой площадкой по ул. Ульяновская, 60".

Впоследствии Управление муниципального имущества администрации города Пензы (продавец) и ИП Синьгин О.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка в собственность N 8699 от 11.12.2015 (т.1 л.д.77-78).

Право собственности ИП Синьгина О.Н. на земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007002:93 площадью 1330 кв.м было зарегистрировано 15.03.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д.140).

Так как в п.3.1 названного договора купли-продажи предусмотрено, что продавец передает, а покупатель принимает земельный участок с момента подписания настоящего договора, то ответчик считает, что до этого момента он не являлся пользователем всей площади данного участка.

При этом ответчиком представлен контррасчет неосновательного обогащения на сумму 222997 руб. 84 коп. (т.1 л.д.125-139), выполненный исходя из использования только 140,3 кв.м - площади зданий за пределами арендованного по договору аренды N 1986 от 08.06.2000 земельного участка с кадастровым номером 58:29:1007002:4 (т.1 л.д.103-112).

С таким доводом и контррасчетом ответчика суд согласиться не может, исходя из следующего.

По ходатайству истца судом из Управления Росреестра по Пензенской области было истребовано землеустроительное дело, выполненное ООО "Застава" по заданию ИП Синьгина О.Н. в 2006 году (инв.N 13-О/971, т.2 л.д.18-94).

Из имеющихся в этом деле документов, в частности пояснительной записки (т.2 л.д.22-23), декларации заявителя о факте использования земельного участка (т.2 л.д.25), технического задания на межевание земельного участка (т.2 л.д.32), проекта границ земельного участка под объектом - нежилыми зданиями, литер А (кафе с открытой площадкой) и литер Б (СТО со встроенным магазином) (т.2 л.д.37-39), акта согласования границ земельного участка с соответствующей схемой (т.2 л.д.72-75), кальки контуров земельных угодий (с подробным указанием их площадей и видов использования, т.2 л.д.76), плана границ земельного участка (т.2 л.д.88), исполнительной съемки земельного участка (т.2 л.д.92), следует, что земельный участок площадью 1330 кв.м был сформирован по результатам выполненных по заказу Синьгина О.Н. землеустроительных работ под размещение принадлежащих ему объектов недвижимости.

Согласно справочной информации с официального сайта Росреестра по объектам недвижимости (т.1 л.д.22) и кадастровому плану территории кадастрового квартала (т.1 л.д.14) сформированный под объектами недвижимости ответчика земельный участок площадью 1330 кв.м имеет кадастровый номер 58:29:1007002:93, является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет 08.11.2007, то есть до начала спорного периода. При этом разрешенное использование указанного участка - для размещения нежилых зданий (кафе с открытой площадкой, СТО со встроенным магазином).

Согласно постановлению администрации города Пензы от 02.11.2007 N 1315 (т.1 л.д.21) земельный участок площадью 1330 кв.м был предоставлен ИП Синьгину О.Н. на основании документов о праве собственности на объекты недвижимости и названного землеустроительного дела в порядке действовавшей на момент принятия указанного постановления ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть для размещения принадлежащих ИП Синьгину О.Н. объектов недвижимости.

В п.7 названной статьи было указано, что местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При формировании земельного участка и предоставлении его в собственность ИП Синьгин О.Н. возражений по поводу границ и площади земельного участка под принадлежащими ему зданиями не заявлял, а напротив, обращаясь к истцу с заявлением о выкупе земельного участка в 2006 году (т.1 л.д.68), указал такую же площадь - 1330 кв.м. как занимаемую зданиями кафе и СТО.

Доказательства формирования земельного участка под размещение принадлежащих ответчику объектов недвижимости с нарушением законодательства в материалах дела отсутствуют.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 58:29:1007002:93 площадью 1330 кв.м был сформирован непосредственно для размещения принадлежащих ИП Синьгину О.В. нежилых зданий по результатам произведенных по его заказу землеустроительных работ, был поставлен на кадастровый учет 08.11.2007, то есть до начала спорного периода, имеет разрешенное использование - для размещения нежилых зданий (кафе с открытой площадкой, СТО со встроенным магазином), решение о предоставлении указанного участка ИП Синьгину О.Н. принималось в порядке ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации на основании землеустроительного дела и документов о праве собственности на объекты недвижимости, то есть участок предоставлялся для размещения принадлежащих ИП Синьгину О.Н. объектов недвижимости, при этом возражений по поводу границ и площади земельного участка под принадлежащими ему зданиями при его формировании и предоставлении ИП Синьгин О.Н. не заявлял, доказательства формирования земельного участка с нарушением требований законодательства в дело не представил, то суд соглашается с истцом в том, что в спорном периоде (с февраля 2013 года по январь 2016 года) при определении фактически используемой ответчиком площади следует исходить из всей площади этого участка - 1330 кв.м.

