Решение Арбитражного суда Пензенской области от 18 октября 2016 г. по делу N А49-1858/2016 (ключевые темы: общая собственность - многоквартирный дом - собственники помещений в многоквартирном доме - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме - договор аренды)

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 18 октября 2016 г. по делу N А49-1858/2016

г. Пенза

18 октября 2016 г.

Дело N А49-1858/2016

Резолютивная часть решения объявлена 11 октября 2016 года.

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2016 года.

"18" октября 2016 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Н. Е. Гук,

при ведении протокола помощником судьи Е. Е. Наумкиной,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

товарищества собственников жилья "Олимп" (Володарского ул., д. 17, Пенза г., 440600; ОГРН 1075800001001; ИНН 5836132979)

к обществу с ограниченной ответственностью "Автомед" (Строителей пр-кт, д.40, оф. 13, Пенза г., 440066; ОГРН 1115837002577; ИНН 5837047469)

третье лицо: Антонов Андрей Евгеньевич

о взыскании 151200 руб.,

при участии:

от истца: председатель Соболев Д. Ю.

от ответчика: представители Квитка Н. Б. (доверенность от 23. 03. 2016 года), Колосов И. В. (доверенность от 05. 05. 2016 года)

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ "Олимп" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Автомед" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 151200 руб. за период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года по договору аренды N ДР/3 от 01. 09. 2013 года. Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса РФ.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 20. 02. 2016 года дело принято к производству арбитражного Пензенской области в порядке упрощенного производства.

Определением арбитражного суда Пензенской области от 11. 04. 2016 года дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, пояснив, что по договору аренды N ДР/3 от 01. 09. 2013 года ответчику предоставлена в аренду часть фасада многоквартирного дома N 17 по ул. Володарского. Договор заключен с согласия собственников помещений указанного многоквартирного дома, оформленного протоколом общего собрания N 9 от 29. 08. 2013 года. Фактически рекламная конструкция была демонтирована ответчиком в сентябре 2014 года. Вместе с тем, факт демонтажа конструкции не свидетельствует о прекращении действия заключенного договора аренды, который до настоящего времени сторонами не расторгнут. За весь период действия договора ответчик арендную плату не вносил. В связи с чем, просит взыскать задолженность в сумме 151200 руб. за период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года исходя из 5400 руб. в месяц.

Представители ответчика иск не признали, ссылаясь на то, что по условиям договора аренды N ДР/3 от 01. 09. 2013 года ООО "Автомед" передавалась в аренду часть фасада многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Володарского, 17. Учитывая, что общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома по вопросу заключения договора аренды части стены (здания) не проводилось, договор аренды N ДР/3 от 01. 09. 2013 года является ничтожным, поскольку заключен ненадлежащим арендодателем. Председатель ТСЖ без согласия собственников помещений в МКД такой договор аренды заключать не вправе. В нарушение ч.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды не указано, какая именно часть фасада здания передается в аренду, договор аренды N ДР/3 от 01. 09. 2013 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует о его незаключенности. Отсутствует акт приема-передачи части фасада здания ООО "Автомед". При оформлении разрешения на размещение рекламы в Администрации г. Пензы необходимым условием было наличие согласия всех собственников недвижимого имущества в многоквартирном доме, оформленного в виде протокола общего собрания. Поскольку истец такой документ не представил, ООО "Автомед" было вынуждено демонтировать рекламную конструкцию в конце 2013 года, исполняя предписание Администрации г. Пензы. Демонтаж рекламной конструкции был произведен ИП Сотовым С. Н. на основании договора о выполнении работ по демонтажу N 2013/02/12 от 02. 12. 2013 года. Просит в иске отказать.

