Постановление Правительства Астраханской области от 28 декабря 2005 г. N 474-П "О Методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области"

1. Основные положения

 

1.1. Настоящая Методика устанавливает общий порядок определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области, при сдаче их в аренду (далее - объекты недвижимости).

1.2. Размер арендной платы определяется в соответствии с расчетом, установленным пунктами 2.1-2.3 настоящей Методики.

1.3. Оплата коммунальных, эксплуатационных, других необходимых административно - хозяйственных услуг, а также затрат по компенсации амортизационных отчислений пропорционально занимаемой площади в размер арендной платы не включается и обеспечивается арендатором на основании соответствующих договоров на оказание услуг самостоятельно.

1.4. При наличии письменного согласия министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области, оформленного соответствующим распоряжением, арендатор может сдавать часть арендуемого имущества (не более 30% общей арендуемой площади) в субаренду.

1.5. При передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Астраханской области, арендная плата может быть установлена в размере, соответствующем рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком без учета НДС в рублях за 1 кв. метр общей площади. Если данная величина меньше рассчитанной в соответствии с настоящей Методикой, то в качестве величины годовой арендной платы за 1 кв. метр общей площади принимается размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с Методикой.

2. Расчет величины годовой арендной платы
за пользование объектами недвижимости

 

2.1. Определение величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости.

Величина годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости рассчитывается по формуле:

 

     Апл(год) = S x С  x П  x К  x К  x К  x К  x К  х К  x К  х К  ,

                     б    с    п    т    ф    з    с    к    у    эт

 

где: S - площадь арендуемого объекта недвижимости, кв. м;

Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м помещения, руб., которая устанавливается на очередной бюджетный год постановлением Губернатора Астраханской области в зависимости от средней величины стоимости строительства 1 кв. м помещения, сложившейся в Астраханской области в III квартале предыдущего года;

Пс - процентная ставка рефинансирования, действующая на дату заключения договора аренды по данным Центрального банка РФ,%;

Кп - коэффициент пригодности объекта (приложение 1);

Кт - коэффициент типа здания (приложение 2).

Данный коэффициент устанавливается в зависимости от вида основных конструктивных элементов несущих ограждающих конструкций объекта недвижимости:

Кф - коэффициент функционального назначения здания (приложение 3);

Кз - коэффициент зоны (приложение 4) определяется как произведение коэффициента территориальной зоны (К тз) и коэффициента территориально - экономической зоны (К тэз):

 

     Кз = К   x К     

           тз     тэз

 

К тз - коэффициент территориальной зоны учитывает территориальную зону расположения арендуемого объекта в населенных пунктах Астраханской области;

К тэз - коэффициент территориально - экономической зоны учитывает территориально - экономическую зону арендуемых помещений, расположенных в г. Астрахани.

Территориально-экономические зоны установлены постановлением администрации г. Астрахани от 03.06.96 N 1150 "О внедрении новых территориально-экономических зон на территории г. Астрахани" с изменениями и дополнениями, внесенными постановлениями администрации г. Астрахани от 23.08.96 N 2825, от 07.07.97 N 1966.

Для прочих населенных пунктов К тэз = 1,0;

Кс - коэффициент социальной значимости.

Договоры аренды объектов нежилого фонда, расчет арендной платы по которым произведен с применением коэффициента социальной значимости менее единицы, предусматривающие использование объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности, считаются договорами с льготой по арендной плате (приложение 5);

Кто - коэффициент технического обустройства объекта (приложение 6);

Ку - коэффициент, учитывающий удобство использования (приложение 7);

Кэт - коэффициент этажности (приложение 8).

Сумма ежемесячных арендных платежей определяется как одна двенадцатая годовой величины арендной платы. Налог на добавленную стоимость перечисляется арендатором самостоятельно в федеральный бюджет в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

При передаче в субаренду объектов недвижимости расчет арендной платы за площади, переданные в субаренду, осуществляется с применением поправочного коэффициента, равного 1,3.

Капитальный ремонт объекта производится по прямому указанию министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области на необходимость его проведения при сдаче имущества в аренду, а также по инициативе балансодержателя объекта или арендатора за счет их собственных средств (при обязательном согласовании с министерством имущественных и земельных отношений Астраханской области).

Возмещение затрат арендатора на проведение капитального ремонта объекта производится в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (ст. 616 ГК РФ).

Зачет затрат арендатора производится в пределах срока действия договора аренды, не превышающего 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении арендатором на расчетный счет областного бюджета платежей в размере 30% от арендной платы, установленной договором.

Срок по зачету затрат арендатора за проведенный капитальный ремонт продлевается на 1 год при условии, если сумма зачтенных средств за предыдущие два года составила 50 % от общей стоимости ремонтных работ, представленных к зачету. Перечисление платежей за данный период осуществляется арендатором в размере 50% от арендной платы, установленной договором аренды.

