Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 ноября 2005 г. N Ф09-3692/05-С4 Судом правомерно отказано в удовлетворении требования истца об обязании освободить нежилое помещение, поскольку из материалов дела не усматривается и судами не выяснено, предъявлялось ли истцом к ответчику требование об освобождении здания (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 9 ноября 2005 г. N Ф09-3692/05-С4

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества g ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - ООО "Новый век") на решение суда первой инстанции от 24.05.2005 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 01.08.2005 г. Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-6745/05-Г-ВЕГ по иску ООО "Новый век" к негосударственному образовательному учреждению "Октябрьский экономический техникум" (далее - НОУ "ОЭТ"), третье лицо - открытое акционерное общество "Октябрьская швейная фабрика", об обязании освободить нежилое помещение.

В судебном заседании приняли участие представители:

ООО "Новый век" - Нурисламов P.P. (доверенность от 25.04.2005 г.);

НОУ "ОЭТ" - Юсупова З.З. (доверенность от 22.03.2005 г. N 23).

Представители третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

ООО "Новый век" обратилось в арбитражный суд с иском к НОУ "ОЭТ" об обязании освободить недвижимое имущество - нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу: г. Октябрьский, ул. Гоголя, д. 31, помещения NN 1-24 первого и второго этажей, NN 1-21 третьего этажа на основании ст.ст. 209, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции от 24.05.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 01.08.2005 г. решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, ООО "Новый век" просит указанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что судами не применены нормы, подлежащие применению - ст. 102 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453, ст.ст. 614, 622, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации".

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, истец является собственником нежилого трехэтажного здания общей площадью 2771,1 кв.м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Гоголя, д. 31, помещения NN 1-27 цокольного этажа, NN 1-24 первого и второго этажа, NN 1-21 третьего этажа, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.08.2004 г. серия 02 АА N 246747 без указания каких-либо ограничений (обременении).

Ранее указанный объект недвижимости находился в государственной собственности и числился на балансе у государственного предприятия "Октябрьская швейная фабрика" (далее - ГП "ОШФ").

Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Октябрьского РБ (арендодатель), ГП "ОШФ" (балансодержатель) и НОУ "Октябрьский экономический колледж" (арендатор) заключили договор о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа от 05.02.1999 г. N 27р, по которому ответчику было передано спорное здание в аренду на срок до 08.02.2009 г. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Определением от 20.06.2003 г. в отношении ОАО "ОШФ" (правопреемник ГП "ОШФ") было введено внешнее управление.

Внешним управляющим ОАО "ОШФ" было направлено заявление НОУ "ОЭТ" от 04.07.2003 г., которым согласно ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявил отказ от исполнения договора аренды от 05.02.1999 г. N 27р и предложил в течение десяти дней освободить занимаемые площади или заключить договор на новых условиях.

ОАО "ОШФ "Стиль" (правопреемник ОАО "ОШФ") вступило в качестве участника в ООО "Новый век" и внесло в его уставной капитал вышеуказанное здание.

По мнению истца, с момента получения ответчиком заявления НОУ "ОЭТ" об отказе от исполнения договора должника договор аренды был расторгнут и в настоящее время ответчик занимает помещение, переданное по нему, незаконно.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что внешний управляющий ОАО "ОШФ" отказался от заявления об отказе от исполнения договора, так как в связи с тем, что ответчик арендованное имущество не возвратил в установленный срок, обратился с иском о признании договора от 05.02.1999 г. недействительным, в удовлетворении которого ему было отказано, а впоследствии обратился с иском к НОУ "ОЭТ" о понуждении к изменению договора аренды, в результате чего было заключено мировое соглашение об установлении арендной платы от 06.05.2004 г.

Между тем согласно п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу положений ст. 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров должника, не исполненных сторонами полностью или частично, если они препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Так как указанные нормы права носят императивный характер, т.е. не допускают отклонений в регулируемых отношениях, обязательства по договору от 05.02.1999 г. прекращены с даты получения ответчиком заявления внешнего управляющего ОАО "ОШФ" об отказе от исполнения договора.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций, которые оценили обращение в суд с иском о признании договора от 05.02.1999 г. недействительным и определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения как отказ от заявления о расторжении договора аренды, являются ошибочными. Указанные действия были совершены внешним управляющим после заявления о расторжении договора, новый договор аренды не заключался.

Вместе с тем, поскольку ответчик продолжал фактически пользоваться зданием и определение от 06.05.2004 г., которым утверждено мировое соглашение от 06.05.2004 г., не отменено и вступило в законную силу, с этого времени между сторонами были закреплены фактические арендные отношения.

В связи с тем, что срок пользования спорным помещением сторонами не был определен, в силу требования ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации новый собственник вправе требовать освободить принадлежащее ему помещение, предварительно известив об этом арендатора за три месяца.

Из материалов дела не усматривается и судами не выяснено, предъявлялось ли истцом такое требование.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с законодательством.

Руководствуясь ст.ст. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 24.05.2005 г. и постановление апелляционной инстанции от 01.08.2005 г. Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-6745/05-Г-ВЕГ отменить и дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.