Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2010 г. N Ф09-306/10-С6 по делу N А50-17575/2009 Суд отказал продавцу в признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, поскольку установил, что недвижимое имущество, подлежащее по договору отчуждению покупателю, фактически находится у него и используется им, и отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на указанное недвижимое имущество на дату заключения договора купли-продажи не влечет недействительности оспариваемого договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 февраля 2010 г. N Ф09-306/10-С6 по делу N А50-17575/2009

Дело N А50-17575/2009

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Файзутдинова И.Ш., судей Маликовой Э.М., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Продсервис" (далее - общество "Продсервис") на решение Арбитражного суда Пермского края от 01.10.2009 по делу N А50-17575/2009 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Агропредприятие "Заря" (далее - общество "Заря") - Калагирев С.В. (доверенность от 11.01.2010).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.

Общество "Заря" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Продсервис" о признании за ним права собственности на объекты недвижимости, указанные в приложении N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2006 N 033-06 (далее - договор купли-продажи от 04.12.2006).

Общество "Продсервис" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу "Заря" о признании данного договора недействительным.

Определением от 01.09.2009 дела объединены в одно производство.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю и закрытое акционерное общество "Фирма Уралгазсервис" (далее - общество "Фирма Уралгазсервис").

Решением суда от 01.10.2009 (судья Теслева Н.В.) исковые требования общества "Заря" о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворены частично: за обществом "Заря" признано право собственности на 18 объектов, в остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении исковых требований обществу "Продсервис" о признании недействительным договора купли-продажи от 04.12.2006 отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009; (судьи Карпова Т.Е., Глотова Г.И., Усцов Л.А.) решение суда изменено в части. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на объекты недвижимого имущества обществу "Заря" отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Продсервис" просит судебные акты изменить, признать недействительным договор купли-продажи от 04.12.2006, ссылаясь на то обстоятельство, что в момент заключения названного договора общество "Продсервис" (продавец) не являлось собственником отчуждаемых объектов; право собственности на них было зарегистрировано после заключений договора с обществом "Заря". По мнению заявителя, отказ в признании, недействительным договора купли-продажи от 04.12.2006 противоречит ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, общество "Продсервис" ссылается на нарушение п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке" (далее - Закон об ипотеке), полагая, что объекты недвижимого имущества были проданы им обществу "Заря" без согласия залогодержателя - общества "Фирма Уралгазсервис".

Общество "Заря" в отзыве на кассационную жалобу пояснило, что считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просит оставить их без изменения.

Суд кассационной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе общества (ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами, 08.02.2006 по договору N 5 общество "Продсервис" приобрело у общества "Фирма Уралгазсервис" следующие объекты недвижимого имущества: административное здание (инв. N 0000002006), весовую (инв. N 0000002026), гараж для автомашин (инв. N 0000002012), здание детского сада (инв. N 0000002173), здание для содержания молодняка (инв. N 0000002003), здание клуба (инв. N 0000002174), здание молочного цеха (инв. N 000002008а), зерновой склад (инв. N 0000002007), коровник N 1 (инв. N 0000002001), коровник N 2 (инв. N 0000002002), навозохранилище (инв. N 0000002028), омшанник (инв. N 2015), пилораму (инв. N 0000002027), пристрой к тел. мол. блоку (инв. N 0000002004), свинарник (инв. N 0000002018), склад арочный (инв. N 2016), склад для газовых баллонов (инв. N 0000002014), тракторный гараж (инв. N 0000002009), тракторный гараж (инв. N 0000002011), тракторный гараж (инв. N 0000002010), цех по переработке с/х продукции (инв. N 0000002008).

До полной оплаты обществом "Продсервис" приобретенного имущества на указанные объекты недвижимости установлена ипотека, залогодержатель -общество "Фирма Уралгазсервис".

Общество "Продсервис" (продавец) и общество "Заря" (покупатель) 04.12.2006 заключили договор купли-продажи, по условиями которого продавец обязался продать, а покупатель - купить объекты недвижимого имущества перечисленные в приложении N 1 к договору. Перечень объектов недвижимости, указанных в данном приложении, совпадает с перечнем объектов, ранее приобретенных обществом "Продсервис" у общества "Фирма Уралгазсервис". В тот же день указанное имущество согласно акту приема-передачи передано обществу "Заря", которое в установленные договором сроки исполнило обязанность по его оплате.

Право собственности на указанные объекты (за исключением омшанника, пристроя и здания молочного цеха) зарегистрировано обществом "Продсервис" 04-05.06.2009.

Поскольку в силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации1 переход к покупателю права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, стороны согласовали, что общество "Продсервис" (продавец) обеспечивает явку своего уполномоченного представителя в регистрационную палату, а также представляет обществу "Заря" (покупатель) необходимые документы для государственной регистрации договора и оформления прав землепользования в течение пяти рабочих дней после поступления оплаты в полном объеме по договору (п. 6.1.2 договора купли-продажи от 04.12.2006).

В связи с тем, что общество "Продсервис" указанную обязанность не выполнило, общество "Заря" обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к договору купли-продажи от 04.12.2006.

Общество "Продсервис", ссылаясь на то обстоятельство, что право собственности на отчуждаемые объекты недвижимости зарегистрировано им после заключения договора купли-продажи от 04.12.2006, а в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом принадлежит только собственнику, обратилось в суд с иском о признании данного договора недействительным.

При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено действующим законодательством) договор купли-продажи объекта недвижимого имущества считается заключенным с момента его подписания.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судами установлено, что обществом "Продсервис" проданы обществу "Заря" те же объекты недвижимости, которые незадолго до оспариваемой сделки приобретены им у общества "Фирма Уралгазсервис", право собственности которого, в свою очередь, было зарегистрировано на основании акта передачи основных средств от колхоза им. Ленина агроассоциации "Заря" от 30.03.1992. Между тем фактически спорные объекты недвижимости из владения общества "Заря" никогда не выбывали, поскольку последнее являлось подсобным хозяйством общества "Фирма Уралгазсервис", и имущество изначально находилось у общества "Заря" для осуществления производственного процесса. Указанные обстоятельства подтверждаются также имеющимся в материалах дела протоколом заседания совета директоров общества "Продсервис" от 01.12.2006 N 20, из которого следует, что недвижимое имущество, подлежащее отчуждению обществу "Заря", находится у последнего и используется им.

Принимая во внимание также, что оспариваемый обществом "Продсервис" (продавец) договор купли-продажи фактически исполнен сторонами, право собственности продавца в отношении отчужденного недвижимого имущества впоследствии подтверждено его государственной регистрацией, и его наличие на момент совершения сделки купли-продажи никем не оспаривалось, суды с учетом принципа правовой определенности и стабильности гражданского оборота пришли к выводу, что при данных обстоятельствах отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влечет недействительности оспариваемого договора.

В силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В связи с тем, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о нарушении или оспаривании прав и законных интересов общества "Продсервис", не представлено, с учетом конкретных обстоятельств дела суды отказали обществу "Продсервис" в удовлетворении заявленных требований о признании договора купли-продажи от 04.12.2006 недействительным.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы в соответствующей части являются несостоятельными.

Ссылка заявителя на заключение договора от 04.12.2006 в нарушение требований п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке без согласия залогодержателя (общества "Фирма Уралгазсервис") являлась предметом рассмотрения судов и отклонена как не соответствующая фактическим обстоятельствам дела. Суды установили, что залогодержатель не возражал против продажи объектов недвижимости обществу "Заря".

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда следует оставить без изменения, кассационную жалобу общества "Продсервис" - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу N А50-17575/2009 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Продсервис" - без удовлетворения.