2. Разделы концепции

2. Разделы концепции

2.1. Основные подходы и принципы определения этапов перехода на безубыточную эксплуатацию жилищного фонда г. Екатеринбурга.

Существующая квартирная плата в размере 13.2 коп. за 1 кв.м жилой площади в муниципальном, государственном и общественном жилищном фонде города обеспечит в 1993 г. следующие поступления на содержание и ремонт жилищного фонда:

- в бюджет города - 7.151 млн. рублей;

- на счета предприятий и организаций - 12.594 млн. рублей.

Остальные недостающие средства в объеме более 25 млрд. рублей, необходимые для содержания и ремонта жилищного фонда города, поступают из городского и районных бюджетов в виде дотаций ПЖРУ, районным ПЖРТ на содержание государственного (ведомственного) жилищного фонда поступают за счет отчислений от прибыли балансодержателей.

Согласно действующим "Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории", утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 г. N 415, наймодатель обязан в соответствии с правилами и нормами эксплуатации и ремонта выполнять следующие виды работ:

- систематический осмотр жилых домов и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно-технического(внутридомовые инженерные сети) и иного оборудования, находящихся в них;

- своевременный ремонт жилого дома с обеспечением бесперебойной работы санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в нем;

- своевременный необходимый капитальный ремонт в жилых помещениях нанимателя, замену в следствие нормального износа основных конструкций жилого дома (двери, оконные переплеты, полы, печи в домах без центрального отопления), ремонт санитарно-технического и другого оборудования;

- внутриквартирный текущий ремонт жилых помещений нанимателя в случае, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта;

- ежедневную уборку подъездов, вестибюлей, тамбуров, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования жилых домов;

- ежедневную уборку придомовой территории.

Кроме того, за счет средств балансодержателя жилищного фонда производится текущий ремонт мест общего пользования, капитальный ремонт элементов конструкции жилого дома, внутридомовых инженерных сетей, а также оплата работы административно-управленческих работников жилищно-эксплуатационных организаций.

Рассматривая затраты, связанные с выполнением вышеуказанных работ, можно, в зависимости от характера и спецификации выполняемой работы, разбивать этапы на 5 условных групп:

- первая группа затрат - затраты, включающие в себя выполнение обязательных работ по эксплуатации жилого дома, производимые жилищно-эксплуатационным и специализированными предприятиями и организациями;

- обслуживание внутридомовых инженерных сетей и оборудования, лифтов, мусоропроводов, систем сигнализации, дымоудаления (в высотных домах);

- уборка придомовой территории, сбор и вывоз бытового мусора и пищевых отходов;

- эксплуатация коллективных приемных телевизионных антенн (прием 1 и 2 программ).

Данные работы и связанные с ними затраты практически не оплачиваются населением (кроме обслуживания лифтов и эксплуатации коллективных приемных телевизионных антенн), а покрываются:

- за счет дотаций из городского бюджета для муниципального жилищного фонда;

- за счет необлагаемой налогом доли прибыли, направляемой промышленности промышленными предприятиями и организациями в виде дотаций на содержание государственного жилищного фонда;

- вторая группа затрат - затраты на выполнение работ по содержанию жилого дома, обязательно для выполнения нанимателями и владельцами приватизированных помещений собственными силами или по договорам с подрядчиками любой организационно-правовой формы;

- уборка мест общего пользования (кроме уборки незадымляемых лестниц и переходных лоджий в высотных домах);

- замена ламп освещения в местах общего пользования;

- освежающий текущий ремонт мест общего пользования (покраска стен, побелка потолков, замена остекления, ремонт оконных рам и входных дверей).

Ситуация с возмещением этих затрат населением аналогична, что и для первой группы затрат;

- третья группа затрат - затраты на содержание административно-управленческого аппарата системы жилищного хозяйства, осуществляющего разработку единых для жилищного фонда города нормативных документов, связанных с его эксплуатацией, контроль за их исполнением (инспекторы), формирование заказа по капитальному ремонту муниципального жилищного фонда, заключение договоров на него с подрядными ремонтно-строительными организациями, контроль за его выполнением. Эта группа затрат покрывается за счет средств городского бюджета;

- четвертая группа затрат - затраты на капитальный ремонт жилищного фонда, включая капитальный ремонт лифтов и систем сигнализации и дымоудаления в высотных домах.

