Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18 февраля 2010 г. N Ф09-820/10-С6 по делу N А47-5714/2009 Суд признал недействительным заключенный истцом договор купли-продажи земельного участка, поскольку истец не обладал правом на приобретение в собственность указанного земельного участка, так как объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, является собственностью ответчика, кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка зарегистрированное право истца на указанный незавершенный строительный объект оспорено в судебном порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 18 февраля 2010 г. N Ф09-820/10-С6 по делу N А47-5714/2009

Дело N А47-5714/2009

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Семеновой З.Г., судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" (далее - общество "Петрол-Сервис") на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 по делу N А47-5714/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Петрол-Сервис" - Рыбалкина И.В. (доверенность от 14.01.2010), Сергеева Е.Н. (доверенность от 13.12.2009);

закрытого акционерного общества "Яицкий посад" (далее - общество "Яицкий посад") - Москалев Р.А. (доверенность от 18.11.2009).

Общество "Яицкий посад" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Петрол-Сервис", Управлению Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (далее - регистрационная служба), администрации муниципального образования "Оренбургский район" (далее - администрация) о признании недействительным договора от 08.09.2008 N 528/2008 купли продажи земельного участка площадью 4848 кв.м, кадастровый номер 56:21:19 03 003:22, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский район, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск, 11 км., заключенный между администрацией и обществом "Петрол-Сервис", а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.10.2009 (судья Федорова Г.А.) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2008 N 528/2008, заключенный между администрацией и обществом "Петрол-Сервис", признан недействительным в силу его ничтожности. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 (судьи Баканов В.В., Пивоварова Л.В., Богдановкая Г.Н.) решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права общества "Петрол-Сервис" на земельный участок площадью 4848 кв.м, кадастровый номер 59:51:19 03 003:22, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский район, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск, 11 км., отменено, зарегистрированное право собственности общества "Петрол-Сервис" на указанный земельный участок признано недействительным. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Петрол-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 2, 4, 6, 7, 69, 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 1, 130, 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель считает неправомерным вывод судов о нарушении прав истца, как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости, передачей в собственность общества "Петрол-Сервис" земельного участка под вышеуказанным объектом, так как осуществление государственной регистрации прав на не завершенный строительством объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку действующее законодательство не предусматривает исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. При этом общество "Петрол-Сервис" полагает, что принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, и существенным является не только нахождение на спорном земельном участке, принадлежащего истцу, спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию. Заявитель также полагает, что судом нарушены принципы законности и равенства сторон перед законом, поскольку, делая вывод об отсутствии у ответчика права на приобретение в собственность земельного участка под объект незавершенного строительства, он исходил из наличия у истца преимущественного права на приобретение данного земельного участка в связи с наличием у него права собственности на объект незавершенного строительства. Кроме того, ответчик указывает, что судами не исполнено требование закона о приостановлении производства по делу до принятия решения по другому делу о признании права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок.

В дополнениях к кассационной жалобе общество "Петрол-Сервис" указывает на ненадлежащий способ защиты, избранный обществом "Яицкий посад", поскольку действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. По мнению заявителя, объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, право собственности общества "Яицкий посад" на не завершенный строительством объект независимо от государственной регистрации является недействительным, при этом, как в рассматриваемом споре, так и по ранее рассмотренным делам, вопрос о легитимности происхождения прав общества "Яицкий посад" не исследовался судами. Кроме того, заявитель указывает, что признание права истца на земельный участок, расположенный под самовольной постройкой, ведет к признанию права и на саму самовольную постройку, что противоречит ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Учитывая, что в настоящее время обществом "Яицкий посад" предъявлено требование к обществу "Петрол-Сервис" о взыскании убытков в размере 17000000 руб. в связи со сносом объекта незавершенного строительства, то выводы, установленные судебными актами по данному делу, будут являться преюдициально установленными при оценке требований о взыскании убытков.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Яицкий посад", ссылаясь на необоснованность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Администрация в отзыве поддерживает кассационную жалобу заявителя, просит ее удовлетворить, а также отменить постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания с администрации судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 500 руб.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 09.09.2005, обществу "Яицкий посад" на праве собственности принадлежит не завершенный строительством объект (автозаправочная станция), расположенный по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск, 11 км.

