Приложение N 1. Основные направления программы жилищной реформы в Свердловской области

Приложение N 1

к решению малого Совета

Свердловского областного Совета

народных депутатов

от 20 мая 1993 г. N 121/19

Основные направления
программы жилищной реформы в Свердловской области

1. Общие положения

1. Жилищная реформа - одно из важнейших условий перехода к рыночным отношениям. От ее проведения во многом будет зависеть стабильность нашего общества. Реформа должна носить комплексный характер,затрагивать максимально широкий круг граждан, как проживающих в жилых помещениях различных фондов, так и не имеющих своего жилья.

Реформа должна способствовать улучшению макроэкономических пропорций, снижению инфляции, сокращению дефицита государственного бюджета, стабилизации денежного обращения за счет растущей аккумуляции частных средств на специальных счетах и в форме собственного жилья, улучшению территориального распределения трудовых ресурсов, переходу к менее энергоемким и материалоемким формам городского развития.

2. В Свердловской области должны быть созданы условия для безвозмездного и льготного обеспечения жильем наименее социально обеспеченных групп населения (одиноких нуждающихся пенсионеров, инвалидов, малообеспеченных семей с детьми). В улучшении жилищных условии других категорий граждан должен преобладать эквивалентно-возмездный подход.

Требуется создание в области системы долгосрочного кредитования молодых семей для приобретения ими жилых помещений.

3. Цели жилищной реформы:

- стабилизация объемов жилищного строительства, а затем наращивание темпов жилищного строительства;

- упорядочение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределения жилья;

- обеспечение сохранности и рационального использования жилищного фонда;

- изменение системы оплаты жилья и платы за коммунальные услуги;

- демонополизация управления жилищным фондом;

- расширение масштабов приватизации государственного и муниципального жилищного фонда;

- перераспределение жилья;

- создание рынка земельных участков для строительства жилых домов;

- совершенствование правового регулирования жилищных отношений;

- информационное обеспечение жилищной реформы.

Одна из целей реформы - формирование рынка жилья - будет достигнута с превращением жилища в товар.

4. В настоящем документе определяются основные направления программы жилищной реформы в области.В городах,районах Свердловской области должны быть приняты местные программы жилищной реформы. В указанных программах с учетом состояния жилищного фонда, степени остроты жилищной проблемы, демографической ситуации и других заслуживающих внимания местных условий должна быть определена система мер экономического, организационного, правового порядка, реализация которых должна способствовать проведению жилищной реформы.

2. Производство строительных материалов, жилищное строительство и реконструкция жилищного фонда

Преобладающими способами жилищных условий должны стать индивидуальное и кооперативное строительство, а также предоставление жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда с обязательством оплатить предоставленное жилье в рассрочку. В обеспечение указанных обязательств, кредитов и займов, выделяемых на жилищное строительство , а также на приобретение жилья в собственность по договорам купли-продажи будет требоваться заключение договоров о залоге приобретаемых квартир,других жилых помещений и иного имущества.

1. Стабилизация объемов жилищного строительства, а затем наращивания темпов строительства возможны при наличии следующих условий:

- определение наиболее эффективных строительных материалов с учетом новейших научных разработок, технических возможностей района, города по производству и приобретению строительных материалов,санитарно-технического и иного специализированного оборудования;

- перепрофилирование (поощрение перепрофилирования) предприятий машиностроения, оборонной промышленности по производству машин, механизмов, оборудования, необходимых для производства строительных материалов и ведения жилищного строительства;

- осуществление импорта машин, механизмов, оборудования, необходимых для производства строительных материалов и строительной техники, а также для ведения жилищного строительства и поощрение юридических лиц, осуществляющих импорт таких машин, механизмов, оборудования, путем предоставления налоговых льгот, прав на первоочередное получение лицензий и т.д.;

- обеспечение комплексной механизации работы в производстве строительных материалов, санитарно-технического и иного специализированного оборудования,машин,механизмов,необходимых для производства таких материалов и оборудования и ведения жилищного строительства;