Эта группа затрат с большим удельным весом от общих затрат покрывается за счет средств городского бюджета для муниципального жилищного фонда и за счет необлагаемой налогом доли прибыли, направляемой для этой цели промышленными предприятиями и организациями, для государственного жилищного фонда;

- пятая группа затрат - затраты, связанные с выполнением работ, не предусмотренных "Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории", а именно:

- установка цифровых кодовых замков на входных дверях;

- установка домофонных систем;

- установка коллективных приемных телевизионных антенн дециметрового диапазона;

- установка сетей кабельного телевидения и пр.

Эти затраты в настоящее время покрываются или за счет населения или за счет балансодержателя жилищного фонда.

Учитывая сложную экономическую и политическую обстановку в РФ, реальную платежеспособность населения города и его социальный состав (около 30 % взрослого населения - пенсионеры, основная часть которых (до 90 %) имеют пенсии ниже минимального прожиточного уровня), а также руководствуясь составом затрат, условно объединенных в 5 групп, предлагается осуществить плавный переход к безубыточному содержанию и ремонту муниципального, государственного и общественного жилищного фонда методом постепенного перекладывания расходов по эксплуатации и ремонту жилья на население города, используя в течение 1993-1998 гг. городской бюджет в роли "демпфера", обеспечивающего стабильность эксплуатации жилищного фонда защиту социально-незащищенных слоев населения.

Предлагаются следующие этапы перехода к безубыточному содержанию и ремонту жилищного фонда:

ЭТАП 1 (1993 г. ) - сохранение тарифа в размере 13.2 коп. за 1 кв.м жилой площади квартиры, введение единых тарифов за пользование лифтом, коллективными приемными телевизионными антеннами (прием 1 и 2 программ), за пользование мусоропроводом, за сбор, вывоз бытового мусора и пищевых отходов, не входящих в перечень работ, определявших величину квартирной платы за счет средств населения (первая группа затрат).

ЭТАП 2 (1994 г. ) - введение оплаты работ за текущий ремонт мест общего пользования, уборке мест общего пользования, (с заменой электроламп), за счет средств населения по договорам с подрядными организациями любой организационно-правовой формы или осуществление данных работ собственными силами (вторая группа затрат).

ЭТАП 3 (1995-1996 гг.) - введение тарифов за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и оборудования, обеспечивающих полное покрытие расходов на их эксплуатацию, кроме проведения капитального ремонта (первая группа затрат).

ЭТАП 4 (1997 г.) - введение тарифа за уборку придомовой территории.

ЭТАП 5 (1998 г.) - начиная с 1998 года,часть затрат по капитальному ремонту жилищного фонда, лифтов, системы дымоудаления постепенно закладывается в соответствующие тарифы.

Затраты по третьей группе (содержание административно-управленческого и технического персонала) оплачиваются за счет средств городского бюджета.

2.2. Совершенствование правового регулирования жилищных отношений между нанимателями и наймодателями.

При существующей системе управления жилищным фондом жилищно-эксплуатационные организации являются одновременно Заказчиком коммунальных услуг и ремонтных работ, исполнителем ряда работ, а также контролером.

Подлинный же Заказчик - наниматель жилого помещения - бесправен и не может влиять ни на сроки, ни на качество выполняемых работ и предоставляемых услуг. В связи с тем, что существующая система правового регулирования жилищных отношений между нанимателями и наймодателями, не обеспечивает реализацию взаимной ответственности и прав двух сторон, жилищному фонду наносится огромный ущерб: увеличивается количество неплатежей квартиросъемщиков, падает уровень обслуживания населения, разрушается жилищный фонд, происходит его перепрофилирование.

Как выход из создавшейся ситуации необходимо ввести в 1 квартале 1994 года на территории г. Екатеринбурга обязательное заключение в письменной форме договоров найма жилых помещений в домах муниципального, государственного и общественного жилищного фонда.

Для обеспечения правовых и экономических взаимоотношений между нанимателями и наймодателями в договоре найма должны быть четко указаны права и обязанности сторон при невыполнении обязательств.