Между администрацией и обществом "Петрол-Сервис" 08.09.2008 заключен договор N 528/2008 купли-продажи земельного участка площадью 4848 кв.м, кадастровый номер 56:21:19 03 003:22, расположенного на землях населенных пунктов по указанному адресу.

В п. 1.2 данного договора указано, что разрешенное использование земельного участка - под размещение незавершенной строительством автозаправочной станции.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2008 по делу N А47-13916/2005 признано недействительным право собственности общества "Петрол-Сервис" на незавершенные строительством автозаправочные станции, навесы к ним, в том числе на автозаправочную станцию, для строительства которой передан в собственность спорный земельный участок. При этом суд сослался на судебные акты по делу N А47-6433/2006-12ГК, в рамках которого договоры купли-продажи указанного имущества признаны ничтожными (ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пришел к выводу об отсутствии оснований сохранения зарегистрированных прав за обществом "Петрол-Сервис" на данные объекты.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок основанием для регистрации указанного права послужило решение суда Центрального района города Оренбурга от 25.05.2009, которым за обществом "Петрол-Сервис" признано право собственности, в том числе, на земельный участок площадью 4848 кв.м, расположенный по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский район, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск, 11 км, с кадастровым номером 59:21:19 03 033:22.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 12.08.2009 указанное решение Центрального районного суда города Оренбурга отменено.

Общество "Яицкий посад", полагая, что договор купли-продажи земельного участка от 08.09.2008 N 528/2008 является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ему на праве собственности принадлежит незавершенная строительством автозаправочная станция, расположенная на этом земельном участке, а зарегистрированное право ответчика - недействительным в силу отсутствия оснований его возникновения, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в части признания оспариваемого договора недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что общество "Петрол-Сервис" не обладало правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, установленном п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект, расположенный на спорном земельном участке представляет собой объект незавершенного строительства. Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, зарегистрированные права "Петрол-Сервис" на незавершенную строительством автозаправочную станцию были оспорены в судебном порядке.

Отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика, суд первой инстанции указал, что, поскольку право собственности на спорный земельный участок возникло на основании решения Центрального суда города Оренбурга от 25.05.2009 по делу N 2-1351-09, которое отменено вышестоящей инстанцией, истец вправе восстановить свое нарушенное право путем поворота исполнения названного решения суда, в связи с чем пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Поддерживая выводы суда первой инстанции в части признания недействительным оспариваемого договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции, кроме того, указал, что приобретение ответчиком прав на земельный участок под объектом недвижимости, принадлежащим истцу, нарушает права общества "Яицкий посад" на использование земельного участка под объектом недвижимости, а после завершения строительства - на исключительное право его приобретения в собственность.

Вместе с тем, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорный земельный участок и удовлетворяя указанные требования, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что поскольку общество "Яицкий посад" участия при рассмотрении дела N 2-1351-09 Центрального районного суда города Оренбурга не принимало, в качестве соответчика привлечено не было, у него отсутствует право на обращение с требованием о повороте исполнения решения. При этом, исходя из существа заявленных требований общества "Яицкий посад" о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис", суд указал, что такое требование направлено на оспаривание оснований возникновения права, и учитывая, что судебный акт, явившийся основанием для регистрации права отменен, пришел к выводу об обоснованности заявленного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку материалами дела подтверждено, что обществу "Яицкий посад" на праве собственности принадлежит незавершенное строительством строение автозаправочной станции по адресу: Оренбургская обл., Оренбургский р-н, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск, 11 км, а вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 04.07.2008 по делу N А47-13916/2005 признано недействительным право собственности общества "Петрол-Сервис" на спорные объекты недвижимости, суды правомерно признали оспариваемый договор недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах также правомерным является вывод суда апелляционной инстанции о недействительности зарегистрированного права собственности общества "Петрол-Сервис" на спорный земельный участок.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что объект незавершенного строительства, принадлежащий обществу "Яицкий посад", является самовольным строением, для использования которого не может быть предоставлен земельный участок, подлежит отклонению, поскольку ранее, при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, не заявлялся и не был предметом исследования судов. Кроме того, право собственности общества "Яицкий посад" на незавершенную строительством автозаправочную станцию в установленном порядке не оспорено.

Иные доводы общества "Петрол-Сервис", в том числе, об отсутствии у истца материально-правового интереса в оспаривании сделки, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и отклоняются судом кассационной инстанции как направленные на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2009 по делу N А47-5714/2009 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" - без удовлетворения.