- экономия сырья и материалов;

- использование новейших экономических типовых проектов жилых домов с улучшенной планировкой квартир;

- создание рынка подрядных работ;

- создание рынка проектных и проектно-изыскательских услуг;

- осуществление экспертизы строительных проектов специализированными организациями и фирмами, независимыми специалистами;

- организация страхования строительных проектов;

- совершенствование порядка выделения земельных участков для жилищного строительства (в том числе, переход к выделению наиболее престижных земельных участков для жилищного строительства по конкурсу);

- предоставление налоговых и иных льгот производителям строительных материалов, санитарно-технического и иного специализированного оборудования, а также строительным организациям, ведущим жилищное строительство;

- акционирование указанных предприятий; - сокращение сроков строительства;

- расширение объемов жилищного строительства, ведущегося с трудовым участием граждан;

- содействие индивидуальному и кооперативному строительству, путем беспрепятственного выделения земельных участков, строительных материалов, кредитов, необходимых для такого строительства, а так же установление налоговых и иных льгот для субъектов осуществляющих такое строительство;

- разработка и реализация программ срочной достройки незавершенных строительством многоквартирных домов;

- разработка системы мер по стабилизации цен на проектные, проектно-изыскательские, а также строительные и строительно-монтажные работы.

2. В целях создания рынка земельных участков для строительства жилых домов необходимо при приватизации жилья допускать передачу в собственность граждан и их объединений земельных участков, сообразуясь с характером застройки (усадебная, сельская и т.д.) и устанавливать нормативы земли на одного жителя в зависимости от норм, установленных в области.Для оплаты земельного участка сверх установленного норматива возможно использовать приватизационные чеки.

3. Для реализации жилищной реформы необходимо реформирование системы финансирования жилищного строительства, привлечения альтернативных источников инвестирования жилищного сектора.

Этим целям могут служить:

- стимулирование создания ипотечных банков (компаний);

- принятие и реализация Правил проведения ипотечных операций на территории области;

- направление фиксированного процента средств, полученных от приватизации государственных и муниципальных предприятий на строительство и капитальный ремонт (реконструкцию) жилых домов;

- выделение льготных кредитных ресурсов строительным организациям под строительство жилья (для последующей аукционной продажи);

- образование фондов жилищного строительства (для концентрации и эффективного использования средств, направляемых на жилищное строительство);

- создание системы специальных накопительных целевых счетов для строительства и приобретения жилья, с освобождением средств граждан, поступающих на эти счета, от подоходного налога.

Источниками поступления средств в активы данных фондов могут стать:

- налог на разницу между себестоимостью и продажной стоимостью жилья;

- доля налога на недвижимость;

- кредиты под гарантии региональных и местных органов власти и управления;

- региональные и муниципальные займы с высоким уровнем процента под объекты муниципальной недвижимости;

- доля доходов от операций с муниципальной недвижимостью, в том числе с объектами незавершенного строительства;

- часть прибыли от продажи местными органами власти инженерно подготовленных участков для частного жилищного строительства;

- взносы благотворительных обществ, организаций и отдельных лиц.

Основными направлениями использования средств фондов должны являться:

- строительство жилищного фонда социального использования;

- инженерная подготовка территорий для ведения нового жилищного строительства всех форм собственности;

- развитие, ремонт и реконструкция объектов жилищно-коммунального хозяйства;

- строительство объектов социальной инфраструктуры;

- выплаты компенсаций (субсидий) гражданам при изменении системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

- развитие машиностроения для жилищного сектора экономики;

- развитие базы строительной индустрии, промышленности строительных материалов, в первую очередь, производства эффективных утеплителей.

3. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и распределение жилых помещений

Необходимо реформирование системы учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и распределения жилых помещений по следующим направлениям:

1. Местным Советам народных депутатов необходимо образовывать постоянные комиссии для контроля за соблюдением законодательства, устанавливающего порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и распределения жилья.Привлекать к работе комиссий специалистов из числа работников жилищных органов, научно-исследовательских учреждений, а также представителей общественности.