Третье лицо Антонов А. Е. в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на иск указал, что он является собственником нежилого помещения площадью 104,2 кв.м., расположенного на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома N 17 по ул. Володарского в г. Пенза. Указанное помещение было передано им в аренду ООО "Автомед". От управляющего ТСЖ ему стало известно о наличии у ООО "Автомед" задолженности по арендной плате за размещенную над офисом рекламную вывеску. На просьбу ООО "Автомед" провести общее собрание собственников помещений многоквартирного дома с целью получения разрешения на предоставление части фасада в аренду либо предоставить копию протокола общего собрания, в случае, если оно уже было проведено, управляющий ТСЖ пояснил, что собрание собственников по данному вопросу не проводилось. По требованию ТСЖ рекламная конструкция ООО "Автомед" была демонтирована.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, с учетом мнения представителей сторон, признает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, 01. 09. 2013 года между ТСЖ "Олимп" и ООО "Автомед" заключен договор N ДР/3, по условиям которого истец сдает, а ответчик принимает в аренду часть фасада здания, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Володарского, д. 17 для размещения информационного щита размером 2-м х 3-м, площадью 6 кв.м. на срок с 01. 09. 2013 года по 01. 09. 2018 года (т. 1 л.д. 40-41).

В соответствии с п. 3.1, 3.2 договора арендная плата установлена сторонами в размере 5400 руб., которая вносится ответчиком ежемесячно авансом за текущий месяц не позднее 10 числа путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

Факт передачи ответчику части фасада здания под размещение рекламного щита сторонами не оспаривается и подтверждается подписанными ответчиком актами за сентябрь, октябрь, ноябрь и декабрь 2013 года (л. д. 42-45).

Ссылаясь на то, что в период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года включительно арендная плата ответчиком не вносилась, ТСЖ "Олимп" обратилось в арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Автомед" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 151200 руб.

Квалифицируя сложившиеся между сторонами правоотношения по договору N ДР/3 от 01. 09. 2013 года, арбитражный суд исходит из того, что одним из основных признаков договорных отношений является их эквивалентность и взаимное распределение прав и обязанностей участников сделки.

Проанализировав содержание договора N ДР/3 от 01. 09. 2013 года по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из условий, на которых он заключен и последующего поведения сторон, арбитражный суд приходит к выводу о том что, несмотря на то, что договор назван сторонами договором аренды, фактически по своей правовой природе стороны заключили договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, к которому применяются положения Федерального закона от 13. 03. 2006 года N 38-ФЗ "О рекламе".

В соответствии с ч. 5 ст. 19 Федерального закона "О рекламе" установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13. 08.2006 года N 491, согласно пункту 2 которых в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Пунктом 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится в силу п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Рекламная конструкция размещена на относящемся к общему имуществу собственников помещений фасаде жилого дома, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Володарского, 17.

На общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома, проведенном 29. 08. 2013 года в форме очного голосования, собственниками принято решение предоставить ООО "Автомед" в аренду часть фасада дома со стороны ул. Володарского, площадью 6 кв.м. и уполномочить председателя ТСЖ "Олимп" Соболева Д. Ю. заключить с ООО "Автомед" договор аренды части здания. Решение общего собрания собственников оформлено протоколом N 9 от 29. 08. 2013 года (т. 1 л.д. 56-57).

В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании ч. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Поскольку общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме было принято решение о предоставлении части общего имущества в пользование для размещения рекламной вывески и ТСЖ было уполномочено на заключение такого договора с ответчиком от имени собственников, а также исходя из того, что решение общего собрания собственников в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано, арбитражный суд признает, что ТСЖ "Олимп" по смыслу ч. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе" является лицом, управомоченным на заключение договора о размещении рекламной конструкции с использованием общего имущества собственников многоквартирного дома.

В связи с чем, довод ответчика о недействительности договора N ДР/3 от 01. 09. 2013 года в силу того, что ТСЖ распорядилось общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома без их согласия, основаны на неверном толковании действующего законодательства и противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Сам по себе факт того, что договор N ДР/3 от 01. 09. 2013 года не зарегистрирован в установленном законом порядке, на что так же ссылается ответчик, не свидетельствует об отсутствии между сторонами обязательственных отношений.

Так, в соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07. 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25. 01. 2013 года N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17. 11. 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку ООО "Автомед" приняло спорное имущество без каких либо замечаний, и в разделе 3 договора N ДР/3 от 01. 09. 2013 года стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы, то есть стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора, то между сторонами сложились обязательственные правоотношения, обусловленные подписанным ими договором N ДР/3 от 01. 09. 2013 года.