В силу п.п.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 настоящего Кодекса.

В п.2 ст.1105 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Так как ответчик производил оплату только за часть используемого им участка площадью 341 кв.м, арендованной по договору аренды N 1986 от 08.06.2000, то на его стороне имеется неосновательное обогащение в размере сбереженной арендной платы за пользование остальной площадью 989 кв.м, которое должно быть возмещено на основании приведенных нормативных положений.

Всего согласно уточненным расчетам за период с февраля 2013 года по январь 2016 года истец начислил ответчику неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы в размере 1 409 784 руб. 99 коп. (т.1 л.д.84-95).

В связи с тем, что арендная плата за пользование государственными и муниципальными землями в силу п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации является регулируемой ценой, истец правомерно при исчислении неосновательного обогащения за период с 01.02.2013 по 20.10.2015 руководствовался формулой, предусмотренной в п.2.1.1 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП: А=Ксзу х НСт. х Квд х Кка, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка); НСт. - налоговая ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований; Квд - коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора; Кка - коэффициент категории арендатора, а при исчислении неосновательного обогащения за период с 20.10.2015 по 31.01.2016 применял формулу, установленную п.2.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пензенской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов", утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 08.10.2015 N 552-пП: А = Ксзу x Кр, где: А - годовой размер арендной платы; Ксзу - кадастровая стоимость земельного участка (в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка); Кр - ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующая на дату заключения договора аренды земельного участка.

Судом также установлено, что контррасчет ответчика (т.2 л.д.125-139) выполнен таким же образом, а именно по тем же формулам, с использованием тех же значений кадастровой стоимости, коэффициентов вида деятельности арендатора, налоговой ставки земельного налога и ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

В то же время анализ расчета истца и контрасчета ответчика показывает, что помимо площади неосновательно используемого ответчиком участка, у сторон имеются разногласия также в части даты, с которой должны применяться новые значения коэффициента вида деятельности арендатора по виду деятельности "Обслуживание и эксплуатация объектов общественного питания" - 33 и по виду деятельности "Обслуживание и эксплуатация объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта" - 13, установленные постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 в редакции изменений, внесенных постановлением администрации города Пензы от 31.12.2013 N 1603 (до этого были значения 28 и 11 соответственно): истец применяет их с 31.01.2014, тогда как ответчик настаивает на их применении с 01.02.2014.

Поскольку в соответствии с п.1 ст.5.2 Устава города Пензы муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу на следующий день после официального опубликования, а постановление администрации города Пензы от 31.12.2013 N 1603 официально опубликовано 31.01.2014, то суд полагает возможным согласиться в этой части с позицией ответчика.

Соответственно сумма арендной платы за январь 2014 года составит не 49 631 руб. 22 коп., а 49 345 руб. 12 коп., разница - 286 руб. 10 коп.

Кроме того, суд на основании п.1.7 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП, считает, что перерасчет размера арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка 4 206 391 руб., исчисленной с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 N 850-пП, должен производиться не с 29.11.2013, а с 01.01.2014.

Соответственно размер арендной платы за ноябрь и декабрь 2013 года должен составить 25 292 руб. 12 коп., всего - 50 584 руб. 24 коп., а не 26 895 руб. 65 коп. и 49 345 руб. 12 коп., всего - 76 240 руб. 77 коп., разница по ноябрю 2013 года - 1 603 руб. 53 коп. и по декабрю 2013 года - 24 053 руб., всего - 25 656 руб. 53 коп.

Довод ответчика о неправомерном включении в используемую площадь охранных зон, судом не принимается, так как в силу действующего земельного законодательства установление таких зон от внесения платы за землю не освобождает.

Суд также отклоняет довод ответчика о неверном распределении площади между зданиями (исходя из общей площади зданий, а не из площади застройки), так как указанное обстоятельство увеличивает, а не уменьшает размер неосновательного обогащения.