При проведении капитального ремонта плавсредств для возмещения затрат арендатор представляет в министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области дефектную ведомость, согласованную с Нижне-Волжской инспекцией Российского речного регистра или Астраханской инспекцией - филиалом ФГУ "Российский морской регистр судоходства", с указанием необходимости и сроков проведения капитального ремонта.

При проведении текущего докового ремонта плавсредств распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области арендная плата может устанавливаться (на срок не более 3 месяцев) в размере 30% от арендной платы, установленной договором.

2.2. Определение величины годовой арендной платы за пользование имущественными комплексами.

Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов определяется от рыночной стоимости имущественного комплекса, передаваемого в аренду, по формуле:

 

Ап(год.) = Рс x Пс : 100,

 

где: Рс - рыночная стоимость имущественного комплекса;

Пс - процентная ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ, % на дату заключения договора аренды.

Годовая величина арендной платы за использование имущественных комплексов в размере 75% от процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ (%) устанавливается для следующих категорий объектов:

- коммунального назначения (котельные с разводящими трубопроводами, трансформаторными подстанциями с электросетями, сети водоснабжения и канализации, объекты газоснабжения и т.п.);

- морского и внутреннего плавания, а также воздушных судов;

- детских культурно - развлекательных и оздоровительных центров;

- сельскохозяйственных и животноводческих хозяйств;

- мобилизационного значения.

Данная льгота распространяется также на участников реализации программ, включенных в областные и федеральные адресные инвестиционные программы, на территории Астраханской области.

2.3. Особенности определения величины годовой арендной платы за пользование некоторыми видами объектов недвижимости.

2.3.1. Исходя из экономической целесообразности при передаче объектов недвижимости в аренду (в том числе открытых плиточных и асфальтированных площадок, ограждений) применяется арендная плата, определенная независимым оценщиком. При этом оплата услуг по оценке производится за счет арендатора.

Годовая величина арендной платы за пользование объектами недвижимости определяется по формуле:

 

Ап(год.) = S x Рс,

 

где: Рс - рыночная стоимость 1 кв. м аренды, руб.

При сроке аренды более одного года (продлении срока договора аренды) пересмотр величины арендной платы осуществляется:

а) в связи с изменением уровня инфляции - не чаще одного раза в календарный год, при этом учет уровня инфляции производится путем умножения годовой величины арендной платы на индекс инфляции, определяемый на основании закона Астраханской области об областном бюджете на соответствующий год;

б) в связи с проведением новой оценки рыночной ставки арендной платы (не реже одного раза в пять лет).

2.3.2. При передаче в аренду машин, оборудования, объектов газоснабжения расчет величины годовой арендной платы производится по формуле:

 

Ап(год.) = Рс х На х Кр,

 

где: Рс - рыночная стоимость машины, оборудования, объекта газоснабжения (или его части), переданного в аренду. При этом оплата услуг по независимой оценке производится за счет арендатора;

На - норма амортизации, принимаемая в соответствии с Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 22.10. 90 N 1072;

Кр - коэффициент рентабельности необоротных активов по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Астраханской области за предыдущий год.

2.3.3. Годовая величина платежа за право размещения рекламы на фасадной части, кровле и сооружениях объектов недвижимости рассчитывается по формуле:

 

ПР(год.) = S * Сб * Пс * Кт * Кр * Кз * Ку,

 

где: ПР(год.) - годовая величина платежа за право размещения рекламы, руб.;

S - площадь арендуемой части фасада здания (в случае размещения рекламы на кровле здания - площадь рекламного щита), ограждения, кв. м;

Кнр - коэффициент назначения рекламы (приложение 9).

 

2.3.4. При сезонном характере деятельности арендатора годовая величина арендной платы определяется по формуле:

 

АП(год. сез.) = АП(год.) х (Чм / 12),

 

где: АП (год. сез.) - величина годовой арендной платы с учетом сезонного характера работ;

Чм - количество месяцев фактической аренды.

2.3.5. Уровень арендной платы почасового пользования помещений (кабинеты, аудитории, медицинские кабинеты, актовые залы и пр.) определяется по формуле:

 

АП (час)= АП (год) * Чфа/Чрм,

 

где: Чфа - количество часов фактической аренды в месяц (на основании справки балансодержателя здания, помещения);

Чрм - количество рабочих часов месяца (на основании производственного календаря на текущий год).