К заключенным сторонами договорам на установку и эксплуатацию рекламных конструкций применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23. 07. 2009 года N 64).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от обязательств не допустим.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик не представил доказательства, подтверждающие внесение платы за период пользования общим имуществом жилого дома (части фасада здания).

Истец просит взыскать с ответчика задолженность за период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года включительно.

Вместе с тем из объяснений истца следует, что рекламная конструкция демонтирована ответчиком в конце сентября 2014 года (аудиозапись судебного заседания от 11. 10. 2016 года).

Обосновывая период взыскания, истец ссылается на то, что договор до настоящего времени не расторгнут, а потому обязательства ответчика не считаются прекращенными.

Доводы истца основаны на неверном толковании закона.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Исходя из целей законодательного регулирования, положения данной нормы направлены на компенсацию арендодателю убытков, причиненных несвоевременным возвратом имущества, ввиду нахождения его во владении и пользовании арендатора.

В данном случае, в пользование была передана часть общего имущества в многоквартирном доме, которое фактически прекратилось в конце сентября 2014 года.

При таких обстоятельствах, наличие подписанного сторонами договора не может являться основанием для возложения на ответчика обязательства по оплате за период, когда имущество не использовалось для размещения рекламной конструкции.

В связи с чем истец вправе требовать с ответчика внесения платы только за период фактического пользования то есть с сентября 2013 года по сентябрь 2014 года.

Задолженность за указанный период составляет 70200 руб. (5400 руб. х 13 мес.).

Утверждение ответчика о том, что рекламная конструкция была демонтирована в конце декабря 2013 года опровергается материалами административного дела в отношении генерального директора ООО "Автомед" - Купрюшина А. А., согласно которому 20. 02. 2014 года Купрюшин А. А., будучи должностным лицом, допустил размещение настенного панно на здании N 17 по ул. Володарского без согласования с Администрацией г. Пензы, чем нарушил п.п. 53.1 Правил благоустройства, соблюдения чистоты и порядка в г. Пензе, утвержденных решением Пензенской городской думы от 26. 06. 2009 года N 66-7/5, о чем составлен протокол об административном правонарушении от 20. 02. 2014 года (т. 2 л. д. 5).

Постановлением Административной комиссии Ленинского района г. Пензы от 16. 04. 2014 года N 14-12 Купрюшин А. А. признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 3.1 ЗПО N 1506 от 02. 04. 2008 года. Ему назначен административный штраф в сумме 4000 руб. (т. 2 л. д. 4).

В связи с чем, представленные ответчиком договор о выполнении работ по демонтажу N 2013/02/12 от 02. 12. 2013 года, заключенный с ИП Сотовым С. Н., и акт выполненных работ N 610 от 15. 12. 2013 года, арбитражный суд признает недостоверными доказательствами, содержащими сведения, не соответствующие действительности.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, с учетом их взаимной связи, арбитражный суд приходит к выводу о том, что факт использования ООО "Автомед" общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме N 17 по ул. Володарского г. Пензы путем размещения на фасаде дома рекламной конструкции имел место в период с сентября 2013 года по сентябрь 2014 года.

Доказательства демонтажа рекламной конструкции ранее сентября 2014 года ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены.

Учитывая, что обязанность по внесению платы за размещение рекламной конструкции на фасаде многоквартирного дома возложена на ответчика ст. 309 Гражданского кодекса РФ и условиями договора, арбитражный суд, применяя к спорным правоотношениям сторон положения ст. ст. 606, 614, 616 ГК РФ признает исковые требования ТСЖ "Олимп" о взыскании с ООО "Автомед" суммы долга подлежащими удовлетворению частично в сумме 70200 руб. за период с сентября 2013 года по сентябрь 2014 года.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом положений данной статьи с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований, то есть в сумме 2570 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования товарищества собственников жилья "Олимп" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Автомед" в пользу товарищества собственников жилья "Олимп" сумму долга в размере 70200 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2570 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья

Н. Е. Гук