Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 ноября 2003 г. N Ф09-3274/03ГК Дело о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не определил факт наличия или отсутствия существенных нарушений условий договора по внесению арендных платежей со стороны арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 ноября 2003 г. N Ф09-3274/03ГК

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 апреля 2004 г. N Ф09-970/04ГК

Федеральный арбитражный суд Уральского округа по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых ими в первой и апелляционной инстанциях, в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Лекорт" на постановление апелляционной инстанции от 18.08.03 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6946/2003 по иску ООО "Лекорт" к предпринимателю Мясникову А.И., 3-и лица; предприниматель Гнусарева Н.Ф., предприниматель Лаптева Л.И.; о расторжении договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие:

представитель ООО "Лекорт" - Хамзина С.Ю., доверенность от 05.05.03;

предприниматель Мясников А.И., паспорт серии 65 04 номер 350191;

представители предпринимателя Мясникова А.И. - Зенков А.К., доверенность от 31.07.03; Малков А.Д., адвокат, ордер N 073736 от 18.11.03; предприниматель Лаптева Л.И., паспорт серии 65 02 номер 141648.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отводов составу суда не заявлено.

Ходатайств не поступило.

ООО "Лекорт" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю Мясникову А.И. о досрочном расторжении договора N 269 от 25.07.2000 г. аренды нежилого помещения на основании п. 2 ст. 450, п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ в связи с существенными нарушениями договора, выразившимися в передаче в субаренду без согласия собственника части занимаемых арендатором площадей, а также нарушением условий по оплате арендуемого помещения.

Решением от 29.05.03 исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор аренды нежилого помещения N 269 от 25.07.2000 г. расторгнут.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.08.03 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

ООО "Лекорт" с постановлением не согласно, просит его отменить.

Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неполное и необъективное исследование судом всех обстоятельств дела, на неправильное применение судом п. 3 ст. 424 ГК РФ, указывает на то, что им представлены доказательства, свидетельствующие о существенных нарушениях условий договора аренды со стороны ответчика, однако судом им не дана надлежащая правовая оценка.

Проверив законность судебных актов в порядке ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Лекорт" (арендодатель) и предпринимателем Мясниковым А.И. (арендатор) 25.07.2000 г. подписан договор N 269 аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор получил во временное пользование нежилые помещения для использования под торговлю продовольственными товарами общей площадью 460 кв. м, в т. ч. торговая площадь 329,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 103, согласно плану помещений, являющемуся неотъемлемой частью договора. Срок аренды составляет 20 лет (пункт 1.2 договора).

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи (приложение N 1 к договору N 269 от 25.07.2000 г.).

Договор аренды N 269 от 25.07.2000 г. зарегистрирован в установленном законом порядке в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области.

Дополнительным соглашением N 4 от 31.03.02 внесены изменения и дополнения в договор N 269. Пункт 1.1 изложен в следующей редакции: арендодатель за плату для использования в качестве магазина продовольственных товаров предоставляет арендатору во временное владение и пользование, а арендатор принимает часть встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже жилого 5-этажного здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Бисертская, 103, литер А. В аренду переданы помещения NN 10-17, 19-24, 36-38 общей площадью 460 кв. м (с учетом протокола разногласий N 1 к дополнительному соглашению N 4). Дополнительным соглашением стороны определили, что арендная плата устанавливается 1 раз в год. На 2002 г. ежемесячная арендная плата установлена в размере 200 рублей за 1 кв. м арендуемых площадей (с учетом протокола разногласий).

Арендная плата вносится арендатором два раза в месяц равными долями в срок до 5 и 15 числа текущего месяца.

Уведомлением от 16.12.02 арендодатель сообщил об увеличении арендной платы на 2003 г., которая составила 350 руб. за 1 кв. м арендуемых площадей.

В январе 2003 г. комиссия арендодателя установила, что часть нежилого помещения, сдаваемого в аренду предпринимателю Мясникову А.И., занимают предприниматели Гнусарева Н.Ф. и Лаптева Н.Ф., о чем составлены акты.