Приложение 1
к Методике

 

Коэффициент пригодности - Кп

 

Состояние	Офисы	Торговля	Производственно- складские помещения
Упрощенный "евростандарт"	1,06	1,31	1,00
Отличное	1,0	1,0	1,0
Нормальное	0,89	0,9	1,0
Удовлетворительное	0,79	0,83	0,8
Неудовлетворительное	0,5	0,6	0,5
Непригодное	0,2	0,2	0,2

Примечания:

1. Упрощенный "евростандарт" - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, после ремонта по отечественной технологии с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащено типовым электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, находящимся в работоспособном состоянии.

2. Отличное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта по отечественной технологии с использованием отечественных отделочных материалов.

3. Нормальное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

4. Удовлетворительное - помещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

5. Неудовлетворительное - помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

6. Не пригодное для использования - помещение не пригодно к использованию по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта: нарушена гидроизоляция; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей. Требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций.

7. В случае сдачи в аренду объектов недвижимости в аварийном (непригодном) состоянии, коэффициент пригодности объекта, равный 0.2, применяется на период проведения ремонтных работ, с учетом работ по подготовке проектно-сметной документации. Период проведения ремонтных работ по восстановлению объектов недвижимости устанавливается в соответствии с действующими строительными нормами.

Приложение 2
к Методике

 

Коэффициент типа здания, сооружения (Кт)

 

Тип здания
Капитальное	1,0
Ангар (1)	0,5
Павильон (2)	0,87
Деревянное (3)	0,80
Сооружение (ограждение, банер)	0,5

Примечания:

(1) Сооружения с металлическим каркасом, металлическими стенами, заглубленным фундаментом и высотой более 4 метров.

(2) Легкие тонкостенные сооружения с металлическим или деревянным каркасом, незаглубленным фундаментом и высотой не более 4 метров.

(3) Здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.

Приложение 3
к Методике

 

Коэффициент функционального назначения здания (Кф)

 

Функция
Офисная (служебное помещение)	1,6
Торговая	1,7
Производственно-складская (отапливаемое здание)	0,9
Производственно-складская (неотапливаемое здание)	0,5

Приложение 4
к Методике

 

Коэффициент территориальной зоны (Ктз)

 

N п/п	Наименование населенного пункта	Ктз
1	г. Астрахань	3.16
2	г. Ахтубинск	2.6
3	г. Знаменск	2.02
4	г. Камызяк	1.3
5	г. Нариманов	1.3
6	г. Харабали	1.3
7	Поселки городского типа и рабочие поселки области	1.3
8	Сельские населенные пункты области	1

Коэффициент территориально - экономической зоны (Ктэз)

 

Номер зоны	Коэффи- циент зоны	Номер зоны	Коэффи- циент зоны	Номер зоны	Коэффи- циент зоны	Номер зоны	Коэффи- циент зоны
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23	0.46 0.19 0.22 0.5 0.41 0.53 0.53 0.54 0.68 0.66 0.55 0.1 0.43 0.69 0.23 0.75 0.72 0.78 0.74 0.76 0.97 1 0.71	24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43	0.69 0.77 0.71 0.12 0.11 0.11 0.11 0.11 0.41 0.46 0.53 0.27 0.21 0.44 0.19 0.48 0.28 0.41 0.44 0.48	44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63	0.8 0.48 0.26 0.28 0.43 0.33 0.31 0.34 0.31 0.21 0.22 0.47 0.3 0.34 0.39 0.21 0.35 0.66 0.65 0.64	64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84	0.76 0.62 0.7 0.34 0.53 0.51 0.3 0.51 0.48 0.22 0.78 0.34 0.08 0.14 0.14 0.12 0.34 0.46 0.1 0.51 0.34

Примечание. Коэффициенты, учитывающие территориально - экономическую зону расположения помещения в г. Астрахани, определены путем деления ставки земельного налога зоны, в которой расположено арендуемое здание (помещение), на среднюю ставку земельного налога по г. Астрахани.

Приложение 5
к Методике

 

Коэффициент социальной значимости Кс

 