В связи с негативными последствиями, которые возникли в процессе приватизации жилья (владельцы приватизированного жилья не оплачивают расходы по эксплуатации жилого дома, сдают жилье в поднаем под офисы, склады и т.п.), необходимо срочно ввести обязательное заключение в письменной форме договора на содержание, техническое обслуживание и ремонт жилого дома между владельцами приватизированных жилых помещений и балансодержателями жилищного фонда на условиях, предусмотренных законодательством РФ.

В договоре найма необходимо предусмотреть возможность выполнения ряда работ (уборка мест общего пользования, мелкий текущий ремонт мест общего пользования - побелка, ремонт и замена входных дверей, замена остекления, замена ламп освещения и др.) силами самих нанимателей или по договорам со сторонними подрядчиками за счет их собственных средств с исключением расходов на эти работы из сметы расходов по содержанию и ремонту жилого дома. Кроме того, в договоре найма необходимо оговорить, что выполнение работ по:

- установка цифровых кодовых замков на входных дверях;

- установка домофонных систем;

- установка коллективных приемных телевизионных антенн дециметрового диапазона, производится за счет нанимателя после получения согласия наймодателя

2.3. Совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

Руководствуясь Законом РФ "О защите прав потребителя", закладывая в разработку новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг принцип - "наниматель жилого помещения должен оплачивать только те услуги, которые он получил с учетом их качества", предлагается ввести на территории г. Екатеринбурга систему оплаты жилья, предусматривающую оплату выполненных конкретных работ и предоставленных услуг, связанных с содержанием и ремонтом жилого дома, а именно:

- сбор, вывоз бытового мусора и пищевых отходов;

- уборка мест общего пользования;

- уборка придомовой территории;

- за пользование лифтом (в высотном доме);

- за пользование мусоропроводом (в высотном доме);

- за пользование коллективными приемными телевизионными антеннами;

- за обслуживание внутридомовых инженерных сетей и оборудования;

- оплата работы административно-управленческих работников ЖЭУ (управляющий, инженер, техники-смотрители, бухгалтер).

Тарифы на работы, связанные со сбором, вывозом бытового мусора и пищевых отходов, с уборкой придомовой территории, мест общего пользования, за пользование лифтом и мусоропроводом, устанавливаются едиными по городу и рассчитываются в расчете на 1 человека в месяц.

Остальные тарифы на работы и услуги рассчитываются на 1 кв.м общей полезной площади.

Данная система оплаты за содержание, техническое обслуживание ремонт жилищного фонда позволит:

- осуществить "плавное", поэтапное введение тарифов, обеспечивающих повышение платы за обслуживание и проживание в жилом фонде;

- дифференцировать оплату жилья в зависимости от его качества, (наличия лифта, мусоропровода, домофонных систем, систем сигнализации и дымоудаления и т.п.);

- привлечь средства владельцев приватизированных жилых помещений для возмещения расходов на содержание жилого дома;

- упорядоченно выделять дотации на льготы по оплате коммунальных услуг и производимых работ отдельным категориям малообеспеченных граждан;

- выровнять затраты на содержание и ремонт жилых зданий муниципального, государственного и общественного жилищного фонда и жилых зданий фонда жилищно-строительных кооперативов;

- обеспечить разгрузку городского бюджета и промышленных предприятий и организаций за счет постепенного перекладывания затрат по эксплуатации жилья на население;

- реализовать декларирование в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" право граждан на участие в управлении жилищным фондом по месту жительства (образование кондоминиумов), в защиту своих экономических и социальных прав и интересов, в определении стоимости оплаты жилья), контроле издержек и цен на услуги;

- направлять деятельность жилищно-эксплуатационных организаций на удовлетворение потребностей нанимателей, владельцев приватизированных жилых помещений через механизм взаимоотношений, определенных договоров найма и договором на содержание, техническое обслуживание и ремонт жилого дома (для владельцев приватизированного жилья), повысить их ответственность перед последними;

- ориентировать жилищно-эксплуатационные организации на самостоятельную работу в условиях рыночных отношений;

- стимулировать образование кондоминиумов, товариществ и других общественных образований жильцов.