Постановление Губернатора Астраханской области от 30 апреля 2003 г. N 200 "О методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области"

--------------------------------------------------

2. Установить, что при расчете годовой величины арендной платы в качестве исходного значения рассматривается средняя величина стоимости строительства 1 кв. м жилого помещения, сложившаяся в Астраханской области в IV квартале предыдущего года, а при расчете годовой величины арендной платы за использование имущественных комплексов - ставка рефинансирования Центрального банка РФ на начало бюджетного года.

--------------------------------------------------

Методика
определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области
(утв. постановлением Губернатора области от 30 апреля 2003 г. N 200)

1. Основные положения

1.1. Настоящая методика устанавливает общий порядок определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области, при сдаче их в аренду (далее - объекты недвижимости).

1.2. Размер арендной платы устанавливается с учетом месторасположения, потребительских качеств, износа объекта недвижимости, а также типа деятельности, осуществляемой арендатором.

1.3. Оплата балансодержателю объекта недвижимости коммунальных, эксплуатационных, других необходимых административно-хозяйственных услуг, а также затрат по компенсации амортизационных отчислений пропорционально занимаемой площади в размер арендной платы не включается и обеспечивается арендатором на основании соответствующих договоров на оказание услуг самостоятельно.

2. Расчет величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости

2.1. Определение величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости.

Величина годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости рассчитывается по формуле:

где:

- площадь арендуемого объекта недвижимости, кв. м;

- базовая величина стоимости строительства 1 кв. м помещения, руб., которая устанавливается на очередной бюджетный год постановлением Губернатора Астраханской области в зависимости от средней величины стоимости строительства 1 кв. м помещения, сложившейся в Астраханской области в IV квартале предыдущего года;

- годовая норма амортизации;

- коэффициент пригодности объекта, который определяется по формуле:

Процент износа определяется в соответствии со статьями 258 - 259 Налогового кодекса РФ.

При этом коэффициент пригодности объекта, который может быть использован по основному назначению, должен быть установлен не менее 0,3.

В случае сдачи в аренду объектов недвижимости в аварийном состоянии (объект недвижимости полностью не эксплуатируется) на период проведения ремонтных работ применяется коэффициент пригодности объекта равный 0,1.

- коэффициент вида строительного материала (приложение 1).

Данный коэффициент устанавливается в зависимости от вида строительного материала основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта недвижимости.

- коэффициент типа здания (приложение 1) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта.

- коэффициент зоны (приложение 2) определяется как произведение коэффициента территориальной зоны () и коэффициента территориально-экономической зоны ():

где:

- коэффициент территориальной зоны учитывает территориальную зону расположения арендуемого объекта в населенных пунктах Астраханской области.

- коэффициент территориально-экономической зоны учитывает территориально-экономическую зону арендуемых помещений, расположенных в г. Астрахани.

Территориально-экономические зоны установлены постановлением администрации г. Астрахани от 03.06.96 N 1150 с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями администрации г. Астрахани от 23.08.96 N 2825, от 07.07.97 N 1166.

Для прочих населенных пунктов = 1,0.

- коэффициент типа деятельности (приложение 3) устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКВЭД, указанному в информационном письме Астраханского областного комитета государственной статистики.

Для организаций, осуществляющих несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определяется как средневзвешенная величина по формуле:

где:

- средневзвешенная величина коэффициента типа деятельности;

- знак суммы;

- коэффициент i-го вида деятельности;

- вид деятельности, варьируется от 1 до N, где N - количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;

- удельный вес (в долях единиц) i-го вида деятельности (определяется по данным стр. 010 формы N 2 "Отчет о прибылях и убытках" за последний период как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).

- коэффициент качества объекта (приложение 4) определяется по формуле:

где:

- коэффициент расположения;

- коэффициент степени технического обустройства;

- коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (средняя в здании);

- коэффициент, учитывающий удобство коммерческого использования.

- коэффициент этажности (приложение 5) учитывает расположение объекта внутри здания.

Сумма ежемесячных арендных платежей определяется как годовой величины арендной платы. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в федеральный бюджет в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Величина арендной платы за 1 кв. м нежилого помещения для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы, утвержденной постановлением Губернатора Астраханской области, за исключением случаев передачи в аренду объектов недвижимости в аварийном состоянии (помещение полностью не эксплуатируется).

Арендная плата определяется в размере действующей минимальной ставки следующим категориям арендаторов:

- органам исполнительной власти, финансируемым из федерального бюджета, и органам местного самоуправления;

- предприятиям общественного питания и бытового обслуживания, оказывающим услуги государственным образовательным учреждениям и государственным организациям (учреждениям) (закрытая сеть);

- предприятиям, использующим труд инвалидов (не менее 50% среднесписочной численности работников предприятия - инвалиды), общественным благотворительным организациям, организациям, осуществляющим обязательное медицинское страхование;

- детским медицинским, спортивным и образовательным организациям;

- государственным внебюджетным фондам;

- областным государственным унитарным предприятиям и областным государственным учреждениям.