Так согласно уточненным расчетам по периодам с 01.02.2013 по 02.04.2015 (т.1 л.д.84-91) истец исходит из того, что под здание кафе приходится площадь 285,81 кв.м, а под здание СТО со встроенным магазином - 407,19 кв.м, при этом в первом случае в зависимости от периода применяется коэффициент вида деятельности арендатора 28 или 33, а во втором случае - 11 или 13.

Согласно сведениям из технического паспорта на здание (т.1 л.д.113-124) общая площадь застройки составляет 290,9 кв.м., в том числе под зданием кафе - 111,1 кв.м (63,9+1,3*2,75+4,65*8,75+2,9), под зданием СТО со встроенным магазином - 179,8 кв.м (144,7+12,55*2,8), что составляет 38 и 62% соответственно.

По этой причине, в случае распределения неосновательно используемой площади 989 кв.м. пропорционально площади застройки, на здание кафе придется 375,82 кв.м, а на здание СТО со встроенным магазином - 613,18 кв.м.

Увеличение площади, приходящейся на здание кафе, неизбежно ведет к увеличению общей суммы неосновательного обогащения за счет большего значения коэффициента вида деятельности арендатора (28 и 33 против 11 и 13). Кроме того, площадь, приходящаяся под здание СТО со встроенным магазином, также увеличивается, что опять же ведет к увеличению общей суммы неосновательного обогащения.

Применение истцом в расчете по зданию СТО со встроенным магазином только одного коэффициента по виду деятельности арендатора - "Обслуживание и эксплуатация объектов, осуществляющих техническое обслуживание автомототранспорта" (11 или 13 в зависимости от периода), по мнению суда, является правильным, поскольку соответствует основному назначению данного объекта, и законодательству не противоречит.

В то же время, суд считает обоснованным заявление ответчика о пропуске общего трехгодичного срока исковой давности, предусмотренного ст.196 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по неосновательному обогащению за февраль 2013 года в сумме 25 292 руб. 12 коп., так как согласно п.1.3 Порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП, перечисление арендной платы должно производиться ежемесячно - до 10 числа текущего месяца, а исковое заявление согласно отметке канцелярии суда подано истцом 25.02.2016.

Следовательно, сумма неосновательного обогащения, которая подлежит взысканию с ответчика в доход муниципального бюджета, составляет 1 358 550 руб. 24 коп. (1409784,99-286,10-25656,53-25292,12).

Кроме неосновательного обогащения истец начислил ответчику проценты за пользование чужими денежными средствами с 11.02.2012 по 31.01.2016 в сумме 214 132 руб. 14 коп.

Начисление истцом ответчику процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395) на сумму неосновательного денежного обогащения соответствует п.2 ст.1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка ответчика на то, что о наличии к нему претензий ему стало известно только после получения определения суда о принятии искового заявления к производству по настоящему делу, судом не принимается.

В п.2 ст.1107 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что проценты за пользование чужими денежными средствами начисляются с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения.

Из материалов дела следует, что о площади используемого под объекты недвижимости земельного участка ИП Синьгину О.Н. было известно еще в 2007 году.

Однако, учитывая частичное удовлетворение требований в части взыскания неосновательного обогащения, расчет процентов подлежит соответствующей корректировке, а именно: из расчета истца следует исключить проценты на сумму неосновательного обогащения по январю 2014 года (286 руб. 10 коп.) в сумме 49 руб. 24 коп., проценты на сумму неосновательного обогащения по ноябрю 2013 года (1 603 руб. 53 коп.) в сумме 298 руб. 39 коп. и по декабрю 2013 года (24 053 руб.) в сумме 4 310 руб. 50 коп., а также проценты по февралю 2013 года в сумме 7 546 руб. 54 коп., всего - 12 204 руб. 67 коп.

Таким образом, проценты подлежат взысканию с ответчика в сумме 201 927 руб. 47 коп. (214132,14-12204,67).

Следовательно, исковые требования подлежат частичному удовлетворению в сумме 1 560 477 руб. 71 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 1 358 550 руб. 24 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 201 927 руб. 47 коп.

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 28 069 руб.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Синьгина Олега Николаевича в бюджет муниципального образования город Пенза сумму 1 560 477 руб. 71 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере 1 358 550 руб. 24 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 201 927 руб. 47 коп.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Синьгина Олега Николаевича в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 28 069 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

Судья

Аверьянов С.В.