16.01.03 ООО "Лекорт" направило в адрес предпринимателя Мясникова А.И. претензию исх. N 3/01, в которой просило последнего погасить имеющуюся задолженность по арендной плате с 01.06.02 в сумме 385000 руб. и устранить нарушения условий договора, связанные с предоставлением в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя части арендуемых им площадей. Арендодатель предоставил срок для устранения нарушений до 25.01.03.

Поскольку допущенные нарушения условий договора в установленный для этого срок не были устранены арендатором, ООО "Лекорт" обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды N 269 на основании п. 2 ст. 450, п.п. 1, 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, в связи с тем, что арендатор без согласия арендодателя, как собственника нежилого помещения, передал в субаренду часть арендуемых им площадей третьим лицам, а также в связи с просрочкой внесения арендной платы свыше двух месяцев.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме и расторгая договор аренды N 269 от 25.07.2000 г., суд первой инстанции исходил из того, что арендатором допущены существенные нарушения условий договора, выразившиеся в том, что ответчиком арендуемые нежилые помещения переданы в субаренду предпринимателям Лаптевой Л.И. и Гнусаревой Н.Ф. без согласия ООО "Лекорт", кроме того, ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату и не представил доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с января по апрель 2003 года включительно, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 309, 310, 450-452, 619 ГК РФ.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 31.03.02, устанавливающее размер и порядок внесения арендной платы в 2002 г., не соответствует по форме договору аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ), поскольку оно не зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, дополнительное соглашение от 31.03.02 в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается незаключенным и поэтому во внимание не принимается. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы должен устанавливаться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку договором он не определен.

При этом судом неправильно применен п. 1 ст. 452 ГК РФ, так как суд отнес обязательную государственную регистрацию дополнительного соглашения об изменении договора к форме сделки, что противоречит ст. 158 ГК РФ. Поэтому выводы суда о незаключенности дополнительного соглашения к договору аренды N 269 в связи с нарушением формы сделки, выразившейся в отсутствии государственной регистрации дополнительного соглашения, и применении п. 3 ст. 424 при определении цены договора следует признать ошибочными. Данное обстоятельство является основанием для отмены судебного акта и возвращения дела на новое рассмотрение, поскольку судом неправильно применены нормы материального права, что привело к принятию неправомерного решения.

При новом рассмотрении суду следует определить факт наличия или отсутствия существенных нарушений условий договора по внесению арендных платежей со стороны арендатора в период с июня по декабрь 2002 г.

Утверждение суда апелляционной инстанции об отсутствии существенных нарушений условий договора, выразившихся в передаче в субаренду без согласия собственника части занимаемых арендатором площадей, также недостаточно обоснованно.

Ссылаясь на недоказанность наличия субарендных отношений между ответчиком и третьими лицами, суд указал на то, что наличие кассовых аппаратов, принадлежащих другим лицам, не свидетельствует о заключении с ними договоров субаренды, других доказательств наличия субарендных отношений, по мнению суда, истец не представил.

Однако в материалах дела имеются акты от 13.01.03, 16.01.03, 17.01.03 (т. 1 л.д. 22-26) комиссии в составе представителей истца, составленные в присутствии директора магазина "Восток" (ИП Мясников А.И.), согласно которым часть нежилых помещений, сдаваемых в аренду предпринимателю Мясникову А.И. по договору N 269, занимают предприниматели Лаптева Л.И. и Гнусарева Н.Ф. Названные документы суд апелляционной инстанции не рассматривал и не дал им надлежащую правовую оценку. Таким образом, суду апелляционной инстанции необходимо оценить все представленные истцом в материалы дела доказательства, с учетом приложенных к кассационной жалобе договоров аренды, заключенных предпринимателем Мясниковым А.И. в качестве арендодателя спорных помещений и третьими лицами.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда. При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки с целью полного и всестороннего выяснения фактических обстоятельств дела и разрешения спора в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст.ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление апелляционной инстанции от 18.08.03 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-6946/2003 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию того же суда.