В случае, если расчетная величина арендной платы ниже установленного минимума, для заключения договора аренды осуществляется корректировка расчетной величины: действующая минимальная ставка арендной платы умножается на коэффициент типа деятельности.

Капитальный ремонт объекта производится по прямому указанию комитета имущественных отношений администрации области на необходимость его проведения при сдаче имущества в аренду, а также по инициативе балансодержателя объекта или арендатора за счет их собственных средств.

Возмещение затрат арендатора на проведение капитального ремонта объекта производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (ст. 616 ГК РФ).

2.2. Определение величины годовой арендной платы за пользование имущественными комплексами.

Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов определяется от рыночной стоимости имущественного комплекса, передаваемого в аренду, по формуле:

где:

- рыночная стоимость имущественного комплекса;

- процентная ставка рефинансирования ЦБ РФ, %.

Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов в размере 75% от процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ устанавливается для следующих категорий объектов:

- коммунального назначения (котельные с разводящими трубопроводами, трансформаторными подстанциями с электросетями и т.п.);

- морского и внутреннего плавания, а также воздушных судов;

- детских культурно-развлекательных центров;

- сельскохозяйственных и животноводческих хозяйств;

- мобилизационного значения.

Данная льгота распространяется также на участников реализации федеральной целевой программы "Юг России" на период 2002 - 2006 годов на территории Астраханской области.

2.3. Особенности определения величины годовой арендной платы за пользование некоторыми видами объектов недвижимости.

2.3.1. Исходя из экономической целесообразности при передаче объектов недвижимости в аренду (в том числе открытых плиточных и асфальтированных площадок) применяется расчет величины арендной платы от рыночной стоимости передаваемого в аренду объекта, определенной независимым оценщиком. При этом оплата услуг по оценке производится за счет арендатора.

Годовая величина арендной платы за пользование объектами недвижимости определяется по формуле:

где:

- рыночная стоимость 1 кв. м объекта аренды, руб.

При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины арендной платы осуществляется:

а) в связи с изменением уровня инфляции - не чаще одного раза в год, при этом учет уровня инфляции производится путем умножения годовой величины арендной платы на индекс инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий год;

б) в связи с проведением новой оценки рыночной стоимости объекта аренды (не реже одного раза в пять лет).

2.3.2. В случае передачи в аренду объекта недвижимости для размещения оборудования связи и передаточных устройств годовая величина арендной платы рассчитывается по формуле:

Если рыночная оценка объекта недвижимости, передаваемого для размещения оборудования связи и передаточных устройств, отсутствует, для расчета величины арендной платы применяется балансовая стоимость с учетом износа:

2.3.3. При передаче в аренду объектов газоснабжения расчет величины годовой арендной платы производится по формуле:

где:

- балансовая стоимость объекта газоснабжения (или его части), переданного в аренду.

2.3.4. При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы, концертные, спортивные и актовые залы, гримерные комнаты и пр.), расчет арендной платы выполняется в следующем порядке: в соответствии с настоящей методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца:

,

где:

- количество часов фактической аренды;

- количество рабочих часов месяца.

2.3.5. Годовая величина арендной платы за размещение рекламы на фасадной части и кровле объектов недвижимости рассчитывается по формуле:

где:

- площадь арендуемой части фасада здания (в случае размещения рекламы на кровле здания - площадь рекламного щита), кв. м.

Если для размещения рекламы в аренду передается прочее недвижимое имущество, коэффициент типа здания при расчете величины арендной платы не применяется.

Приложение 1
к методике

Коэффициент вида строительного материала ()

Вид строительного материала
кирпич	2
железобетон	1,7
дерево	1
комбинированные и прочие	1,3

Коэффициент типа здания ()

производственное или складское:
отапливаемое	0,85
неотапливаемое	0,5
административное	1,5
прочее	1

Приложение 2
к методике

Коэффициент территориальной зоны ()

N п/п	Наименование населенного пункта
1.	г. Астрахань	3,16
2.	г. Ахтубинск	2,6
3.	г. Знаменск	2,02
4.	г. Камызяк	1,3
5.	г. Нариманов	1,3
6.	г. Харабали	1,3
7.	Поселки городского типа и рабочие поселки области	1,3
8.	Сельские населенные пункты области	1

Коэффициент территориально-экономической зоны ()