N п/п	Граждане, организации и виды основной деятельности арендаторов помещений (зданий)	Коэффициент социальной значимости (Кс)
1*	Общественные объединения инвалидов, их структурные подразделения (организации, отделения), являющиеся юридическими лицами Религиозные объединения Благотворительные организации (общественные организации, фонды, учреждения, созданные для осуществления благотворительной деятельности)	0,2
2**	Инвалиды, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, осуществляющие предоставление предусмотренных в прилагаемом перечне бытовых услуг в соответствии с ОК 022-93	0,5
3	Некоммерческие организации (в соответствии с учредительными документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, воспитания детей и молодежи	0,3
4	Коммерческие организации, учредителями и участниками которых являются исключительно инвалиды, среднесписочная численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50%, при условии, что в среднегодовом фонде оплаты труда указанных выше коммерческих организаций выплаты инвалидам составляют более 50%	0,45
5	Организации (а также индивидуальные предприниматели), специализирующиеся на организации питания детей школьного, дошкольного возраста и учащихся средних учебных заведений, студентов высших учебных заведений и лечебных учреждений	0,5
6	Организации (а также индивидуальные предприниматели), осуществляющие розничную торговлю фармацевтическими товарами и обладающие лицензиями на осуществление данного вида деятельности, при наличии в своей структуре рецептурно-производственных отделов или исполняющие государственный контракт на лекарственное обеспечение льготных категорий населения Астраханской области	0,65
7	Коммерческие организации (а также индивидуальные предприниматели), осуществляющие предоставление услуг в области культуры (в соответствии с ОК 002-93; 050000-053409, кроме кода 052313)	0,6
8	Организации (а также индивидуальные предприниматели), осуществляющие предоставление услуг в системе образования (в соответствии с ОК 002-93; 110000-115300), медицинских (в соответствии с ОК 002-93; 081200-081304;) и ветеринарных услуг (в соответствии с ОК 002-93; 083000-083109)	0,35
9	Редакции средств массовой информации, осуществляющие официальное опубликование законов Астраханской области, нормативных правовых актов Губернатора и Правительства Астраханской области, иных исполнительных органов государственной власти Астраханской области и выпускающие печатные издания, связанные с образованием, наукой, культурой, социальной и общественно-политической тематикой, детско-юношеской тематикой развивающего и воспитательного характера	0,67
10	Организации, а также индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, осуществляющие предоставление бытовых услуг (в соответствии с ОК 002-93; группа 01)	0,9
11	Производители сельхозпродукции, осуществляющие розничную торговлю сельскохозяйственной продукцией	0,85
12	Коммерческие организации (а также индивидуальные предприниматели), осуществляющие деятельность в рамках реализации программы по развитию бизнес - инкубаторов	0,5
13*	Федеральные территориальные органы исполнительной власти, финансируемые из федерального бюджета, и органы местного самоуправления Государственные внебюджетные фонды Областные государственные предприятия и областные государственные учреждения	0,2

 

* Коэффициент социальной значимости применяется из расчета - не более 9 кв.м общей площади на 1 человека;

- ремонт, окраска и пошив обуви (011000-111410);

- ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий (012000-0112605);

- ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и бытовых приборов;

- ремонт и изготовление металлоизделий (013000-013451, за исключением 013439, 013442-013444, 013446-013449);

- химическая чистка и крашение, услуги прачечных (015000-015421);

- услуги фотоателье, фото - и кинолабораторий (018000-018125);

- услуги бань и душевых, парикмахерских. Услуги предприятий по прокату (019000-019517);

- хранение автотранспортных средств на платных стоянках (017608);

- переплетные мастерские (018329).

Приложение 6
к Методике

 

 

Определение коэффициента технического обустройства Кто

 

Коэффициент технического обустройства определяется по следующей формуле:

 

К то = Кэл х Квд х Кот х Ккн

 

При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.

 

Элемент благоустройства	Офисы	Торговля	Склады
Отсутствие электроснабжения К эл	0,7	0,6	0,7
Отсутствие водоснабжения К вд*	0,8	0,8	0,9
Отсутствие отопления К от	0,7	0,6	0,5
Отсутствие канализации К кн*	0,7	0,7	0,9

Приложение 7
к Методике

 

Ку - коэффициент, учитывающий удобство использования:

 

При расположении в границах Белого города При расположении в радиусе 200 м от остановки трамвая или троллейбуса и при расположении здания на общегородской магистрали При расположении в радиусе более 200 м от остановки трамвая или троллейбуса и при расположении здания на общегородской магистрали При прочем расположении здания

0,4 0,35 0,3 0,2

Приложение 8
к Методике

 

Коэффициент этажности - Кэт

 

Занимаемые этажи	Офисы (служебные помещения)	Торговые	Производственные	Складские
1,2-й этажи	1,0	1,0	1,0	1,0
3-й этаж	1,0	0,9	0,9	0,87
4-й этаж и выше	0,9	0,8	0,6	0,9
Подвал	-	0,75	0,96	1,0
Цоколь	0,91	0,84	0,96	1,0
Технический этаж	-	-	0,94	0,94

Приложение 9
к Методике

 

Коэффициент назначения рекламы - Кнр

 

Назначение
Отдых, туризм, ресторанный и игорный бизнес	1,5
Торговля	1,2
Операции с недвижимым имуществом, страхование	1,1
Информационно-вычислительное обслуживание	0,9
Оказание услуг населению, в том числе: бытовые услуги; изготовление товаров народного потребления, транспортные услуги	0,5
Обучение, здравоохранение, спорт	0,4
Политико-просветительское	0,3
Прочие	1