Указанные комиссии должны контролировать соблюдение законодательства об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределении жилой площади, решений Совета местной администрацией, предприятиями, учреждениями, организациями и общественными объединениями независимо от подчиненности и форм собственности;заслушивать по этим вопросам отчеты,сообщения соответствующих руководителей и иных должностных лиц.

При выявлении нарушений порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и распределения жилых помещений,комиссия обязана принять меры к устранению нарушений,привлечению к ответственности лиц, допустивших эти нарушения, информировать заинтересованных лиц, Совет и соответствующие организации о выявленных нарушениях.

2. Требуется усилить административную ответственность за нарушение должностными лицами порядка постановки на учет граждан,нуждающихся в улучшении жилищных условий, снятия с учета и предоставления гражданам жилых помещений , а также за несоблюдение сроков заселения жилых домов и создать условия,чтобы каждое должностное лицо,допустившее такое нарушение было привлечено к установленной законом ответственности.

3. Необходимо сохранить право граждан на улучшение своих жилищных условий в порядке очередности путем предоставления жилья на условиях найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах социальной нормы площади жилища, приходящейся на одного человека, на условиях договора найма, либо приобретения или строительства частного жилья в более короткие сроки с использованием собственных средств за счет индивидуального жилищного строительства, организации кондоминиумов - товариществ, жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

В целях сокращения очередей и сроков ожидания при согласии граждан на снятие их с учета на получение жилья на условиях найма целесообразно предоставлять им целевые дотации из средств бюджетов, собственных средств предприятий и организаций, создаваемых для этих целей инвестиционных и иных фондов, других внебюджетных источников.

Величина целевой дотации должна зависеть от года постановки на учет, жилищной обеспеченности, льгот, установленных законодательством, социальной нормы площади жилья в данном регионе, средней фактической стоимости государственного и муниципального жилья, других оснований, предусмотренных законодательством.Для защиты от инфляции размер дотации может определяться на момент приобретения жилья либо строительных материалов и изделий для частного жилищного строительства.

4. Требуется принять новые Правила учета граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий и распределении жилых помещений,в которых предусмотреть предоставление жилья по договору найма, купли-продажи.

На каждую категорию граждан, имеющих право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений, целесообразно составлять отдельный список.При этом, жилые помещения должны предоставляться в порядке целевого выделения жилой площади каждой категории.

5. Предоставлять жилье на безвозмездных началах прежде всего гражданам,относящимся к наиболее наиболее социально уязвимым группам населения.По общему правилу предоставление жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно производиться при условии принятия данными гражданами на себя обязательства оплатить предоставленное жилье единовременно или в рассрочку.Данное обязательство следует обеспечивать залогом предоставленного жилья или иного имущества.

6. Исключить безвозмездное предоставление жилья гражданам,имеющим жилые помещения на праве собственности независимо от основания возникновения этого права,либо в течении трех лет перед рассмотрением вопроса о предоставлении жилья осуществившим отчуждение жилища,принадлежащего им на праве собственности.

7. Не допускать безвозмездного предоставления жилых помещений сверх установленных социальных норм.

8. Выделять жилые помещения (дома,квартиры) целевым назначением для продажи физическим и юридическим лицам по рыночным ценам (в том числе и на аукционах).

9. Определить механизм действия норм о перенесении очередности на получение жилья на более поздние сроки (ст. 34 ЖК РФ).

10. Исключить ведение учета граждан , нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятиях, в учреждениях, организациях, не имеющих жилья, не ведущих жилищного строительства и не участвующих в жилищном строительстве на долевых началах.В случае приобретения такими предприятиями, учреждениями,организациями жилья по гражданско-правовым договорам и иным основаниям,как правило предоставлять жилье работникам данного предприятия , учреждения, организации,нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по месту жительства,исходя из времени принятия их на учет.