Номер зоны	Коэффициент зоны	Номер зоны	Коэффициент зоны	Номер зоны	Коэффициент зоны	Номер зоны	Коэффициент зоны
1	0,46	24	0,69	44	0,8	64	0,76
2	0,19	25	0,77	45	0,48	65	0,62
3	0,22	26	0,71	46	0,26	66	0,7
4	0,5	27	0,12	47	0,28	67	0,34
5	0,41	28	0,11	48	0,43	68	0,53
6	0,53	29	0,11	49	0,33	69	0,51
7	0,53	30	0,11	50	0,31	70	0,3
8	0,54	31	0,11	51	0,34	71	0,51
9	0,68	32	0,41	52	0,31	72	0,48
10	0,66	33	0,46	53	0,21	73	0,22
11	0,55	34	0,53	54	0,22	74	0,78
12	0,1	35	0,27	55	0,47	75	0,34
13	0,43	36	0,21	56	0,3	76	0,08
14	0,69	37	0,44	57	0,34	77	0,14
15	0,23	38	0,19	58	0,39	78	0,14
16	0,75	39	0,48	59	0,21	79	0,12
17	0,72	40	0,28	60	0,35	80	0,34
18	0,78	41	0,41	61	0,66	81	0,46
19	0,74	42	0,44	62	0,65	82	0,1
20	0,76	43	0,48	63	0,64	83	0,51
21	0,97					84	0,34
22	1
23	0,71

Примечание. Коэффициенты, учитывающие территориально-экономическую зону расположения помещения в г. Астрахани, определены путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на среднюю ставку земельного налога по г. Астрахани (земельные участки, занятые коммунально-бытовыми, административно-управленческими организациями, детскими учреждениями, учебными заведениями, НИИ и проектными институтами, предприятиями здравоохранения, учреждениями культуры и искусства, культовым обслуживанием, общественными организациями).

Приложение 3
к методике

N п/п	Вид деятельности
1.	Промышленность	1,0
2.	Сельское хозяйство	0,8
3.	Транспорт	1,3
4.	Связь	3,0
5.	Строительство	2,0
6.	Торговля и общественное питание	4,0
	в том числе:
	ресторанный бизнес	4,0
	аптеки	1,5
7.	Материально-техническое снабжение и сбыт	2,0
8.	Заготовки	3,0
9.	Информационно-вычислительное обслуживание	3,0
10.	Операции с недвижимым имуществом	3,0
11.	Общекоммерческая деятельность по обеспечению функционирования рынка	2,5
	В том числе:
	аудиторские и консалтинговые услуги	2,0
	реклама	3,0
12.	Геология и разведка недр, геодезическая и гидрометеорологическая службы	2,0
13.	Прочие виды деятельности сферы материального производства	1,5
14.	Жилищно-коммунальное хозяйство	0,9
	В том числе:
	гостиничный бизнес	2,0
15.	Бытовое обслуживание населения:
	1 категория (ателье и мастерские, обслуживающие население по ремонту и изготовлению одежды, головных уборов, обуви, бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры, химчистки, прачечные, бани)	1,1
	2 категория (парикмахерские, салоны красоты, приемные пункты вторичного сырья, фотоателье, прокат электронных игр, видео- и аудиокассет, лазерных дисков, мастерские по изготовлению и ремонту ключей и граверные, ритуальные услуги, справочные бюро, почтовые отделения, диспетчерские пункты, агентства по уборке квартир, машинописные и переплетные работы)	1,3
16.	Здравоохранение, физическая культура и социальное обеспечение	0,7
17.	Народное образование:
	коммерческие организации	0,7
	некоммерческие организации	0,5
18.	Культура и искусство	0,5
	В том числе:
	гастрольные мероприятия	1,0
19.	Наука и научное обслуживание	0,7
20.	Финансы, кредит, страхование, негосударственное пенсионное обеспечение, игорный бизнес	5,5
	В том числе:
	игорный бизнес	6,0
	банки	5,0
21.	Управление и общественные объединения	1,5
22.	Прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень	1,0

Приложение 4
к методике

Коэффициенты качества объекта

- коэффициент расположения:

отдельно стоящее здание	0,54
надземная встроено-пристроенная часть	0,49
чердак (мансарда)	0,26
полуподвал	0,22
подвал	0,19

- коэффициент степени технического обустройства:

наличие водопровода, канализации, горячей воды и центрального отопления	0,27
наличие водопровода, канализации и центрального отопления	0,16
наличие водопровода и канализации	0,10

- коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (средняя в здании):

свыше 3,0 м	0,07
от 2,6 до 3,0 м	0,05
менее 2,6 м	0,03

- коэффициент, учитывающий удобство коммерческого использования:

при расположении в радиусе 200 м от остановки трамвая или троллейбуса и при расположении здания на общегородской магистрали	0,2
при расположении в радиусе более 200 м от остановки трамвая или троллейбуса и при расположении здания на общегородской магистрали	0,15
при прочем расположении здания	0,05

Приложение 5
к методике

Коэффициент этажности

1, 2 этажи и здание в целом	1,0
3 этаж	0,9
4 этаж и выше	0,8