11. Определить доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договорам аренды.

4. Обеспечение сохранности жилищного фонда и его эксплуатация

1. Необходимо создание нового механизма обеспечения сохранности жилищного фонда и его эксплуатации,предусматривающего:

- финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда за счет средств собственника;

- общее руководство деятельностью по обеспечению сохранности жилищного фонда Советами народных депутатов, администрацией и уполномоченными ими органами;

- ответственность за сохранность жилищного фонда жилищно-эксплуатационные организаций, осуществляющих свои функции на договорных началах с владельцами жилья;

- пользователи жилых помещений должны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями.За нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых помещений, использование не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства должна наступать ответственность виновных граждан и должностных лиц в соответствии с законодательством об административных нарушениях;

- вред, причиненный жилищному фонду, возмещается виновным лицом по правилам, установленным гражданским законодательством.

2. Обеспечению сохранности жилищного фонда должны способствовать:

- стимулирование организации жилищных товариществ (кондоминиумов) - собственников жилых помещений, и жилищных товариществ нанимателей (арендаторов);

- льготное налогообложение предприятий различных форм собственности, основной деятельностью которых является техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда;

- поэтапный перевод жилищно-коммунального хозяйства на принципы безубыточного функционирования. Переход от принципа дотирования каждого метра жилой площади к принципу компенсации конкретным гражданам;

- недопустимость резкого "отпуска" цен за эксплуатацию и ремонт жилья. Нормативное ограничение повышения платы за обслуживание и ремонт жилищного фонда (например, не выше чем 2-3 раза в год).

5. Оплата жилья и коммунальных услуг

Изменение порядка оплаты жилья и коммунальных услуг должно учитывать следующие условия:

- размер оплаты жилья и коммунальных услуг должен зависеть от размера и качества общей площади занимаемого жилого помещения;

- квартирная плата должна обеспечивать возмещение обоснованных издержек на содержание и ремонт жилья. Оплата коммунальных услуг должна покрывать обоснованные издержки производителей соответствующих услуг.

- размер оплаты и коммунальных услуг по договорам найма жилого помещения определяются законодательством;

- изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг должно происходить поэтапно на протяжении 5 лет.

- законодательное установление верхнего предела оплаты жилья и коммунальных услуг для отдельных категорий работников, наиболее социально уязвимых групп населения, граждан, имеющих низкий совокупный доход, лиц, обеспеченных жилой площадью ниже определенного предела и т.д.;

- ставки оплаты жилья и коммунальных услуг по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного в случае, если размер жилья превышает социальную норму, должны быть достаточно высокими и прогрессивно возрастающими в зависимости от размера превышения социальной нормы с тем, чтобы стимулировать граждан к переселению в жилые помещения меньшего размера;

- установление для нанимателей, арендаторов, собственников жилых помещений (домов,квартир) дифференцированной пени за просрочку платежей, прогрессивно возрастающей в зависимости от продолжительности просрочки.

6. Демонополизация управления жилищным сектором

Демонополизации управления жилищным сектором должно способствовать создание следующих условий:

- наличие возможности у собственника жилья по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему жильем:

- управление жилищным фондом "из одной точки" только по тем вопросам , которые должны решаться единообразно в силу специфики содержания соответствующих экономических отношений, либо в связи с особой социальной значимостью вопроса, либо вследствие практической невозможности принимать автономные решения по тому или иному вопросу каждым собственником;

- упрощение сложной структуры управления жилищным фондом с освобождением собственников жилья от мелочной опеки;

- образование собственниками жилых помещений объединений, союзов, концернов и т.д.;

- учреждение собственниками жилья товариществ, специализированных ремонтных и иных организаций, предприятий; поручение управления жилищным фондом одной общей организации либо одному из членов объединения и т.д.

7. Перераспределение жилья

Кроме иных мер, предусмотренных в других разделах настоящих Основных направлений, целесообразно осуществить:

1. Разработку рекомендаций об удовлетворении потребностей граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих жилые помещения в собственности или по договору найма (аренды), с помощью договоров обмена или мены;

2. Выделение из местных бюджетов средств на указанные цели;

3. Стимулирование нанимателей и собственников жилых помещений, выезжающих на постоянное место жительства за пределы области, к передаче (продаже) своих жилых помещений (домов,квартир) местным Советам народных депутатов,а также установления различных видов компенсаций выезжающим нанимателям и членам их семей, в зависимости от размера, качества, месторасположения и т.п. передаваемого местным Советам жилья;

4. Разработку механизма оплаты по договору купли-продажи за приобретаемые местными Советами жилых помещений (домов,квартир) у граждан, при котором плата должна быть несколько ниже рыночной, однако, привлекла бы граждан оперативным оформлением (2-3 дня) и высокой степенью надежности (исключение обмана и конфиденциальность).

5. Разработку механизма правового обеспечения перевода строений, находящихся на дачных и садовых участках в жилищный фонд.

8. Совершенствование правового регулирования жилищных отношений

1. Для обеспечения правового регулирования жилищных отношений необходимо:

- упрощение структуры договорных связей в капитальном строительстве жилья. В частности, жилищно-строительные кооперативы могут вступать в непосредственные отношения со строительными организациями;

- определение компетенции в области регулирования жилищных отношений и управлении жилищным фондом органов различного уровня;

- рассмотрение вопроса об ограничении круга лиц, имеющих право на дополнительную жилую площадь;

- рассмотрение обоснованности перечней категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения;

- допущение исключений жилых помещений из числа служебных ("расслужебливание" жилья) только в случаях, если отпала необходимость сохранения особого правового режима конкретного жилого помещения, либо утрачена возможность выселения из служебного жилья граждан, прекративших трудовые отношения с организацией, предоставившей служебное жилое помещение, в связи с истечением срока исковой давности;

- учет при правовом регулировании строительства и использования жилья в сельской местности объективно существующих особенностей землепользования, планировки и застройки сельских населенных пунктов, сформировавшиеся традиции и другие факторы.

2. Необходимо повысить эффективность действия существующих правовых норм. Следует улучшить организацию учета жилищного фонда, привести в соответствие с законодательством практику признания жилых домов общежитиями и обеспечить права и законные интересы граждан, проживающих в общежитиях. Более эффективно должны применяться правовые нормы об ответственности участников жилищных отношений за нарушение жилищного законодательства, в частности, о выселении из жилых помещений. Должны предъявляться иски о расторжении договора найма (аренды) жилого помещения и выселении без предоставления другого жилья в случаях невнесения без уважительных причин квартирной платы за шесть месяцев в году подряд.

9. Информационное обеспечение реформы

Возможные направления информационного обеспечения реформы:

1. Психологическая подготовка граждан к такому положению вещей, когда каждый гражданин самостоятельно решает свою жилищную проблему.

2. Организация широкой разъяснительной работы в прессе по сути рыночных отношений в жилищной сфере.

3. Организация цикла передач по радио и телевидению о проведении жилищной реформы в области.

4. Организация выпуска серии научно-популярных брошюр по разъяснению целей и задач жилищной реформы.

10. Первоочередные нормативные акты необходимые для реализации закона "Об основах федеральной жилищной политики", государственной целевой программы "жилище" и "основных направлений программы жилищной реформы в Свердловской области"

1. Положение о кондоминиумах.

2. Положение об аренде жилья.

3. Положение о социальном жилищном фонде.

4. Положение об ипотечном кредитовании жилищного строительства.

5. Положение о переводе строений находящихся на дачных и садовых участках в жилые дома.

6. Правила проведения ипотечных операций на территории области.

7. Правила предоставления жилых помещений в Свердловской области.

8. Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

9. Положение о ведомственном жилищном фонде.

10. Положение об оплате жилья и коммунальных услуг в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

11. Положение о финансировании строительства и эксплуатации жилья.